Решение № 101 от 7.7.2026 г. на Районен съд - Златоград по дело № 81/2025 г.

Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК.

Постъпила е искова молба от З. А. К., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. С., ул. „Д. Т.“ № *, чрез адв. Б. М. от АК-С., със съдебен адрес: гр. С., бул. „Б.“ № •••, офис ••• срещу В. К. Ч., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П., бул. „Н. В.“ № ••, вх. *, ап. •• и М. А. К., ЕГН ••••••••••, адрес: с. С., общ. З., ул. „В. Л.“ № •••.

Ищцата сочи, че приживе родителите й А. В. Ч., починал на ••.••.•••• г. и К. Д. Ч., дарили на нея и сестра й М. А. К., недвижим имоти с нотариален акт вх. peг. № 24 от 19.01.2005 г., акт № 18 том 1, дело № 19/2005 г. по описа на СлВп при PC гр. З., обл. С., както следва:

• На ищцата: 1/3 идеална част от застроено и незастроено дворно място, представляващо УПИ-Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С.,общ. З., ул. „ И." № *, одобрен със Заповед № РД-16/07.03.1978 г. на председателя на ОНС гр. С. и последващи заповеди № 223/23.05.2007 г., № 283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II-165 и УПИ III-163, на изток УПИ IX-159, на юг - улица и на запад - улица, ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 81 кв. м, състоящ се от две спални, кухненски бокс, всекидневна и санитарен възел, от двуетажна жилищна сграда,построена в УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С.,общ. З., обл. С.;

• На сестра й М. К.: 1/3 идеална част от застроено и незастроено дворно място, представляващо УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С., общ. З., ул. „ И." № *, одобрен със заповед № РД-16/07.03.1978 г. на председателя на ОНС гр. С. и последващи заповеди № 223/23.05.2007 г, №283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II -165 и УПИ 111-163, на изток УПИ IX-159 ,на юг - улица и на запад - улица, ведно със складово помещение и санитарен възел в избения етаж от двуетажна жилищна сграда, построена в УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С..

С нотариален акт вх. peг. № 52 от 15.02.2010 г., акт №32, том 1,дело № 32/2010 г. по описа на СлВп при PC гр. З., обл. С. отново родителите им А. В. Ч. и К. Д. Ч. даряват на сестра й М. А. К. и:

• гараж със застроена площ 18.15 кв. м, представляващ, самостоятелно обособен обект по смисъла на чл. 202 от ЗУТ, при съседни помещения: на северозапад - коридор, на североизток складово помещение, на югоизток и югозапад - фасадни стени, находящ се е партерен етаж на двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 81 кв. м, построена в същия УПИ X -164, кв. 21 по.ПУП на с. С., при граници па парцела: на север УПИ II-165 и УПИ 111-163, на изток УПИ IX-159, на юг-улица и на западулица.

След проведена процедура за констатиране промяна на предназначението на избеното помещение, санитарния възел и гаража е променен статута от двуетажна на триетажна жилищна сграда и издадени констативен протокол от 14.07.2022 г. на общинската администрация-З. по молба вх. № 94-00-16388/20.06.2022г. от М. К.. Издадено е Удостоверение № 146/27.04.2022 г. за обособен обект по чл.202 от ЗУТ за избения етаж като жилищен имот състоящ се от самостоятелен вход, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, килер и коридори. В протокола било посочено, че към молбата на М. К. е приложено архитектурно заснемане по чл.202 от ЗУТ.

След съставянето и издаването на гореописаните документи с нотариален акт вх.рег. № 797/29.12.2022 г., акт № 143, том II, дело № 377/2022 г. по описа на СлВп при PC гр. З. М. А. К. прехвърлила на другия ответник В. К. Ч. следния недвижим имот:

1/3 идеална част от застроено и незастроено дворно място, представляващо УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С., общ. З., ул. „ И." № *, одобрен със Заповед № РД-16/07.03.1978 г. на председателя на ОНС гр. С. и последващи заповеди № 223/23.05.2007 г, № 283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II-165 и УПИ III- 163, на изток УПИ IX-159, на юг - улица и на запад - улица, ведно с целия обособен обект в сграда-приземен етаж със застроена площ от 81 кв.м, състоящ се от самостоятелен вход, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, килер и коридори при съседи на обекта: на етажа няма,под обекта няма, над обекта - първи жилищен етаж, който обект се намира в имота - Триетажна жилищна сграда със застроена площ от 81 кв.м.

Ищцата сочи, че с извършената последна сделка не е прехвърлена 1/2 идеална част от избения етаж, описан по-горе като преустроен в жилищен етаж, като ищцата счита, че притежава тази 1/2 идеална част още от момента на придобиване на първия жилищен етаж с нотариален акт вх. peг. № 24 от 19.01.2005 г., акт № 18 том 1, дело № 19/2005 г. по описа на СлВп при PC гр. З., обл. С.. Адв. Б. М. сочи, че независимо, че в нотариалния акт не е описано избеното помещение същото е принадлежащо към първия жилищен етаж, а втората половина - на втория жилищен етаж.

За промяната на избения етаж като жилищен няма одобрен архитектурен проект, а архитектурното заснемане не представлява процедура по узаконяване на незаконен строеж. Също така, адв. М. посочва, че не е издадено и удостоверение по пар. 16 ПЗР ЗУТ за търпимост на строежа. Съсобствениците никога не са давали съгласието си за промяна на предназначението, а освен това не са били уведомявани за такава процедура. Нито е налице амнистия за незаконен строеж, нито е проведено узаконяване по предвиден в закона ред, както и не е одобряван арх. проект за преустройство и издавано строително разрешение.

Пълномощникът на ищцата сочи, че М. К. на едни места поставя отпечатък от палец, а по-късно се подписва, тоест налага се извода, че с поставянето на отпечатък от палец е допуснато нарушение, водещо до незаконосъобразност на съответните актове.

За да се извърши преустройство и промяна на предназначението на избения етаж е необходимо и съгласие от ищцата З. К., а тя не е давала такова.

Що се отнася до притежаваната от ищцата 1/2 идеална част от приземния етаж, то същата не е било възможно да се придобие от ответната страна В. К. Ч., тъй като прехвърлителя М. А. К. не е притежавала тази част от избата.

Поради всичко гореизложено ищцата З. А. К. моли съда да постанови съдебен акт, с който признае за установено спрямо ответниците, че тя е собственик на ½ идеална част от приземен етаж със застроена площ от 81 кв.м, състоящ се от самостоятелен вход, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, килер и коридори при съседи на обекта: на етажа няма, под обекта няма, над обекта - първи жилищен етаж, който обект се намира в имота - Триетажна жилищна сграда със застроена площ от 81 кв.м, построен в УПИ Х- 164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С., общ. З., ул. „ И." № *, одобрен със заповед № РД- 16/07.03.1978 г. на председателя на ОНС гр. С. и последващи заповеди № 223/23.05.2007 г., №283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II -165 и УПИ 111-163, на изток УПИ IX-159, на юг - улица и на запад – улица, като съда обяви нищожността на нотариален акт вх. peг. № 52 от 15.02.2010 г., акт №32, том 1,дело № 32/2010 г.по описа на СлВп при PC гр. З., обл. С. и нотариален акт вх.рег. № 797/29.12.2022 г.,акт № 143,том II, дело № 377/2022 г. по описа на СлВп при PC гр. З. поради противоречие със закона-разпоредбите на чл.579 ал.1 и ал.2 ГПК.

В срока по чл. 131 от ГПК ответниците, чрез адв. Е. В., представят отговор, с който оспорват изцяло исковата претенция и считат същата за неоснователна и недоказана.

Адв. В. сочи, че към момента на сключване на сделките за обективирани в Нотариален акт № 12, том I, peг. № 195, н. дело 13/2005 г., които легитимират ищеца като собственик на първи жилищен етаж, а

доверителите му на приземния етаж, процесния приземен етаж е бил обособен като самостоятелен обект, по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР и § 5, т. 39 от ДР на 3VT, който е годен обект на прехвърлителна сделка, респ. правото върху него може да бъде притежавано самостоятелно и М. К. и В. Ч. са го придобили.

Посочва като неоснователни доводите на ищцата, че не е давала съгласие за изменението и че нейното съгласие е било необходимо.

Според адв. В., ищцата е уведомена за преустройството, но не е заинтересовано лице да обжалва разрешението за промяна на предназначението.

Още към 2005 г. приземният етаж е бил обособен, като самостоятелен обект.

Според пълномощника на ответниците, приземния етаж не се превръща автоматично в обща част на сградата или прилежаща част към обособен обект в нея. Този етаж е самостоятелен обект.

Сочи също, че за ищцата има складово помещение, тъй като тя ползва подпокривното пространство.

След като е участвала при дарението (2005 г.), то тя явно е била съгласна със сделките.

В съдебно заседание ищцата, чрез адв. Б. М., поддържа предявения иск.

Ответниците, чрез адв. Е. В., изцяло поддържа отговора по съображения изложени в него.

Като взе предвид изложеното в исковата молба, становищата на страните и събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното:

С нотариален акт № 54, том XVII, дело 119/1991 г., А. В. Ч. е признат за собственик на дворно място с площ 411 кв.м, съставляващо имот ПЛН 164, за който е отреден парцел X, кв. 21, по плана на С..

С нотариален акт № 12, том I, рег. № 195, дело 13/2005 г. А. В. Ч. и К. Ч. даряват на З. А. К. 1/3 идеална част от застроено и незастроено дворно място, представляващо УПИ-Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С.,общ. З., ул. „И." № *, одобрен със Заповед № РД-16/07.03.1978 г. на Председателя на ОНС гр. С. и последващи Заповеди № 223/23.05.2007 г., № 283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II-165 и УПИ III- 163, на изток УПИ IX-159, на юг - улица и на запад - улица, ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 81 кв. м, състоящ се от две спални, кухненски бокс, всекидневна и санитарен възел, от двуетажна жилищна сграда,построена в УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С.,общ. З., обл. С..

Със същия нотариален акт А. Ч. и К. Ч. даряват на другата си дъщеря М. А. К.1/3 идеална част от застроено и незастроено дворно място, представляващо УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С., целият с площ от 667 кв. м. и адм. адрес с. С., общ. З., ул. „ И." № *, одобрен със Заповед № РД-16/07.03.1978 г. на Председателя на ОНС гр. С. и последващи заповеди № 223/23.05.2007 г, №283/16.07.2004 г. и № 136/28.03.2008 г. на Кмета на община З., при граници и съседи: на север УПИ II -165 и УПИ 111- 163, на изток УПИ IX-159, на юг - улица и на запад - улица, ведно със складово помещение, антре и санитарен възел в избения етаж от двуетажна жилищна сграда, построена в УПИ Х-164 в кв. 21 по ПУП на с. С., общ. З., обл. С.. Дарителите са запазили за себе си правото да ползват дарените обекти, както и собствеността върху останалата недарена част от имота.

С нотариален акт № 24, том I, рег. № 360, дело № 24/2010 г., А. В. Ч. и К. Д. Ч. даряват на М. А. К. гараж със застроена площ 18.15 кв.м, представляващ самостоятелно обособен обект, по смисъла на чл. 202 от ЗУТ, находящ се в партерен етаж на двуетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ 81 кв.м, построена в УПИ X-164, кв. 21, по ПУП на С..

С нотариален акт № 200, том II, рег. № 3955, дело 375/2022 г., М. А. К. продава на В. К. Ч. следния свой недвижим имот: 1/3 идеална част от УПИ Х- 164, кв. 21, по ПУП на С., целия с площ 627 кв.м, ведно с целия обособен обект в сграда – приземен етаж, със застроена площ на самостоятелния обект от 81 кв.м, състоящ се от самостоятелен вход, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, килер и коридори, който обект се намира в триетажна жилищна сграда със застроена площ 81 кв.м.

М. А. К. и З. А. К. са двама от наследниците на А. В. Ч. и К. Д. Ч..

По делото е приложено удостоверение от Кметство с. С. от 03.08.2004 г., с което е удостоверено, че в УПИ Х-164, кв. 21, по ПУП на С., което е с площ 660 кв.м и в него е построена жилищна сграда върху 81 кв.м. Посочено е, че регулационните сметки са уредени. Жилищната сграда се състои от два жилищни етажа и избен етаж. Жилищните етажи са самостоятелни обекти, съгласно чл. 202 от ЗУТ.

В избения етаж е разположено складово помещение, антре, санитарен възел и гараж.

От приложеното Удостоверение № 341/28.10.2009 г. от Община З., чрез гл. архитект, се установява, че в горепосочения УПИ има построено двуетажно масивно жилище, със застроена площ 81 кв.м.

Обособен обект – гараж в партерния етаж на жилищната сграда е с площ 18.15 кв.м. описаната част е обособен обект по смисъла на чл. 202 от ЗУТ, която може да се ползва самостоятелно и отговаря на одобрен инвестиционен проект.

На 22.08.2022 г. М. А. К. е декларирала, че извършения от нея строеж, представляващ приземен жилище етаж от триетажна жилищна сграда, построена в УПИ Х-164, кв. 21, по ПУП на С. е извършен преди 2001 г.

През 2022 г. са издадени още няколко удостоверения, а именно удостоверение за факти и обстоятелства от ТСУ от 26.07.2022 г., в който е отбелязано, че в УПИ Х-164, кв. 21, по ПУП на С. са застроени триетажна масивна жилищна сграда, застроена върху 81 кв.м и паянтова сграда, застроена върху 20кв.м.

В Удостоверение за търпимост на строеж № 327/24.08.2022 г. по параграф 127, ал. 1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ, е удостоверено, че в горепосочения УПИ има построена двуетажна жилищна сграда, плюс приземен етаж. За приземния етаж, който се ползва като жилище, са налице условията по параграф 127, ал. 1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ. Приземният етаж не подлежи на премахване и забрана за ползване.

С разрешение за промяна на предназначението на приземния етаж по чл. 147а от ЗУТ № 6/11.10.2022 г. е разрешено на М. А. К. да промени предназначението на приземния етаж в жилищна сграда, която се намира в горепосочения УПИ. Разрешението е издадено от главния архитект на община З..

Преди това, а именно на 14.07.2022 г. е издаден констативен протокол по повод искане от М. К. за установяване етажноста на жилищна сграда в горепосочения УПИ. С този протокол е посочено, че двуетажната жилищна сграда може да се отрази в плана като триетажна масивна жилищна сграда. В протокола са анализирани документът за собственост на М. К., удостоверението по чл. 202 от ЗУТ, че приземния етаж може да се ползва самостоятелно и архитектурното заснемане.

