Решение № 193 от 22.3.2026 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1225/2025 г.

Производството по настоящото дело е образувано по повод искова молба на „ВАЯ АГ“ООД, ЕИК 208063862 със седалище и адрес на управление: гр. Костинброд, обл. Софийска, ул. „Строител“ №12, представлявано от: Антонида Венциславова Йорданова против М. Г. П., ЕГН ••••••••••, постоянен адрес: гр.••• ул. ••• №*, И. Х. П., ЕГН ••••••••••, постоянен адрес: гр. ••• ул. ••• №••, ет.* ап.*, К. П., гражданка на •••, родена на ••.••.19••г., с постоянен адрес: •••. ••••• •••, ••• ••• * и С. З., гражданин на •••, роден на ••.••.19••г., с постоянен адрес: •••, ••••• ••• ••• ••, с искане да бъде допуснато, на основание чл. 66 във връзка с чл. 33, ал. 2 от ЗС, ищецът да изкупи следния недвижим имот находят се в м. “Кашер", м. Каня, община Несебър, област Бургас, а именно: еднофамилна едноетажна ваканционна жилищна сграда тип 2 /две/ с № 32 /тридесет и две/, сграда с идентификатор 02703.27.23.11 /нула две хиляди седемстотин и три, точка, двадесет и седем, точка, двадесет и три, точка, единадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Баня, община Несебър, област Бургас, одобрени със Заповед РД-18-22/07.07.2005г. на Изпълнителния директор на АК, Последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата: Заповед № КД-14-02-861/08.06.2010г. на Началника на СГКК- Бургас, с адрес на стадата: с. Баня, местност Кашер, б.л. сграда №32 /тридесет и две/, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 02703.27.23 /нула две хиляди седемстотин и три, точка, двадесет и седем, точка, двадесет и три/, брой етажи:1 /един/, брой самостоятелни обекти в сградата: 0 /нула/ с предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна с предишен идентификатор: няма, със застроена площ от: 97.00 кв.м. /деветдесет и седем квадратни метра/, а съгласно кадастрална схема със застроена площ от: 101.00 кв.м. /сто и един квадратни метра/, състояща се от: дневна с кухня и трапезария, две спални, баня и тоалетна и открита тераса, при граници: вътрешна улица и вътрешно дворно пространство, съгласно разрешение за строеж № 1/10.01.2008г. и одобрен архитектурен проект, изградена в поземлен имот с идентификатор 02703.27.23 /нула две хиляди седемстотин и три, точка, двадесет и седем, точка, двадесет и три/, по кадастралната карта на село Баня, местността “КАШЕР“, община Несебър, област Бургас, с трайно предназначение - урбанизирана територия и начин на трайно ползване: Незастроен имот за курортно- рекреационен обект, при съседи на имота: имот с идентификатор № 02703.27.12, имот с идентификатор № 02703.27.10, имот с идентификатор № 02703.27.22 и имот с идентификатор № 02703.27.46, срещу сумата 30 000 /тридесет хиляди/ евро, договорена с договор за покупко – продажба от 05.06.2025 г., обективиран в нотариален акт № *, том *, рег. № *249, н. дело № ••••/••.••.20•• г. на нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208 на НК. Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията към нея на ответниците, на които е указана възможността за подаване писмен отговор в законния едномесечен срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и неупражняването на права. В определения от съда едномесечен срок, ответниците са депозирали писмени отговори на исковата молба. При това положение съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно. Искът е предявен съобразно правилата за родова и местна подсъдност. Налице са активна и пасивна легитимация за предявяване на настоящия иск. До настоящия момент са станали служебно известни на съда факти или обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са налице положителни процесуални предпоставки за разглеждане на иска. При това положение той е допустим. По отношение цената на иска, съдът съобрази цената , на която се иска изкупуване на имотите, посочена от ищеца като цена на иска и в размер на 30000 евро, върху която е внесена държавна такса в размер на 2347 лева. Данъчната оценка на процесните имоти, видно от вписаното в нотариалния акт на атакуваната покупко-продажба е в размер на 3306,70 лв. По отношение на допустимостта на предявения иск, съдът приема искът за допустим и своевременно предявен, доколкото сделката е сключена на 05.06.2025 год. , а искът е предявен на 14.07.2025 год. - в двумесечния срок по закон, като по делото не се твърди или доказва, че на ищеца е предложено да купи при същите условия. Поради горното и като съобрази, че са налице процесуалните предпоставки за допустимостта на иска и не са налице процесуални пречки, съдът намира искът за допустим. Ищецът твърди, че е собственик на ПИ с идентификатор 02703.27.23 по кадастралната карта на село Баня, община Несебър, област Бургас. В посочения имот, ответниците М. П. и И. П., в качеството им на съпрузи в режим на СИО, са придобили законно изградена едноетажна еднофамилна ваканционна жилищна сграда № 32, с идентификатор 02703.27.23.11, застроена площ от около 97 кв.м. Сградата е построена на основание Разрешение за строеж № 1/10.01.2008 г. и архитектурен проект, и е неразривно свързана с терена, като част от същия. През 2025 г., ответниците М. П. и И. П. продали сградата на ответниците К. П. и С. З. за продажната цена от 30 000 евро, без първа да предложат тази продажба на собственика на терена. Ищецът твърди, че сделката е сключена в нарушение на чл. 33 от ЗС. Сочи, че съгласно тази норма, съсобственик, който иска да прехвърли своя дял, е длъжен да го предложи при същите условия на останалите съсобственици. Разпоредбата намира аналогично приложение при продажба на сграда, изградена в съсобствен терен, при което новият собственик на сградата получава и право на строеж върху чужд терен, а съсобственикът има право да изкупи това право. В тази връзка се позовава и на разпоредбата на чл. 66 от ЗС. Ответниците М. П. и И. П. в подадения от тях общ отговор на исковата молба, изразяват становище за допустимост, но неоснователност на предявената претенция. Не се оспорва обстоятелството, че на 05.06.2025 г., ответниците П. продали на другите двама ответници процесната жилищна сграда, като сделката е обективирана в нотариален акт № *, том *, рег. № *249, н. дело № ••••/••.••.20•• г. на нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208 на НК, предвид на което към настоящия момент собственици на имота са ответниците К. П. и С. З.. Изразява се становище за неоснователност на ищцовата претенция, като в тази връзка са сочи, че върху поземления имот, собственост на ищеца, са изградени 17 броя еднофамилни, едноетажни ваканционни сгради, всяка от които представляваща самостоятелен обект. Сочи, че в случая е възникнала т.нар. „хоризонтална етажна собственост“, поради което ограничението на чл. 66 от ЗС е неприложимо. Сочи се, че в хипотезата на хоризонтална етажна собственост, земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, която не подлежи на изкупуване, а също не подлежи на изкупуване и сградата, суперфициарна собственост. В тази връзка за ищеца не е налице основание да претендира каквито и да било права във връзка с разпоредбата на чл. 66 от ЗС. На следващо място ответниците сочат, че на 30.04.2025 г., изрично били отправили в приложението Viber предложение до ищеца, в случай на интерес да пристъпят към договаряне на условия за продажба на процесния имот, но управителя на ищцовото дружество изрично отговорил, че няма интерес от закупуването на недвижимия имот. На следващо място ответиците заявяват, че едновременно със сключването на процесния договор бил сключен и договор за продажбата на движимите вещи, находящи се в него, като продажната цена била договорена в размер на 22 500 евро. Цената и условията по този втори договор били неразделна част от договора за продажба на недвижимия имот, поради което стойността на сделката не е 30 000 евро, а е 52 500 евро. От изложеното се прави извода, че реалната заплатена стойност по сделката е значително по – различна от посочената в нотариалния акт, а именно 52 500 евро. Ответниците К. П. и С. З. в подадения от тях общ отговор на исковата молба, изразяват становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Заявяват, че ищецът няма качеството на съсобственик върху процесния имот. Навеждат твърдения, че са намерили процесния имот, чрез посредничеството на фирма за недвижими имоти, като бил подписан договор за гаранция и оферта от 30.05.2025 г. Ответниците заявяват, че общата продажна цена на имота е в размер на 52 500 евро, от които 30 000 евро за недвижимия имот и 22 500 евро за намиращото се в имота обзавеждане и оборудване. За целта били сключени два договора, първият от който е договор за покупко-продажба от 05.06.2025 г., обективиран в нотариален акт № *, рег. № •••• н. дело № ••••/••.••.20•• г. на Нотариус Стоян Ангелов с per. № 208 на НК на стойност 30 000 евро и вторият - договор за покупко-продажба на обзавеждане оборудване на недвижим имот от 05.06.2025 г. за цена 22 500 евро. Навеждат се твърдения, че продавачите П. са придобили правото на собственост върху имота си през 2020 г. като самостоятелен обект - сграда с идентификатор №02703.27.23.11, без никакви ограничения в собствеността си, като същите се опитвали да продадат тази сграда в продължение на повече от 3 години, със знанието и без противопоставянето от страна както на собственика на земята, така и на останалите собственици на сгради, построени в терена - общо 17 на брой. Продавачите, първо били обявили за продажбата на имота в обща Вайбър група на всички собственици на сгради, построени в комплекса, но нито собственикът на земята, нито други собственици на сгради проявили интерес от закупуване на техния имот. Като неправилно и необосновано се счита твърдението на ищеца, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС има аналогично приложение при продажба на сграда, изградена върху съсобствен терен, при което новият собственик на сградата получава право на строеж върху чужд терен, а съсобственикът има право да изкупи това право. Позовават се на съдебната практика, съгласно която хипотезата на чл. 66, ал. 1 ЗС се отнася за случаите, в които има един собственик на земята и един собственик на постройката върху нея, като делта е да се обедини собствеността в едно лице. Случаят обаче не е такъв. Процесният имот е построен върху поземлен имот, собственост на трето лице, върху който са изградени още 16 самостоятелни обекти, собственост на различни лица, при което е възникнала т.нар. "хоризонтална етажна собственост", като през цялото време собствеността върху сградите се е прехвърляла свободно. Сочи се, че при този режим земята губи самостоятелното си значение като обект на право на изкупуване и става неразривно свързана с правото на собственост върху отделните сгради или обекти, които обслужва. Подчертава се обстоятелството, че с договора за покупко – продажба предмет на сделката за покупко-продажба не е право на строеж, нито идеална част от поземлен имот, а самостоятелен обект – сграда, поради което разпоредбите на чл. 33 ал.2 и чл. 66 ЗС са неприложими. С доклада по делото , съдът е приел представените писмени доказателства и е указал на страните доказателствената тежест. Съдът е констатирал, че липсват въведени неподлежащи на доказване факти по смисъла на чл. 154, ал. 2 и чл. 155 от ГПК. На основание чл. 146, ал. 1, т. 5 и чл. 146, ал. 2, съдът следва да укаже на страните, че съгласно чл. 153 и чл. 154, ал. 1 от ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните факти, на които основава своите искания или възражения, както и връзките между тях. В тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на земята, че процесният имот е в режим на съсобственост, че ответниците са сключили помежду си действителен договор за продажба с предмет изградената върху имота постройка, а в тежест на ответниците е да докажат, че преди да се разпоредят с постройката са я предложили на ищеца. След съвкупна преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства и на разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд намира за установено следното: Предявени са искове с правно основание чл. 66 във връзка с чл. 33 ал.2 от Закона за собствеността от „ВАЯ АГ“ООД, ЕИК 208063862 със седалище и адрес на управление: гр. Костинброд, обл. Софийска, ул. „Строител“ №12, представлявано от: Антонида Венциславова Йорданова против М. Г. П., ЕГН ••••••••••, постоянен адрес: гр.••• ул. ••• №*, И. Х. П., ЕГН ••••••••••, постоянен адрес: гр. ••• ул. ••• №••, ет.* ап.*, К. П., гражданка на •••, родена на ••.••.19••г., с постоянен адрес: •••. ••••• •••, ••• ••• * и С. З., гражданин на •••, роден на ••.••.19••г., с постоянен адрес: •••, ••••• ••• ••• ••, да бъде допуснато, на основание чл. 66 във връзка с чл. 33, ал. 2 от ЗС, ищецът да изкупи следния недвижим имот находят се в м. “Кашер", м. Каня, община Несебър, област Бургас, а именно: еднофамилна едноетажна ваканционна жилищна сграда тип 2 /две/ с № 32 /тридесет и две/, сграда с идентификатор 02703.27.23.11 /нула две хиляди седемстотин и три, точка, двадесет и седем, точка, двадесет и три, точка, единадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Баня, община Несебър, област Бургас, подробно описана по-горе. На основание чл.33 ал.1 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Предпоставки за възникване на правата на изкупуване по чл.33, ал.2 от ЗС е наличието на съсобственост по отношение на недвижими имот, както сключен договор за покупко-продажба на идеална част от имота , при която съсобственикът-продавач не е предложил на другите съсобственици да закупят продаваните идеални части при същите условия , при които ги продава на третото лице. При отстъпено право на строеж, собственикът на постройката може да я продаде на лице, различно от учредителя на правото на строеж , при условията на чл.33 от Закона за собствеността. Не се спори по делото, че с договор от 05.06.2025 г., сключен с нотариален акт № *, том *, рег. № *249, н.д. № •••• на нотариус Стоян Ангелов № 208 на НК, първите двама ответника са продали на третия и четвъртия ответник процесния имот. Страните спорят относно съществуването на правото на изкупуване по отношение на продадения имот. От твърденията на страните, от представените скица и данъчна оценка, както и от описанието на имота в цитирания по-горе нотариален акт, се установява, че се касае за самостоятелен обект на правото на собственост, който е изграден въз основа на отстъпено право на строеж, заедно с множество други еднотипни самостоятелно обекти на правото на собственост в същия поземлен имот с идентификатор 02703.27.23. Съдебната практика приема в множество съдебни решения , включително такива по чл.290 от ГПК, че в този случай е възникнала така наречената „хоризонтална етажна собственост“, при която с оглед застрояването на един съсобствен имот с няколко сгради, представляващи индивидуална собственост на някой от съсобствениците на земята, земята по тези сгради е неделима принадлежност към всяка сграда. Върховният касационен съд приема , че земята като застроен имот в нейната цялост е „обща част“ на няколко отделни сгради, които „изпълняват ролята“ на самостоятелните обекти в сградата при етажната собственост. В този смисъл – според ППВС № 2/1982 г. е недопустима делба на съсобствен парцел, когато съсобствеността не е възникнала по регулация, ако в него има две или повече самостоятелни сгради, които са изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни съсобственици. В същия смисъл е и Решение № 145 от 11.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1986/2013 г., II г. о., ГК, което посочва, че при хоризонтална етажна собственост, дворното място обслужва и двете сгради като неделима според предназначението си обща част и поради това „следва да остане обща част като принадлежност на всеки един от обектите. По тази причина при разпореждане със сградата, която е самостоятелен обект на правото на собственост и чиято принадлежност е идеална част от правото на строеж върху целия поземлен имот , в който са построени множеството сграда, в полза на собственика на земята не възниква правото на изкупуване по смисъла на чл.66, вр. с чл. 33, ал.2 от Закона за собствеността. Това е така, защото бидейки своеобразна обща част към сградата, която продавачите суперфициари отчуждават, идеалната част от поземления имот или от правото на строеж върху него ще бъде продадена като идеална част от обща част , по аналогичен начин, както това се случва при продажба на имат в режим на етажна собственост. В този смисъл решение № 978 от 13.01.2010 год., № 101/2009 год., № 1060/2010 год.,№ 978/2010 год. Следователно в полза на ищцовото дружество не е възникнало правото на изкупуване по смисъла на чл.66, ал.1, вр. с чл.33, ал.2 от Закона за собствеността. С оглед на горния извод съдът намира , че не е необходимо да обсъжда основателността и релевантността на наведените от ответниците. На основание чл.64 ал.1 от ГПК ищецът дължи на ответниците направените по делото разноски. Разноските на ответниците в настоящото производство са в размер на 2000 евро – общо за първите двама ответника и 2000 евро – общо за вторите двама ответника - заплатено адвокатско възнаграждение по представения договор за правна защита и съдействие и съдебно-деловодни разноски, която сума следва да бъде платена от ищцовото дружество. Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд