Решение № 52 от 9.1.2026 г. на Районен съд - Бургас по дело № 4728/2025 г.

Подадена е искова молба от Етажната собственост в сграда “Гардения Палас“, находяща се в поземлен имот с идентификатор •••, с адрес •••, представлявана от управителя Д. П. Д. против “ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД, ЕИК •••, със седалище и адрес на управление: •••, представлявано от Т. Е. Г. за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата от 8602.05 лева, представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022г., 2023г. и 2024г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2022г., сумата от 1105.98 лева – мораторна лихва за периода от 01.07.2022 г. до 30.06.2025 г. върху главницата за 2022г. в общ размер от 2883.95 лева, сумата от 786.13 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2023г. до 30.06.2025г. върху главницата за 2023г. в общ размер от 2859.05 лева, сумата от 395.09 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2024г. до 30.06.2025г. върху главницата за 2024г. в общ размер от 2859.05 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Твърди се, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••.32.7, разположен в сграда с адрес •••. На 28.04.2022г. било проведено общо събрание на собствениците на обекти в сградата, като се приели решения за определяне размерите на годишните такси за управление и на паричните вноски във фонд “Ремонт и обновяване“. Тези задължения трябвало да се заплащат от всеки собственик в срок до 30.06. на всяка година. Решенията на ОС били оспорени по съдебен ред, като първоначално районният съд ги отменил като незаконосъобразни, но с решение на въззивната инстанция решението на първостепенния съд било обезсилено. Следователно решенията на ОС са влезли в законна сила. С протокол от 28.04.2023г. общото събрание взело решение размерът на паричната вноска за управление и поддържане на общите части на сградата да се запази, а размерът на годишните вноски във фонд Ремонт и обновяване да бъде 140 евро за 1% ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Тези решения не са оспорени и са влезли в законна сила. С протокол от 26.04.2024г. общото събрание решило размерът на паричната вноска за управление и поддържане на общите части да се запази, а размерът на годишните вноски във фонд “Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за 1% ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Сроковете за заплащане остават до 30.06. на всяка година. И тези решения не са оспорени и са влезли в законна сила. Твърди се, че на основание решенията на ОС ответникът, като етажен собственик дължи сума от общо 8602.05 лева, представляваща сбор от такси за управление и поддръжка на общите части и вноски за Фонд “Ремонт и обновяване“ за 2022г., 2023г. и 2024г. Понеже сумите не са платени на падежите, ответникът е изпаднал в забава и дължи и мораторни обезщетения. Моли се исковете да се уважат. Предявените искове са с правно основание чл.38, ал.2, вр. чл.6, ал.1, т.8, т.9 и т.10 от ЗУЕС и чл.86, ал.1 от ЗЗД. Ответникът е подал отговор, с който оспорва иска като недопустим и неоснователен. Твърди, че сградата е хотел и функционира като хотелски комплекс. Според ЗУЕС, специалният режим на управление чрез ОС на ЕС не се прилага, ако сградата е хотел или апартаментен хотел, а не е жилищна сграда. При сградата, която е хотел, не възниква автоматично режим на етажна собственост. Комплексът е туристически обект по ЗТ. За апартаментните хотели се прилага чл.2 ЗУЕС или общият облигационен ред. Мажоритарният собственик на сградата чрез решения на ОС се опитва да се обогати неоснователно за сметка на ответника. Ответникът оспорва всички решения по протоколите от 28.04.2023г., от 26.04.2024г. и от 28.04.2022г. като нищожни и привидни. Решенията са привидни и не са приложими към сграда, която е хотел. Таксата за поддръжка е начислена без реално да е имало поддръжка на общите части. Наложило се ответникът сам да поддържа стълбищата. Оспорва се начинът на определяне и разпределение на таксата. За времето от 23.07.2022г. до 29.09.2023г. решенията на ОС за определяне на такси на база вид апартамент са взети в противоречие със закона – чл.51, ал.1 ЗУЕС. Ето защо решенията са нищожни. За времето след 29.09.2023г. е запазен размерът на таксата, без да се посочи на коя от законовите хипотези отговаря този размер. Разпоредбата на чл.51 от закона е императивна и ОС не може да определя друг ред за разпределяне на разходите за управление и поддръжка. Решения на ОС за фиксирани суми според типа на апартамента не съответстват на старата редакция на закона, нито на някой от новите методи за определяне на таксата. Таксата за поддръжка не е необходим разход за запазване на вещта, а е специфичен консумативен разход по чл.51 ЗУЕС. Ето защо решението на ОС за определяне на таксата по тип апартамент е материално незаконосъобразно и не поражда правни последици. Няма и доказателства за реалното извършване на тези