Решение № 167 от 8.5.2026 г. на Окръжен съд - Перник по дело № 171/2026 г.

гражданско дело № 20261700500171 по описа за 2026 година Образувано е по въззивна жалба депозирана от ищеца „Скабрин БИЛД“ ЕООД, ЕИК: 204147170, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Изгрев“, ул. „Жолио Кюри“ № 4 чрез адв. Т. Е. от САК против решение № 249/28.11.2025 г. по гр.д. № 352/2025 г. на Районен съд – Радомир с което се ОТХВЪРЛЯ предявения от „СКАБРИН БИЛД“ ЕООД , с ЕИК 204147170, със седалище и адрес на управление : гр.София , район „Изгрев“, ул.“Жолио Кюри“ №4, представлявано от А.С., в качеството му на управител иск, с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу „ШАНСОН ГРУП“ ЕООД , с ЕИК 205985014 , със седалище и адрес на управление : гр.Радомир, ул.“Васил Петлешков“ №13, представлявано от управителя П.Х.П., за признаване за признато за установено по отношение на ответника, че дължи на ищеца сумата в общ размер на 5 148,51 лв./пет хиляди сто четиридесети осем лева и петдесет и една стотинки/съставляващ сбор от годишни такси за 2022, 2023 и 2024 г. за предоставени услуги по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", находящ се в •••, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 17.01.2025 г. до окончателното погасяване на паричното задължение, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН. Със същото решение се ОТХВЪРЛЯ предявеният от „СКАБРИН БИЛД“ ЕООД , с ЕИК 204147170, със седалище и адрес на управление : гр.София , район „Изгрев“, ул.“Жолио Кюри“ №4, представлявано от А.С., в качеството му на управител иск с правно основание чл.59 ЗЗД , за осъждане на ответника „ШАНСОН ГРУП“ ЕООД , с ЕИК 205985014 , със седалище и адрес на управление : гр.Радомир, ул.“Васил Петлешков“ №13, ДА МУ ЗАПЛАТИ сумата в общ размер на 5 148,51 лв./пет хиляди сто четиридесети осем лева и петдесет и една стотинки/съставляващ сбор от годишни такси за 2022, 2023 и 2024 г. за предоставени услуги по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", находящ се в •••. Също така се ОСЪЖДА „СКАБРИН БИЛД“ ЕООД , с ЕИК 204147170, със седалище и адрес на управление : гр.София , район „Изгрев“, ул.“Жолио Кюри“ №4, представлявано от А.С., в качеството му на управител ДА ЗАПЛАТИ на „ШАНСОН ГРУП“ ЕООД , с ЕИК 205985014 , със седалище и адрес на управление : гр.Радомир, ул.“Васил Петлешков“ №13, представлявано от управителя П.Х.П. сума в размер на 900,00 лева (деветстотин лева) - направени разноски по делото. С въззивната жалба депозирана от ищеца „Скабрин БИЛД“ ЕООД, ЕИК: 204147170, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Изгрев“, ул. „Жолио Кюри“ № 4 чрез адв. Т. Е. от САК се обжалва постановеното решение в цялост и се моли същото да бъде отменено и бъде постановено ново решение, с което да бъде уважен предявения главен положителен установителен иск с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД или при условие на евентуалност в случай, че бъде отхвърлен главният иск да бъде уважен предявения евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 59 ЗЗД. Претендират се сторените по делото разноски. Атакуваното решение било неправилно и необосновано, не били преценени всички относими и допустими доказателства в тяхната цялост, а били обсъдени избирателно и едностранчиво. РРС неправилно не бил приложил разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ТЗ и бил неглижирал факта, че дължимите годишни такси за управление и поддръжка за 2020 г. и за 2021 г. били заплатени доброволно от ответника, което обстоятелство се било установявало от събраните по делото доказателства /СИЕ, електронната кореспонденция между страните/, като ответникът изрично не бил оспорил това обстоятелство и съдът бил допуснал нарушение на съдопроизводствените правила, като не бил обявил в доклада си този факт за спорен и не бил дал указания на ищеца да представи доказателства за него на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК. Двете фактури били съдържали всички необходими реквизити на една търговска сделка и вещото лице било установило, че същите били отразени в счетоводството на ищеца и в дневниците му за продажба, като счетоводните записвания били водени редовно. Същите фактури били годно доказателство за наличието на облигационни отношения между двете търговски дружества. Цитира се съдебна практика в посочения смисъл. Счита, че договорът за управление на общи части в затворен тип комплекс по чл. 2 ЗУЕС бил търговска сделка и договор за услуга. Било се потвърждавало от показанията на разпитаните по делото свидетели Т. и Н., които били живущи в комплекса, че ищецът бил поддържал общите части в жилищната сграда в режим на етажна собственост, както и обектите изградени в поземления имот, които били обслужвали всички етажни собственици в комплекса. Позовава се на съдебна практика съгласно която неизправната страна не може да се освободи от задълженията си след като е престирала частично по действителен договор. В чл. 2 ЗУЕС било въведено единствено изискване по отношение на формата и на страните по договора, но не и на неговото съдържание. Заявява, че било налице жилищен комплекс от затворен тип съобразно дефиницията на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, което се установявало от нотариалния акт за покупко-продажба и от свидетелските показания. РРС следвало да укаже на ищеца с доклада си по делото, че следва да установи този факт. Също така не била дадена правна квалификация на предявения при условие на евентуалност осъдителен иск с правно основание чл. 59 ЗЗД и не била разпределена доказателствената тежест по този иск между страните и не им била предоставена правна възможност да ангажират доказателства. Едва с постановеното решение РРС бил приел, че в доказателствена тежест на ищеца било да установи дали ответникът се бил възползвал от извършената поддръжка в комплекса, какъв е нейния обем, вид, качество, количество и период. Обогатяването на ответника се било изразявало в спестяването на разходи, които щяло да понесе. От СИЕ се било установявало, че ищецът през процесният период е бил извършвал документално обосновани разходи за поддръжката и управлението на комплекса. Обстоятелство дали дружеството ответник фактически било ползвало услугите през процесния период било ирелевантно. В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба депозирана от ответника „ШАНСОН ГРУП“ ЕООД, ЕИК:205985014, със седалище и адрес на управление: гр. Радомир, ул. „Васил Петлешков“ № 13 чрез адв. М. Н. от САК. Счита, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно и въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна. Правилно РРС бил приел, че липсва облигационно правоотношение между страните основано на договор за управление и поддръжка по чл. 2, ал.1 ЗЕУС, тъй като не бил представен писмен договор с нотариална заверка на подписите, който да е бил вписан в имотния регистър, като това била форма за действителност, която не била спазена и не могла да бъде санирана от представените фактури от ищеца. Правилно РРС бил приложил и чл. 182 ГПК и бил приел, че счетоводните записвания не установяват възникване на задължения за ответното дружество, тъй като липсвала двустранност на счетоводното отразяване, приемане на услугата и основание за издаване на фактурите. Не били ангажирани от ищеца доказателства, че бил налице комплекс от затворен тип по см. на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС към релевантния момент-08.12.2020 г. Правилно бил отхвърлен и предявения иск по чл. 59 ЗЗД, тъй като ищецът не бил доказал обемът от услуги, от които се бил възползвал ответника, както и причинно-следствената връзка между сторените разходи и обогатяването на ответника. От свидетелските показания се установявало единствено обща поддръжка на сградата и прилежащите площи, но не и на обекта на ответника, който не се бил обитавал. Ищецът не бил доказал по какъв начин е бил определен размера на таксата, нито дали има решение на общото събрание, нито какви конкретни услуги са били възложени и приети. Моли въззивната жалба да се отхвърли като неоснователна и да бъде потвърдено първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно. Претендират се сторените във въззивната инстанция разноски. Жалбоподателят е възразил, че първоинстанционният съд е разпределил непълно и неясно доказателствената тежест между страните, като по този начин е ограничил същите да ангажират доказателства по спора. Настоящият състав счита това възражение за основателно по следните съображения: При предявен иск по чл. 422 ГПК във вр. с чл. 79 ЗЗД във вр. с чл. 2 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е налице валидно облигационно правоотношение между страните произтичащо от писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти уреждащ управлението и поддръжката на общите части на процесните сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, който да е вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект. Следва да докаже, че процесната сграда отговаря на легалната дефиниция на понятието „жилищен комплекс от затворен тип” се съдържа в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а именно, че това е комплекс, който е обособен като отделен урегулиран поземлен имот и в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица. Следователно, за да се квалифицира като жилищен комплекс от затворен тип, комплексът трябва да отговаря на следните изисквания: 1. да съществува един поземлен урегулиран имот, в който да са изпълнени: 2 две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и 3. други обекти, които са предназначени да обслужват собствениците и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други; 4. да са въведени изисквания за контролиран достъп на външни лица. В случай, че ищецът докаже посочените факти, ответникът следва да докаже заплащане на своите задължения. В този смисъл следва да бъде допълнен приетия за окончателен от първоинстанционния съд доклад с протоколно определение от 30.10.2025 г. Също така РРС не е разпределил между страните доказателствената тежест по предявения при условие на евентуалност осъдителен иск, а единствено е направил правната му квалификация по чл. 59 ЗЗД, поради което следва да се допълни и в този смисъл доклада на първоинстанционния съд като се укаже на ищеца по предявения иск с правно основание чл.59 ЗЗД, че следва да докаже следните факти: 1. обогатяването на ответника изразило се в спестяване на разходи необходими за управлението и поддръжката на неговия обект за сметка на имуществото на ищеца, който следва да докаже обедняването си; 2. да бъде установено, че обедняването на ищеца и обогатяването на ответника произтича от един и същи факт или от обща група факти. При това неоснователно обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил, но само до размера на обедняването. При наличие на разлика между тези две стойности се дължи връщане на помалката измежду обедняването и обогатяването суми. При установяването на посочените факти ответникът следва да докаже наличието на основание за настъпилото имуществено разместване. В този смисъл и на основание т. 2 от ТР №1/2013 на ОСГТК на ВКС съгласно в случай, че въззивната жалба съдържа обосновано оплакване за допуснати от първоинстанционния съд нарушения на съдопроизводствените правила във връзка с доклада, въззивният съд дължи даване на указания до страните относно възможността да предприемат тези процесуални действия по посочване на относими за делото доказателства, които са пропуснали да извършат в първата инстанция поради отсъствие, непълнота или неточност на доклада и дадените указания настоящия съдебен състав е допълнил с определение от 06.03.2026 г. приетия за окончателен проекто доклад с протоколно определение от 30.10.2025 г. като изрично укаже на ищеца, че в негова доказателствена тежест са посочените факти и обстоятелства. Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено следното: Производството е образувано въз основа на искова молба, с която са предявени положителни установителни искове с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД. По изложеното в исковата молба ищцовото дружество „Скабрин Билд“ ЕООД , с ЕИК 204147170, със седалище и адрес на управление : гр.София , район „Изгрев“, ул.“Жолио Кюри“ №4, представлявано от А.С., в качеството му на управител моли съда да постанови решение, с което да признае установено по отношение на ответното дружество, че му дължи сумата в общ размер на 5 148,51 лв. съставляващ сбор от годишни такси за 2022г., 2023г. и 2024 г. за предоставени услуги по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", находящ се в •••, ведно със законната лихва за забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД от 17.01.2025 г. /датата на депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение пред съда/ - до окончателното погасяване на паричното задължение, както и да присъди сторените в исково и заповедно производство разноски. В условията на евентуалност е предявен осъдителен иск от ищцовото дружество с правно основание чл.59 от ЗЗД,като се моли съда да осъди ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 5 148,51 лв.,с която неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца. В срока по чл. 131 ГПК ответникът чрез адвокат-пълномощника си е депозирал отговор на исковата молба като е оспорил исковите претенции и моли съда да ги отхвърли изцяло като неоснователни и недоказани. Оспорва се наличието на облигационна връзка между страните и наличието на валидно правно основание за издаване на процесните фактури и наличие на валидно сключен договор, пораждащ облигационни правоотношения между страните. Претендират се направени по делото разноски. Представен е списък на разноски по чл.80 ГПК. В исковата молба ищцовото дружество твърди, че ответното дружество „ШАНСОН ГРУП“ ЕООД е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 32216.2291.668.1.23 с площ по документ за собственост от 97,32 кв. м, находящ се в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", с адрес: ••• годишна такса за управление и поддръжка за 2020 г., за която е издадена фактура № ••• както и годишна такса за 2021 г., за която е издадена фактура № ••• като впоследствие е преустановило изпълнението на паричните си задължения срещу предоставените от ищцовото дружество „Скабрин БИЛД" ЕООД (предходно наименование „Н.А.С.А Иваняне" ЕООД) услуги по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence". Ищецът сочи, че дължимите от ответника парични задължения са в общ размер на 5148,51 лв., а именно: - За годишна такса за 2022 г. в размер на 1716,17 лв. с ДДС, за която е издадена фактура № •••; - За годишна такса за 2023 г. в размер на 1716,17 лв. с ДДС, за която е издадена фактура № •••; - За годишна такса за 2024 г. в размер на 1716,17 лв. с ДДС за които са издадени фактура № ••• и дебитно известие № •••, Твърди се, че не са изпълнени и в допълнително предоставения от изпълнителя срок - въз основа на молба с вх. №12039/14.03.2024 г. до ЧСИ С.Б., peг. № ••• в КЧСИ ответното дружеството „ШАНСОН ГРУП' ЕООД е било поканено посредством покана за плащане, връчена по реда на чл. 18, ал. 5 ЗЧСИ на 28.03.2024 г., но въпреки това етажният собственик не е заплатил доброволно годишните такси за управление и поддръжка. Твърди се от ищцовото дружество, че съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от Закона за управление на етажната собственост всеки собственик на самостоятелен обект в сградата е длъжен да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата като в настоящия случай останалите етажни собственици, които са сключили еднотипни договори за управление и поддръжка на общите части в комплекс „HACIENDA Residence", заплащат точно и добросъвестно дължимите разходи за управление и поддръжка за разлика от собственика на процесния ап. № •••. Сочи, че в процесния случай посочените две фактури - фактура ••• г. и фактура № •••, които са заплатени от получателя „ШАНСОН ГРУП" ЕООД, съдържат имената на доставчика и получателя, вида на услугата (с точно описание: „годишна такса за 2020, респ. за 2021 г. съгласно договор за поддръжка и управление на недвижим имот по договор от 08.12.2020 г. ), стойността и начина на плащане, както и мястото на сключване на сделката. Създадените облигационни правоотношения между търговци се потвърждават от въпросните частни документи и от електронната кореспонденция от 02.03.2022 г. и от 18.04.2022 г. с представител на етажния собственик, видно от която, че дружеството се е съгласило да заплати издадените фактури. Сочи се от ищеца, че ответното дружество е отказало да сключи нарочен договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Твърди, че през процесния период, в т.ч. и понастоящем, ищцовото дружество извършва дейността по управление и поддръжка на луксозния жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence" с дължимата професионална грижа на добрия търговец, като заплаща редица документално обосновани разходи при предоставянето на услугите: напр. за заплати на служители, натоварени с фактическото осъществяване на дейността, за данъци и осигуровки, за комунални услуги, за ремонтни дейности, за асансьор и др. Моли се съда, да уважи предявения иск за съществуването на вземания в общ размер на 5 148,51 лв. съставляващ сбор от годишни такси за 2022, 2023 и 2024 г. за предоставени услуги по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", находящ се в •••, ведно със законната лихва за забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД от датата на предявяване на иска 17.01.2025 г. /датата не депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение пред съда/ - до окончателното погасяване на паричното задължение. Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна: По делото като писмени доказателства са приети издадени от ищеца фактури: фактура № •••; фактура № •••; фактура № ••• и дебитно известие № •••, както и ксерокопие от нот.акт за покупко –продажба №••• ,том •••, рег.№•••, н.д.№1248 /2020г. на нотариус С.Ф., с район на действие СРС, установяващ обстоетлството, че ответника притежава собствено жилище в процесната жилищна сграда т.е ,че „ШАНСОН ГРУП” ЕООД действително закупува самостоятелен обект в сграда с идентификатор 32216.2291.668.1.23, представляващ Апартамент № ••• и находящ се в Жилищна сграда с подземен паркинг и 4 етажа с идентификатор 32216.2291.668.1 по ККР, построена върху Поземлен имот с идентификатор 32216.2291.668, с административен адрес •••. По делото са разпитани в качеството на свидетели пред първата инстанция лицата П. Т. и М. Н., които също притежават жилища в процесната жилищна сграда „HACIENDA Residence".И двамата свидетели са категорични, че ищецът се грижи за ежедневно за поддръжката на сградата и пространството около нея като се създал редица удобства за живеещите в сградата, включително и за децата. И двамата свидетели заявяват, че имат сключени договори с ищцовото дружество за извършване на тази поддръжка на сградата и веднъж годишно заплащат по силата на този договор съответната такса за поддръжка. По делото е допусната и изслушана съдебно-счетоводна експертиза. Вещото лице Я.А. дава заключение, че през периода от 01.01.2022 г. до 31.12.2024 г. ищецът "Скабрин билд" ЕООД е извършвал разходи по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", общо по години, както следва: 35 391,35 лева за 2022 година, 44 348,94 лева за 2023 година 50 738,74 лева за 2024 година.В.лице сочи, че в счетоводството на "Скабрин билд" ЕООД са осчетоводени по сметка 411 - клиенти, партида „Шансон груп" ЕООД, фактури както следва: - №••• със сумата 1 716.17 лева - платена № ••• със сумата 1 716.17 лева - платена № ••• със сумата 1 716.17 лева - неплатена № ••• със сумата 1 716.17 лева - неплатена - № ••• със сумата 1 696,08 лева - неплатена № ••• със сумата 20,09 лева - неплатена Вещото лице също дава заключение, че от страна на ищеца е водено редовно счетоводство и фактурите са редовно осчетоводени в месеца на съответния разход и/или приход, включени в дневници за покупки и в дневник за продажби,както и,че за периода от 01.01.2022 г. до 31.12.2024 г. таксата за управление и поддръжка на общите части в комплекс „HACIENDA Residence" е в размер на 1,08 лева за кв. метър месечно без ДДС или 1,296 лева с ДДС. Като вид разходи са посочени, че същите са били за комунални услуги, консумативи, озеленяване, поддръжка на асансьор, ремонтни дейности, заплати и осигурителни вноски на персонал, данъци, детска площадка и работно облекло. Пред въззивната инстанция са събрани писмени доказателства, от които се установява, че процесната сграда е със застроена площ от 946 кв.м., разположена е в поземлен имот с идентификатор № 32216.2291.668.1, състои се от четири броя етажи и е с предназначение „жилищна сграда -многофамилна“, като поземления имот е урегулиран и е с начин на трайно ползване /ниско застрояване до 10 м./, че в жилищната сграда има 29 апартамента, както и че някои от останалите собственици на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда са сключили с инвеститора вписани в книгата по вписванията договори за управление и поддръжка на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence" по реда на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Видно от показанията на разпитания пред въззивната инстанция свидетел С.И., който е син на управителя на ответното дружество, на който му е предоставено ползването на процесния самостоятелен обект в жилищната сграда, същият не е живял в апартамента и бил извършвал ремонтни дейности в него поради течове. В комплекса имало беседка, пейка, пързалка, които никога не бил ползвал, както и басейн, който се бил ползвал само от строителя и от инвеститора и свидетелят не бил ползвал басейна. Нямал сключен договор с инвеститора, тъй като реално не бил ползвал нищо от общите части на комплекса. Ходил веднъж годишно в апартамента, бил заплащал електричество и имало озеленяване. Свидетелят нямал гараж и не ползвал такъв. Басейна бил с ограничен достъп с чип и се ползвал само от двама собственици реално и свидетелят не го бил ползвал поради което не се бил съгласил да сключи договор за поддръжка и управление на общи части. Видно от показанията на разпитаната пред въззивната инстанция свидетелка Л.В.-В., която е собственик на имот в процесната жилищна сграда и е живяла там за периода от 2021 г. до 2025 г., но от около година не живее там, има сключен договор с инвеститора за поддръжка на общите части. В сградата имало асансьор, стълби, площадка, която била водила до апартаментите, отделен сутерен, който бил отделен с контрол на достъп за част от апартаментите на конкретния етаж, имало поземлен гараж и рампа, както и градина с контролиран достъп с чип. В градината имало озеленяване, тревни площи, храсти и цветя, детска площадка, батут, люлки и пързалка, като всичко се било поддържало ежедневно от служителите на ищцовото дружество, тревните площи от градинар, а вътре в сградата се било почиствало ежедневно. Тези услуги били включени в договора и те ги били заплащали. Електричеството и водата за общите части също били включени в договора. В комплекса имало басейн с малка вратичка за да ограничава влизането на деца и кучета. Басейнът бил частна собственост на апартаментите в тази част на градината. Свидетелката по договор не заплаща за ползването на басейн. През последната година свидетелката продължавала да плаща независимо, че вече не била живеела в комплекса. Градината и самата сграда и отделните сутерени за апартаментите се били отваряли с чипове, които притежавали живущите в сградата. Пред сградата имало паркоместа собственост на живущите в сградата и отделно имало гараж и рампа, която се била подгрявала зимата, за което се било плащало допълнително. Нямали ангажимент за почистване през зимния период и това било включено в услугата за поддръжка. Общите части били достъпни за всички с чипове. Въззивният съд кредитира показанията на разпитаните по делото свидетели като еднозначни и безпротиворечиви и кореспондиращи със събрания по делото доказателствен материал. Безспорно е установено по делото, че въззиваемият – ответник притежава собствено жилище в процесната жилищна сграда т.е ,че „ШАНСОН ГРУП” ЕООД действително закупува самостоятелен обект в сграда с идентификатор 32216.2291.668.1.23, представляващ Апартамент № ••• и находящ се в Жилищна сграда с подземен паркинг и 4 етажа с идентификатор 32216.2291.668.1 по ККР, построена върху Поземлен имот с идентификатор 32216.2291.668, с административен адрес •••. По делото не е представен договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС за управление и поддръжка в писмена форма с нотариална заверка на подписите вписан в имотния регистър сключен между ищеца в качеството му на инвеститор и ответника в качеството му на собственик на самостоятелен обект. Следователно правилен е извода на първоинстанционния съд, че между страните по делото не е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за управление и поддръжка на общи части сключен по реда на чл. 2, ал.1 ЗУЕС, тъй като по отношение на този договор е предвидена форма за действителност, а именно писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване на договора в имотния регистър. Извършените плащания от ответника за предходните 2021 и 2020 г. не заместват предвидената форма за действителност на договора по чл. 2, ал.1 ЗЕУС, нито е приложима разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ТЗ, тъй като не се касае за сключване на търговска сделка, а на договор за поддръжка и управление на общи части от жилищна сграда, който е вид договор за услуга сключен между инвеститор и собственик на обект в сградата, който не е търговска сделка независимо, че е сключен между търговци, тъй като не е свързан с тяхната търговска дейност съгласно чл. 286 ТЗ. По тази причина се явяват и неприложими правилата за сключване на двустранна търговска сделка съгласно глава 21 от ТЗ и не може да се приеме, че от издаването на фактурите и плащанията по тях се създава валидно облигационно правоотношение между страните. По делото са представени вписани договори за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence" сключени с други собственици на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда различни от ищеца по реда на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, които не го обвързват, тъй като не е страна по тях. От събрани писмени доказателства, пред въззивната инстанция се установява, че процесната сграда е със застроена площ от 946 кв.м., разположена е в поземлен имот с идентификатор № 32216.2291.668.1, състои се от четири броя етажи и е с предназначение „жилищна сграда - многофамилна“, като поземления имот е урегулиран и е с начин на трайно ползване /ниско застрояване до 10 м./, че в жилищната сграда има 29 апартамента. По силата на сключени договори между инвеститора и всеки един от останалите собствениците по чл. 2 от ЗУЕС последните следва да заплащат съответното възнаграждение за извършената от въззивника дейност. За консумираните режийни разноски по поддръжка на общите части собствениците на апартаменти следва да извършват съответните заплащания на дължимите суми. От заключението на вещото лице по назначената счетоводна експертиза се установява, че разходи по поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence", общо по години, както следва: 35 391,35 лева за 2022 година, 44 348,94 лева за 2023 година 50 738,74 лева за 2024 година.В.лице сочи, че в счетоводството на "Скабрин билд" ЕООД са осчетоводени по сметка 411 - клиенти, партида „Шансон груп" ЕООД, фактури както следва: - №••• със сумата 1 716.17 лева - платена № ••• със сумата 1 716.17 лева - платена № ••• със сумата 1 716.17 лева - неплатена № ••• със сумата 1 716.17 лева - неплатена - № ••• със сумата 1 696,08 лева - неплатена № ••• със сумата 20,09 лева - неплатена Вещото лице също дава заключение, че от страна на ищеца е водено редовно счетоводство и фактурите са редовно осчетоводени в месеца на съответния разход и/или приход, включени в дневници за покупки и в дневник за продажби,както и,че за периода от 01.01.2022 г. до 31.12.2024 г. таксата за управление и поддръжка на общите части в комплекс „HACIENDA Residence" е в размер на 1,08 лева за кв. метър месечно без ДДС или 1,296 лева с ДДС. По делото са разпитани в качеството на свидетели пред първата инстанция лицата П. Т. и М. Н., както и свидетелката Вълкова пред въззивната инстанция, които също притежават жилища в процесната жилищна сграда „HACIENDA Residence".И тримата свидетели са категорични, че ищецът се грижи за ежедневно за поддръжката на сградата и пространството около нея. Дружеството предоставя на всички собственици целия пълен комплект услуги по поддръжката и управлението на комплекса, което включва почистване на общите части на сградата, на общите части на самия комплекс, техническа поддръжка на сградата и инфраструктурата на комплекса, озеленяване, басейн, който се ползва от собствениците. Зимата се извършва снегопочистване. Заплащат се и консумативни разходи, свързани със сградата и с инфраструктурата на комплекса. ЗУЕС предпоставя нормативна възможност за уреждане на правата и задълженията по управление и поддръжка на общите части в два режима – общ и особен, като приложението им е в зависимост от характеристиките на сградите, намиращи се в етажна собственост. Съобразно изискването на чл. 9 от ЗУЕС общите форми на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците, като в чл. 11 и следващите и чл. 25 и следващите от ЗУЕС са уредени всички специфики на органите на управление, компетенциите им, начините на вземане на решения, свикване на общо събрание и разгласяването му, както и атакуването на решенията му по реда на чл. 40 от ЗУЕС. За разлика от този общ режим в чл. 2 от закона е предвиден особен режим на управление на общите части, касаещ сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от "затворен тип". Съгласно § 1 т. 3 от ДР на ЗУЕС това е комплекс, който е обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица. По силата на чл. 2 от ЗУЕС в такъв комплекс управлението се урежда чрез писмен договор чрез нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, като договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1 и ал.2 от Закона за управление на етажната собственост управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобритатели. Легалната дефиниция на понятието „жилищен комплекс от затворен тип” се съдържа в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Това е комплекс, който е обособен като отделен урегулиран поземлен имот и в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица. Следователно, за да се квалифицира като жилищен комплекс от затворен тип, комплексът трябва да отговаря на следните изисквания: 1. да съществува един поземлен урегулиран имот, в който да са изпълнени: 2. две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и 3. други обекти, които са предназначени да обслужват собствениците и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други; 4. да са въведени изисквания за контролиран достъп на външни лица. В конкретния случай от представените пред въззивната инстанция писмени доказателства, се установява, че не е налице „жилищен комплекс от затворен тип” съгласно легалната дефиниция, която се съдържа в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като е налице една жилищна сграда, а не две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост към момента на придобиването на правото на собственост върху обект в процесната жилищна сграда от страна на ответника на 08.12.2020 г. Изменението на легалната дефиниция в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС от 29.09.2023 г. няма придадено обратно действие и не обхваща заварените случай, тъй като се касае за материална правна норма, за която липсва изрична разпоредба, която да й придава обратно действие. Следователно към процесния случай се явява неприложим особеният режим на управление на комплексите от затворен тип и се прилагат общите правила по учредяване на Етажна собственост. От събраните по делото доказателства се установява , че ищцовото дружество е изпълнявало посочените дейности по поддръжка и управление на комплекса, в подкрепа на това са и показанията на разпитаните по делото пред двете инстанции свидетели. В случая, тъй като няма данни ответника да притежава идеални части от терена, върху който е построен комплекса не би могло да се възприеме, че ищцовото дружество, поддържайки територията на комплекса –затворен тип е поело и извършило чужда работа –на ответника– без натоварване. По принцип разпоредбата на чл.38,ал.1 ЗС определя земята, върху която е изградена сградата-ЕС за обща част. Тази норма е обща и тя може да се дерогира от чл.64 ЗС и от договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права.В конкретния случай ответникът видно от приложения по делото нотариален акт от 08.12.2020 г. притежава само идеални части от правото на строеж. Това означава,че по делото липсват данни да притежава ид.ч. от терена и изграденото върху него и следователно той не представлява обща част на ЕС. В случай, че земята и изградените съоръжения за общо ползване са собственост на инвеститора, именно договорът по чл.2 ЗУЕС разрешава въпросите за ползването им и заплащането на суми за тяхната поддръжка от страна на инвеститора. По принцип задължение да поддържа и управлява общите части в жилищния комплекс –затворен тип има инвеститорът, който в големия процент от случаите е и собственик на терена, върху който е изграден комплекса. Ответникът е оспорил, че е ползвал терена на комплекса и изграденото върху него/ свидетелят С.И. заявява,че не ползвал басейна на комплекса и затова е отказал да сключи договор за поддръжка и управление/.Тъй като липсва договорна връзка между ответника и ищцовото дружество и при установена поддръжка и управление на комплекса /терена и изграденото върху него/ от дружеството в случай, че се установи, че ответникът е ползвал комплекса и изграденото върху него, без да заплаща разходите за тази поддръжка, ответникът се е обогатил, спестявайки си заплащане на съответната част от тези разноски за сметка на обедняването на ищцовото дружество, което ги е заплатило. По делото, обаче не беше установено ответното дружество да се е обогатило от извършените разходи от ищеца за поддръжката на сградата и на прилежащите към нея площи. Видно от кредитираните от съда показания на разпитания по делото свидетел И., ответното дружество не е ползвало общите части на сградата, тъй като не е обитавало неговия собствен обект апартамент № ••• в същата сграда и не е спестило разходи, тъй като не са представени доказателства ответникът да е имал задължението лично да заплати тези дейности извън валиден договор или решение на общото събрание на етажната собственост. Не се установи извършените от ищеца разходи да са били необходими за поддържането на сградата в състояние годно за употреба по предназначение. В тази връзка следва да се подчертае ,че съгласно установената с т. 1 от ППВС №1/28.05.1979 година, решение № 267/20.01.2014 година, постановено по гр. д. № 13/2013 година, решение № 252/23.01.2015 година, постановено по гр. д. № 2858/2014 година, решение № 91/15.04.2014 година, постановено по гр. д. № 6541/2013 година, решение № 55/03.04.2014 година, постановено по гр. д. № 5712/2013 година, четирите по описа на ВКС, ГК, ІІІ г. о.; решение № 248/29.07.2013 година,постановено по гр. д. № 1062/2012 година, решение № 398/06.08.2014 година, постановено по гр. д. № 1933/2013 година, решение № 587/01.11.2010 година, постановено по гр. д. № 941/2009 година, трите по описа на ВКС, ГК, ІV г. о. и решение № 131/12.07.2010 година, постановено по т. д. № 798/2009 година по описа на ВКС, ТК, ІІ т. о. съдебна практика неоснователно обогатяване се реализира не само в случаите, когато имуществено на едно лице е увеличено без основание за сметка на обедняването на друго лице, като увеличаването и обедняването произтичат от един или няколко общи факти, но и в случаите когато едно лице неоснователно си спестява за сметка на друго разходи, които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени.При това, доколкото липсва правно основание за това спестяване на разходите, то е неоснователно и за него се дължи обезщетение по чл. 59 от ЗЗД, до размера на обедняването. В случая, обаче не се установява извършените разходи от ищеца да са били необходими за поддържането на сградата в състояние годно за употреба съгласно нейното предназначение и за извършването на тези разходи да е било взето решение на общото събрание на етажната собственост. Съгласно чл. 41 ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 10а от ЗУЕС Общото събрание на етажната собственост следва да приеме решение за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт. Съгласно пар. 1, т. 11а от ДР на ЗУЕС "Разходи за поддържане" са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата. В настоящия случай ищцовото дружество е извършвало разходи за поддържане на общите части на процесната жилищна сграда в изпълнение на поетите си задължения съгласно сключените и вписани договори за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип „HACIENDA Residence" сключени с други собственици на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда различни от ищеца по реда на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, но не и на основание на прието решение на общото събрание на етажната собственост за извършването им по реда на чл. 41 ЗС и чл. 11, ал.1, т. 10а от ЗУЕС, поради което за ответника като собственик не е възникнало валидно задължение съразмерно с дела си в общите части, да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски и след като не е бил длъжен да поема съответната припадаща му се част от тези разходи не се е неоснователно обогатил от тяхното спестяване и не е налице първата предпоставка от фактическия състав на чл. 59 ЗЗД, а именно обогатяването на ответника изразило се в спестяване на разходи необходими за управлението и поддръжката на неговия обект за сметка на имуществото на ищеца, който следва да докаже обедняването си, поради което и евентуалния иск по чл. 59 ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Правомощията на въззивния съд за проверка на първоинстанционното решение са уредени в разпоредбата на чл. 269 от ГПК. Съгласно изр. 1 от посочения текст на закона въззивният съд извършва проверка и се произнася служебно по валидността на първоинстанционното решение в неговата цялост, включително и в необжалваната му част, а по допустимостта-в обжалваната му част. По отношение на правилността на първоинстанционното решение законът е ограничил правомощията на въззивната инстанция до посочените във въззивната жалба оплаквания (чл. 269, изр. 2 от ГПК). Това правило е израз на диспозитивното начало по чл. 6, ал. 2 от ГПК и от него следва, че предметът на въззивното производство се определя от страните по спора с оглед на изложените във въззивната жалба и в отговора на същата твърдения на страните. Затова при проверката на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан от обективните и субективни предели на въззивната жалба, както и от изложените в нея конкретни оплаквания. Доколкото настоящият съдебен състав счита въззивната жалба и изложените в нея съображения за неоснователни, то атакуваното съдебно решение следва да бъде потвърдено и да бъдат присъдени разноски в полза на въззиваемата страна в размер на 470 евро, сторени пред въззивната инстанция, поради което Пернишкият окръжен съд