Решение № 849 от 25.6.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 1380/2026 г.

Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК. С Решение № 894/11.02.2026 г., постановено по гр.д. № 14128/2023 г., по описа на Софийски градски съд, I-3 състав, съдът е осъдил „ВП Билд“ ЕООД да заплати на В. Б. Г. сумата 42 638 евро, от която: - 4 214.54 евро - договорна неустойка за неизпълнение на предварителен договор от 02.03.2020 г., на основание чл.92 ЗЗД и - 38 423.46 евро – вреди в резултат на неизпълненото задължение на ответника по предварителен договор от 02.03.2020 г., на основание чл.88, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД. Срещу това решение е подадена въззивна жалба от „ВП Билд“ ЕООД, което моли същото да бъде отменено и въззивният съд да отхвърли предявените искове и да му присъди разноските в производството. Поддържа, че решението е неправилно, като е постановено при съществени нарушения на закона. Съдът достигнал до погрешни изводи, като не съобразил правилно фактическата обстановка по делото. Съдът не съобразил Тълкувателно решение № 7/2013 от 13.11.2014 г. на ОСГТК, съгласно което: „Следва да се провежда разграничение между „основанието” за разваляне на двустранен договор, от една страна, и „обезщетяването на вредите” от неизпълнението на договора - от друга. Неизпълнението на задължението било по време, по място, в качествено или в количествено отношение, може да бъде конкретно основание за разваляне на договора. В хипотезата, в която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение. Следователно законодателят провежда разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като – съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД – кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. Ето защо, ако договорът бъде развален, изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки вид неизпълнение. Също и ако даден договор е бил развален на няколко основания, напр. неточно изпълнение по количество, по качество или заради некомплектност, изправната страна не би могла да търси отделна неустойка за всяко неизпълнение. Това разбиране изцяло се отнася и до неустойката, уговорена за забава, щом при развален договор няма вече късно изпълнение – има неизпълнение въобще, докато закъснително обезщетение е мислимо да се претендира само в съчетание с изпълнението. Не на последно място, при липса на изпълнение би се оказало лишено от смисъл търсенето на неустойка за забава при развален договор без ограничение във времето, респ. до изтичане на общата погасителна давност при направено възражение за това, тъй като е невъзможно да се определи до кой момент продължава състоянието на забава. В действителност потестативният ефект на развалянето на двустранния договор, който не е за продължително или за периодично изпълнение, проявява действието си като с обратна сила (ex tunc) заличава осъществилата се до настъпването му забава и налага всичко изпълнено по сделката да се реституира на страните по нея.“ Въззивникът сочи, че от това тълкуване следва, че щом договорът е бил развален, ищецът може да претендира обезщетение единствено и само на основание неустойка, която страните изначално са уговорили при разваляне на договорната връзка. В случая както исковите претенции, така и самото съдебно решение са насочени за обезщетяване на друг вид вреди, които могат да се претендират ако договорът е все още съществуващ и обвързва ищеца и ответното дружество. Точно поради това, в мотивите на цитираното тълкувателно решение било посочено, че: „Не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.“ Въззиваемият В. Б. Г. оспорва жалбата и моли въззивния съд да потвърди обжалваното решение. Счита, че изложените във въдената жалба аргументи и посочената тълкувателна практика на ВКС не са относими към предмета и правната квалификация на спора, решен с атакуваното решение. Последиците от неизпълнението на виновно разваления от ответника в първоинстанционното производство предварителен договор се изразяват в претендиране на уговорената в договора неустойка за виновно неизпълнение, която не представлява неустойка за забавено изпълнение. Щом договорът е бил развален, ищецът може да претендира обезщетение единствено и само на основание неустойка, която страните изначално са уговорили при разваляне на договорната връзка. Именно този договорен размер на неустойката за неизпълнение, закрепена в чл.21 от процесния договор, е присъден в полза на ищеца. Сочи, че на основание чл.88 от ЗЗД предл. второ кредиторът има право на обезщетение за претърпените вреди, а на основание чл.82 от ЗЗД вредите от неизпълнението представляват претърпяната загуба и пропуснатата полза от неизпълнението, така правилно и законосъобразно след извършена СТЕ първостепенният съд е присъдил на ищеца размера на пропуснатата полза от увеличената стойност на процесния имот, която не е постъпила в патримониума на ищеца в резултат от виновното разваляне на облигационната връзка от ответника в първоинстанционното производство. Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от фактическа страна: Първоинстанционното производство е образувано по предявени от В. Б. Г. срещу „ВП Билд“ ЕООД иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата 4 214.54 евро - договорна неустойка за неизпълнение на предварителен договор от 02.03.2020 г. и иск с правно основание чл.88, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата 38 423.46 евро – вреди в резултат на неизпълненото задължение на ответника по предварителен договор от 02.03.2020 г. Ищецът поддържа, че на 02.03.2020 г. сключил с ответника „ВП Билд“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 3.7 с площ 49,67 кв. м., разположен на третия етаж на сградата /над партер/, на кота + 8,55 м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: Апартамент 3.6, двор, Апартамент 3.8 и коридор, заедно с прилежащите му 1,31 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 9,12 кв.м., който недвижим имот е изграден във Високоетажна жилищна сграда с подземни гаражи, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 68134.2820.2101 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/ 20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, СО, Връбница, с площ от 1 519 квадратни метра, съгласно документ за собственост НЕУРЕГУЛИРАНО ПРАЗНО ДВОРНО МЯСТО, представляващ имот пл.номер 1 566, от кадастрален лист № 155 по неодобрен Кадастрален план на гр. София, „Надежда- Бакърена фабрика" от 1993 г. с площ 1 540 кв. м., при граници: от север — черен път, изток — К. П., юг — паркинг, запад — Т. П.. С подписването на процесния предварителен договор ответникът се задължил да построи със свои сили и средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху имота по предвидения от закона ред с окончателен договор срещу заплащане от него на покупна цена, съгласно чл. 2 от Договора, в размер 42 146,54 евро с включен ДДС. Към датата на завеждане на исковата молба В. Г. е заплатил 90% от продажната цена на ответното дружество. На 09.10.2023 г., нот. акт № 125, том LXIV, дело № 54614, вписан в СВ към АВ, „ВП Билд“ ЕООД, в нарушение на сключения с ищеца предварителен договор, прехвърлил процесния имот на трето лице. Преди извършването на това разпореждане, на 09.08.2023 г., ответното дружество, отново в нарушение на разпоредбите на процесния предварителен договор, учредило договорна ипотека в полза на свой контрагент, извършващ пазарно проучване, възложено му от ответника, вписана в СВ към АВ като акт № 98, том XXXVII. След продажбата на имота, предмет на предварителния договор, ответникът възстановил на ищеца платената от него цена, представляваща 90% от уговорената крайна цена. Видно от двете разпореждания с процесния имот ответното дружество недобросъвестно е нарушило разпоредбите на предварителния договор, като е направило обявяването му за окончателен от изправната страна невъзможно. Съгласно чл. 21 от предварителния договор за „ВП Билд“ ЕООД възникнало задължение за заплащане на неустойката за неизпълнение, в размер 10% от продажната цена, или 4 214.54 евро. В. Г. дължал последна вноска на ответното дружество в размер 4 214.66 евро, поради което вредите, които той търпи от неизпълнението на предварителния договор представляват разликата между цената, която е следвало да бъде заплатена от него при снабдяване на сградата с разрешение за ползване и пазарната цена на имота, към датата на завеждане на исковата молба, като същите възлизали на 42 638.80 евро. Ищецът е поискал от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати посочените суми. Ответникът „ВП Билд“ ЕООД оспорва предявените искове. Счита, че ищецът не е установил прекратяването на договорната правна връзка, съответно наличието на основание за претендираната договорна неустойка или обезщетение. Сочи, че В. Г. бил неизправна страна по договора и не е заплатил целия размер на цената, като към настоящия момент също е в забава. Заявява, че многократно е искал от купувача актуализиране и повишаване на продажната цена, с оглед увеличаване на стойността на работната ръка и строителните материали, но купувачът категорично е отказал сключване на окончателния договор при актуалните и реалните пазарни цени. Поискал е на основание чл. 307 ТЗ съдът да измени процесния договор като се актуализира размерът на предвиденото в него възнаграждение за извършването на строителните работи, които са се променили значително през времето на сключване на договора и настъпване на падежа за реалното му изпълнение. Заявявил е готовност да изпълни задължението си по договора, като осигури прехвърлянето на собствеността върху процесния имот от страна на третото лице, стига ищецът да изпълни своите насрещни престации. По делото не се спори, че между В. Б. Г. и „ВП Билд“ ЕООД е сключен предварителен договор за покупко - продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 3.7 с площ 49,67 кв. м., разположен на третия етаж на сградата /над партер/, на кота + 8,55 м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: Апартамент 3.6, двор, Апартамент 3.8 и коридор, заедно с прилежащите му 1,31 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 9,12 кв.