Решение № 258 от 8.4.2026 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 2024/2025 г.

Производството е по реда на чл.258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба с вх.№ 46681/03.11.2025г. на БРС, предявена от „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД с ЕИК 207036823,представлявано от управителя Росица Иванова, „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД в качеството на представител на етажната собственост на сграда с адрес: гр.Бургас,ж.к.“Лазур“бл.73, /уточнение от 30.01.2026г./, против Решение № 2314/20.10.2025г. по гр.д.№ 3805/2025г. по описа на РС-Бургас,с което са отменени като незаконосъобразни всички решения ,взети на Общо събрание на Етажната собственост на сграда с адрес: гр.Бургас,ж.к.“Лазур“,бл.73, с идентификатор № 07079.607.73.1 по КККР на гр.Бургас, проведено на 23.04.2025г.;с решението са присъдени разноски. Във въззивната жалба се твърди, че решението е неправилно, необосновано и постановено в противоречие със закона. На първо място се изтъква, че районният съд извършил неправилна преценка на фактите- че поканата за свикване на Общо събрание на Етажната собственост , проведено на 23.04.2025г., била поставена от управителя г-жа К. Х.,която обаче нямала правомощията за това - т.е. в нарушение на чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС.За обосноваване на тази теза от въззивника в хронологичен ред са проследени обстоятелствата до провеждане на 23.04.2025г. на ОСЕС, като се изтъква, че до тази дата не е бил сключван договор за възлагане управлението на ЕС с фирма „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД, поради което професионалният управител нямал правно основание да приложи правомощията на управителя в ЕС съгласно чл. 23 от ЗУЕС, с оглед на което въпросното ОСЕС било свикано от управителя на ЕС- К. Д. Х..Въззивникът излага съображения за необоснованост на първоинстанционното решение, като сочи, че БРС излагал противоречиви мотиви в същото решение:първоначално приемал, че управителя Х. нямала правомощия да свика ОСЕС, докато по-нататък в обстоятелствената част на решението си приемал, че именно управителя Х. следвало да свика събранието, тъй като нямало сключен договор с професионалния управител „Домико Бургас“ ЕООД.На следващо място въззивникът заявява подробни и обстоятелствени съждения затова, че изискуемият кворум за провеждане на ОСЕС на 23.04.2025г. бил ясно установен и обявен още в началото на провеждане на събранието. В установения в закона и от първоинстанционен съд срок г-жа К. Х. представила по гр.д.3805/2025г. на БРС всички изискуеми документи в качеството си на управител, съхраняващ тези документи съгласно правомощията си по чл.23 от ЗУЕС. От приложените документи, респективно Приложение №3 към Споразумение за създаване на СС/ сдружение на собствениците/ следвало, че идеалните части от общите на сграда са представени в проценти съгласно изискването за това в ЗУЕС, както ие представен протокол от проведено ОСЕС на 12.10.2023г.Следователно, при наличието на определени по методологическите указания в ЗУЕС още през 2021г. и приложени при провеждане ОС през 2023г. идеални части от общите части в проценти за всеки самостоятелен обект в сградата, не било необходимо идеалните части на етажните части да се определят отново с решение на ОСЕС. Моли отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на исковите претенции; претендира съдебно-деловодни разноски.В проведеното пред БОС открито съдебно заседание представител на въззивника не се явява. Постъпил е писмен отговор с вх.№ 50974/28.11.2025г. от Д. Д. Д.,ЕГН: •••••••••• от •••, с адрес за призовки и съобщения: гр.Бургас, ул. ••• партер адв.кантора адв. Даниела Дичева, в който заявява становище за недопустимост на въззивната жалба поради липса на представителна власт на „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД.Излага и подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба,хронологически проследявайки действията по избор на професионален домоуправител , сключването на Договор за възлагане на управлението,липсата на вписване на професионалния домоуправител в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1 ЗУЕС; твърди, че същият не притежавал самостоятелен обект в сградата - арг. чл. 19, ал. 5 ЗУЕС.Относно твърдението, че ЕС се представлявала от стария управител сочи, че от приложената по делото Регистрационна карта № 3- 605/17.12.2018 г. на сградата в режим на етажна собственост - к-с „Лазур“, бл. 73, било видно, че етажната собственост не се представлява еднолично от управител, а от колективен орган, който упражнява предвидените в закона правомощия на изпълнителния орган, включително тези по свикване на общото събрание по чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС.В конкретния случай свикването на Общото събрание, насрочено за 23.04.2025 годин, не било извършено нито от избраното и с одобрен от ОСЕС договор за управление дружество „Домико Бургас“ ЕООД, нито от органа, който е вписан в Регистрационна карта № 3- 605/17.12.2018 г. на ЕС, а от лице, което неправомерно сочело себе си за управител. Изтъква съображения затова, че липсвали надлежни доказателства, от които да било видно, че във всеки от документите за собственост на етажните собственици са вписани притежаваните от тях идеални части от общите части към съответния обект, както и че сборът им в процентно изражение възлиза на сто. Освен това не били представени писмени доказателства, от които да се установи ОСЕС да е извършило разпределение и да е одобрило прилежащите към всеки обект идеални части от общите части по реда на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, като в различни документи били посочени различни прилежащи части, а на самото ОСЕС от 23.04.2025 г. собствениците на обекти са гласували с други посочени идеални части. Опит за разпределение на тези идеални части бил направен на ОСЕС, проведено на 22.01.2025 година,което обаче било отменено с решение на ОСЕС от 23.04.2025г.По възражението на въззивника за възприета методология за разпределение на разходите в ЕС, цитира чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, който определял два вида разходи: разходи за управление и разходи за поддържане на общите части на етажната собственост. Не ставало ясно каква методология е приело ОСЕС, но от решенията му на 23.04.2025 година ставало ясно, че се прилага принципа за разпределение на разходите съгласно чл.51, ал.9, т. 1 от ЗУЕС, с оглед на което изцяло следвало да бъде отменено решението по т.9 от дневния ред на ОС на ЕС. Излага доводи и за това, че сумата, определена като такса за домашни любимци, нямала нормативна и фактическа база, на която да бъде изчислена, и следователно била определена незаконосъобразно.Моли отхвърляне на въззивната жалба и потвърждаване на обжалваното Решение рег.№2314/20.10.2025 г. по гр.дело № 3805/2025 г. по описа на Районен съд- Бургас, като правилно, законосъобразно и обосновано.Моли съдът да остави без уважение искането на въззивника за присъждане на адвокатско възнаграждение, тъй като упълномощеният адвокат не се бил явил в съдебните заседания пред Районен съд, до приключване на съдебните заседания в съответната инстанция не бил представил списък по чл. 80 ГПК, не осъществил каквито и да било действия по процесуално представителство;по делото не били представени доказателства за реално платено възнаграждение. С оглед твърденията в жалбата на въззивника прилага:Извадка от протокол от ОСЕС с адрес: гр.Бургас, к-с „Лазур“, бл,73, с дата 22.01.2025 година и Приложение № V - Копие от проект на Договор за управление, одобрен чрез гласуване;Договор за услуга с дата 01.07.2025 година;съобщение за изготвен протокол от Общо събрание на собствениците на сграда с идентификатор 07079.607.73.1 за изготвен протокол от проведено на 22.01.2025г. ОСЕС.В проведеното пред БОС открито съдебно заседание въззиваемата Д. оспорва жалбата,представя баланс на ЕС предвид твърдението й, че разноски за заплатено адв. възнаграждение не са отразени. Въззивната жалба е допустима като предявена в срок, от процесуалнолегитимирана страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт с платена по сметка на БОС държавна такса. При извършената служебна проверка, съгласно правомощията по чл. 269 ГПК, Бургаският Окръжен съд констатира, че постановеното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. С оглед изложените в жалбата съображения, доводите на страните, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, въззивният съд приема,че фактическата обстановка е правилно установена от районния съд.Спорът е за правните изводи на районния съд, които настоящата съдебна инстанция приема за законосъобразни, правилни и обосновани, като с оглед въведените във въззивната жалба доводи и оплаквания следва да се изложи следното: Производството пред БРС е с правно основание чл.40 ЗУЕС и е образувано по искова молба на Д. Д. Д. против Етажна собственост на сграда с административен адрес гр. Бургас, ж.к. Лазур, бл.73,представлявана от професионален домоуправител „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД с ЕИК: 207036823 ,представлявано от управител Росица Иванова. С исковата молба са предявени следните искове: 1/ да бъдат отменени всички решения на проведено ОС на ЕС на 23.04.2025 година като приети при нарушаване на нормите на ЗУЕС за процедурата и свикване на събранието от ненадлежен орган, както и провеждането му при липса на изискуем кворум за приемане на легитимни решения, а решението по т.9 да бъде отменено и поради нарушение на материалния закон; в условия на евентуалност се моли да бъдат отменени решения по т.3 до 10 включително като незаконосъобразни поради липса на възможност да бъде определен законовия кворум при гласуване на решенията поради липса на решение за разпределение на притежаваните идеални части от общите части към собствените обекти, което прави тези решения взети без определен надлежен изискуем кворум, а решението по т.9 да бъде отменено и поради нарушение на материалния закон. В законоустановения срок е предявен отговор от „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД с ЕИК: 207036823 ,представлявано от управител Росица Иванова, с който се оспорват исковете като неоснователни.Представят се писмени доказателства,оспорва се твърдението за липса на кворум при провеждане на събранието. Районният съд е счел иска по чл.40 ЗУЕС за основателен по съображения за нарушена процедура по свикване на ОСЕС, като допълнително е намерил, че дори и К. Х. да има качеството на управител на ЕС, в каквото качество е свикала ОСЕС на 24.04.2025г., липсват данни то да е проведено при изискуемия от закона кворум, тъй като липсвало решение по чл.17,ал.4 от ЗУЕС на ОСЕС, с което да са определени идеалните части ,които всеки етажен собственик притежава от общите части на сградата. Фактическата обстановка по делото е следната: От нотариален акт № 58/18.06.1993 г., издаден по нот. дело № 4565/1993 г. по описа на нотариус при БРС е видно, и при положение, че ответникът не оспорва качеството на собственик на ищцата, съдът приема, че същата е собственик на самостоятелен обект,представляващ жилище (апартамент) с идентификатор 07079.607.73.1.46 по КККР на град Бургас в сграда с идентификатор 07079.607.71.1, която представлява 18-етажен блок със 108 броя самостоятелни обекти - жилища и е в режим на етажна собственост. Не се оспорва твърдението на ищцата, а от ответника се представя Споразумение за създаване на Сдружение на собствениците от 18.02.2021г., в което ищцата участва. В сдружението на собствениците участват не всички етажни собственици, а само тези, притежаващи около 82 % идеални части от общите части на сградата. Сдружението на собствениците се управлява от Управителен съвет, като Председател на управителния съвет е К. Х.. Сдружението е вписано в регистъра на Сдруженията на собственици по местонахождение на имота - ЦАУ „Зора“ при Община- Бургас, видно от регистрационна карта №3-605 по вх.№ 94-01-40982/03.12.2018г. / л. 335 от делото на БРС/. Видно от удостоверение № 6300-7011/06.02.2023г. на Община-Бургас,вписани са промени в публичния регистър за „Сдружение на собствениците гр.Бургас, ж.к.“Лазур“,бл.73“ ,според които сдружението се представлява еднолично от управителя на сдружението - лицето К. Х., както и е отразено, че представените идеални части от етажната собственост в Сдружението на собствениците са 96,43 %. /л. 332 от делото на БРС/. На 22.01.2025г. било проведено Общо събрание на Етажна собственост (за краткост ОСЕС) в сградата с адрес гр. Бургас, ж.к. Лазур, бл.73, с идентификатор 07079.607.73.1, с налични 108 броя самостоятелни обекта и 108 броя собственици. На това общо събрание са приети следните решения: К. Х. е избрана за председател на събранието, а Х. П. - за протоколчик; одобрено е разпределението на процентите идеални части от общите на всеки самостоятелен обект, съгласно изискването на чл.17, ал.5 от ЗУЕС, като вземането на такова решение се налага, тъй като в документите за собственост на самостоятелните обекти не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата; избран е нов домоуправител на ЕС - „Домико Бургас“; избран е контрольор К. Х.; одобрен е договор за управление на „Домико Бургас“, съгласно чл.19, ал.8 ЗУЕС; упълномощена е изрично К. Х. да подпише договор за управление с „Домико Бургас“; упълномощени са изрично К. Х. и Х. П. да открият сметка със специално предназначение на етажната собственост; управителят и контрольорът да организират планово в същата година ремонт на ВиК мръсна канализация; одобрено е поставяне на камери за видеонаблюдение в общите части на етажната собственост; управителят и контрольорът да организират планово в същата година ремонт на спирателните кранове; одобрено е ползването на общите помещения по етажите от собственици, които ги ползват и към момента - представен списък; определен е метод на разпределение разходите за поддръжка и управление и размера на вноските за Фонд ремонт и обновяване (ФРО), съгласно чл.50 и чл.51 от ЗУЕС. На 27.02.2025 г. Община Бургас, Дирекция „Център за административни услуги - Зора“ уведомява „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД, че до същата дата няма приета наредба по чл.47а, ал.3 от ЗУЕС, поради което регистрация на дружеството в регистър на професионални управители на етажна собственост не може да бъде направена. Ищцата Д. Д. предявила иск за отмяна на решенията на ЕС, приети на Общо събрание на 22.01.2025г.,по който иск е образувано гр. дело № 1288/2025 г. по описа на БРС.По настоящето дело няма твърдения и данни- по същото гр.д.№ 1288/2025г. на БРС да е спряно изпълнението на атакуваните решения на ОСЕС. На 14.04.2025 година К. Х. ,етажен собственик и сочеща се като управител на ЕС, свиква ново ОС на ЕС с дата на провеждане 23.04.2025 г. от 19 часа и при дневен ред, посочен в поканата, а именно: избор на председател и протоколчик на събранието; избор на управител съобразно оферти; избор на контрольор; одобрение на договор за управление на етажната собственост, съгласно чл.19, ал.8 от ЗУЕС; упълномощаване на собственик, който да подпише договора; решение за откриване на банкова сметка на ЕС; решение за извършване на ремонт на ВиК мръсна канализация (изток- запад); одобрение поставяне видеонаблюдение в общите части от собствениците по етажите, както и поставяне на две камери на партерен етаж; решение за метода на разпределение разходите за поддръжка и управление, съгласно чл.50 и чл.51 от ЗУЕС; приемане Правилник за вътрешния ред в ЕС. От протокол за проведеното ОСЕС на 23.04.2025 г., се установява, че са взети следните решения: преди гласуване на точка 1 от дневния ред (избор на председател и протоколчик) на събранието госпожа К. Х. заявява, че в качеството си на управител на ЕС е свикала настоящото ОС поради оспорване на решенията на ОСЕС, проведено на 22.01.2025 г. (техническа грешка е посочване на дата 21.01.). В протокола е отразено следното: „С оглед спазване императивните норми на ЗУЕС и в името на добросъседските отношения провеждаме настоящото събрание, с което решенията на ОСЕС, проведено на 21.01.2025 г., се отменят. Предложението за председател, протоколчик и отмяна на решенията на ОСЕС, проведено на 21.01.2025 г., се подлагат на одобрение чрез гласуване“ - решенията са приети; избран е управител на ЕС „Домико Бургас“; избира се контролен съвет, в който влизат следните лица: К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К., Р. Х. Х., Н. Б. Б.; одобрен е представения договор от „Домико Бургас“, тъй като е избран за нов управител на ЕС; упълномощават се изрично собствениците: К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К., Р. Х. Х., Н. Б. Б. да подпишат договор за управление с фирма „Домико Бургас“; ЕС да упълномощи изрично К. Х. и Х. П. да открият сметка със специално предназначени на ЕС; Контролният съвет, съвместно с управителя да организират планово в същата година ремонт на ВиК мръсна канализация; одобрява изрично поставяне на камери за видеонаблюдение в общите части на етажната собственост, като контролният съвет, съвместно с управителя да организират поставянето на две камери за видеонаблюдение и контрол на достъп на партерен етаж; разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата да се погасяват по фиксиран бюджет. Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател. Фиксират се съгласно бюджета таксите, както следва: по 9,50 лв./мес. за собственик, обитател, ползвател от 4-ти до 18-ти етаж; по 7,50 лв./мес. за собственик, обитател, ползвател от 1-ви до 3-ти етаж, по 5 лв./мес. за домашните любимци, подлежащи на извеждане; приема и одобрява предложения образец на Правилник за вътрешния ред, публикуван на сайта на МРРБ. На 01.07.2025 г. е сключен договор за услуга „професионален домоуправител“ между ЕС с адрес гр. Бургас, ж.к. Лазур, бл.73, представлявана от К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К., Р. Х. Х., Н. Б. Б., в качеството си на възложител, упълномощени затова от Общото събрание на етажната собственост , и „ДОМИКО БУРГАС“ ЕООД в качеството на изпълнител, с който възложителят възлага предоставяне възмездно услугата „професионален домоуправител“, а изпълнителят приема да извършва услугата за сграда, състояща се от 108 броя самостоятелни обект, наричана ЕС, на основание чл.11, ал.1, т.11 и чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Според Договора изпълнителят се задължава по искане на възложителя да осигури услугата „професионален домоуправител“ за управление и поддръжка на ЕС и му се възлагат задълженията по чл.23 от ЗУЕС и правото за свикване и провеждане на ОСЕС. Според чл.23, ал.4 от ЗУЕС управителят представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. Предявените от ищцата искове попадат в първата хипотеза. Срокът на договора е 12 месеца. При тази фактическа обстановка се налагат следните правни изводи: Искът по чл. 40 от ЗУЕС е предявен в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, при наличие на активна легитимация и правен интерес за ищцата като собственик на жилищен имот в сградата, по отношение на която е налице ЕС и се претендира отмяна на решения на ОС на ЕС, приети на 24.04.2025г.Преди провеждане на соченото ОСЕС, на 22.01.2025г. е било проведено друго общо събрание, което е свикано от К. Х. като управител на етажната собственост и на което е бил избран за професионален домоуправител „Домико“ ЕООД. От ищцата се признава, че всички решения на ОСЕС, приети на 22.01.2025г.,включая и това за избор на професионален домоуправител „Домико“ ООД, са били оспорени от нея , за което било образувано гр.д.№ 1288/2025г. по описа на БРС. Нормата на чл.21, ал.2 от ЗУЕС сочи, че управителят продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител. В случая е налице избор на нов управител /“Домико“ ЕООД/ , макар че за да изпълнява правомощията на такъв, с дружеството следва да бъде сключен договор за възлагане на управление (аргумент от чл.19, ал.8 от ЗУЕС), какъвто до април 2025 г. не е сключен. В Закона за управление на етажната собственост са предвидени две форми на управление на етажна собственост-общо събрание на етажните собственици и/или сдружение на етажните собственици- чл. 9, ал. 2 от ЗУЕС . Сдружението на етажните собственици е юридическо лице/чл.25, ал. 1, пр. последно от ЗУЕС/ и подлежи на регистрация при условията на член 44, алинея първа от ЗУЕС. Органите на управление на сдружението са общо събрание, управителен съвет /управител/ и контролен съвет/контрольор/- чл. 31 от ЗУЕС, а на общото събрание на етажните собственици-общо събрание и управителния съвет. Когато в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата (в сдружението на собствениците на сградата не участват всички собственици ), двете форми на управление съществуват успоредно, като при разрешаване на въпроси, които по принцип са от компетентността на общото събрание на етажната собственост, законът дава приоритет на този орган, тъй като само неговите решения могат да имат обвързващо действие по отношение на всички собственици - в този смисъл Решение № 23 от 8.05.2018 г. на ВКС по гр. д. № 995/2017 г., I г. о. Управителният съвет/управителя/ е изпълнителен орган на етажната собственост, който се избира от общо събрание - чл. 11, ал. 2 във връзка с чл. 19 и чл. 34 от ЗУЕС. В правомощията на общото събрание на етажната собственост е да установи и избере изпълнителния орган: дали ще бъде управителен съвет/ колективен орган/ или едноличен орган-управител. В настоящия случай по делото не са ангажирани доказателства за формата на управление на етажната собственост на сграда с адрес гр. Бургас, ж.к. Лазур, бл.73, към дата 22.01.2025г. :колективен орган /управителен съвет/ или едноличен управител, още по-малко са ангажирани доказателства, които да установяват, че управител на Етажната собственост е К. Х., свикала процесното Общо събрание на 24.04.2025г.Действително, по делото се установи, че К. Х. е едноличен управител на Сдружението на собствениците на сграда с адрес гр. Бургас, ж.к. Лазур, бл.73, но няма данни и доказателства същата да е била избрана за управител на ЕС, в каквото качество тя е свикала ОСЕС на 24.04.2025г. Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС , общото събрание се свиква най-малко един път годишно от управителя/УС или контрольора/КС. От своя страна чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС повелява, че Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които имат право да свикват събранието. При това положение се налага извода, че при липса на данни как се е управлявала към 22.01.2025г. етажната собственост / с управителен съвет или едноличен управител,респ.-имената на лицата,изпълняващи тези функции/, процедурата по свикване на ОСЕС на 24.04.2025г. е опорочена поради нарушение на чл.12,ал.1,т.1 от ЗУЕС.Този извод се налага с оглед установените по делото взаимно изключващи се и противоречиви обстоятелства: от една страна ако се приеме, че с избора на „Домико“ ЕООД на ОСЕС на 22.01.2025г. същото дружество е управител на етажната собственост/макар да няма подписан договор за възлагане/, то К. Х.,свикала ОСЕС на 24.04.2025г. не би следвало да е управител на ЕС. Ако се приеме обратната теза- че за упражняване на правомощията като управител на „Домико „ЕООД следва да се възложенат тези функции с нарочен писмен договор, а такъв безспорно няма, то управител на етажната собственост е предходния управител на ЕС съгласно чл.21,ал.2 ЗУЕС. Както се посочи обаче по-горе, по делото липсват каквито и да било доказателства, ангажирани от ответната етажна собственост и установяващи оспореното от ищцата обстоятелство- че К. Х. е предходния управител на ЕС, упражняващ тези функции към дата 22.01.2025г., когато за управител бил избран „Домико „ЕООД. Крайният извод е за опорочаване на процедурата по свикване на ОСЕС на 24.04.2025г.,което налага отмяна на взетите на същото събрание решения. По тези съображения и като препраща на основание чл.272 ГПК към мотивите на първоинстанционния съд, като по този начин ги прави и свои мотиви,въззивната инстанция намира въззивната жалба за неоснователна,което налага потвърждаване на първоинстанционното решение. С оглед изхода по спора на въззивника не следва да се присъждат съдебно-деловодни разноски пред въззивната инстанция; въззиваемият не е претендирал и не е представил доказателства за извършени разноски пред БОС,поради което съдът не присъжда такива. Мотивиран от изложеното БОС