Като свидетели по делото са разпитани Ф. Р. А. и Б. Я. А.. Съдът дава вяра на показанията на свидетелите, тъй като те не влизат в противоречие помежду си, а и с останалите събрани по делото доказателства – писмени и експертни. От същите съдът приема за установено, че гаража на приземния етаж и стаичката са си били отделни. Има вътрешна стълба от приземния етаж нагоре и сега тази вътрешна стълба е заградена от новите собственици, така че да няма достъп до горните етажи. Има и външна стълба , която не е преградена. Преди З. е ползвала гаража, а М. стаичката, но това е преди ремонта. След ремонтът приземния етаж е пригоден за жилище. След ремонта са направени килер и тоалетна.

По делото е назначена и изпълнена съдебно-техническа експертиза от вещото лице М. Н. Ш.. Съдът приема заключението на вещото лице, като обективно, компетентно и пълно. От същото съдът приема за установено, че изискванията за самостоятелно жилище са дефинирани в чл. 40, ал. 1 от ЗУТ. Техническите изисквания, на които трябва да отговаря едно жилище са посочени в Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за Правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони /ПНУОВТУЗ/, по-конкретно в Раздел III, Жилища (чл.108-чл.117), където освен вида на задължителните помещения се дефинират изисквания към функционалното и пространственото им разположение, ориентация на жилищните помещения по отношение на посоките на слънчевото огряване, осветеност, ширина на коридори и др.

Съгласно издаденото Удостоверение по чл. 202 от ЗУТ с № 146/27.04.2022 г. и одобреното архитектурно заснемане, обособеният обект съдържа следните помещения: дневна-трапезария с кухненски бокс, една спалня, баня с тоалетна, килер и коридори.

При огледа на място от вещото лице било потвърдено, че описаните в удостоверението помещения са действително изпълнени и са налични изискващите се, съгласно чл.40, ал. 1 от ЗУТ: „самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение.

При огледа също било установено, че са спазени изискванията към жилищата, съгласно Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за ПНУОВТУ, Раздел III, Жилища (чл.108-чл.117), а именно:

Помещенията са функционално и пространствено обединени и могат да задоволяват жилищните нужди на определен брой обитатели.

Жилището има самостоятелен вход, входното преддверие е с широчина по-голяма от изискващата се минимална от 1,3 м, а вътрешният коридор е повече от минималната широчина 0,9 м.

Стаите имат пряко странично осветление. Жилищните помещения са ориентирани към най-благоприятните по отношение на слънчевото огряване посоки — в случая на югоизток.

Въз основа на представените графични проекти, както и на направения оглед, вещото лице М. Ш. смята, че обособеният самостоятелен обект на приземния етаж отговаря на техническите изисквания за жилище.

За приземния етаж от жилищната сграда от Главния архитект на община З. е издадено Разрешение № 6/11.10.2022 г. по чл.147а, ал.1 от ЗУТ, за промяна предназначението на приземен етаж (мазета с гараж) на жилищна сграда в жилищни помещения.

Вещото лице счита, че това разрешение е неправилно издадено и е излишно, ако се вземе предвид издаденото Удостоверение за търпимост за същия строеж. Не може да се издава разрешение за нещо, което вече е изпълнено.

За извършеното преустройство на приземният етаж от Главния архитект на община З. е издадено Удостоверение за търпимост на строеж № 327/24.08.2022 г. по §127, ал.1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ.

Към преписката по издаденото Разрешение № 6/11.10.2022 г. по чл.147а, ал.1 от ЗУТ, за промяна предназначението на приземен етаж (мазета с гараж) на жилищна сграда в жилищни помещения, няма приложено писмено съгласие от собственика на 1-ви жил. етаж.

След направеният оглед вещото лице установило, че в триетажната жилищна сграда има три жилища - по едно жилище на всеки етаж. В

жилищната сграда няма налични избени помещения. Следователно към нито едно от жилищата няма изба.

Жилището на 1-ви жил. етаж съдържа: входно антре, трапезария с кухненски бокс, 2 спални, баня с тоалетна и 2 тераси. В жилището няма налично складово помещение, но съгласно чл.40 от ЗУТ, складовото помещение може да бъде и извън самото жилище.

При направеният оглед се установява, че подпокривното пространство е достъпно и до него се стига по масивно стоманобетонно стълбище, което обслужва 1-ви и 2-ри жил. етажи. Установено е още, че таванът се използва като складово помещение и там се съхраняват различни вещи и стари мебели. Таванът не е преграден. Също така, в границите на имота има още две стопански сгради, които се използват като склад.

Става ясно, че, ако не се брои килера към жилището на приземния етаж, има още три складови помещения извън жилищата (таван и две стопански постройки), които могат да се ползват от трите жилища или само от жилищата на 1 -ви и 2-ри жил. етажи.

Освен това е установено, че от Община З. има издадено Удостоверение по чл. 202 от ЗУТ с № 275/17.07.2023г., касаещо 1-ви и 2-ри жилищен етаж от същата сграда, съгласно което всяко от двете жилища представлява обособен обект и може да се ползва самостоятелно, т.е. би трябвало да има изискващите се помещения съгласно чл.40 от ЗУТ, в т.ч. и склад.