м., който недвижим имот е изграден във Високоетажна жилищна сграда с подземни гаражи, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 68134.2820.2101 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/ 20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, СО, Връбница, с площ от 1 519 квадратни метра, съгласно документ за собственост НЕУРЕГУЛИРАНО ПРАЗНО ДВОРНО МЯСТО, представляващ имот пл.номер 1 566, от кадастрален лист № 155 по неодобрен Кадастрален план на гр. София, „Надежда-Бакърена фабрика" от 1993 г. с площ от 1 540 квадратни метра, при граници: от север — черен път, изток — К. П., юг — паркинг, запад — Т. П.. Съгласно договора ответникът се е задължил да построи със свои сили и средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния имот по предвидения от закона ред, срещу заплащане на цена, която съгласно чл. 2 от Договора възлиза на 42 146.54 евро с включен ДДС. В чл. 21 от договора страните са се съгласили в случай че Продавачът откаже да сключи окончателен договор с купувачач и/или ако до датата на сключване на окончателния договор Купувачът установи, че върху имота има вещни и/или облигационни права на трети лица, то Купувачът има право да развали този Договор с писмено уведомление без предизвестие и да получи обратно заплатената част от продажната цена, ведно с неустойка в размер на 10 % (десет процента) от продажната цена. Не се спори по делото, че към датата на завеждане на исковата молба ищецът е заплатил 90% от продажната цена на имота на ответното дружество. Не се спори също, че на 09.10.2023 г., с нот. акт № 54, том VI, рег. № 7941, вот.дело № 918/2023 г. на нотариус М. Н., район на действие гр. София, вписана под № 362 в Регистъра на НК, имотът, предмет на процесния предварителен договор, е продаден на трето лице арменската гражданка С. Т.. Представени са доказателства, а и не се спори, че на 09.08.2023 г., с нот. акт № 130, том II, рег. № 3744, вот.дело № 296/2023 г. на нотариус М. П., район на действие гр. София, вписана под № 236 в Регистъра на НК, по отношение на жилищната сграда, в която се намира имотът по процесния предварителен договор, е сключен договор за учредяване на договорна ипотека, с ипотекарен кредитор „Консулт енд мениджмънт“, ЕООД. По делото е изслушана съдебно – техническа експертиза, която е отговорила на въпросите относно средните пазарни цени за имот от същия вид и същата степен на завършеност в същия район като процесния, вкл. като се вземе пред вид процесната сделка, както и приложените към настоящата искова молба обяви за продажби на имоти в същата сграда към датата на предявяване на иска и относно цената на процесния имот към датата, на която е снабден с Разрешение за ползване при съответната степен на завършеност на сградата, в която се изгражда процесния имот. В заключението пазарната стойност е определена като средноаритметична между офертната и реалната такава и се равнява на 83 950 евро, или 164 200 лв. Пазарната стойност към 2024 г. е формирана от пазарна стойност към 2023 г., съобразена с процента на увеличение на цените на недвижимите имоти за периода - 7,41% и коефициент за степен на завършеност 1,1 с Разрешение за ползване. Пазарната стойност на имота към 26.03.2024 г. възлиза на 99 740 евро без ДДС. В заключението е даден отговор на въпроса дали съответства и в каква степен цената, посочена в нотариалния акт за покупко - продажба на имота на трето лице, подробно описан по – горе, на средните пазарни цени за имотите в този район към датата на завеждане на исковата молба, като е посочено, че съгласно цитирания и приложен по делото нотариален акт от 09.10.2023 г., цената на имота, с обща площ 58.87 кв.м., възлиза на 89 000 евро, което се равнява на 1 512 евро/м2. При средна продажна цена за двустаен апартамент към 26.12.23 г. близка до датата на нотариалната продажба, равняваща се на 1 474 евро/м2., е направен извод, че продажната цена съответства на средната цена на покупко – продажба на такъв имот в ж.к. Връбница. При така установената фактическа обстановка, въззивният съд приема от правна страна следното: Предмет на въззивното производство са искове с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД и с правно основание чл.88, ал.1 от ЗЗД във вр. чл.87 от ЗЗД Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е процесуално допустима. Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата. При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че обжалваното съдебно решение е валидно, като същото е и процесуално допустимо. По делото е безспорно, а и от събраните доказателства в тяхната съвкупност се установи сключен в писмена форма Предварителен договор за покупко продажба на процесния недвижим имот, като е спазена формата за действителност, съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Договорът съдържа и необходимите реквизити, съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД, а именно съществените условия на окончателния договор, които предвид предмета на последния, са : задължение на ответника да построи със свои сили и средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния имот по предвидения от закона ред, срещу заплащане на цена, която съгласно чл. 2 от Договора възлиза на 