разходи. Ответникът е освободен от таксите по силата на чл.51, ал.2 ЗУЕС, защото през 2022-2024г. обектът не е ползван повече от 30 дни в годината. Оспорват се и вноските за Фонд “Ремонт и обновяване“. Твърди се, че решението на ОС е привидно и прикрива събиране на средства, използвани за други цели. Липсват доказателства за реални ремонти. Решенията са взети при нередовно проведени общи събрания. Има пороци при съставяне на протоколите и невярно отразяване на кворума и гласуването. Няма данни за редовността на събранията. Приетите решения са привидни и не пораждат последици. Исковете за погасени по давност. Ответникът прави възражение за прихващане, като твърди, че на 19.06.2019г. Спортелит ЕАД е спряло захранването с питейна вода към обектите на Дорослава строй ООД. Така през лятото на 2019г. ответникът не е ползвал обектите си, макар и да е имал резервации от туристи. Водата е била спряна от 19.06.2019г. до 15.06.2020г. Така ищецът е нанесъл вреда на ответника в размер на 59230 лева за неизпълнени резервации за сезон 2019г. Възражението се предявява за 25000 лева, частично от 59230 лева. Моли за отхвърляне на иска. С определението за насрочване на делото съдът не е приел за разглеждане възражението за прихващане. Мотивите са, че е служебно известно на съда, че срещу ответника се водят няколко дела и по гр. дело № •••/2025г. ответникът е направил идентично възражение за прихващане, което е прието за разглеждане. Това дело е заведено по-рано от настоящото дело. След като по по-рано заведеното дело е направено същото възражение за прихващане, на основание чл.126, ал.1 ГПК възражението за прихващане не трябва да бъде приемано за разглеждане по настоящото дело. Едно и също вземане не подлежи на установяване в няколко отделни производства. Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното: От представения по делото нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 83, том V, рег. № •••, дело №••• от 26.11.2014 г. се установява, че ответното дружество е собственик на няколко недвижими имоти, в сграда с адрес •••, сред които и процесния имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ••• с адрес на имота: •••, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 105.29 кв.м., прилежащи части: 15.92 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад Ж6, с площ от 3.37 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията. Налице е представено площообразуване на процесната сграда. По делото е представен протокол от проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с ресторант, спа център, магазин, подземен паркинг и комплекс“, наречена апартаментен комплекс „Гардения Палас“, находящ се в поземлен имот с идентификатор по КККР •••, ул. „•••“, местност •••, от 28.04.2022г. По т.2 от дневния ред било прието решение за избор на управител, касиер и контрольор на комплекса. По т.3 от дневния ред бил обсъден доклад на управляващото дружество за извършените разноски по поддръжка на общите части на сградата от 28.04.2017 г. до 28.04.2022г. Било е прието решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, като сумата била определена в размер на 2040 лв. с ДДС за едноспален апартамент, 2640 лв. с ДДС за двуспален апартамент, 3240 лв. с ДДС за триспален апартамент, 4500 лв. с ДДС за четириспален апартамент, за паркомясто 180 лв. с ДДС, за магазин 900 лв. с ДДС, както и за ресторанта 2820 лв. с ДДС. Посочените такси са дължими на годишна база, а падежът им е бил определен до 30 юни всяка година. Било прието решение за сключване на договор за управление и поддръжка с „•••“ ЕАД от управителя на ЕС. По т.5 от дневния ред е било прието решение размерът на годишните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде едно евро квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, като те са дължими до 30 юни всяка година. Представено е решение № ••• от 13.03.2023 г., постановено по гр.д. № •••/2022 г. по описа на Районен съд - Поморие, с което взетите решение по т.3-7 на посоченото по - горе Общо събрание на ЕС са отменени като незаконосъобразни. С решение № 738 от 21.06.2023 г., постановено по в.гр.д. № •••/2023 г. по описа на Окръжен съд - Бургас, решението на ПРС е обезсилено в обжалваните части, с които първоинстанционният съд е отменил като незаконосъобразни решенията по т.3-7 от проведеното Общо събрание на процесната ЕС. Наличен по делото е протокол от проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с ресторант, спа център, магазин, подземен паркинг и комплекс“, наречена апартаментен комплекс „Гардения Палас“, от 28.04.2023 г. По т.4 от дневния ред е било прието решение да бъде приет проекто - бюджет за 2023 г. в размер на 252 000 лв. По т.5 от дневния ред е било прието решение за запазване на размера на паричната вноска за управление и поддръжка, като срокът за плащане отново бил определен да бъде до 30.06. на всяка календарна година. По т.6 от дневния ред е било прието решение размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за един процент ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Срокът за плащане на сумите бил определен до 30.06. на всяка календарна година. Представен е протокол от проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с ресторант, спа център, магазин, подземен паркинг и комплекс“, наречена апартаментен комплекс „Гардения Палас“, от 26.04.2024 г. По т.4 от дневния ред е било прието решение да бъде приет проекто - бюджет за 2024 г. По т.5 от дневния ред е било прието решение за запазване на размера на паричната вноска за управление и поддръжка, като срокът за плащане отново бил определен да бъде до 30.06. на всяка календарна година. По т.6 от дневния ред е било прието решение размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за един процент ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Срокът за плащане на сумите бил определен до 30.06. на всяка календарна година. Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът намери от правна страна следното: Исковете са основателни. Доказва се от писмените доказателства, че ответникът е собственик на недвижими имоти, които се намират в процесната етажна собственост, сред които е и самостоятелен обект с идентификатор •••. Установява се също, че са били приети от ОС на процесната ЕС решения от 28.04.2022 г., които са оспорени, но впоследствие са влезли в сила. Приети са решения от ОС от 28.04.2023 г., както и от 26.04.2024 г. Може да се предяви иск за отмяна на решението на ОС и иск за прогласяване на нищожността на взетото решение. Решението на ОС е незаконосъобразно, тогава когато е взето в нарушение на реда за свикване и провеждане на ОС по ЗУЕС или нарушава материалния закон. Решението на ОС е нищожно когато редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или изключението от чл. 3 от закона, ОС е упражнило правомощие, каквото не произтича от закона или липсва въобще гласувано решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Според съдебната практика, извън срока по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост, предявена чрез иск или възражение, може да се установява, само ако се твърди, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС, ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС), както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва). Извън тези случаи на привидност на взето решение на общото събрание, пороци на решението, независимо дали водят до нищожност или до незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС /Така решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 978/2022 г., II г. о., ГК, определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/2017 г. на ВКС, I Г. О./. Ответникът оспори всички процесни решения като нищожни и привидни, но неговите доводи всъщност касаят пороци, водещи до незаконосъобразност на решенията. Такива са твърдените пороци за нарушение на чл.51 от ЗУЕС по отношение на определяне на размера на таксите за управление и поддръжка на общите части или респ. за пороците при определяне на таксите за фонд „Ремонт и обновяване“, за нередовно проведени общи събрания, за грешки при съставяне на протоколите и невярно отразяване на кворума и гласуването. Тези възражения е трябвало да се релевират в производство по чл.40 ЗУЕС, по оспорване на решенията. Всъщност такъв иск е бил заведен, но въззивният съд го е счел за просрочен, поради което решенията от 28.04.2022г. са влезли в сила. По-късно приетите решения въобще не са били атакувани по съдебен ред и също са стабилизирани. По отношение на това дали решенията са нищожни, съдът счита, че нищожност не се установява от представените доказателства. В случая общото събрание не е упражнило правомощие, което да не произтича от чл.11 и чл.33 от ЗУЕС що се отнася до основанието за дължимост на исковите суми. Не се установява и да е налице липса на взето решение, което въпреки това да е отразено в протокола като такова. Не се споделят и доводите, че трябва да се приложи хипотезата на чл.2 от ЗУЕС. В тази връзка и по делото не се установява наличие на сключени договори за управление по чл.2 от ЗУЕС, а напротив, провеждани са събрания на етажните собственици, чрез които ЕС се е управлявала. Ако ЕС не се управлява на основание режима по чл.2 ЗУЕС, няма пречка управлението да е по общия ред, т.е. чрез вземане на решения от ОС, като тази опция е алтернативна. Не е основателно възражението, че процесната сграда е хотел, поради което и не е приложим редът, предвиден за управление на общи части в ЗУЕС. Видно е от представените разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация, че сградата, в която се намира процесната ЕС, е жилищна сграда за сезонно ползване, а не е хотел. В нотариалния акт на ответника придобитите от него самостоятелни обекти са посочени да са с предназначение жилище, апартамент. Няма спор, че тези обекти имат самостоятелно предназначение, могат да се ползват и се ползват самостоятелно и са обект на самостоятелно право на собственост. Не се установява сградата да е хотел, като същата категорично попада в обхвата на приложното поле на института „етажна собственост“, поради което и по отношение на управлението и поддръжката на общите части на сградата следва да намери приложение ЗУЕС. Възраженията на ответника по отношение на решенията, които всъщност касаят тяхната незаконосъобразност, са ирелевантни за настоящото дело, защото срокът по чл.40 ЗУЕС е изтекъл и решенията са влезли в сила, като подлежат на изпълнение. По отношение на възражението на ответника по чл.51, ал.2 от ЗУЕС, съдът намира, че същото е недоказано. Предпоставката, при която собственик, ползвател или обитател на обект в сграда ЕС не дължи плащане на разходи за управление и поддържане на общите части, е лицето да не е пребивавало в имота повече от 30 дни в една календарна година. Заинтересованият, в чийто интерес законът допуска възможността да се освободи от задължението си за заплащане на текущите разходи за управление и поддръжка на ЕС, носи доказателствената тежест да установи с всички допустими доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за „не повече от 30 дни в една календарна година“. Негово е задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС, съгласно разпоредбите на чл. 7, ал. 3, вр. с ал. 2, т. 5 и чл. 13, ал. 2 ЗЕУС./Напр. определение № 264 от 6.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3899/2020 г., III г. о./. В насока доказване на тези твърдения на ответникът не е представил каквито и да било доказателства. Освен това, според БРС, доколкото в случая собственикът на имота е юридическо лице, привилегията на чл.51, ал.2 ЗУЕС, в редакцията преди изменението му, няма как да намери приложение. Възражението, че не са представени доказателства за реално извършени разходи, е неоснователно. Когато се събират авансово такси за поддръжката на общите части на етажната собственост, не може да се обсъжда дали тези такси са послужили по предназначение или съответно са извършени, тъй като се касае за бъдеща дейност. Освен това по делото не се установява от събраните по делото доказателства, да е налице неизпълнение на задълженията на етажната собственост да осъществява дължимата поддръжка. От представените по делото доказателства се установява, че етажната собственост е заплащала разходи за управление и поддръжка на общите части. Така, видно от приетите писмени доказателства - протоколи от Общи събрания на ЕС от 2022 г., 2023 г. и 2024 г. се установява, че всяка от тези години е приеман отчет за дейността на управителя, който е и бил одобряван. На етажните собственици са били представени данни за разходите на Етажната собственост, както е бил приеман и план за съответната година за извършване на ремонти в ЕС. Така че съдът намира, че са били извършвани разходи за поддръжката и управлението на общите части на сградата. Вземането, претендирано от ищеца е изискуемо, тъй като е определен краен срок за плащане на сумите: до 30.06. на 2022 г., 2023 г. и 2024 г. В този случай, не е необходимо изпращането на нарочна покана, вкл. и фактура, за да стане вземането изискуемо. Дължимите такси за управление и поддръжка на комплекса за 2022г., 2023г. и 2024г. са правилно определени, като съдът напълно възприема начина на изчислението им, описан в исковата молба. Така че се дължат по 2640 лева за всяка от трите години, за такси за управление и поддръжка на етажната собственост. Отделно се дължат 124.73 евро /243.95 лева/ за фонд Ремонт и обновяване за 2022г., 112 евро /219.05 лева/ за фонд Ремонт и обновяване за 2023г. и 112 евро /219.05 лева/ за фонд Ремонт и обновяване за 2024г. Сумите не са платени на падежите – 30.06. на всяка година, поради което ответникът е изпаднал в забава и дължи и лихви за забавата си, които са правилно изчислени от ищеца. Не е основателно възражението, че сумите са погасени по давност, понеже се търсят суми за периода от 2022г. до 2024г., а делото е заведено на 30.06.2025г. Падежът на вземанията за 2022г. е настъпил на 30.06.2022г. и тригодишната давност би изтекла на 30.06.2025г., но същият ден е заведена исковата молба, поради което давността е прекъсната и не е изтекла. Исковете са основателни и трябва да се постанови решение, с което ответникът се осъди да заплати на ищеца сумата от 4398.16 евро /8602.05 лева/ за такси за управление и поддръжка на общите части и за фонд Ремонт и обновяване за трите календарни години, сумата от 565.48 евро /1105.98 лева/ мораторна лихва върху главниците за 2022г., сумата от 401.94 евро /786.13 лева/ мораторна лихва върху главниците за 2023г., сумата от 202.01 евро /395.09 лева/ мораторна лихва върху главниците за 2024г., ведно със законната лихва върху главниците от подаване на исковата молба до изплащането. На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да се осъди да заплати на ищеца сумата от 2494.08 лева или 1275.20 евро. Мотивиран от горното, Бургаският районен съд