Решение № 35 от 6.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 74/2012 г.

Решение № 35 от 6.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 74/2012 г., II т. о., ТК, докладчик председателят Росица Ковачева Производството е по чл. 290 ГПК, образувано по касационна жалба на [фирма] - [населено място] срещу Решение № 1449 от 5.08.2011 г. по т. д. № 721/2011 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която е потвърдено Решение № 5255 от 17.11.2010 г. по гр. д. № 11335/2009 г. на СГС, с което [фирма] - [населено място] е осъдено да плати на Ян С. Х. - гражданин на Обединено кралство Великобритания и С. И., съдебен адрес: [населено място], [улица], вх. 1, ап. 6 - адв. В. Д.: 2950.22 евро, със законната лихва от 19.11.2009 г. - депозит за покупка на описания ап. № А 503, находящ се във в. к."А. Вали", [населено място], предмет на Предварителен договор за продажба от 14.05.2007 г., 20 629.79 евро, със законната лихва от 19.11.2009 г. - авансово платена част от цената на апартамента, с оплакване за неправилност. Жалбоподателят поддържа, че неправилно съдът е уважил предявените искове по чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД, без ищецът да докаже сключен действителен предварителен договор, изправността си по договора, неизпълнението на ответника и волеизявление за разваляне, достигнало до ответника. Излага подробни съображения за неправилност на извода за последиците, настъпили от ипотеката - поддържа, че учредяването й преди да настъпи падежът за сключване на окончателния договор, не може да увреди интересите на купувача, доколкото не поражда преки правни последици в неговата сфера, интересите на купувача са защитени с клаузата по чл. 4.1 от Договора със задължението на продавача към момента на предаване на владението, имотът да бъде чист от вещни тежести, като интересът на купувача е във възможността да придобие имота в състояние, годно за ползване и чист от тежести. Жалбоподателят счита, че ако съдът е тълкувал в съответствие с чл. 20 ЗЗД волята на страните, изразена в чл. 4.2, вр. с чл. 4.1 б."б" и "в" от Договора, щеше да стигне до извод, че е уговорено санкциониране не на всяко поведение на длъжника, а само сключването на сделки, които да увреждат интересите на купувача, каквото с учредената ипотека не е налице, тъй като съществуването й следва да се прецени към момента на прехвърляне на правото на собственост. Жалбоподателят излага, че ищецът, като е отправил волеизявление за разваляне, без да даде срок за изпълнение извън хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, не е упражнил надлежно правото на разваляне, поради което не са настъпили желаните правни последици - не е отпаднало основанието, на което сумата е платена и не е възникнало за ответника задължение да я възстанови. Жалбоподателят развива подробни съображения за неправилно тълкуване на разпоредбите на сключения договор, за неправилно приложение на чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД и иска решението в обжалваната част да се отмени и да се постанови друго, с което исковете да се отхвърлят. Ответникът по касационната жалба Ян С. Х. - гражданин на Обединено кралство Великобритания и С. И. - ищец по делото и ответникът по касационната жалба [фирма] - [населено място] - трето лице - помагач на страната на ответника, не изразяват становища по жалбата. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид доводите на страните във връзка с касационната жалба и като провери правилността на въззивното решение, на основание чл. 290, ал. 2 ГПК, приема следното: С Определение № 494 от 30.VII.2010 г., постановено по делото, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в осъдителната част, на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса за предпоставките по чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД за връщане от продавача на авансово платени суми по предварителен договор, като последица от упражнено от купувача право на разваляне по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, и представляват ли предпоставки за разваляне евентуални негативни последици за купувача. След постановяване на определението, с Р. № 153/28.12.2012 г. по т. д. № 1022/2011 г. на ВКС, I т. о. и с Р. № 231/13.02.2013 г. по № 1268/2011 г. на ВКС, II т. о., постановени на основание чл. 290 ГПК и задължителни за долустоящите на ВКС съдебни инстанции, на поставения въпрос е даден отговор в смисъл, че правото на разваляне на предварителен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, е обусловено от виновно неизпълнение на продавача, което води до невъзможност за сключване на окончателен договор, като в случай на учредена от продавача договорна ипотека върху имота, обещан за продажба, ипотечното задължение трябва да не е било заличено към момента на предаване на имота на купувача, в който случай евентуалните негативни последици за купувача от учредяване на ипотеката, биха били основание за разваляне по чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД. Въззивният съд, за да потвърди първоинстанционното решение в частта, с която са уважени исковете: за 2950.22 евро - депозит за покупка на недвижим имот, обещан за продажба и за 20 629.79 евро - авансово платена част от цената, е изложил съображения, че продавачът не е изпълнил поетите в чл. 4.1 от Договора от 14.05.2007 г. задължения - нарушил е забраната за сключване на сделки с имота без съгласие на купувача. Съдът е приел, че уговорената забрана е продавачът да не сключва каквито и да било сделки с имота без съгласието на купувача, която включва всякакви сделки, а не само разпоредителни сделки, нарушаването на която забрана дава право на купувача едностранно да развали договора. Съдът е посочил, че продавачът не е спазил срока по чл. 5 за съставяне на акт 15 и не е изпълнил задължението да не сключва сделки с имота - учредил е с нот. акт № 90/08.11.2007 г. в полза на банки - кредитодатели - договорна ипотека върху множество недвижими имоти, сред които и процесният, поради което купувачът е развалил