42 146.54 евро с включен ДДС. За да бъде сключен окончателен договор, необходимо е да са изпълнени условията за това, предвидени в предварителния договор. Освен това, необходимо е договорът да е действителен, както и да е действащ, за да създава облигационна връзка между страните по него и задължението по отношение на всяка от тях за сключването на окончателен договор при възникване на предпоставките за това, да е съществуващо, за да бъде претендирано неговото изпълнение. По делото се поставя въпросът дали договорът между страните е развален. С решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г., постановено по чл.290 от ГПК, Върховният касационен съд е посочил, че правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение по един двустранен договор. Прието е, че в чл.87, ал.1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок /ако такъв се предоставя/, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставки за едностранно прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълние, е диспозитивна и страните по договора са свободни и могат да се отклонят като уговорят други условия и начин на разваляне. Когато развалянето се извършва извънсъдебно, прекратителното действие настъпва от момента на получаване на предупреждение от длъжника и след изтичане на срока, а ако такъв не е следвало да бъде даден, от момента на достигане на уведомлението до длъжника. Правото да се развали договора е преобразуващо субективно право, което се упражнява чрез едностранно изявление на кредитора, отправено до неизправния длъжник, без да е необходимо съдействието на насрещната страна. С упражняването на правото се цели настъпване на правна промяна – прекратяване на облигационната връзка, което при двустранните договори, какъвто е предварителния договор за продажба на имот, освобождава изправната страна от нейното задължение по договора. Упражняване от кредитора на предоставено му от закона право едностранно да развали един двустранен договор поради неизпълнение на насрещната страна е уредено в чл. 87 ЗЗД, който сочи кой е негов титуляр, при какви предпоставки може да се упражни, по какъв начин и в какъв срок се осъществява и предвижда, че то се упражнява чрез отправяне на едностранно волеизявление. Получаването на уведомлението от длъжника е от значение за настъпване на последиците на развалянето, регламентирани с чл. 88 ЗЗД. Съгласно трайната съдебна практика претенцията за връщане на платени по договор суми предполага и имплицитно съдържа разваляне на сделката. Ищецът може да развали договора със самата искова молба (Решение № 43 от 6.02.2015г. на ВКС по гр.д. № 4792/2014г., IV г.о., ГК, Решение № 37 от 22.03.2011г. на ВКС по гр.д. № 920/2009г., IV г.о., ГК, Решение № 706 от 30.12.2010г. на ВКС по гр.д. № 1769/2009г., III г.о., ГК и Решение № 178 от 12.11.2010г. на ВКС по т.д. № 60/2010г., II т.о., ТК; Определение № 568 от 27.06.2017г. на ВКС по гр.д. № 747/2017г., III г.о., ГК, докладчик съдията Д. Д.). По делото не е представено доказателство, съдържащо извънсъдебно волеизявление за разваляне на договорната връзка. В исковата молба ищецът се позовава на разпоредбата на чл.21 от договора, касаеща разваляне на договора и претендира неговите последици. По делото е установено, че имотът, предмет на предварителния договор е продаден на трето за делото лице от страна на ответника. Действително с продажбата на имота на трето лице задължението на едната страна не може да бъде изпълнено, но това не означава, че същото се е погасило и че договорът е развален по право /чл.89, ал.1 от ЗЗД/. В този случай сме пред неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на продавача по него, което обуславя правото на купувача да развали договора. Не се спори, че купувачът е получил обратно от продавача всичко, което е платил по договора, а с исковата молба претендира последиците на разваляне на договора – неустойката по чл.21 от договора, поради което съдът приема, че същият с исковата молба е отправил и волеизявление за разваляне на договора. Изявлението е достигнало до своя адресат и е породило правните последици, към които е било насочено – договорът е развален. I./ По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4 214.54 евро - договорна неустойка за неизпълнение на предварителен договор от 02.03.2020 г. Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква при наличието на три предпоставки – кумулативно необходими елементи на сложния фактически състав: валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на длъжника, уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното задължение. При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи отговорността на длъжника за неустойка. Чрез института на неустойката страните в договорната връзка предварително определят обема и границите на имуществената отговорност на неизправната страна за неизпълнението на задължения, произтичащи от договора. В правната теория и практиката се приема, че неустойката има обезпечителна функция, изразяваща се в индиректния натиск на опасността да плати неустойка върху длъжника, който го стимулира да изпълни точно. Неустойката има и обезщетителна функция като осигурява възможността кредиторът да бъде обезщетен за вредите, които понася вследствие неизпълнението. Неустойката има и наказателна функция, която се проявява в случаите, в които нейният размер надхвърля размера на обезщетението необходимо за покрИ.е на понесените от кредитора щети, в който случай обаче длъжникът не може да иска нейното намаляване. Неустойката може да бъде уговорена за различни проявни форми на неизпълнението. Тя може да е компенсаторна както при пълно, така и при частично неизпълнение. Може да бъде мораторна при забавено изпълнение. Неустойка може да бъде уговорена и за лошо изпълнение. Смисълът на уговорената от страните неустойката е да обезпечава точното /съобразно договореното между страните/ изпълнение на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се установяват. Неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в частното право, предвиден в чл. 9 ЗЗД, и с нея страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо доказване на размера на вредите, настъпили от неизпълнението. С Тълкувателно решение 7/2013 г. от 13.11.2014 г. Върховният касационен съд прие, че не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена. В мотивите на това тълкувателно решение Върховният касационен съд е изяснил, че :„Следва да се провежда разграничение между „основанието” за разваляне на двустранен договор, от една страна, и „обезщетяването на вредите” от неизпълнението на договора - от друга. Неизпълнението на задължението било по време, по място, в качествено или в количествено отношение, може да бъде конкретно основание за разваляне на договора. В хипотезата, в която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение. Следователно законодателят провежда разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като – съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД – кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. Ето защо, ако договорът бъде развален, изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки вид неизпълнение. Също и ако даден договор е бил развален на няколко основания, напр. неточно изпълнение по количество, по качество или заради некомплектност, изправната страна не би могла да търси отделна неустойка за всяко неизпълнение.“ В процесния случай предмет на иска е неустойката по чл. 21 от договора, с която страните са уговорили неустойка при разваляне на договора в размер 10 % от продажната цена. Въззивният съд намира, че клаузата е валидна и поражда задължение за обезщетяване на вредите от забавата на ответника да изпълни задължението си да върне заема. Уговорената неустойка е дължима в пълния й размер. Решението в тази му част е правилно е законосъобразно и следва да бъде потвърдено. II./ По иск с правно основание чл.88, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата 38 423.46 евро – вреди в резултат на неизпълненото задължение на ответника по предварителен договор от 02.03.2020 г. Съгласно чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора. Действително в процесния случай по отношение на ищеца е възникнало правото да получи неустойка за неизпълнението на договора, която е в размер 10 % от неговата цена. Разпоредбата на чл.92, ал.1, изр.2 от ЗЗД му дава право да иска обезщетение и за по-големи вреди. По делото е установено, че предварителния договор между страните е развален, като разпоредбата на чл. 88 ЗЗД предоставя на кредитора право на обезщетение за вредите от неизпълнение на договора. Ищецът претендира, че след разваляне на процесния предварителен договор от 02.03.2020 г., за него се е породило правото да претендира по съдебен ред обезщетение, възлизащо на увеличената пазарна стойност на процесния имот, предмет на неизпълненото от ответника задължение по него. Обезщетението, което ищецът претендира, е обосновано с вредите, които той търпи под формата на пропусната полза, представляващи разликата между цената, която е следвало да бъде заплатена от него при снабдяване на сградата с разрешение за ползване, и пазарната цена на имота, след приспадане на последната дължима вноска в размер 4 214.66 евро. Съдът приема, че вследствие развалянето на договора ищецът не е станал собственик на процесния недвижим имот, който резултат е бил целта на предварителния договор. Така в патримониума на ищеца не е постъпило увеличението на стойността на имота - разликата между цената, която е следвало да бъде заплатена от него при снабдяване на сградата с разрешение за ползване, и пазарната цена на имота към този момент. За изчисляване на това обезщетение е изслушана съдебно-техническа експертиза, при изчисленията на която въззивният съд намира иска основателен за сумата 38 423.46 евро. Предвид изложеното въззивната жалба е неоснователна, а обжалваното с нея решение следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно По разноските: При този изход на спора отговорността за разноските следва да се носи от въззивника, който дължи да заплати и разноските, направени от въззиваемия във въззивната инстанция – 400 евро за адвокатско възнаграждение. Воден от изложеното съставът на Софийски апелативен съд