Решение № 374 от 22.4.2026 г. на Районен съд - Горна Оряховица по дело № 990/2025 г.

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 и предл. 3 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД, както и насрещен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, както и предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл. чл.26, ал.1,предл.1 и предл. 3 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД. Ищецът С. Й. А., твърди, че с договор за дарение от 07.06.2024 г., обективиран в нотариален акт №••• г. и договор за покупко-продажба от 07.06.2024 г., обективиран в нотариален акт № ••• е станал собственик на 10/20 ид. части от имот № 076046, с идентификатор № 44046.79.46, местност „Зад лехите“, категория – трета, с площ 7,751 дка. Посочва, че между ответниците „Тива I ” ЕООД и „Тива“ ООД, двете със седалище и адрес на управление на двете дружества в с. С., общ. С. бил сключен договор №1037/28.06.2023 г. за аренда за горепосочената нива за десет стопански години, започващи на 01.10. 2023 г. до 01.10.2033 г., в който се твърдяло, че арендодателя бил собственик на целия имот. Договорът бил вписан в СВ при РС-Г.О.. Твърди, че на 07.10.2024 г. бил сключен договор № 25 за наем на за процесния имот между ищеца С. Й. - в качеството му на наемодател и ЧЗК“Шипа“ - в качеството му на наемател, за срок от три стопански години, считано от 2024/2025 г. Считат, че така сключения договор за аренда между ответниците противоречи на закона, в частта за срока от 3 до 10 години, т.к. съобразно чл. 229 от ЗЗД лицата, които могат да извършват действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем, който да е за срок по -дълъг от 3 години. Считат, че ответникът „Тива“ ООД няма права и пълномощия да извършва действия на разпореждане със съсобствения имот, като намира, че може да извършва само такива на обикновено управление. Посочват, че за да защитят правата си на собственици на процесната нива, в качеството им на трети лица на сделката, имат правен интерес да заведат иск за нищожност, т.к. тази сделка нарушава упражняването на правото им на собственост по отношение на притежаваните от тях идеални части. Искат от съда да постанови решение, с което да обяви за частично нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 и ал. 2, пр. 2 от ЗЗД, като противоречащ на закона договора за аренда № 1037/28.06.2023 г. на земеделски земи, вписан в имотния регистър на СВ при РС-Г.О., поради липса на съгласието на мнозинството от съсобствениците по чл. 32, ал. 1 от ЗС и чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, накърнява добрите нрави с цел да навреди на останалите съсобственици, както и да се прогласи, че накърнява добрите нрави с цел да навреди на останалите съсобственици, касаеща отдаване под аренда на идеални части над притежаваните от тях. Претендира разноски. В писмения отговор на исковата молба ответниците „Тива“ ООД и „Тива-I ” ЕООД, чрез адв. Г. Г. от АК-В. Търново изразяват становище, че предявеният иск е недопустим, т.к. дори и да бъде уважен, то ищците няма да могат да ползват процесния новообразуван имот с идентификатор 44046.79.11 след 30.09.2026 г., т.к. няма да настъпи правна промяна в правната им сфера. Обосновават възражението си със следните факти: сключения на 28.06.2023 г. договор за аренда на земеделски земи № 1037 между “Тива“ ООД и „Тива I” EOOД за процесния имот 44046.79.46, от който са образувани два нови имота № 44046.79.11 и 44046.79.9, вписан в СВ под №2544/28.06.2023 г., сключения на 26.06.2023 г. договор за наем на земеделски земи № 1037 между ответниците, със срок на действие 10 години, вписан в СВ под № 2501/26.06.2023 г., образуваното на 19.12.2023 г. гр. д. № 2636/2023 г. по описа на РС- Г.О. с предмет делба на недвижим имот44046.79.46, исковата молба по което е вписана в СВ под № 5625 от 22.12.2023 г., както и решение по гр. д. № 2636/2023 г. по описа на РС-Г.О., с което е допуснат до делба процесния имот, който е разделен на две равни части. В дял на Н.А. и М.А. е поставен новообразувания имот № 44046.79.9, а в дял на „Тива“ ООД е поставен новообразувания имот № 44046.79.11. Ответниците намират, че вписаната искова молба за делба на недвижими имоти е създала непротивопоставимост на всички последващи правни действия с имотите, които се делят, по отношение на лицето, в чиито дял се паднат. Намира, че дори и договорът за аренда на земеделски земи № 1037/28.06.2023 г. да бъде приет за непротивопоставим спрямо ищците, то същите няма да имат право да обработват новообразувания имот № 44046.79.11. Прави волеизявление, с което потвърждава договор за наем и договор за аренда на процесния имот. Иска от съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски. Ответниците предявяват насрещна искова молба срещу С. Й. А., ЧЗК“Шипа“ и „Агро – СД“ЕООД. Посочват, че на 11.05.2023 г. „Тива“ ООД е придобила правото на собственост на 1/ 2 ид. част от процесните имоти. Посочва, че с четирите договора за наем с име „Договор за наем на земеделски земи № 25“, сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г., 13.01.2025 г. и 21.01.2025 г. са нищожни поради заобикаляне на закона по смисъла на чл.26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД. Четирите договора били сключени със съсобственик, който притежава 25 % от правото на собственост върху отдавания имот за срок от 3 години, като по този начин никой от договорите не нарушава правилата за сключване на договор за наем с предмет земеделски земи, предвидени в чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, нито нарушава ограниченията на срока, за който може да се сключва договор за наем, като сделка за управление предвидени в чл. 229, ал. 2 от ЗЗД. Намира, че четирите договора в съвкупност обременяват със срок от 6 години, а именно от стопанската 2024/2025 г. до 2030/2031 , като по този начин се постига забранен от закона резултат. Счита, че договори за наем на земеделски земи № 25, сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г..13.01.2025 г. и 21.01.2025 г. са нищожни поради заобикаляне на закона по смисъла на чл.26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД. В условия на евентуалност в случай, че се отхвърли предявения иск, иска от съда да приеме за установено по отношение на С. Й. А., „ЧЗК“Шипа“ и „Агро-СД“ ЕООД, че правоотношенията възникнали от горепосочените договори, в частта с която се отдава поземлен имот с идентификатор 44046.79.11, нямат действие, не обвързват и не могат да се противопоставят на ищците по насрещния иска. В условие на евентуалност и в случай че се отхвърлят вторите искове иска да се приеме по отношение на ответниците по насрещния иск, че „Тива – I” ЕООД има право да ползва имот № 44046.79.46, респективно новообразуваните имоти 44046.79.11 и 44046.79.9, въз основа на Договор за наем на земеделски земи № 1037 , вписан в СВ под № 2501 от 26.06.2023 г. В условията на евентуалност в случай, че се отхвърлят предходните искове, иска от съда да обяви нищожността на договори за наем на земеделски земи № 25, сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г..13.01.2025 г. и 21.01.2025 г., като се замени клаузата за повелителните правила на чл. 229, ал. 3, вр. ал. 2 от ЗЗД, че договорите са със срок от 3 години, който започва от стопанската 2024/2025 г. и приключва с края на стопанската 2027/2028 г. Претендира разноски. В писмения отговор на насрещната искова молба ответниците С. Й. А., ЧЗК“Шипа“ и „Агро – СД“ ЕООД, оспорват изцяло насрещната искова молба. Излагат подробни съображение за неоснователността на иска и поредицата вписвания. Искат от съда да отхвърли предявения насрещен иск. Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното: Между страните не е спорно обстоятелството, че е сключен договор за аренда на земеделска земя № 1037/28.06.2023 г., вписан в СВ при РС-Г.О. под № 2544 от 28.06.2023 г., от който се установява, че арендодателя „Тива” ООД, представлявано от Е.П.Т. е отдало под аренда за срок от 01.10.2023 г. до 01.10.2033 г., при условията на чл. 4 от ЗАЗ, имот с идентификатор 44046.79.46, находящ се в м. „Зад лехите“ и с площ 7,751 дка. на арендатора „Тива I” ЕООД. Нотариалната заверка на подписите е от 28.06.2023 г. От приложения по делото договор № 25 за наем на земеделски земи с нотариална заверка на подписите от 07.10.2024 г., вписан в СВ при РС-Г.О. под № 4392 на 07.10.2024 г., и договори за наем на земеделски земи № 25 сключени на 08.10.2024 г., 13.01.2025 г. и 21.01.2025 г. между ищеца С. Й. А., ЧЗК „Шипа“ и „Агро-СД“ЕООД е видно, че ищецът С. Й. А. е отдал под наем описаната по-горе земеделска земя на ищцовото дружество Частна земеделска компания „Шипа“ с. Лозен за срок от 6 стопански години общо, за по три години за периода стопанската 2024/2025 г. и 2027/2028 г. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Ищците искат да отрекат правното действие на договор № 1037 за аренда от 28.06.2023 г. с обект на договора земеделска земя с идентификатор 44046.79.46, сключен по реда на чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ за срок от 10 стопански години. Към момента на предявяване на исковата молба ищецът С. Й. А. е притежавал ½ ид. части от горе-посочения недвижим имот, т.к. с нотариални актове, които са вписани в Служба по вписванията, съответно с вх. № 2476, 2477 от 07.06.2024 г. ги е закупил от Н.К.А. и М.С.М.. Впоследствие със съдебна спогодба, която е влязла в сила на 13.05.2025 г. по гр. д. № 2623/2023 г. на РС – гр. Г.О., по искова молба вписана на 22.12.2023 г. на СВ-гр. Г.О., недвижимият имот с идентификатор 44046.79.46 бил разделен на два имота, като новообразуваният 44046.79.9 се паднал в общ дял на Н.А. и М.М., а имот 44046.79.11 в дял на „Тива“ ООД. Ищците искат да отрекат правното действие на вписания договор № 103 за аренда от 28.06.2023 г. на горепосочения имот с идентификатор 44046.79.46, който впоследствие е разделен на два новообразувани имота с идентификатори 44046.79.9 и 44046.79.11, т.к. от своя страна са сключили договори за наем на земеделски земи № 25, сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г., 13.01.2025 г. и 21.01.2025 г. между ищеца С. Й. А., ЧЗК „Шипа“ и „Агро-СД“ЕООД за по три години за периода стопанската 2024/2025 г. и 2027/2028 г. Съгласно практиката на ВКС при наличие на конкуриращи се основания за ползване на един и същи имот/и през един и същ период от различни лица, желаещи да участват в масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ или за кандидатстване за финансови помощи по ЗПЗП, е налице правен интерес от установяване кой от тях има противопоставими на другия права, респ. валидно право да ползва вещта. В такъв случай е налице гражданскоправен спор, който следва да бъде разрешен по съдебен ред. Ответните дружества „Тива“ ООД и „Тива 1“ ЕООД като собственик на дял от 1/2 ид. части от процесната земя и арендодател по договор за аренда, с който те са арендувани, при горната хипотеза – наличие на конкуриращи се основания за ползване, също имат интерес да се отрече правното действие на конкуриращите се договори за наем сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г., 13.01.2025 г. и 21.01.2025 г. от ищеца С. Й. А., в изпълнение на договорното си задължение да предадат владението и да осигурят безпрепятствено ползване на арендуваната вещ по предназначение. По тези съображения предявените установителни искове се явяват допустими. По основателността на предявените искове, съдът намира следното: съгласно правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. В тази връзка, когато по отношение на съсобствени имоти /земеделски земи/ са сключени договори за наем, респ. аренда от съсобственици с различни права в съсобствеността, превес има ползването по този договор, който е сключен от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от общата вещ. Този извод е пряко проявление на правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, тъй като договора, сключен със съсобственик притежаващ повече от половината от общата вещ обвързва всички, тъй като решението на мнозинството при управлението и използването на съсобствената вещ е задължително за всички участници в общността. В тази връзка след като ответникът „Тива“ ООД, към момента на предявяване на исковата молба е носител на 1/2 ид. части от правото на собственост, а към момента на устните състезания притежава изцяло новообразувания имот с идентификатор 44046.79.11, нива с площ от 3876 кв.м., на основание съдебна спогодба, влязла в сила на 13.05.2025 г. по гр. д. № 2636/2023 г. по описа на РС- Г.О., то неговото решение е решение на мнозинството, как същата да се използва. Това решение обвързва всички и е противопоставимо на договорите за наем на ищеца сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г..13.01.2025 г. и 21.01.2025 г., още повече, че същите са сключени след вписване на искова молба по делото за делба по гр. д. №2636/2023 г. В случая приоритет има сключения договор № 1037 за аренда от 28.06.2023 г., доколкото такава е волята на мнозинството в общата вещ за начина на използването й, по отношение на имот нива с площ от 3876 кв.