Решение № 2656 от 12.2.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 9369/2025 г.

Образувано е по искова молба от етажните собственици на сграда находяща се на адрес: АДРЕС срещу Областна администрация-област София. В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на АДРЕС в сградата, находяща се на адрес АДРЕС Посочват, че за апартамент •••••• е съставен Акт за частна държавна собственост № 02998/16.05.2001г., а за апартамент ••• е съставен Акт за държавна собственост, вписан като Акт № 78, том 40. В допълнение на това, в писмо от 03.08.2023 г. областният управител на София е признал, че трите апартамента се управляват от областния управител на София област, включително и •••. Твърдят, че от години ответникът не заплаща таксите за Фонд „Поддръжка и управление“ и Фонд „Ремонт и обновление“ на блока. През годините в етажната собственост се събирала такса в размер на 20 лв. за апартамент без обитател, като това решение е било потвърдено през 2022 г. и през 2024г. Област София-град не е заплащала таксата от м. януари 2022г. Посочват, че с решение на Общото събрание на собствениците в етажната собственост на адрес АДРЕС в гр. София от 19.12.2022г. е взето решение за формиране на Фонд „Ремонт и обновяване“ с годишна такса в размер на 1 % от минималната работна заплата, което за 2023г. е 93,60 лв. за апартамент. Тази такса не била заплатена за •••• и •••. С решение от 29.01.2024г. таксата за фонд „Ремонт и обновяване“ е била определена в размер на 1 % от минималната работна заплата, закръглена до следващото цяло число или за 2024г. таксата е била с размер 10 лв. месечно. През 2024г. таксата не е заплащана и за трите апартамента собственост на Област София-град. На 05.04.2023г. етажната собственост взела решение за изготвяне на технически паспорт на блока. Според решението, дължимата към изпълнителя сума се разпределя на всеки апартамент съгласно идеалните му части от общите части на сградата. От област София-град е била заплатена дължимата сума за ап.31 и •••, но не и за ап. ••••. Посочват, че за апартамент ••••• дължимата сума е 218 лв. На 22.05.2023 г. Общото събрание на собствениците в етажната собственост взело решение за заплащане на натрупаните задължения за ползване на топлоенергия в портиерното помещение. Съгласно решението за всеки апартамент следвало да се заплати по 90 лв., а за апартаментите на 10 ет. - по 45 лв. За ••• дължимата сума е била заплатена, но не и за другите апартаменти. Така за ••• дължимата сума възлизала на 90 лв., а за •••• - 45 лв. На 18.11.2022г. се наложило извършване на спешен ремонт на тръбите за студена вода в блока и ОС на Етажната собственост, като било взето решение всеки апартамент да заплати по 50 лв. за ремонта, като апартаментите на 10 ет. заплатят по 25лв. Така за ••• дължимата сума възлизала на 50 лв., а за •••• - 25 лв. За ••• дължимата сума е била заплатена. На 11.02.2024г. Общото събрание на собствениците в етажната собственост взело решение за извършване на ремонт на тръбите за втори кръг на топла и студена вода и преместване на пожарния хидрант. Съгласно решението дължимата към изпълнителя сума се разпределяла за всеки апартамент съгласно идеалните му части от общите части на сградата. За апартамент ••••• дължимата сума е 227 лв., а за ••• е 465 лв., като тези суми не били заплатени. Заплатена е била сумата за •••. Посочват се, че ответникът многократно е бил уведомяван за задълженията му. В писмо отговор рег. № ОА23-13795/03.08.2023 г. ответникът изрично признал, че дължи такси за Фонд ремонт и обновяване, но не е заплатил същите. С оглед гореизложеното твърдят, че ответникът дължи общата сума в размер на 2237,20 лв., ведно със законна лихва от 21.10.2024 г., включваща следните задължения: 220 лв. (11 месеца по 20 лева) - Дължими такси за •••• за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. януари 2022г. до м. ноември 2022г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост; 260 лв. (13 месеца по 20 лева) - Дължими такси за •••• за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. декември 2022г. до м. декември 2023г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.12.2022г.; 160 лв. (8 месеца по 20 лева) - Дължими такси за •••• за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода от м. януари 2024г. до м. август 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 29.01.2024г.; 187,20 лв. - Дължими такси за •••• (93,60 лв.) и ••• (93,60лв.) за Фонд „Ремонт и обновление“ за периода от м. януари 2023г. до м. декември 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.12.2022г.; 240 лв. - (8 месеца по 10 лв. на апартамент) - Дължими такси за ап.31, •••• и ••• за Фонд „Ремонт и обновление“ за периода от м. януари 2024г. до м. август 2024г. включително, съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 29.01.2024г.; 218 лв. - дължима сума за •••• за технически паспорт на сградата съгласно Решение на ОС на етажната собственост от 05.04.2023г.; 125 лв. - дължими суми за ремонт на тръби за студена вода за ап.31 (50 лв.), ап. •••• (25 лв.) и за ••• (50 лв.) съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 19.11.2022г.; 135 лв. - дължими суми за изплащане задължения за топлоенергия в портиерно помещение за ап. •••• (45 лв.) и за ••• (90 лв.) съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 22.05.2023г.; 692 лв. - дължима сума за •••• (227 лв.) и за ••• (465 лв.) за ремонт на тръби за топла и студена вода и пожарен хидрант съгласно решение на ОС на Етажната собственост от 11.02.2024г. Посочват, че за тези задължения е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 63967/2024 г. по описа на СРС, 78 състав. С молба намираща се на л. 226 от делото исковата претенция е конкретизирана по указания на съда. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове. Твърди, че няма кворум при вземането на решения на ОС на ЕС за 2022, 2023 и 2024 г. Твърди, че липсвала покана за свикване на общо събрание на ЕС, както и протокол за поставянето съгласно изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Счита, че не е материално легитимиран да отговаря за предявените искове. Твърди, че ••• се ползвал от М. Г. В. до 29.01.2025 г. Твърди, че при взимането на решенията не са спазени изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС за изготвянето на протокол. Възразява, че сумите са недължимите и поради изтекла погасителна давност по отношение на таксата за портиер и асансьор за ап. ••••. С оглед гореизложеното моли за отхвърлянето на предявените искове. М. Г. В. с ЕГН •••••••••• е конституирана като трето лице помагач на страната на ответника. В подадения отговор от особения представител иска се оспорва. Съдът намира следното от фактическа и правна страна: Предявени са кумулативно съединени установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. чл. 48, ал. 3, ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Доказателствената тежест в производството се разпределя, както следва: ищците следва да докажат, че ответникът е собственик на посочените в исковата молба апартаменти в етажната собственост, през исковия период, вкл. взети решения от общото събрание на ЕС, с което в тежест на ответника са възложени парични задължения за покриване на разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС и ремонт на сградата. При установяването на тези обстоятелства ответникът следва да докаже, че е заплатил предявените парични вземания, както и да докаже останалите възражения направени в отговора на исковата молба. По отношение на възраженията за нищожност и незаконосъобразност на решенията на общото събрание на ЕС: Възраженията за нищожност и незаконосъобразност на взетите решения на общите събрания на ЕС не могат да се разглеждат в настоящото производство по реда на инцидентния съдебен контрол. Същите следва да се релевират по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС – с иск за отмяна на решението на общото събрание. Производството по отмяна на решението на общото събрание има конститутивен характер, като за да не се приложи едно решение, е нужно същото да бъде отменено в хода на нарочно производство и е недопустимо неговата законосъобразност да се проверява косвено в други производства. До отмяната на решението на общото събрание то следва да се прилага и същото обвързва етажните собственици. След като решенията не са обжалвани в законоустановения срок или тяхното изпълнение не е спряно от съда, те обвързват всички етажни собственици, включително и ответника, дори когато противоречат на императивни правни норми или процедурата за свикване и провеждане на общо събрание не е спазена – в този смисъл са Решение № 155 от 21.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4451/2016 г., IV г. о., ГК на ВКС и Решение № 39/19.02.2013 г., по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. на ВКС. При липса на данни за оспорване и проведен съдебен контрол за законосъобразност на решенията в тази част по реда и в сроковете по чл. 40 ЗУЕС на посоченото решение на общото събрание, същото следва да се приеме за стабилизирано, обвързващо страните и подлежащо на изпълнение. Поради изложеното по-горе, представените от ищеца решения на общото събрание на етажната собственост обвързват собственика, респективно ползвателя на апартаментите. Между страните не се спори и се установява от събраните по делото писмени доказателства, че процесните апартаменти •••, ••••, 72 са частна държавна собственост, предоставени на Областния управител на Област София (л. 96-101 от делото). Установява се че в апартамент ••• е бил настанен Г. В. Т. със заповед от 1989 г. на директора на Бюро за обслужване на дипломатически кадри (л. 222), който е сключил договор за наем 06.02.2001 г. за апартамента с Областния управител (л. 219), а на 11.07.2007 г. е сключил споразумение с Областната администрация, по силата на който обивата и пази същия, срещу заплащане на обезщетение по чл. 59, ал. 1 ЗЗД. Г. В. Т. е починал на 17.09.2022 г., като е оставил за срой наследници М. Г. В. и В. Г. В. (л.204). На 29.01.2025 г. М. Г. В. е предала апартамента на Областния управител (л. 187). По делото не се установява М. Г. В. и Областния управител да са сключили облигационен договор по силата на който тя има право да обивава/ползва апартамент •••. По отношение на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата: Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и обновяване на общите части на сградата и да заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на сградата, а съгласно ал. 2 и 3 на същия член ползвателите и обитателите имат всички задължения, както собствениците, с изключение на задължение да плащат за ремонт, реконструкция и подновяване на общите части и на вноски за фонд „Ремонт и обновяване“. Съгласно § 1, т. 5 от ДР на ЗУЕС „обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. Съгласно § 1, т. 6 от ДР на ЗУЕС "ползватели" са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост. Съгласно § 1, т. 11 и 11а от ДР на ЗУЕС „разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера, а „разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Видно от цитираните разпоредби, задължение за заплащане на такси за поддържане и управление на общи части имат собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелен обект в сграда-етажна собственост. Този вид разноски е функционално обусловен от ползването и отговорността за плащането им следва да бъде пропорционална на него. Разноските по поддържане и управление на общите части с оглед нормалното функциониране и обикновеното употребление на сградата и общите части в нея се дължат от лицето, което фактически ползва вещта. Основание за заплащане на посочените разходи е използването на общите части, а не притежанието на обектите, поради което се заплащат не само от етажните собственици, но и от обитателите на сградата. В случаите, когато един имот е отдаден под наем, съгласно чл. 51, ал. 1, ЗУЕС задължено лице за месечните вноски към ЕС е съответният собствениците, ползвателите и обитателите, което е обитател на имота по смисъла на цитираното определение от § 1, т.5 от ДР на ЗУЕС. В ЗС и ЗУЕС не е уредена солидарност в задълженията на наемателя и собственика на имота. Задълженията на собственика, ползвателя и обитателя на имота възникват паралелно, но таксата за поддържане и управление на общите части се дължи само от този, които фактически обитава имота. Доколкото обаче обитателят ползва имота въз основа на облигационен договор като договор за наем или заем за послужване, които договори не е задължително да се вписват в книгите за вписвания, поддържани от Агенция по вписванията, е възможно договорът за предоставяне на ползването да не е известен на трети лица. За да може изобщо собственикът да се освободи от задължението си по чл. 6, ал. 6 1, т. 10 от ЗУЕС и същото да бъде възложено на обитателя, е необходимо да има изрична уговорка между тях, която да бъде доведена до знанието на управителния орган на ЕС. Именно затова с разпоредбата на чл. 7, ал. 1, т. 5 и 6 от ЗУЕС, се въвежда задължение в книгата на ЕС да се вписват времето, през което собственика или ползвателя не ползват самостоятелния обект, както и трите имена на обитателите, пребиваващи в обекта за повече от 30 дни на валидно правно основание и посочване на датата на започване и прекратяване на обитаването. С придаване на публичността на тези вътрешни отношения се постига целта на законодателя да бъдат избегнати възможни неясноти кое е задълженото лице. В процесния случай, сумите за фонд “Управление и поддръжка” се претендират за ап. •••• и 72. Не се претендират суми за •••, но дори да се претендираха не се установява, че в книгата на етажната собственост е отбелязано, че обитател на имота за процесния период е М. Г. В., нито се установява безпротиворечиво същата да е била обитател през целия период. От съдебно-счетоводната експертиза се установява, че сумите за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост за апартамент •••• и 72 отговарят на претендирания размер и не са заплатени. Предвид изложеното по-горе, искът се явява доказан по основание и по размер. По отношение на разходите за ремонт и обновяване: От систематичното тълкуване на чл. 6, ал. 1, т. 9 във връзка с чл. 6, ал. 2 и 3 и чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС може да бъде направен изводът, че разноските за фонд „Ремонт и обновяване“ се дължат от собственика на апартамент и друго самостоятелно помещение в ЕС, без оглед на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично. По изключение разноските за фонд „Ремонт и обновяване“ може да се дължат и от титуляра на вещно право на ползване на самостоятелен обект в етажната собственост, в случай, че това е уговорено изрично между собственика и ползвателя и уговорката е вписана в книгата на етажната собственост (чл. 6, ал. 2 и чл. 7, ал. 2, т. 7 ЗУЕС). Член 6, ал. 3 от ЗУЕС не предвижда подобно изключение по отношение на обитателите, като изрично е предвидено, че обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1 с изключение на тези по ал. 1, т. 9 и 16. Следователно ползвателите не заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части, нито подават декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост на членовете на своите домакинства, на обитателите, както и на животните, които отглеждат в етажната собственост и подлежат на извеждане. Съгласно чл. 14, ал. 3 ЗДС правото на управление на имот държавна собственост включва правото на ведомствата и юридическите лица, на които са предоставени да ги владеят, ползват и поддържат от името на държавата, за своя сметка и на своя отговорност, а съгласно чл. 25 поддържането и управлението на имоти държавна собственост се извършва от ведомствата, на които са предоставени за управление, а в случай, че не са предоставени за управление – от областните управители за имотите частна държавна собственост. В случая няма данни за процесния период за апартаментите •••, ••••, 72 да е имало ползватели титуляри на вещно право на ползване по смисъла на параграф 6 от ДР на ЗУЕС, които да са имали изрично задължение да плащат разходите. Не съществува законово задължение за обитателя по смисъла на параграф 5 от ДР на ЗУЕС да заплаща разходите за ремонт и обновяване на общите части. Съответно сумите за фонд “ремонт и обновление”, както и за целеви ремонт на тръби са дължими от ответникът Областна администрация на София област. От съдебно-счетоводната експертиза се установява, че сумите за ремонт и обновяване на общите части на етажната собственост за апартамент №31, •••• и 72 отговарят на претендирания размер и не са заплатени. Предвид изложеното по-горе, искът се явява доказан по основание и по размер. За апартамент •••• се дължи на основание чл. 52, ал. 1 ЗУЕС такса за технически паспорт. По отношение на релевираното от ответника възражение за погасителна давност, съдът намира следното: Съгласно разясненията дадени с Тълкувателно решение от 18.05.2012 г. по тълк. дело № 3/2011 г. на ОСГТК на ВКС, „периодични плащания“ по смисъла на чл. 111, б. „в“ ЗЗД се характеризират с изпълнение на повтарящи се задължения за предаване на пари или други заместими вещи, имащи единен правопораждащ факт, чийто падеж настъпва през предварително определени интервали от време, а размерите на плащанията са изначално определени или определяеми, без да е необходимо периодите да са равни и плащанията да са еднакви. Съдът намира, че вземанията за поддръжка и управление на етажната собственост, както и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ са периодични /месечни/, като не са обусловени от условия и е без значение дали и колко точно разходи са били извършени за поддръжка на общите части. Доколкото собственикът, ползвателят или обитателят следва да заплащат дължимите вноски ежемесечно същите са периодични и за тях е приложим тригодишен давностен срок по чл. 111, б. „в“ ЗЗД. Предвид нормата на чл. 114 ЗЗД, погасителната давност започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо, като теченето на давността се прекъсва на основание чл. 116 ЗЗД с предявяването на иск за вземането. В случая, заявлението по чл. 410 ГПК е подадено в съда на 21.10.2024г. и не е изтекла кратката давност по отношение на сочените от ответника задължения. За пълнота на изложението, настоящия състав намира, че при решение на общото събрание за инцидентно, самостоятелно и целево събиране на средства от съсобствениците за извършен необходим/извънреден ремонт, извън месечните вноски, то това задължение не следва да се третира като периодично - така Решение № 6841 от 16.12.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 11695/2022 г. Извънреден характер на разноските е установим от начина на вземане на решенията, предвиждащи внасянето на глобална сума в бюджета във връзка с конкретен целеви ремонт. Съгласно чл. 50 ЗУЕС, общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". Средствата във фонда се набират от: 1. ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не помалко от един процент от минималната работна заплата за страната; 2. други източници. За разлика от разпоредбата на чл. 50 ЗУЕС, чл. 48, ал. 1 ЗУЕС предвижда, че ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците. Затова при решение на общото събрание за набиране на средства за основен ремонт например за подмяна на тръби , а не за събиране на ежемесечни вноски към фонд “ремонт”, ще се касае не за периодични вземания, а за едно парично задължение, по отношение на което се прилага общата петгодишна давност. Този извод се подкрепя и от текста на чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС, съгласно който собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части. Видно от така цитирания текст законодателят прави разграничение между т. нар. " основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата" и "и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване". Този извод не се променя и от обстоятелството, че изпълнението на паричните задълженията на етажните собственици може да е разсрочено във времето - уговорката плащането да се извършва на вноски с различни падежи, не се касае за периодични плащания по смисъла на чл. 111, б. "в" ЗЗД. Приема се, че в този случай задължението се погасява на части, в интерес на длъжника и въз основа на изрично дадено съгласие от страна на кредитора, по аргумент от разпоредбата на чл. 66 ЗЗД - напр. решение № 50173 от 13.10.2022 г. по гр. д. № 4674/2021 г. на III г. о. на ВКС ( така Решение № 3024 от 21.05.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 5143/2023 г.). В заключение, исковете следва да се уважат в цялост. По отношение на разноските: Право на разноски в исковото и заповедното производство има ищеца по представения списък. Възражението на ответника за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение е неаргументирано и неоснователно, сумата е под минимума в Наредбата за адвокатските възнаграждения. В диспозитива сумите ще бъдат изписани в евро по курс 1 евро = 1,95583 лв. Воден от горното, съдът