Вещото лице М. Ш. не може да потвърди или да отрече дали има извършвани някакъв вид СМР след издаване на Разрешението за промяна на предназначението по чл. 147а от ЗУТ от 06.10.2022 г.

При извършения оглед на място било установено, че на приземен етаж има самостоятелно обособено жилище, съответстващо на архитектурното заснемане от 27.04.2022 г. и издаденото Удостоверение по чл. 202 от ЗУТ с № 146/27.04.2022 г.

Жилището заема площта на целия приземен етаж и съдържа: самостоятелен вход от юг, дневна с кухненски бокс - общо помещение, спалня, баня с тоалетна, килер и коридори. Килерът е обособен в самата стълбищната клетка, като е затворена връзката с горните нива.

Тъй като одобреното архитектурно заснемане е с дата 27.04.2022 г. и то предхожда издаването на Разрешението за промяна на предназначението по чл.147а от ЗУТ от 06.10.2022 г., следва, че към датата на издаване на Разрешението за промяна на предназначението, то вече е било изпълнено.

Към преписката по издаденото Разрешение № 6/11.10.2022 г. по чл. 147а, ал. 1 от ЗУТ, за промяна предназначението на приземен етаж (мазета с гараж) на жилищна сграда в жилищни помещения, няма приложени съгласувателни писма от експлоатационните дружества - ВиК, ИВН, служба за Пожарна и аварийна безопасност и др.

Вещото лице посочва, че процедурата по §127, ал.1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ, на основание който е издадено Удостоверението, е процедура за изследване за търпимост на незаконни строежи, изградени преди 31 март 2001 г. (датата на влизане в сила на ЗУТ).

Тази алинея касае незаконни строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени или по действащите разпоредби съгласно ЗУТ. Тези строежи се третират като „търпими" - т.е. не се узаконяват, но не подлежат на премахване или забрана за ползване.

Съгласно § 53 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ, търпимите строежи, които са с постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план, могат да се пристрояват и надстрояват и в тях могат да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително с промяна на предназначението, както и всички допустими строителни и монтажни работи в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план.

Процедурата по § 127, ал. 2 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ дава нова възможност за узаконяване на незаконни строежи, които са изградени след 31 март 2001 г., но преди влизането в сила на § 127 (т.е. преди 26.11.2012 г. - датата на обнародване на ЗИД на ЗУТ в ДВ, бр. 82/2012 г.).

Именно, за започване на процедура по ал.2 - производство по узаконяване на незаконен строеж, има едногодишен срок от влизането в сила на ЗИД на ЗУТ за заявяване на незаконния строеж.

В обобщение вещото лице Ш. посочва: § 127, ал. 2 обхваща периода 2001 - 2012 г., докато ал. 1 се отнася за периода 1987 - 2001 г.

За процесния имот има издадено Удостоверение по §127, ал.1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ и не е относим към процедурата по §127, ал.2, за която има срок за подаване на заявление.

Съгласно § 184, ал.8, времето за извършване на незаконен строеж се установява с всички доказателствени средства, допустими по Гражданския процесуален кодекс, включително и с декларации.

Към заявлението за издаване на Удостоверение за търпимост има приложена Декларация за времето на извършване на строежа, съгласно която същият е извършен преди 2001 г.

Съгласно закона, проектите по чл. 147а от ЗУТ представляват промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи.

Въпреки, че в издаденото разрешение е записано, че „с функционалното преустройство не се предвиждат строително-монтажни работи и промяна в електрически и водопроводни инсталации“, това не съответства на приложения проект за преустройство и описаното в обяснителната записка.

От представените чертежи, както и обяснителната записка към проекта става ясно, че се предвиждат извършване на CMP, а именно:

-входът от северозапад се затваря;

-стълбището, водещо към етажите се затваря;

-стълбищното рамо и празното пространство се обособяват като килер;

-в стената между мазе 2 и гаража, изградена с тухлен зид от 12см единична тухла, се отваря отвор във вид на свод и двете помещения се обединяват - кухненски кът с трапезария и дневна;

-вратата на гаража се премахва и се монтира прозорец със същите размери.

Отделно от описаното, е ясно, че за обособяване на кухненския кът, е необходимо да бъде изпълнена нова ВиК и Ел инсталация.

Като се има предвид всичко това, разрешението за промяна на предназначението, неправилно е издадено по чл.147а от ЗУТ.

Така представеният проект представлява инвестиционен проект за преустройство, който предвижда извършване на СМР. В общия случай, ако трябваше да се издаде разрешение въз основа на представения проект, същият следва да се одобри по общия ред и да се издаде Разрешение за строеж по чл.148, ал.1 от ЗУТ.

При издаване на разрешение по чл.147а от ЗУТ, законът изисква да са спазени изискванията на чл.38 или 39. В издаденото от Главния архитект Разрешение за промяна предназначението е вписано, че разрешението „се издава на основание чл.147а от ЗУТ, във връзка с чл.38, ал.5 от ЗУТ“.

Съгласно чл.38, ал.5 от ЗУТ „самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, при условие че се спазват изискванията на чл.185, ал.1, т. 2 - 4 и не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3. “

Видно е, че само за промяна на предназначението не се изисква съгласие на собствениците в етажната собственост, тъй като чл.185, ал.1, т.1 не е включена към тези условия.

Съгласие на собствениците в етажната собственост, обаче се изисква в случаите, посочени в чл.185, ал.1, т.2-4, а именно: по т.2 - когато се отнемат общи помещения и площи или части от тях и се променя предназначението им; по т.3 - когато се изменят съществено общите части на сградата; по т.4. - когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос.

Вещото лице Ш. смята, че за процесния имот не е спазено изискването на чл.185, ал.1, т.2. Видно от архитектурното заснемане на приземния етаж, при обособяване на жилището са засегнати общи части, които са включени към площта на жилището и се променя предназначението им. С проекта се затваря стълбището, водещо към етажите, което е обща част в сградата и в стълбищната клетка се обособява килер.

Не е съвсем ясна и собствеността на едно от помещенията в приземния етаж.

С НА № 12/2005 г. на М. А. К. става собственик на следните

помещения от приземния етаж: складово помещение, антре и санитарен възел, а с НА № 24/20 Юг. на гаража.

Видно от архитектурното заснемане, в югозападната част на приземния етаж има още едно помещение - описано като „стая“ в арх. заснемане от 2009 г. и като „мазе2“ в арх. заснемане към проекта от 2022 г., което помещение става спалня. За това помещение липсват ясни данни за собственост.

Следователно, за одобряването на проекта, с който се обособява жилище, заемащо площта на целия приземен етаж, в т.ч. и общи части, е необходимо съгласие на собствениците в етажната собственост във връзка с чл.185, ал.1, т.2.

В съдебно заседание на 09.02.2026 г. вещото лице М. Ш. поддържа изготвеното заключение. Допълва, че за да се извърши това преустройване е трябвало в хронологичен ред да се извършат следните неща: Трябва да има проект за преустройството, който да бъде одобрен от общината, като към него следва да има предварителен договор за прехвърлянето на идеалните части; След това се одобрява проекта, издава се разрешително за строеж на базата на проекта. Преддоговор играе ролята на съгласие; По нотариален ред да се прехвърлят идеалните части в полза на този, който ще извършва ремонта; След като се извърши и строителството, от общината се извършва проверка на същото и се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация.

М. Ш. сочи, че в момента стълбището, което е зазидано е станало килер, стаята за която говорят свидетелите е спалня, зад нея е банята и тоалетната, а гаража и задното складово помещение са едно общо помещение, което е дневна, трапезария и кухня. В конкретния случай какво е направено като документи: 2004 г. с удостоверение по чл. 202 от ЗУТ № 305/2004 г. е описано състоянието на трите етажа, включително и приземния етаж. Въз основа на това удостоверение през 2005 г. е първото прехвърляне. Няма графична част – архитектурно заснемане. През 2009 г. отново е издадено удостоверение по чл. 202 от ЗУТ, с което се удостоверява, че гаража е самостоятелен обект, въз основа на това удостоверение се прехвърля и гаража. Към това удостоверение вече се повява графична част – стр. 109 от делото. На скицата се виждат ясно помещенията. На скицата вече се появява второто помещение зад гаража. През 2022г. са издадени удостоверения, като първото е № 146 по чл. 202 от ЗУТ. Вещото лице открива графичната част. Има още едно удостоверение №275/2022 г. по чл. 202 ЗУТ. Приложени са по делото. По делото няма графичната част. Графичната част към удостоверение № 146, представлява архитектурно заснемане, което съответства почти на 100% на действителното положение. Съгласно тези две удостоверения етажа е представен като жилищен с площ 81кв.м и е описано съдържанието, и че може да бъде обект на самостоятелна сделка. Издадено е Удостоверение №327/2022 г., което е удостоверение за търпимост, че обета не подлежи на премахване. Тоест, че етажът е преустроен като жилищен преди 2001 г. и затова е търпим строеж. Към това удостоверение има декларация кога е извършено строителството от заявителя М.. От практиката на вещото лице й е известно, че тези декларации се искат с нотариална заверка на подписа. Следва Разрешение по чл. 147а от ЗУТ, с което се пояснява, че избения етаж ще бъде превърнат в жилищен без съществени преустройства. Към архитектурният проект отново има архитектурно заснемане. Графичната част към разрешението по чл. 147а има две части – два чертежа, като единия е съществуващото положение, а другото проектното предложение. Което е предвиждано с графичната част е направено отдавна.

Под две помещения вещото лице посочва, че следва да се разбира гаража, плюс две помещения, плюс баня, посочени на графичната част на няколко чертежа. В действителност преграждането е след стълбището. Представям ви по делото да разполагате с графичната част, която е към разрешението по чл. 147а, което го няма по делото. Със син химикал отразявам мястото на преграждането. С преграждане на част от стълбището се присъединява тази част от него към приземния етаж. Преграждането е оформено в горната част като таван.

Като взе предвид установеното, съдът направи следните правни изводи:

Предявеният иск е неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.

По настоящото дело основният въпрос съвпада с основния въпрос, който е разглеждан в цитираното от адв. В. - Решение № 32/12.05.2022 г. по гр.д. № 209/2021 г. на РС-Златоград, потвърдено с цитираното решение на ОС- С., което пък не е допуснато до касационно обжалване с посоченото

определение на ВКС. Тоест и по настоящото дело спорът се свежда до това дали приземния етаж от триетажна жилищна сграда, построена в УПИ Х-164, кв. 21 по ПУП на С., представлява самостоятелен обект и като такъв е възможно да бъде предмет на сделка или пък е обслужващ обект, съответно за първи и втори жилищен етаж от тази сграда.

От събраните по делото доказателства, най-вече заключението на вещото лице Ш., се налага извод, че този приземен етаж отговаря на дефиницията за самостоятелно жилище в чл. 40, ал. 1 от ЗУТ, а именно, че всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня с тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Според вещото лице приземния етаж отговаря и на по-подробните технически изисквания, на които трябва да отговаря едно жилище, а именно на тези в Наредба № 7/22.12.2003 г. Наредбата поставя изискване и за функционално и пространствено разположение на жилищните посещения, по отношение на посоките на слънчево огряване, осветеност, ширина на коридори или др. (освен изискванията на чл. 40а, ал. 1 от ЗУТ).

Вещото лице е извършило оглед на място и сочи, че при този оглед се е потвърдило, че описаните в удостоверенията помещения са действително изпълнени, тъй като са налице самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня с тоалетна, както и складово помещение.

Вещото лице посочва, че помещенията са функционално и пространствено обединени и могат да задоволяват жилищните нужди на определен брой обитатели. Сочи, че според представените графични проекти и направения оглед, обособеният самостоятелен обект на приземния етаж отговарят на техническите изисквания за жилище. Тоест, в случая спокойно може да се говори за обект, по смисъла на параграф 5, точка 39 от ДР на ЗУТ и параграф 1, т. 1 от ДР на ЗКИР, защото са налице минимално изискваните помещения, в това число не само като бройки, а и като вид, и като функционални предназначения.

Вярно е, че констатацията на вещото лице е към датата на изготвяне на заключението, но тя е цитирала издадени преди това от Общинска администрация З. удостоверения, които също са удостоверявали това, което вещото лице е констатирала. Друг е въпросът, че някои са издадени постфактум, тоест след извършените промени. Но в крайна сметка е налице самостоятелен обект с функционално предназначение жилище.

Това жилище е образувано основно от съществуващите преди това складово помещение и гараж, които също са имали характер на самостоятелни обекти, най-вече гаража, който е прехвърлен с отделен нотариален акт, и нотариуса би трябвало да е проверил изискванията на закона. По същия начин стоят нещата и с прехвърлителната сделка от 2005 г., когато нотариуса също явно е проверил изискванията на закона и едно от приложенията е Удостоверение № 305/03.08.2004 г., което явно е послужило като удостоверение по чл. 202 от ЗУТ, а именно че представлява самостоятелен обект и може да бъде предмет на сделка.

Но дори да се приеме, че не са били налице изискванията, за да се приеме, че е налице самостоятелен обект, то този проблем се преодолява с приетото Тълк. решение № 3/28.06.2017 г. на ВКС по тълк д. № 3/2014 г., ОСГК, с което се приема, че ако към момента на сключване на сделката, реално определени части от недвижим имот (сграда, жилище или др. обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност ще е налице за прехвърляне на реално определена част от недвижим имот, когато при сключване на сделката, съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.

Тоест, в настоящия случай, явно възможност за обособяване е била налице и такава е осъществена, тъй като е налице самостоятелен обект.

За този самостоятелен обект съществува складово помещение в самия обект. За останалите два етажа съществуват складови помещения в подпокривното пространство, до което от тези два етажа има достъп.

Освен това, в самия УПИ има три паянтови постройки, две от които се ползват за склад.

Съдът намира, че с преграждане на вътрешното стълбище, което е останало към приземния етаж, не се създават затруднения за собствениците на следващите два етажа, защото по външното стълбище имат достъп до подпокривното пространство. Липсата на достъп по вътрешното стълбище до приземния етаж не е проблем, още повече, че собственик на приземния етаж вече е първия ответник Ч., а и с оглед създадените не добри отношения, едва ли някой би имал желание да ползва вътрешното стълбище и да посещава съседите си. Практически, там където е стълбищната клетка, е обособен килер, но стълбището не е разрушавано, нито са разрушавани носещи стени, за да се създаде опасност за сградата.

От приземния етаж няма достъп до тавана, но както се посочи, към самият приземен етаж има склад.

Явно са налице и изискванията на параграф 127 от ЗУТ и избеният етаж е търпим строеж. Тоест, не подлежи на премахване или забрана за ползване, както и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, след като е самостоятелен обект. По делото е приложена декларация от М. К., че сградата е построена преди 31.03.2001 г., което обстоятелство не се оспорва.

Следва да се посочи, че законът не забранява в сграда етажна собственост да съществуващ самостоятелни обекти, които не са жилища, а имат друго предназначение – ателие, гаражи и т.н., но в случая следва да се говори само и единствено за жилище след извършените преустройства.

Съдът намира, че в конкретния случай не се изменят съществено общите части на сградата – носещи стени, стълбище, за да се изисква съгласие на останалите собственици на етажна собственост. Освен това, извършените промени не са променили предназначението на избения етаж. Той си е бил самостоятелен обект.

Следва да се посочи, че от събраните по делото доказателства, не става ясно преди сделката от 2005 г., какво е било състоянието на приземия етаж. Тоест, дали се е налагало да отговаря на изискванията за промяна на предназначението на сгради или самостоятелни обекти в сгради, без или с извършване на строителни и монтажни работи, но и и нормативната база е търпяла развитие - едни са били изискванията тогава, други на по- късен етап, но след като е извършена нотариална сделка и е прието, че приземния етаж е самостоятелен обект, то явно този обект е отговарял на изискването за жилище. Присъединяването по-късно на гаража към обекта от нотариален акт от 2005 г. само е увеличил площта. В обяснителната записка подробно е посочено, че не се въздейства конструктивно върху общите части - стълбище и носещи стени. Тоест, в случая съгласие на останалите собственици не е било необходимо.

Още веднъж обаче следва да се посочи, че след като З. К. е подписала договор, с който тя и сестра й М. К. са надарени, то следва да се приеме, че нейният подпис се явява и съгласие, че приземния етаж е самостоятелен обект и може да бъде обект на сделка, като преди сделката, избения етаж вече е бил оформен като жилищен.

В съдебната практика се приема, че дори да е налице приземен етаж в жилищна сграда, не може автоматично да се приеме, че той е обща част на сградата или прилежаща част към обособен обект в нея – Решение № 403/11.10.2019 г. на ОС С. по в.гр.д. № 276/2019 г.

Следва да се посочи също така, че ищцата е участвала в сделката през 2005 г., когато и тя е надарена, тоест била е запозната със съдържанието на нотариалния акт и с волята на нейните родители - дарители, и е подписал този нотариален акт, явно съгласявайки се с двете дарения. По този повод следва да се посочи, че не е и коректно от морална гледна точка, след като първоначално е била съгласна с тази сделка, да се опитва да променя волята на починалите си родители. При тази сделка не е участвал техния брат, какъвто те имат, видно от удостоверение за наследници. Този извод се налага, защото дарителите са запазили правото на ползване на двата дарени обекта, както и собствеността върху останалата недарена част от имота. Следва да се посочи и че в съдебната практика на ВКС се приема, че дори да е налице незаконен строеж и то в режим на нетърпимост, то той може да бъде годен обект на вещни права и съответно на прехвърлителни сделки. В този смисъл е Решение № 60087/28.06.2021 г. на ВКС по гр.д. № 3984/2020 г., второ г.о., в което решение се прави анализ на съдебната практика по този въпрос. В случаите на сделка с незаконен строеж е налице задължение за нотариуса да уведоми приобретателя за евентуалната опасност от премахване на обекта.

Тоест, за самостоятелни обекти, които са търпими строежи и не подлежат на премахване, няма пречка да бъдат предмет на сделки.

По гореизложените съображения следва да бъде отхвърлен предявения иск, като неоснователен и недоказан, ведно с последиците, свързани с разноските по делото. Тоест, ищцата ще следва да бъде осъдена да заплати на ответника М. А. К. направените разноски в размер на 213.40 евро за вещо лице и 434.60 евро - възнаграждение за адвокат, а на В. Ч. ще следва да заплати 434.60 евро - разноски за адвокат.

С исковата молба е направено искане от адв. Б. М., представител на ищцата, за прогласяване нищожността на нотариален акт вх. рег. № 52/15.02.2010 г., акт № 32, том I, дело № 32/2010 г. по описа на СлВп при РС З. и нотариален акт вх. рег. № 797/29.12.2022 г., акт № 143, том II, дело № 377/2022 г. по описа на СлВп при РС З..

Това искане следва да бъде оставено без разглеждане, тъй като е недопустимо. Ще следва да се прекрати производството по делото в тази част, относно това искане. На отмяна по реда на чл. 537, ал. 2 от ГПК, подлежат само констативните нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим имот, но не и удостоверяващите сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот. В този смисъл е Тълк. решение № 3/29.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2012 г. ОСГК.

Може да се иска прогласяване на нищожността на самата сделка, обективирана в нотариалния акт, но не отмяна или нищожност на самия нотариален акт за извършената сделка.

ВОДИМ от гореизложеното, съдът