Решение № 169 от 15.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 5253/2008 г.

Решение № 169 от 15.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 5253/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Снежанка Николова Производството е по чл. 290 ГПК, образувано по касационната жалба на О. В. Т. от гр. Р. и "М" Е., гр. Т., чрез управителя му А. М., против въззивното решение от 19.06.2008 г. по гр. д. № 225/2008 г. на Русенския окръжен съд. С него е отменено първоинстанционното решение и вместо това е постановено друго, с което касаторите са осъдени заедно с Е. "Б" да предадат на Г. М. П. държането на два магазина с излаз към ул. "А" № 81 и маза под тях, подробно описани в нот. акт № 155/94 г. и договор за наем от 9.01.92 г., както и да му заплатят направените по делото разноски. Касаторите поддържат оплаквания за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост на изводите на въззивния съд - касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Искат неговата отмяна и вместо това предявените искове бъдат отхвърлени, с присъждане на направените по делото разноски. Ищецът е оспорил касационната жалба по съображенията в писмения му отговор. Моли за оставяне в сила на обжалваното решение. С определение № 262 от 2.04.2009 г. Върховният касационен съд е допуснал касационното обжалване на въззивното решение по подадената от ответниците касационна жалба, на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК - разрешеният от съда въпрос за нищожност на договора за наем от 21.01.2005 г. поради противоречието му на закона относно уговорения срок за повече от 10 години е в противоречие с разрешаването му в представените към изложението на касационната жалба съдебна практика. Като прецени данните по делото, настоящият състав на II г. о. на ВКС, приема следното: За да уважи предявените искове, след отмяна на първоинстанционното решение, въззивният съд приел, че е безспорно установено, че ищецът е собственик на процесните помещения - два магазина и мази, представляващи част от жилищната сграда на посочения а. в гр. Р., които е предоставил по силата на договор за наем от 9.01.92 г. на първия касатор О. Т. и трето лице, с което по-късно договорните отношения са прекратени. С последващ договор от 26.06.96 г. страните са уговорили продължаване на първоначално определения срок от 10 години, до 8.01.2007 г., преди изтичането на който - на 21.01.2005 г. уговарят нов срок с още 10 години, считано до 8.01.2017 г., която уговорка противоречи на императивната разпоредба на чл. 229 ЗЗД. Съдът е приел, че в тази му част договорът не е произвел действие, поради нищожност на клаузата за срока, поради противоречието й на закона. С отправяне на предизвестието на ищеца, наемодател до наемателя, договорът е прекратен с изтичането на срока му - на 8.01.2007 г. и осъдил ответниците, които държат имота на нищожно правно основание, да го върнат. Произнасянето по въпроса за нищожност на уговорката в договора от 21.01.2005 г. за срок на действие на същия до 8.01.2017 г., т. е. за срок от 12 години при забраната на чл. 229, ал. 1 ЗЗД за повече от 10 години, е обусловило и извода на съда за основателност на предявения иск за връщане на имота на собственика, наемодател по сключения наемен договор, след прекратяване на действието му с изтичане на срока на 8.01.2007 г. и отправената нотариална покана. Решението е неправилно. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Липсва забрана в закона страните да сключат повече от един договор за наем на вещи или имоти, което е в съответствие с принципа на свободата при договаряне. Поради това и сключените между страните няколко договора за наем за спорните помещения с изменение на договорени клаузи не е в нарушение на този принцип, доколкото не се нарушават императивни правила на закона, каквото е това по чл. 229, ал. 1 ГПК, както правилно е приел и въззивният съд. С договора от 21.01.2005 г. ищецът и О. Т., наемател по първоначалния договор от 1992 г., в срока на действие на наемния договор /уговорен до 8.01.2007 г. с анекс от 1996 г., за което не се спори, видно и от съдържанието на нотариалната покана на ищеца до наемателя/ се договарят за промяна в клаузата за срока, като "удължават крайния срок с още десет години, считано до 8.01.2017 г." Тази уговорка е в нарушение на забраната да се сключи наемен договор за повече от десет години, тъй като, видно от съдържанието на самия договор така определеният срок възлиза на 12 години. Доводът на ответниците, че е налице уговорено отлагателно условие - настъпването на крайния срок 8.01.2007 г. за пораждане на уговорката за новия десетгодишен срок, е неоснователен, с оглед съдържанието на самите клаузи, които при тълкуването им не сочат на такъв смисъл, както и с оглед противоречието в тази част на закона. От събраните по делото доказателства, вкл. и графологическа експертиза, се установява, че договорът от 2005 г. е подписан от страните, нотариално заверен и вписан в Службата по вписванията, поради което и оспорването му от страна на ищеца не е доказано. Макар и действителен, този договор не е породил действие относно уговорения в него срок до 8.01.2017 г., с оглед забраната на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, но съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД следва да се приеме, че той има сила за десет години, считано от сключването му - 21.01.2005 г. и съответно е породил целените с него правни последици за страните. Няма пречка в закона при действието на един договор страните да постигнат ново съгласие, което да облекат във формата на друг договор, както е в случая - при действието на наемния договор с уговорен срок до 8.01.2007 г., същите преди изтичането му се съгласяват при други условия, поради което и отправеното предизвестие от наемодателя за прекратяване на договора поради изтичане на срока не е произвело действие, тъй като страните вече са постигнали друго съгласие относно този срок - това по договора от 21.01.2005 г. и то ги обвързва. Неправилно въззивният съд е приел нищожност на целия договор от 2005 г., вместо да замести нищожната клауза в договора с повелителното правило на закона относно срока на наемния договор, съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД, каквото е разрешението по този въпрос в представеното от касаторите решение № 315 от 12.07.2006 г. по гр. д. № 880/2005 г. на ВКС, която съдебна практика следва да се приеме за правилната. Настоящият състав приема за правилна и практиката в приложените решение № 6 по гр. д. № 968/94 г. на ВС и № 253 по гр. д. № 884/2003 г. на ВКС по въпроса за свободата на договаряне между страните при определяне съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. Въззивният съд се е произнесъл по поставения от касаторите материалноправен въпрос в противоречие с тази съдебна практика, поради което и решението му следва да се отмени, като неправилно. Тъй като ответниците се намират в процесните помещения на основание валиден договор за наем, чийто срок не е изтекъл, то предявеният иск за връщане на имота на наемодателя, с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, е неоснователен и следва да се отхвърли. С оглед този изход на спора на касаторите следва да се присъдят направените по делото разноски, както следва: в размер на 3 000 лв. на О. Т. и 225.86 лв. на "М" Е., до който размер са налице данни по делото за заплащането им. Съдът не присъжда договорените адвокатски възнаграждения по представените по делото пълномощни, за които няма данни да са платени. Водим от горното и на основание чл. 293, ал. 2, във вр. с ал. 1 и чл. 291, т. 1 ГПК, Върховният касационен съд, II г. о.