Решение № 364 от 15.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 735/2010 г.

Решение № 364 от 15.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 735/2010 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Маргарита Соколова Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена в срока по чл. 283 ГПК, от Д. Х. Ц. срещу въззивното решение № 74 от 16.02.2010 г. по в. гр. д. № 664/2009 г. на Добричкия окръжен съд, с искане то да бъде отменено като неправилно - касационно отменително основание чл. 281, т. 3 ГПК. Ответниците по касация Б. Б. А., Г. М. А., Х. Х., Е. Й., Н. Д. и С. Х. не са взели становища. Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното: Предявен е от касатора иск с правно основание чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.) за изкупуване на земеделска земя, за която има сключен договор за аренда, при действително уговорените условия, продадена от ответниците Х. Х., Е. Й., Н. Д. и С. Х. на ответниците Б. и Г. А.. С обжалваното решение е обезсилено решение № 30 от 19.05.2009 г. по гр. д. № 162/2008 г. на Тервелския районен съд, с което искът е отхвърлен като предявен след двумесечния преклузивен срок, а производството по делото е прекратено, а определението от 2.07.2009 г. за изменение на първоинстанционното решение в частта за разноските е потвърдено. За да приеме датата на продажбата по н. а. № 192/2008 г. - 10.03.2008 г., за начален момент на срока, въззивният съд изложил съображения, че той е относим към случаите, когато гражданинът, отдал под аренда земеделски имот, го е продал на трето лице, след като предварително е поканил арендатора. Когато предложение не е отправено, срокът тече от деня, когато непоканеният ползвател е узнал за продажбата. В случая, видно от приложените по нотариалното дело две покани, ищецът е поканен и е отказал сключване на договора при предложените му условия. Затова и подадената на 16.05.2008 г. искова молба е извън срока, започнал да тече от 10.03.2008 г. С определение № 425 от 4.05.2011 г. е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: какъв е характерът на съдебния акт, с който съдът се произнася по допустимостта на иска по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.). Съгласно чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ /Нов - ДВ, бр. 13 от 2007 г., отм./ гражданин или юридическо лице може да продаде земеделска земя на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на ползвателя, с когото има сключен договор за аренда или договор за наем за срок 5 и повече години и е ползвал имота една и повече години, да купи земеделската земя при същите условия, и декларация, че ползвателят не е приел предложението; декларация, че ползвателят, въпреки че е приел предложението, има неиздължени арендни или наемни вноски. Алинея 2 на същата разпоредба предоставя на ползвателя право да купи земеделската земя при действително уговорените условия в случаите, когато декларациите по чл. 4а, ал. 1, т. т. 2 и 3 ЗСПЗЗ (отм.) са неистински или ако третото лице купи земята при условия, уговорени привидно. Искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.) е аналогична на чл. 33, ал. 2 ЗС, уреждаща правото на изкупуване на част от съсобствен имот, продаден от съсобственик на трето лице. Трайната съдебна практика по приложението й приема, че въпросите за началото на срока и за това кога ищецът е узнал или е могъл обективно да узнае за извършената продажба, и оттам - дали искът е предявен в законоустановения срок, са част от правния спор между страните, възникнал с предявяването на иска, относно съществуването на субективното материално право на изкупуване. По тях съдът следва да се произнесе с решение, с което да признае или отрече наличие на потестативното право, предмет на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС. Същото разрешение, предвид еднаквата правна характеристика на двата иска, следва да се приложи и по предявен иск по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.) от ползвателя на земеделска земя, с когото собственикът - гражданин или юридическо лице, има сключен договор за аренда или договор за наем. По касационната жалба: С оглед разрешението на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, следва да се приеме, че въззивното решение е неправилно. Порокът му произтича от това, че въззивният съд, като намерил иска по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.) за предявен след изтичане на законоустановения двумесечен срок и затова - процесуално недопустим, обезсилил постановеното от първоинстанционния съд решение по съществото на спора, а производството по делото прекратил. Налице е касационно отменително основание по чл. 281, т. 3 ГПК за отмяна на въззивното решение, включително и в частта за разноските като обусловени от изхода на спора, а делото съгласно чл. 293, ал. 3 ГПК следва да се върне на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав за разрешаване на спора по същество. При него съдът следва да има предвид решение № 209 от 19.07.2011 г. по гр. д. № 750/2010 г. на ВКС на РБ, I-во г. о., постановено по аналогичен правен спор. С него е прието, че са налице различия в предмета и собствениците на арендувания и продадения имот: предмет на предложенията до ползвателя е имот с площ 90.000 дка, а е извършена продажба на 36.000 дка; нотариалната покана е само от част от съсобствениците на имота и се отнася само за техните идеални части, но не и за целия имот, тъй като няма доказателства пълномощникът да е бил представител по пълномощие и на останалите съсобственици. Прието е, че ползвателят не е бил поканен да изкупи имота, предмет на продажбата, поради което срокът за предявяване на конститутивния иск по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.) тече от датата на узнаване на договора за продажба. При новото разглеждане на делото въззивният съд следва да съобрази, че и по настоящия спор е налице различие в предмета на предоставения за ползуване и продадения имот, резултат от делба, извършена между съсобствениците на имота с площ 90.000 дка, при която на ответниците - продавачи по договора от 2008 г., е поставен в дял имот с площ 36.000 дка. Съдът следва да се произнесе и по въведените с касационната жалба оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствени правила във връзка с представителната власт на пълномощника на ответниците по делото. Следва да се има предвид и това, че според настоящия състав на Върховния касационен съд неправилен е изводът в обжалваното решение, че нормата на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ (отм.) няма приложение в случая, тъй като договорът за аренда е сключен на 23.03.2006 г. - преди влизането й в сила, а ответниците - продавачи по договора, не са страни по арендния договор и за тях не е възникнало задължението да предлагат за закупуване от арендатора част от имота след делбата му - възложените им в дял 36.000 дка. Законодателят не е поставил изискване относно времето на сключване на договора за аренда /за наем/ - дали то предхожда или следва приемането на нормата на чл. 4а ЗСПЗЗ (отм.), поради което тълкуването от въззивния съд в изложения смисъл е неправилно. По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.