м., представляваща имот с нов идентификатор № 44046.79.11, част от имот със стар идентификатор 44046.79.46, местност „Зад лехите“. Договорът за аренда № 1037 от 28.06.2023 г. в тази част е противопоставим на ищците и има правно действие по отношение на тях. Ето защо съдът не споделя доводите им, че договорът за аренда не следва да ги обвързва в три годишния срок след сключването му, а именно след 30.09.2026 г. по отношение на имот с нов идентификатор № 44046.79.11, част от имот със стар идентификатор 44046.79.46. Доколкото собствеността на процесната нива вследствие на извършената делба се е трансформирала в пълна собственост на ответника „Тива“ ООД, който изрично е потвърдил оспорвания договор в тази част, то следва исковата молба да се отхвърли в тази част като неоснователна. По отношение на имот с идентификатор 44046.79.9, нива с площ от 3875 кв.м., част от нива със стар идентификатор 44046.79.46, местност „Зад лехите“, съдът намира следното: Съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Според чл.229,ал.2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а чл.229,ал.3 от ЗЗД гласи, че ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години. Съдът намира за основателни и обосновани изложените в исковата молба твърдения. Видно от данните по делото, процесният договор за аренда № 1037 е сключен на 28.06.2023г. за имот с идентификатор 44046.79.46 и площ 7,751 дка. Доколкото собствеността на процесната нива с нов идентификатор 44046.79.9, вследствие на извършената делба се е трансформирала в пълна собственост на праводателите на ищеца, а именно съделителите Н.А. и М.М., то следва да се приеме, че са основателни доводите на ищеца, че договорът за аренда е нищожен в частта относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона. Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за аренда на земеделска земя, сключен при условията на чл. 3, ал. 2 от ЗА. Арендодателят на земеделски земи с вписан договор по чл. 3, ал. 2 ЗА има правен интерес да установи, че вписан съгласно чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ договор за наем за същите земеделски земи и за същия период от време няма действие след изтичането на тригодишния срок по чл. 229 ЗЗД. Конкретните съображения в този смисъл са видни от определение No 454 от 21.06.2023 г. на ВКС по ч. т. д. No 595/2023 г. на І т. о.,(а именно по аргумент от указанията в Тълкувателно решение No 8/27.11.2013 г. по тълк. д. No 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС; поради доказаното наличие на правен спор между страните, който не може да бъде разрешен по друг ред, както и с оглед правата на ползвателите на земеделски земи по ЗПЗП, респективно санкциите, които Държавен фонд "Земеделие" има право да им налага). Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Следователно договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита прекратен с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок (в т. см. решение No 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. No 194/2011 г. на ІІ т. о.). В случая това означава, че договорът №1037 за аренда, сключен между „Тива-1“ ЕООД и „Тива“ ООД от 28.06.2023 г., с нотариална заверка на подписите от 28.06.2023 г., вписан в Службата по вписванията – Г.О., няма действие за стопанските години от 2026/2027 г. до 2032/2033 г., т.е. след 30.09.2026 г., тъй като е прекратен с изтичането на стопанската година 2025- 2026 г. за нива с площ от 3875 кв.м., представляваща имот с нов идентификатор № 44046.79.9, местност „Зад лехите“, част от имот със стар идентификатор № 44046.79.46. По отношение на насрещния иск предявен от ответниците „Тива 1“ЕООД и „Тива“ ООД за прогласяване нищожността поради заобикаляне на закона на основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД на договори за наем сключени на 07.10.2024 г., 08.10.2024 г..13.01.2025 г. и 21.01.2025 г., от ответника по насрещния иск - С. Й. А. с ЧЗК „Шипа“ и „Агро –СД“ ЕООД за имот с идентификатор 44046.79.46. На първо място следва да се посочи, че договорите сключени между ответниците са за наем на недвижим имот с идентификатор, който от одобряване на съдебна спогодба за делба по гр. д. № 2636/2023 г. по описа н РС - Г.О., влязла в сила на 13.06.2025 г., вече не съществува. Идентификатор с номер 44046.79.46 е стар, а от него и след влизане в сила на определението за одобряване на съдебна спогодба са се образували два нови имота - съответно с идентификатори 44046.79.11 и с площ 3876 кв.м.,който е собственост на ищеца по насрещния иск „Тива“ ООД и имот с идентификатор 44046.79.9 и с площ 3875 кв.м., който е собственост на праводателите на ответника на по насрещния иск С. Й. А.. На следващо място договорите за наем сключени от ответника по насрещния иск С. А. са вписани след вписването на исковата молба за делба на имот със стар идентификатор 44046.79.46, т.е. са непротивопоставими на ищците по насрещния иск, още повече, че в дял на праводателите на ответника по насрещния иск се поставя новообразувания имот 44046.79.9. Следва да се отбележи, че процесните договори ответникът по насрещния иск сключва сам със себе си от една страна като наемодател, а от друга страна като управител на дружеството наемател, а по последния наемател е съпругата му, която е едноличен собственик и управител на „Агро- СД“ ЕООД. Съображенията изложени до тук, че с четирите договора се нищожни поради заобикаляне на закона следва да се допълнят и с довода, че като цяло всеки от договорите е законосъобразен, посочен е три годишен срок за наем, а в договор № 25-1 от 08.10.2024 г., дори е отдадена съответната идеална част притежавана от ответника по насрещния иск, т. е. 3,87 дка, но се установява, че се цели постигане на незаконосъобразен резултат. Действително всеки от договорите не нарушава разпоредбите на закона за сключване на договор за наем с предмет земеделски земи, т.к. са сключени от съсобственик притежаващ над 25% от съсобствения недвижим имот, съгласно чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, нито нарушава срокът за сделка на управление на обща вещ, предвиден в чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, т. е. не надвишава три години. От друга страна се установява, че се стига до правен резултат, нарушаващ императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, доколкото имотът със стар идентификатор 44046.79.46 е обременен с тежести над три години или със срок от 6 стопански години, а именно от 2024/2025 г. до стопанската 2030/2031 г., от лице, което може да върши действия на обикновено управление. Четирите договора за наем следва да се приемат като едно цялостно действие на управление със съсобствен имот. Ето защо съдът намира, че предявеният насрещен иск е основателен, поради което четирите договора за наем описани по-горе с наемодател С. Й. А. и наемател ЧЗК“Шипа“ и „Агро-СД“ ЕООД следва да се прогласят за нищожни поради заобикаляне на закона на основание чл. 26, ал. 1 пр. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД. Поради уважаване на насрещния иск, съдът не следва да се произнася по предявените в условията на евентуалност насрещни искове. По разноските: При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, основателна се явява претенцията на ищците за присъждане на направените по настоящото дело съдебни разноски за платеното от тях адвокатско възнаграждение (2000 лв.) и за платена държавна такса в размер на 294,37 лв. В тази връзка, съдът споделя доводите и възражението на ответната страна относно прекомерност на заплатеното от ищците адвокатско възнаграждение в размер от 2000 лв., предвид ниската цена на иска и протичането на делото в едно съдебно заседание, като заедно с това отчете по-високата фактическа и правна сложност на делото, поради което и на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, съдът следва да присъди по-нисък размер на разноските за адвокатско възнаграждение, съобразен, както с чл. 36 от ЗА, чл. 69, ал. 1, т. 5 от ГПК и чл. 7, ал. 2, т. 2 и чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба No 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, така и с постановеното Решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на СЕС, т. е. в полза на ЧЗК "Шипа" с. Лозен и С. Й. А. следва да бъдат присъдени разноски в общ размер от 1000 лв. и 294,37 лв., или общо 1294,37, които следва да бъдат възложени в тежест на ответниците. С оглед отхвърлителната част на иска и по съразмерност същите следва да са в размер на 647,19 лв. или в размер на 330,91 евро. При този изход на делото и на основание чл.78,ал.3 от ГПК, основателна се явява претенцията на ответниците и ищци по насрещния иск за присъждане на направените по настоящото дело съдебни разноски в размер на общо 1100 лв. за платено адвокатско възнаграждение в размер от 550 лв. за „Тива“ООД и в размер на 550 лв. за ответника „Тива I“ ЕООД, както и 25,56 евро държавна такса по насрещния иск. С оглед отхвърлената част на исковете и по съразмерност същите са в размер на 281,21 евро (550 левова равностойност), 25,56 евро държавна такса или общо 306,77 евро, които следва да бъдат възложени в тежест на ищците, съответно ответници по насрещния иск. Водим от изложените съображения, съдът