едностранно договора, и за продавача възниква задължение да върне получените суми, на основание чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД. Обжалваното решение е незаконосъобразно. Неправилно въз основа на нарушение от продавача (обещател по предварителния договор) на задължението, поето с чл. 4.2 от Договора, въззивният съд е приел, че за купувача е възникнало правото да развали договора. Страните с чл. 5 и чл. 3 от Предварителния договор са уговорили апартаментът, обещан за продажба на ищеца, да бъде построен в срок не по-късно от м. август 2008 г. (акт 15), а сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността, да се извърши в срок от 20 дни от получаване на писменото уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (протокол обр. 15). В чл. 4.2 страните са уговорили, че ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл. 4.1 задължения или сключи каквато и да било сделка с имота без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора, и да поиска връщане на всички платени суми. Установено е по делото, че продавачът е учредил в полза на посочените банки на 8.11.2007 г. с Н.. акт № 90,том IХ, рег. № 7125, д. № 1605/2007 г. и Н.. акт № 91,том IХ, рег. № 7126, д. № 606/2007 г. - нотариус № ... с район на действие Районен съд - Разлог договорни ипотеки върху поземления имот на в. к."А. В.", ведно с правото на строеж за изграждане на жилищните обекти, в които попада и имотът, обещан на ищеца, като сградата е била завършена и е издаден акт обр. 15 от 1.11.2008 г. Представена е справка от Служба по вписванията - [населено място] за поетапно заличаване на ипотеките върху апартаментите във в. к."А. В.". Общата забрана продавачът да не сключва без съгласието на купувача сделки с имота, по отношение на ипотечното задължение, е специално уредена в чл. 4.1 б."б", с която продавачът се задължава да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Въззивният съд не е изтълкувал клаузите на чл. 4.2 и на чл. 4.1 б."б" от Договора в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до погрешния извод, че със самото учредяване на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки с имота, неизпълнението на което задължение е основание купувачът да развали предварителния договор поради неизпълнение. Така съдът е придал правно значение на основание за разваляне за неизпълнение от продавача на задължението, поето в чл. 4.2 от договора да не сключва без изрично писмено съгласие на купувача каквато и да било сделка с имота, на което основание е приел, че ипотекирането на имота без съгласие на купувача съставлява неизпълнение на договора. Клаузата на чл. 4.2 от договора няма самостоятелно значение и не може да се тълкува изолирано и без връзка с предходната клауза на чл. 4.1 б."б", към която договорът изрично препраща. Поетото от продавача задължение по чл. 4.1 б."б" да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, е за да не увреди интереса на купувача за сключване на окончателен договор за продажба на имота, чист от всякакви тежести и ипотеки, при които реални опасности, препятстващи продавача да изпълни основното си задължение за прехвърляне на собствеността, възниква правото на купувача да развали договора, съгласно чл. 4.2 б."б" - само в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки, които правят невъзможно имотът да бъде продаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателен договор. Учредяването на ипотеките е послужило като повод купувачът да се позове на клаузата на чл. 4.2 и да отправи писмено волеизявление до продавача за едностранно разваляне на договора поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с обекта на бъдещата продажба, което волеизявление не е породило правни последици, тъй като не са били налице предпоставките, с които страните са обвързали възникването и упражняването на правото за разваляне на договора по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Само фактът на сключване на договори за ипотека, по който начин продавачът е осигурявал финансирането на комплекса, и като се има предвид, че поетапно ги е заличавал, не обуславя възникване за купувача на правото по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да развали договора, тъй като сключването на окончателния договор, не е осъществено поради неговите неоправдани действия по разваляне, без да са налице условията на чл. 4.2, съответно чл. 87, ал. 2 ЗЗД. За да е налице виновно неизпълнение на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договора, следва ипотечното задължение да не е заличено към момента на предаване на имота, преди да е настъпил моментът за сключване на окончателен договор, спрямо който следва да се преценява дали продавачът е изправна страна съобразно уговореното в чл. 4.1 и чл. 4.2 и дали е създал основание за разваляне по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Въззивният съд в нарушение на закона и в противоречие с вложената от страните воля в клаузите на чл. 4.1 и чл. 4.2 и с целта на договора, не е изтълкувал посочените две клаузи в тяхната взаимна връзка и обусловеност, затова е стигнал до неправилния извод, че само с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки, което е възприел като достатъчно основание за разваляне на договора. Купувачът не е платил цената на отпаднало основание и искът по чл. 55, ал. 1 пр. 3, вр. чл. 87, ал. 2 ЗЗД е неоснователен. Решението, с което е прието, че предварителният договор е развален едностранно от купувача, на което основание е уважен искът, като неправилно, следва да се отмени, на основание чл. 293, ал. 2 ГПК и да се постанови решение, с което предявените искове се отхвърлят, като неоснователни. Поради този изход на спора решението следва да се отмени и в частта за разноските. На ищеца следва да се присъдят разноски, направени във въззивната инстанция, изчислени съразмерно уважената част на иска в размер на 4389 лв., както и разноски за касационната инстанция 3373.16 лв. По изложените съображения Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение,