Решение № 1069 от 21.8.2026 г. на Окръжен съд - Пловдив по дело № 1455/2026 г.

Производството е по реда на чл. 258 и следв. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Образувано е по въззивна жалба от „ВЕТО ТУЛИНГ“ ЕООД, ЕИК •••, чрез адв. Ю. Д., против Решение № 122/31.03.2026 г. по гр.дело № 1122/2025 г. по описа на Районен съд - ••••, III гр.с., с което е осъдено, на основание чл. 233 ал.1 от ЗЗД, „ВЕТО ТУЛИНГ“ да опразни предоставената му с договор за наем, вписан в СВ - •••• сграда с идентификатор № ••••.501.143.1 по КККР на град ••••, одобрени със заповед № РД-18- 52/16.11.2011 г. на ИД на АГКК, с адрес: гр. ••••, ул. ••••, разположена в ПИ с идентификато𠹕•••.501.143, с площ на сградата: 417 кв.м, брой надземни етажи: 1, с предназначение: сграда за обществено хранене, която съгласно документ за собственост представлява Ресторант, „••••“, съставляваща масивна сграда със застроена площ (ЗП) 382.06 кв.м и разгъната застроена площ (РЗП) 56602 кв.м, разположена в парцел ІІ-парк, в кв. 146 по плана на гр. ••••, като освободи и предаде държането й на Д. Н. Б., Н. Д. Б. и С. Т. Л. и са присъдени разноски в размер на 2118.79 евро. Във въззивната жалба се релевират оплаквания за неправилност на атакувания съдебен акт поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Излагат се доводи, че съдът е допуснал съществено процесуално нарушение при докладване на делото, тъй като не е дал указания на ответника относно нуждата от доказване на предявяване на иск за подобренията в отделно производство. Поддържа се, че съдът неправилно е счел за приложима разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК и въз основа на същата е отказал да признае на правото на ответника да не предаде имота. Посочва се, че в тази връзка съдът не е съобразил, че по волята на страните, имаща за тях силата на закон, изпълнението на задължението на наемателя в процесната хипотеза е поставено под отлагателно условие - заплащане на извършените подобрения. Твърди се, че не е било съобразено съдържанието на сключения договор в неговата цялост, поради което съдът е достигнал до неправилен извод, че предаването на имота на облигационно основание е дължимо и изискуемо. Твърди се, че този извод противоречи на сключения между страните договор, като в нарушение на чл. 9, чл. 20 и чл. 20а от ЗЗД съдът не е зачел съдържанието на договора за наем. Поддържа се довод, че исковата претенция, произтича от твърдение за съществуващо между страните по спора облигационно правоотношение и съдът е задължен да разгледа единствено твърденията и възраженията, свързани с неговото развитие, като въз основа на събраните доказателства уважи или отхвърли иска на предявеното основание. Посочва, че именно предвид предмета на облигационния спор в това производство е без значение на кого принадлежи правото на собственост върху предоставения за послужване имот. На това основание ответникът не следвало да може да противопостави право на задържане върху имота до заплащане на направени от него подобрения, тъй като по силата на Закона за собствеността (ЗС) такова право има само владелецът, а заемателят е държател по смисъла на чл. 68, ал. 2 ЗС. Моли постановеното съдебно решение да бъде отменено и да се постанови ново, с което да се отхвърли исковата претенция. Прави се искане при условията на евентуалност – да се признае на въззивника правото да задържи процесния имот. В срок е постъпил отговор на въззивната жалба от Д. Н. Б., Н. Д. Б. и С. Т. Л., чрез адв. А. П., с който оспорват същата като неоснователна и молят за потвърждаване на решението. Поддържа се, че съдът правилно е приел за осъществен фактическия състав на иска по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД и същият правилно е уважен, тъй като след прекратяване на наемното правоотношение, дружеството е продължило да държи имота при липсата на валидно правно основание. Излагат довод за неоснователност на оплакването, че Районен съд – •••• е следвало да разгледа възражението за задържане на имота до заплащане на подобренията, които се претендират, поради реда на разглеждане на делото. Моли се за оставяне без уважение на въззивната жалба и потвърждаване на обжалваното решение. Претендират се разноските във въззивното производство. Пловдивският окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства, намира следното: Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок, изхожда от легитимирана страна и е насочена срещу съдебен акт, подлежащ на въззивно обжалване, поради което се явява процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна. При служебната проверка на основание чл. 269 от ГПК се констатира, че решението е валидно - постановено е в рамките на правораздавателната компетентност на съдилищата по граждански дела, и допустимо – съдът се е произнесъл по иск, с които е бил сезиран – по предмета на делото, правилно изведен въз основа на въведените от ищеца твърдения и заявения петитум. Правилно е дадена материално – правната квалификация. Настоящият състав при служебната си проверка не констатира нарушения на императивни материално-правни норми, които е длъжен да коригира, и без да има изрично направено оплакване в тази насока съгласно задължителните указания, дадени с ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Решението е и правилно. Въззивната инстанция, като съобрази доводите на страните, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 от ГПК, и предвид релевираните в жалбата въззивни основания, прие за установено следното: Пред Районен съд – •••• е подадена искова молба, обективираща иск с правно основание по чл. 233 ал.1от ЗЗД. По делото е установено, че на 29.04.2020 г. между страните е бил сключен договор за наем с нотариална заверка, рег. № ••••.2020 г., акт № ••••, том 1 на нотариус Петя И.ова, рег. № 655 на НК, с район на действие - РС – ••••, по силата на който ищците предоставили на ответника за временно и възмездно ползване сграда с идентификатор № ••••.501.143.1 по КККР на град ••••, одобрени със заповед № РД-18- 52/16.11.2011 г. на ИД на АГКК, с адрес: гр. ••••, ул. ••••, разположена в ПИ с идентификато𠹕•••.501.143, с площ на сградата: 417 кв.м, брой надземни етажи: 1, с предназначение: сграда за обществено хранене, която съгласно документ за собственост представлява Ресторант, „••••“, съставляваща масивна сграда със застроена площ (ЗП) 382.06 кв.м и разгъната застроена площ (РЗП) 56602 кв.м, разположена в парцел ІІ-парк, в кв. 146 по плана на гр. ••••. От своя страна ответникът се задължил да плаща месечен наем в размер на 300 лева месечно, платими от първо до десето число на текущия месец. Договорът е сключен за срок от 5 години. В чл. 10 ал.4 от договора за наем страните са уговорили, че наемателят може да извършва подобрения в имота, касаещи онова, за което е нает и без съгласието на наемодателите. Наемателят има право да задържи имота след изтичане на срока на договора до изплащане на разходите по извършените подобрения в имота. Срокът на договора за наем и изтекъл на 29.04.2025 г. С уведомление, връчено на 08.04.2025 г. по реда за връчване на нотариална покана, ищците са поканили ответника да освободи наетото помещение на 02.05.2025 г. в 09:00 часа. С нотариална показана, връчена на ищците, ответникът ги е поканил да му заплатят сумата от 240 000 лева за направените в имота подобрения и е заявил, че упражнява правото си на задържане. По делото е установено, че въззиваемите са собственици на имота, предмет на наемно правоотношение на основание продажба, наследствено правоприемство от Р. Б. и договор за дарение. Съдът, за да уважи предявения иск е приел, че са налице кумулативно изискуемите предпоставки, а именно, че между страните да е възникнало валидно наемно правоотношение, наемодателят да е изпълнил задължението си да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор, договорът за наем да е прекратен и да е налице отказ от страна на наемалия да върне вещта. По отношение на възражението за задържане е направил извод, че съгласно разпоредбата на чл. 314 ал.3 от ГПК в производството не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота, а съответно не се допускат и възражения за право на задържане като произтичащи от възражението за извършени подобрения. По силата на чл. 233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне на наемодателя вещта - предмет на наемния договор след прекратяването на договора. Под „връщане“ на имота законът разбира предаването му от страна наемателя на наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва с преустановяване ползването му от страна на наемателя. По смисъла на чл. 233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД имотът е предаден, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота му и го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД. Имотът трябва напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота на наемателя и други подобни действия (в този смисъл е Решение № 107/2009 г. на ВКС). Настоящата инстанция намира, че предявеният иск с правно основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД подлежи на разглеждане по реда на бързото производство по Глава двадесет и пета от ГПК като особено исково производство, съгласно чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Приложимата в това производство специална разпоредба на чл. 314, ал. 3 от ГПК предвижда, че по такъв иск не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота, а съответно не се допускат и възражения за право на задържане като произтичащи от възражението за извършени подобрения, без значение от основанието, на което се претендират подобренията - извъндоговорно или договорно, съответно конкретно за казуса от основанието за задържане на недвижимия имот - по чл. 72 от ЗС или по чл. 90 от ЗЗД, което последно като възражение за неизпълнен договор касае по същество право да се задържи вещта до изпълнение на насрещната престация при задължения, произтичащи от едно и също правоотношение. Недопустимостта за разглеждане на такива възражения произтича от това, че посредством тях ответникът предявява свои самостоятелни права, а тяхното отделно от претендираното от ищеца доказване би забавило процеса и обезсмислило характера на производството, целящо бързина при уреждане на определени от закона правоотношения. Правото да се задържи вещта до изпълнение на насрещната престация, на каквото на практика се позовава ответника, е акцесорно на неговото вземане спрямо ищеца, като независимо дали е предвидено изрично с договор между страните, както настоява жалбоподателят, или не, процесуалното средство за неговото реализиране е чрез възражение наред с претенцията за заплащане на стойността на подобренията или чрез самостоятелното му предявяване, ако иска за заплащане на стойността им е бил уважен в отделно производство, в каквато последна насока са указанията по т.6 от ТР № 1 от 04.01.2001 г. по т.гр.дело № 1/2000 г. на ОСГК на ВКС. В този смисъл, доколкото правото на задържане няма самостоятелен характер, а е акцесорно на насрещното вземане на ответника, то упражняването му чрез възражение наред с възражението за това вземане за подобрения е недопустимо в производството по иска по чл. 233, ал.1 от ЗЗД, съгласно чл. 314, ал.3 от ГПК. Следва да се има предвид и, че вземането за подобрения на ответника е предмет на отделно самостоятелно исково производство, за което е била представена искова молба от „ВЕТО ТУЛИНГ“ ЕООД срещу Д. Н. Б., Н. Д. Б. и С. Т. Л. за присъждане на разходите за подобрения в наетия имот, подадена на 18.08.2026 г. до Окръжен съд – Пловдив. Във връзка с това самостоятелното упражняване на правото на задържане, отделно от претенцията за подобрения, също е недопустимо в настоящото производство, тъй като, както се каза, като самостоятелно то може да бъде упражнено само ако иска относно вземането на ответника е бил уважен в отделно производство, а в случая няма данни производството по цитираното дело да е приключило и по него с влязло в сила решение иска на ответника за подобрения да е уважен. Обсъденото обосновава извода за основателност на предявения иск, който правилно като резултат е уважен от районния съд, чието обжалвано решение следва да се потвърди. При този изход на спора, основателно е искането на въззиваемите за заплащане на разноските пред настоящата инстанция, които се претендират в размер на 2400.00 евро. Въззивникът е направил възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност, което e основателно, тъй като делото не се отличава с правна и фактическа сложност, както и във въззивната инстанция не се проведоха процесуално-следствени действия. Ето защо претендираното адвокатско възнаграждение следва да бъде редуцирано в размер на 1200.00 евро. Водим от горното, Окръжен съд – Пловдив,