Решение № 482 от 30.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1421/2010 г.

Решение № 482 от 30.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1421/2010 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Добрила Василева Производството е по чл. 290 ГПК. С определение № 800 от 18.08.2011 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 751 от 8.06.2010 г. по гр. д. № 418/2010 г. на Варненски окръжен съд в частта, с която ответникът В. Л. А. е осъден на основание чл. 108 ЗС да предаде на [фирма] и [фирма] владението на терена на УПИ VIII-337 в З. на [населено място], с площ 1284 кв. м. По отношение на сградите, намиращи се в дворното място, искът е отхвърлен и в тази част решението е влязло в сила. За да уважи иска за дворното място въззивният съд е изложил съображения, че то не е включено в нотариалния акт № 58/99 г., с който е извършена първата продажба на сградите, от което е направен извод, че и ответникът, който е последен приобретател на имота, не е станал собственик на терена. Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато по жалба на ответника В. А. в частта, с която е осъден да предаде терена на УПИ VIII-337 и по въпроса за приложението на чл. 20 ЗЗД, свързан с тълкуването на правните сделки, които са били извършени с процесния имот. Обжалването е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК поради наличието на противоречива съдебна практика. Тълкуването на договорите е необходимо когато те като цяло или дадена клауза са неясни и трябва да се разкрие действителната воля на страните. Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, а отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка една с друга и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, като се държи сметка за целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. По въпроса за необходимостта от тълкуване на договорите и че това следва да става с оглед критериите, посочени в чл. 20 ЗЗД е формирана постоянна съдебна практика, изразена в частност и с представените от касатора решения на отделни състави ни ВС и ВКС, в които се приема, че чл. 20 ЗЗД посочва изрично критериите, по които се осъществява тълкуването и че на тълкуване подлежат и тези уговорки, които макар и ясни от външна страна, са предмет на спор между страните. Настоящият състав на ВКС намира, че тази практика следва да намери приложение и в настоящия случай, тъй като съдът е възприел формално и то част от текста на нот. акт № 58/99 г. и е приел, че предмет на продажбата са само сградите, но не и терена, отреден за тях. Въпросът относно предмета на договора е бил спорен между страните, поради което е следвало да се издири действителната им воля, като се съобразят правилата установени с чл. 20 ЗЗД. Видно е от данните по делото, че се касае първоначално за един по-голям имот - сградата на цех "Ш." и терена около него, които са били държавна собственост, като от този имот впоследствие са обособени отделни дялове /наричани площадки/, включващи част от помещенията заедно с прилежащ терена, и в този вид те са продадени на различни лица. Конкретно на В. А. е продаден УПИ VIII-337, включващ помещения от № 7 до 9 и терен 798 кв. м., а по скица 1284 кв. м. От тези обстоятелства е видно, че още в началото целта е била отделните имоти, след обособяването им като такива и по регулационния план, да се продадат на различни собственици, като няма данни първоначалният собственик да е изразил желание и да е запазил за себе си земята, а да е продавал само сградите. Този извод се налага и от съдържанието на нот. № 58/99 г., в който е договорена обща продажна цена, включваща цена отделно за сградите и отделно за земята. За обезпечаване на вземането за цената на имота купувачът е учредил в полза на продавача ипотека върху имота, включващ също както сградите, така и терена. Предметът на продажбата се посочва в т. 2 и 3 от договора като имот, описан в т. 1 от същия, а в тази точка са описани сградите на помещения № 7, 8 и 9 и терена. По отношение легитимацията на продавача е посочен нот. акт № 37/98 г., а той се отнася до собствеността върху земята. При съвкупния анализ на тези доказателства съобразно правилата на чл. 20 ЗЗД се налага извод, че с нот. акт № 58/99 г. е бил продаден целия имот УПИ VIII- 337, включващ както сградите, така и терена, поради което ответникът, който е последващ приобретател, е станал собственик на имота в неговата цялост и затова предявеният ревандикационен иск за терена е неоснователен и следва да се отхвърли. Постановеното в противния смисъл решение на въззивния съд е в нарушение на материалния закон и следва да се отмени като неправилно на основание чл. 281, т. 3 ГПК. По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 и 2 ГПК настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение