Решение № 11 от 21.1.2026 г. на Апелативен съд - Пловдив по дело № 573/2025 г.

Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С Решение №719 от 14.06.2025г., постановено по гр.дело №603/2022г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, са отхвърлени предявените от „Булгрейпс“ООД, ЕИК 203704289, със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.“А. Екзарх“21А, срещу П. Г. М. с ЕГН:•••••••••• и П. П. М. с ЕГН:••••••••••, двамата от гр.П, ул. М Г № ••, обективно кумулативно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.12,ал.2 от ЗАЗ, предявени като частични в размер на по 100000лв. за всеки от двамата от общо дължимите 233280,61лв. – увеличена стойност на ПИ 56068.37.20 в землището на с.П. м., о. С З, в резултат на извършени подобрения в него, ведно със законната лихва до окончателното плащане, и с правно основание чл.86 от ЗЗД, предявени в размер на 9000,72лв. за всеки от двамата – лихви за забава за периода 07.01.2021г.-26.11.2021г. върху главниците от по 100000лв., и „Булгрейпс“ООД, ЕИК 203704289, със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.“А. Екзарх“21А, е осъдено да заплати на П. Г. М. с ЕГН:•••••••••• и П. П. М. с ЕГН:••••••••••, двамата от гр.П, ул. М Г № ••, сумата от общо 4276лв. – съдебни разноски. Недоволен от така постановеното решение е останал жалбоподателят „Булгрейпс“ООД, който чрез управителя Г. Н. го обжалва изцяло с доводи за неправилност досежно приложението на чл.12,ал.2 от ЗАЗ в хипотезата на чл.28 от ЗАЗ, както и по отношение извършването на подобренията, съобразно събраните доказателства, и увеличаването на стойността на имота в резултат на тях, като претендира за неговата отмяна и уважаване на предявените искове чрез присъждане на претендираните суми и на разноски за двете съдебни инстанции. Въззиваемите страни П. Г. М. и П. П. М. са подали чрез пълномощника им адв.В. Т.-Б. писмен отговор на въззивната жалба със съображения за нейната неоснователност, според които арендният договор е прекратен от съда поради неплащане на арендни вноски, като арендаторът е продължил да бъде във владение на имота до 17.07.2025г., когато им е предаден със съдебен изпълнител не в състоянието, в което е бил предаден по договора, и хипотезата на чл.12,ал.2 от ЗАЗ е неприложима, като надлежни доказателства за извършване на подобрения не са представени, с оглед оспорването им, а, дори и да се приеме да са извършени разходи, те са осъществени без съгласието им, нямат характера на подобрения, довели до увеличаване на стойността на имота, и на ищеца е възстановена вложената инвестиция от Държавен фонд Земеделие, а по отношение на обезщетението за забава липсва отправена покана до тях. Претендират за потвърждаване на решението и за присъждане на разноски за настоящото производство. Съдът, след преценка на събраните в хода на производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното: В исковата молба ищецът „Булгрейпс“ООД твърди да е сключил с ответниците П. и П. М.и договори за аренда на земеделска земя №2817/24.04.2016г. и №2816/28.04.2016г. и с тяхно знание и съгласие, дадено изрично в чл.2 от договора, да е извършил промяна на статута на арендованата земеделска земя от ниви на лозови насаждения, за което били извършени разходи и дейности по конкретно посочени договори с частни юридически лица, както и била извършена регистрация пред съответните държавни институции. Теренът, върху който били изградени инфраструктурните мероприятия по изграждане на лозовите масиви и за който били сключени договорите по извършване на СМР, покупка, доставка, засаждане на лози, реализиране на напоителни системи и други, обхващал изцяло площта от 79166кв.м. на поземлен имот с идентификатор 56068.37.20 /стар номер 037020/ в м.В., с.П. м., о. С З, област С., предмет на договора №2816/28.04.2016г., както и съседният нему поземлен имот 56068.37.1 с площ от 84256кв.м., собственост на трето лице – МЕМ., с който дружеството било сключило договор за аренда №287 от 02.10.2015г. Инвестиционните разходи, които дружеството реализирало за извършване на промяната по отношение на процесния имот, възлизали на общо 466561,22лв., с която сума била увеличена стойността му, за чието присъждане, с оглед прекратяване на договора за аренда от страна на арендодателите по съдебен ред по гр.дело №8868/2018г. на ПРС и на основание чл.12,ал.2 от Закона за арендата в земеделието, по предявените като частични в размер на по 100000лв. от всеки от ответниците претендира. Ищецът твърди и с нарочна покана до М.и да е уговорил среща с тях за 07.01.2021г. за изготвяне на опис-оценка и предаване на владението върху имотите по двата договора за аренда, както и за уреждане на отношенията им във връзка с тях, на която дата те не се явили, поради което счита, че от същата му дължат и лихва за забава върху претендираните главници за периода до датата на подаване на исковата молба – 26.11.2021г., в размер на по 9000,72лв. С отговора на исковата молба ответниците са признали сключването на договора за аренда от 28.04.2016г. по отношение на процесния имот, както и развалянето на договора с влязло в сила на 24.09.2020г. Решение №1440/15.04.2020г. по гр.дело №8868/2018г. на ПРС, поради виновно неизпълнение на задълженията ищеца. Поддържат, че хипотезата на чл.12,ал.2 от Закона за арендата в земеделието, на която се позовава ищецът, е приложима при прекратяване, но не и при разваляне на арендния договор. Оспорват твърдението на ищеца за дадено от тях съгласие за извършване на претендираните подобрения. Оспорват представените от ищеца договори и фактури с трети лица като такива, които нямат достоверна дата по смисъла на чл.181 от ГПК и са им непротивопоставими, съставени за целите на настоящото производство и неудостоверяващи реално извършени разходи, вложени именно в процесния имот. Оспорват претендираните подобрения да имат характера на такива, поддържайки да се касае за разходи за труд, материали и стоки, послужили на ищеца да обработва, извлича благата и получава приходи от имота, които е възстановил чрез получаване на плодовете от него. Оспорили са твърдяната от ищеца покана до тях, включително такава да е касаела заплащане на претендираните подобрения, поддържайки да не са в забава, за каквато да дължат обезщетение. С отделен отговор в срока ответникът М. е навел и вложените за промяната на статута на имота суми да са възстановени в 75% от Държавен фонд „Земеделие“, както и промяната в статута на имота от нива на лозе да не е довела до увеличаване на стойността му по причина, че структурата на земята не е пригодна за отглеждане на лозя и такива биха влошили нейното състояние и биха наложили разходване на финансови средства и усилия за възстановяване на първоначалното й положение при сключване на договора за аренда и предаването й в изпълнение на същия. Твърди и, че лозята в процесния имот са в изключително лошо състояние – неподдържани, обрасли с бурени, тръни и храсти, а описаните във фактурите движими вещи, собственост на дружеството, могат да бъдат отделени от недвижимия имот, поради което да не съставляват подобрения. С обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че частичните искове по чл.12,ал.2 от ЗАЗ са предявени в преклузивния тригодишен срок по чл.13,ал.1 от ЗАД, поради което са допустими. Приел е, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за аренда с нотариална заверка на подписите с рег.№2817/28.04.2016г., сключен между страните, който включва и процесния имот, прекратено с влязло в сила на 24.09.2020г. решение по гр.дело №8868/2018г. на ПРС, с което договорът за аренда е развален на основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ, поради неплащане на арендните вноски от арендатора като неизправна страна, при действието на който договор е променен от него начина на трайно ползване на имота от нива на лозе с предварителното изрично писмено съгласие на арендодателите за промяната, обективирано в чл.8,ал.2 от договора. Приел е, обаче, че разпоредбата на чл.12,ал.2 от ЗАЗ, на която ищецът основава претенциите си, е неприложима, тъй като тя касае хипотезите на прекратяване на договора по чл.27 и чл.29 от ЗАЗ, но не и в специалната хипотеза на разваляне по чл.28 от закона. Позовавайки се на експертизата на вещото лице М В и на комплексната експертиза на вещите лица Б Я и К И относно състоянието на процесния имот и насажденията в него, съдът е приел в същия да не са извършени подобрения, водещи до трайно увеличаване на стойността му, както и наличната подпорна конструкция и системата за капково напояване с резервоар за поливна вода да не са трайно прикрепени към терена и да могат да бъдат демонтирани от арендатора, съгласно правомощията му по чл.12,ал.3 от ЗАЗ. Настоящата инстанция, с оглед служебните си правомощия по чл.269 от ГПК, намира обжалваното първоинстанционно решение за валидно и допустимо. С депозираната писмена защита жалбоподателят поддържа първоинстанционният съд да е дал грешна правна квалификация на правния спор, който счита да е търговски, тъй като вземанията произтичат от търговска сделка по чл.286,ал.1 от ТЗ, с оглед на което моли делото да бъде върнато на друг състав на Окръжен съд-Пловдив за отстраняване на посочения недостатък и разглеждането му по друг процесуален ред. Настоящата инстанция намира първоинстанционният съд правилно да е определил правната квалификация на иска като такъв по чл.12,ал.2 от Закона за арендата в земеделието, съобразно наведените от ищеца обстоятелства, на които се основават претенциите, и формулирания съответен на тях петитум. С обжалваното решение съдът е разгледал и се е произнесъл именно по очертания от ищеца предмет на спора. Формирането на граждански и търговски състави е вътрешно административно и няма отношение към правораздавателната компетентност на съда, с каквато разполага всеки съдия. Делото е образувано като гражданско и е разгледано по общия исков ред, а не по специалното производство по търговски спорове по Глава XXXII от ГПК. Инстанционен контрол за законосъобразност по реда на обжалването законът предвижда единствено досежно определението на окръжния съд, с което се преминава към разглеждане на делото по общия ред, съгласно чл.369 от ГПК, но не и на определението му по чл.140 от ГПК, с което приема изначално за приложим общия ред. Търговските дела с цена на иска до 25000лв. подлежат на разглеждане от районния съд по общия исков ред. В този смисъл законодателят изрично допуска търговски спор да бъде разглеждан както по общия ред, така и по специалния. При това положение разглеждането на спора по общия исков ред вместо по специалния за търговски спорове не води до нищожност или недопустимост на постановеното решение, доколкото и в двата случая на страните е гарантирана възможността да упражнят в пълнота предоставените им идентични процесуални права. Ищците П. М. и П. М. се легитимират за наследници на ГЕМ., починал на 08.02.2010г., като негови съпруга и син, съответно за съсобственици по наследство на придобитият от него по силата на представения договор за доброволна делба от 12.06.2003г. недвижим имот – нива в местността „В.“ с площ от 79,174дка, съставляваща имот №037020 по плана за земеразделяне на с.П. м., о. С З, а по одобрените със Заповед №РД-18-1503/16.08.2018г. на ИД на АГКК кадастрална карта и кадастрални регистри поземлен имот с идентификатор 56068.37.20 с начин на трайно ползване – лозе, и с площ от 79166кв.м., който имот същите са предоставили за временно възмездно ползване за срок от 26 стопански години на ответното дружество по силата на сключен помежду им договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№2817 от 28.04.2016г. на нотариус А К с рег.№•••, развален, на основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ, поради забавяне на арендното плащане, с влязло в сила на 24.09.2020г. Решение №1440 от 15.04.2020г., постановено по гр.дело №8868/2018г. по описа на Районен съд-Пловдив, които обстоятелства не са спорни за страните и във въззивното производство. При прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения, според чл.12,ал.2 от ЗАЗ, на каквото основание, с оглед заявените обстоятелства и петитум, в случая ищецът претендира частично сумите от по 100000лв. от дължими от по 233280,61лв. от всеки един от двамата ответници. Неправилно, както резонно възразява жалбоподателят, първоинстанционният съд е приел тази хипотеза да е приложима при прекратяване на договора на посочените в разпоредбите на чл.27 и чл.29 от ЗАЗ основания, но не и при разваляне на договора в специалната спрямо посочената в чл.27,ал.1,т.2 от ЗАЗ обща при неизпълнение хипотеза на чл.28 от ЗАЗ поради забавяне на арендното плащане от страна на арендатора. Настоящата инстанция намира, че действително развалянето на договора по чл.28 от закона - поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, е специална хипотеза на прекратяване на договора спрямо общата по чл.27,ал.1,т.2 от закона - поради неизпълнение на договорните задължения. Правото на арендатора по чл.12,ал.2 от ЗАЗ да получи увеличената в резултат на извършени от него със съгласието на арендодателя подобрения стойност на арендувания обект, обаче, възниква във всички случаи на прекратяване на арендния договор, при каквото той преустановява действието си и арендаторът дължи връщане на подобрения обект на договора. Това е така, тъй като цитираната разпоредба не визира конкретни основания за прекратяване, при които единствено да възниква това право, а, предвид общата й формулировка, касае всички случаи, при които такова настъпва, като основанията за прекратяване са посочени в разпоредбите на чл.27, чл.28 и чл.29 от Глава шеста „Прекратяване на договора“. Развалянето на договора поради забавяне на арендно плащане е частен случай на неговото прекратяване. В тази връзка е без значение дали арендаторът е бил изправна страна по договора или не е изпълнил добросъвестно задълженията си по него, както поддържат въззиваемите, тъй като това има отношение към основанието и реда за прекратяване на договора, както и към правата на самия арендодател. От значение е не на кое от визираните от закона основания е прекратен договора, а, че с прекратяването му арендаторът, съгласно чл.30,ал.1 от ЗАЗ е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, а, когато то е променено със съгласието на арендодателя, последният дължи възмездяване на арендатора за извършените от него подобрения, в резултат на които арендуваният имот е повишил стойността си. От страна на ищеца са представени многобройни писмени доказателства – договори с трети лица и издадени във връзка с тях приемо-предавателни протоколи, фактури, платежни нареждания, касаещи предоставени му услуги и закупени стоки в периода м.март-м.юни.2018г. /включително/, отнасящи се до почистване, обработване и трасиране на терен, включващ и процесния имот, придобиване и засаждане на лозови насаждения, направа на подпорна конструкция на същите от колове и тел, тяхното окопаване, култивиране, поливане и пръскане, изграждане на напоителна система за капково напояване на винени сортове. Във връзка със заявеното от ответниците оспорване на тези документи, поддържано от тях и във въззивното производство, следва да се има предвид, че се касае за частни документи с характер на диспозитивни досежно материализираните в тях волеизявления за договорни съглашения и свидетелстващи относно получаването на стоките и услугите и сумите по тях. Оспорването на съдържанието на частен диспозитивен документ е равносилно на оспорване на валидността на материализираното с него волеизявление като симулативно. Частният писмен документ не се ползва с обвързваща формална доказателствена сила досежно датата на съставянето му, за разлика от официалния, поради което оспорването на датата е такова по същество, а не по смисъла на чл.193 от ГПК, и се подчинява на общото правило на чл.154,ал.1 от ГПК относно доказателствената тежест, по силата на което всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания и възражения. Изключение от това правило е въведеното от чл.181 от ГПК за документи, които се противопоставят на трети лица. Съгласно същото, страната, която се позовава и ползва от документа, следва да докаже определени факти, установяващи по несъмнен начин предхождащото настъпването им съставяне на документа. Касае се в тази хипотеза не за датата на съставяне на документа, а за дата на настъпване на конкретно събитие, след което той е невъзможно да бъде съставен, като трето по смисъла на цитираната разпоредба е лицето, което не е участвало в съставянето на документа, черпи права от лицето, подписало документа, и правата, които то черпи, могат да възникнат само при условие, че датата на възникването им предшества датата на документа. Трето е неучаствалото в съставянето на документа лице, което черпи права от някой от издателите му и би могло да бъде увредено от неговото антидатиране. В случая М.и, макар и да не са участвали в съставянето на документите, не са такива трети лица, тъй като не черпят материални права от издалите ги лица, чието предшестващо датата на същите възникване да е обусловено по някакъв начин от тях. Следва да се има предвид, че посочените документи са били представени от ищцовото дружество пред Държавен фонд „Земеделие“, видно от изпратената с писмо вх.№10659/20.04.2022г. преписка във връзка с участието на бенефициента „Булгрейпс“ООД по мярка „Преструктуриране и конверсия на лозя“ от Национална програма за подпомагане на лозаровинарския сектор 2014-2018г., инициирано със Заявления от 22.01.2016г. и от 25.01.2016г. за предоставяне на финансова помощ, въз основа на които и утвърдения със Заповед №РД-12-25/18.01.2016г. на ИД на Изпълнителна агенция по лозята и виното План за преструктуриране и конверсия №180 от 14.01.2016г. са сключени Договор №201650 от 25.04.2016г. и Договор №201653 от 25.04.2016г. за предоставяне на финансова помощ, изменени въз основа на отправено от дружеството искане вх.№02-2600/2022 от 17.04.2018г. чрез замяна на имотите – обект на изпълнение на дейностите по тях, посредством включване на процесния имот №037020 с площ от 79,174дка наред със съседния нему имот №037001 с площ от 84,256дка, собственост на МЕМ., предоставен под аренда на дружеството с Договор №287 от 02.10.2015г., според отразеното в приложената скица, която замяна е приета от ДФЗ, съгласно писмо изх.№02-2600/2022 от 18.05.2018г., и съответно на 10.07.2018г. и на 12.07.2018г. са подадени от дружеството заявления за окончателно плащане. Освен, че оспорените документи са били представени пред Държавен фонд „Земеделие“, разходите по тях за изграждане на лозовите насаждения с подпорна конструкция и напоителна система в процесния имот през 2018г. са били и осчетоводени от ищцовото дружество и възлизат на 387816,90лв., а заедно с разходите за отглеждане на лозовите насаждения до 12.07.2021г. възлизат на 464802,51лв., според приетото заключение от 14.05.2024г. на комплексна съдебна счетоводна и агро-техническа експертиза, и за тях то е получило от ДФ“Земеделие“-Разплащателна агенция общо 591826,09лв., а, според приетото заключение на повторна комплексна съдебно-техническа експертиза, е получило общо 6•••82,50лв. за целия лозов масив, пропорционалната на ангажираната от процесния имот площ в което част от тях възлиза на 285603,63лв. Освен, че са били одобрени и зачетени от Фонда при отпускане на финансовата помощ и осчетоводени, дейностите по оспорените договори за предоставяне на стоки и услуги и издадените във връзка с изпълнението им документи, касаещи изграждане на лозови насаждения в процесния имот, са били и реално осъществени, като се има предвид, че, според първото заключение на комплексната експертиза, лозовите насаждения са заприходени като дълготраен материален актив по сметка 209, както и, че с Протокол №НТП-20/01.11.2018г. на назначена със заповед №РД-08-25/30.10.2018г. на началника на ОСЗ-гр.Нова Загора, след констатация, че при проверка на място е установено в имота да има новосъздадени лозови насаждения, е решено да се промени начина му на трайно ползване от „нива“ на „лозови насаждения“, която промяна да се отрази в кадастралната карта на с.П. м., и същата е отразена, а по повод подаден от ответника П. М. сигнал за нередност вх.№02-160-6500/9126 от 29.08.2022г. с твърдения за финансови злоупотреби с еврофондове в особено големи размери от страна ДФ“Земеделие“ е извършена проверка и е постановено Решение за установяване липса на нередност №03-РД/551 от 06.02.2024г., като и трите назначени по делото съдебни експертизи потвърждават наличието на лозови насаждения в процесния имот, независимо от различните изводи за тяхното състояние. При тези обстоятелства тезата на въззиваемите, че оспорените документи са симулативни, съставени за целите на настоящото производство и не удостоверяват реално извършени от ищцовото дружество разходи за посочените дейности в процесния имот, е несъстоятелна. Подобренията са такива изменения на вещта, които са неотделимо свързани с нея, повишават полезните й качества и свойства и водят до увеличаване на нейната стойност. Същите следва да са извършени от арендатора през време на действие на арендния договор и да съществуват към датата на прекратяването му, за да възникне правото му по чл.12,ал.2 от ЗАЗ да получи увеличената в резултат на тях стойност на подобрения арендуван обект. В случая се установи лозовите насаждения с подпорна конструкция и напоителна система да са реализирани през 2018г. от ищеца като арендатор в отдадения му от ответниците като арендодатели през 2016г. обект, а сключеният помежду им аренден договор да е прекратен с влизане в сила на 24.09.2020г. на съдебното решение за неговото разваляне. Имотът е предаден от ищеца на ответниците чак на 17.07.2025г., когато, според представения във въззивното производство протокол по изп.дело №200/2024г. по описа на СИС при РС-Нова Загора, е извършен от държавен съдебен изпълнител въвода им във владение въз основа на изпълнителен лист по влязлото в сила Решение №165 от 07.07.2023г. по гр.дело №1267/2022г. по описа на Районен съд-Нова Загора, с което е уважен предявеният от тях иск по чл.108 от ЗС. Според приетото заключение от 08.12.2022г. на съдебна селскостопанска експертиза, изготвено от вещото лице М В след извършен на 11.08.2022г. оглед на място, в процесния имот няма създадено годно лозово насаждение, тъй като наличните на терена лози на площ от около 15/20дка са закържавели, за тях не са били полагани необходимите агротехнически мероприятия – оран, резитба, борба с болести, неприятели и плевели, почвата/площите са обрасли с много висока плевелна растителност и през стопанската 2021/2022 за тях не са били полагани добрите земеделски практики. Според заключението на първата комплексна експертиза, изготвено от вещите лица Й З и Ч П, при извършения на 17.03.2024г. оглед е констатирана пропадналост на лозовото насаждение в процесния имот, вследствие на която от общо засадени 40535 броя лози са останали налични 28560 броя или около 12000 броя по-малко, което представлява около 30%, като, според обясненията на вещите лица при изслушване на заключението в съдебно заседание на 11.09.2024г., са налични 119 реда и в първата си част до средата лозето е в много добро техническо състояние. Последното се потвърждава и от заключението на повторната комплексна експертиза, изготвено от вещите лица Б Я и К И след извършен оглед, според което лозето има общо 118 редовни редове, от които половината 60 броя са с много добра гъстота, дори отлична за седемгодишно лозе за първите 45 реда с редовност над 90% живи растения, а другите 15 реда със 74,2% гъстота, като останалите 60 реда са с лоша до много лоша гъстота средно 37,6% живи лозички на декар, включително редове с гъстота от 24,78%. Тази половина от лозето е с много голям процент пропаднали лозички, неподдържано, неорязано, силно заплевяло с всички признаци на изоставено лозе. Подпорната конструкция също е неподдържана, с много паднали колове, скъсани телове и много слабички лозички. Обобщено е, че тази половина от лозето е изоставено. Видно е в противовес на едноличната експертиза, че, според двете комплексни, около половината от лозето е в много добро състояние, а другата е изоставена. Нито една от експертизите, обаче, не третира състоянието на лозето към датата на прекратяване на арендния договор – 24.09.2020г., или за стопанската 2019/2020г. В тази връзка от заключението на първата комплексна експертиза, което единствено засяга този въпрос, се установява, че ищцовото дружество е направило разходи за отглеждане на лозовите насаждения през 2019г., 2020г. и 2021г., като са посочени тези по фактури на по-голяма стойност и по Дт с/ка 612 /Разходи за отглеждане на лозовото насаждение до 12.07.2021г./ са отчетени разходи в размер на 64307,97лв., припадащите се от които за процесния имот са 31472,06лв. Тези факти сочат, че ищцовото дружество е полагало необходимите за лозовите насаждения грижи до 2021г., до когато е извършвало разходи за поддържането им в годно състояние, като за стопанската 2021/2022г. лозята са били изоставени, в каквато насока е и заключението на единичната експертиза. Този извод се потвърждава и от обстоятелството, че, според представената от ответниците с отговора на исковата молба кореспонденция, именно от 02.07.2021г. между страните са започнали преговори за уреждане на отношенията относно ползването на процесния имот чрез отдаването му под наем, за което е изготвен проект за договор, до сключването на какъвто до 07.01.2022г., когато от ответниците е отправена последната покана, не се е стигнало и същите са предявили осъдителния собственически иск за предаване на владението върху имота, а ищецът е преустановил извършването на дейности и влагането на средства за поддръжката на лозето. При това положение следва да се приеме, че към датата на прекратяване на арендния договор лозовите насаждения и съоръженията за отглеждането им са били налични и в годно състояние, което е компрометирано впоследствие. Влошеното след това и до предаването на ответниците състояние на лозето е ирелевантно за правата на арендатора като подобрител, а има отношение към обезщетяване на настъпилите през време на неправомерното задържане на имота вреди по смисъла на чл.30,ал.3 от ЗАЗ. Противно на поддържаното от ответниците, според единичната експертиза, почвите в имота са подходящи за създаване/засаждане и отглеждане на земеделски култури, в това число и на лозови насаждения, а, според първата комплексна експертиза, местонахождението на имота е подходящо за изграждане на лозови насаждения. Видно от заключението на първата комплексна експертиза, наличните лозови насаждения не могат да бъдат преместени на друг терен, тъй като са развили добра коренова система, надземна стъблена част, която е захваната за подпорната конструкция и същата е формирана, каквото преместване би унищожило лозовото насаждение, до каквото унищожаване би довел и демонтажа на подпорната конструкция. Според заключението на повторната комплексна експертиза, подпорната конструкция и системата за капково напояване с резервоар не са трайно прикрепени към терена и могат да бъдат вдигнати, но с демонтирането им тяхната стойност се обезценява със 70-80%. При положение, че лозовите насаждения са непреместваеми, а без съоръженията за отглеждането им те биха погинали, като обезценката на тези съоръжения при демонтажа им ги прави практически неизползваеми като отделни вещи, и доколкото изграждането на лозовите насаждения и съоръженията като съвкупност е довело да промяна на начина на трайно ползване на имота, следва да се приеме, че те имат характера на подобрения. Според повторното заключение на комплексната експертиза, трайните насаждения, каквото е лозето, по счетоводните стандарти /СС 41-Селско стопанство/ се определят като биологични активи за потребление, създаването на каквито само по себе си представлява „подобрение“ на поземления имот, но при неполагане на необходимите грижи за тях те могат да се превърнат в „биологичен пасив“, за премахването на който ще са необходими разходи, близки по размер на тези, вложени при създаване на насаждението, при което извършените за създаване на ново лозе разходи са „инвестиция с цел икономическа облага“ и то не представлява „подобрение“ на земята, тъй като не подобрява почвата от гледна точка на почвеното плодородие, не всеки стопанин може да си позволи изискуемите за поддържането му вложения и защото при невъзможност за полагане на съответните грижи имота се превръща в пустеещ терен, който става непродаваем, поради което експертизата счита, че, с оглед на посочените „икономически понятия и особености“, направените разходи за създаване на лозе не представляват подобрения на поземления имот. Настоящата инстанция не възприема този извод, тъй като се касае за правен такъв, който е от компетентността на съда. От значение за формирането му са не счетоводните стандарти и икономическите показатели относно инвестициите и разходите, необходими за създаването и поддържането на лозето, и възможността те да бъдат поети от стопанина, а дали обективно изграждането на лозови масиви повишава полезните качества на предназначения за земеделско производство имот, което е несъмнено, предвид и характера им на трайни насаждения, както и дали води до увеличаване на стойността на имота, а, според същата експертиза, средно статистическите данни за цената в лева на декар на земеделските имоти на територията на община Нова Загора за периода 2010- 2020г. сочат, че за 2018г., когато е създадено процесното лозе, цената за нива е 979лв., а за лозе 1800-4500лв., като за 2020г., когато е прекратен процесния договор, тя е 980лв. за нива и 2000-5000лв. за лозе, при което е очевидно, че отдаденият под аренда като нива имот е повишил няколкократно цената си след промяната му на лозе. По делото не са събрани доказателства относно увеличената стойност, като на изрично поставения на повторната комплексна експертиза въпрос каква е разликата между стойността на имота към 28.04.2016г. като нива и към 24.09.2020г. като лозе тя не е дала конкретен отговор, с оглед становището си, че създаването на лозе е „инвестиция с цел икономическа облага“, която не води до повишаване на стойността на имота, поддържаното и от въззиваемите в каквато насока е неоснователно. Неоснователно жалбоподателят се позовава на заключението на първата комплексна експертиза, според която стойността на имота се е увеличила със сумата от 464802,51лв., понеже сумата е посочена като стойност на имота, с която той е заприходен като ДМА на база разходите за изграждане на лозовото насаждение и неговото отглеждане, и на практика представлява разходите, направени за извършване на подобренията. За част от тези разходи се установи ищецът да е бил възмезден посредством предоставената му безвъзмездна финансова помощ по договора с Държавен фонд „Земеделие“. За да възникне правото на арендатора по чл.12,ал.2 от ЗАЗ, следва подобренията, довели до увеличаване на стойността на имота, да са извършени от него със съгласието на арендодателя. Когато в резултат на тях се изменя начина на трайно ползване на обекта на договора, както в случая, това може да стане само с предварително писмено съгласие на арендодателя, каквото не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта след изтичане на срока на договора, съгласно разпоредбата на чл.9,ал.3 от ЗАЗ. Процесният договор е сключен за срок от 26 стопански години, първата от които, считано от сключването му на 28.04.2016г. до 30.09.2017г., съгласно чл.4,т.2 от него. Според чл.4,ал.2 от Наредба за базисните цени на трайните насаждения, периодът на съществуване на трайните насаждения се разделя на: 1. младенчески период, който включва годините на създаване и отглеждане до встъпване в плододаване, 2. период на експлоатация, който включва годините на плододаване, продължаващ при винените лозя 25-30 години, според Приложение №4. Видно е при това положение, че периодът на съществуване на създадените през 2018г. лозя надхвърля срокът на арендния договор, като начинът на трайно ползване на процесния имот е променен в рамките на административна процедура с отразяване в кадастралната карта, при което промените се отразяват върху ползването на обекта и след изтичане на срока на договора. С оглед на това за осъществяването им е било необходимо предварителното писмено съгласие на ответниците. Съдът не възприема заключението на повторната комплексна експертиза относно извода за липса на такова съгласие, тъй като се касае за правен извод, основаващ се на факти, за установяването на които не се изискват специални знания. Неправилно, както поддържат въззиваемите, първоинстанционният съд е приел тяхно съгласие да е обективирано в чл.8,ал.2 от договора. С тази клауза е предвидено, че арендаторът има право „да засажда арендуваните имоти с каквито прецени по вид трайни насаждения, както и да изменя начина на трайно ползване на имотите, като с подписването на настоящия договор арендодателя дава изричното си съгласие за това“. Настоящата инстанция намира, че съгласието по смисъла на чл.9,ал.3 от ЗАЗ трябва да е конкретно, а не общо и бланкетно, както е формулирано в цитираната клауза. То следва да касае определен вид трайно насаждение и определен вид начин на трайно ползване, който, според предназначението на поземления имот за трайни насаждения, бива: овощна градина, лозе, етерично-маслодайна култура, хмелници, разсадник, изоставено трайно насаждение, друг вид трайно насаждение, съгласно т.11 от Класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти по Приложение №3 към чл.14,ал.4 от Наредба №РД-02-20- 5 от 15.12.2016г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. По общо правило кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо, различно от дължимото, освен, ако не се е съгласил. Съответно арендаторът дължи връщане на имота в състоянието, в което го е приел, освен ако е изменил същия със съгласието на арендодателя. Ако промяната е без съгласието на арендодателя, арендаторът следва да възстанови имота, в състоянието, в което го е приел, или да заплати обезщетение за нанесените вреди, съгласно чл.9,ал.5 във връзка с ал.3 от ЗАЗ. Съгласието променя престацията по договора като съществен негов елемент, поради което то следва да е за конкретна такава. Промяната в начина на трайно ползване на имота при действието на арендния договор, която се отразява на ползването му след неговото прекратяване, изисква преценката на арендодателя относно възможността да го стопанисва и да извлича икономическа изгода от него именно в променения му вид, за формиране на която при даване на предварителното съгласие той следва да е наясно с конкретните параметри на планираното от арендатора изменение, тъй като ползването на имота като овощна градина, лозе, разсадник или друг вид трайни насаждения е свързано с влагането на различен интелектуален и финансов ресурс, с реализирането на различни приходи и с различен експлоатационен период. При това положение и доколкото наведеното от жалбоподателя обстоятелство арендодателите да са знаели за начина, по който се ползва процесния имот, и да не са се противопоставяли на това, е ирелевантно, предвид изискуемото от закона предварително писмено съгласие, липсата на такова обосновава неоснователност на предявените частични искове и акцесорните за лихва за забава, поради което, макар и по други съображения, правилно като резултат те са отхвърлени с обжалваното първоинстанционно решение, което следва да се потвърди. С оглед на този резултат по делото и във връзка с изричната претенция на въззиваемите за присъждане на разноски, съдът констатира, че такива от тях са заплатени в размер на 1000лв. за адвокатско възнаграждение по представен договор за правна защита и съдействие от 17.11.2025г., които жалбоподателя следва да бъде осъден да им заплати в актуалната от 01.01.2026г. местна валута и в размер на 511,29 евро, изчислен по официалния фиксиран курс на БНБ /1 евро равно на 1,95583 лева/. Предвид изложените мотиви, съдът