Решение № 75 от 26.05.2010 г. на ВКС по т. д. № 838/2009 г.

Решение № 75 от 26.05.2010 г. на ВКС по т. д. № 838/2009 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Любка Илиева Производството по делото е образувано по чл. 290 ГПК. Постъпила е касационна жалба от "П" О., гр. Б. с вх. №. 2420/21.07.2009 г. на Б. окръжен съд срещу решение № 227 от 08.06.2009 г. по в. гр. д. № 805/2008 г. на Б. окръжен съд, с което е отменено решение № 2043/30.04.2008 г. по гр. д. № 1956/2007 г. на Б. районен съд и по реда на чл. 208 ГПК, отм. предявеният от касатора против ЕТ И. К. иск с правно основание чл. 286, ал. 1 ТЗ във вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за сумата 3 720 лв., дължим наем за периода от 01.04.2005 г. до 01.11.2007 г., ведно със законната лихва от предявяване на иска, както и иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 672.66 лв. обезщетение за забава от датата на падежа на всяко едно от задълженията до предявяване на иска, са отхвърлени. За да уважи така предявените искове, районният съд е приел, че с подписване на анекса от 17.04.2002 г., сключения между страните на 01.08.1993 г. срочен наемен договор със срок от три години, се е трансформирал в нов безсрочен наемен договор, начиная от датата на анекса 17.04.2002 г., поради което ответникът-наемател дължи неизплатените 31 наемни вноски за периода от 01.04.2005 г. до 01.11.2007 г. Благоевградският окръжен съд е отменил първоинстанционното решение, като е приел, че с представените пред него четири броя анекси, подписани от страните по делото с дати от 27.06.1996 г., от 16.01.1997 г., от 30.06.1998 г., включително и този от 31.01.2000 г., срокът на наемния договор от 01.08.1993 г. е продължен до 31.12.2000 г. С последният анекс от 17.04.2002 г. не е променян срокът на договора, поради което за периода след изтичане на срока по предпоследния анекс, а именно 31.12.2000 г. - ответникът е продължил да ползва имота със знанието на наемодателя и без неговото противопоставяне. На основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД сключеният между страните наемен договор от 01.08.1993 г. се е трансформирал в безсрочен. Максималният десетгодишен срок за сключването му, обаче, е изтекъл на 01.08.2003 г., съобразно действащата редакция на чл. 229, ал. 1 ЗЗД към момента на исковия период 01.04.2005 г. -01.11.2007 г. преди изменението й, направено след това с ДВ бр. 92 от 13.11. 2007 г., поради което сключеният между страните наемен договор е бил прекратен по силата на закона. На това основание между страните не съществува валидно наемно правоотношение за исковия период, поради което липсват материалноправните предпоставки за уважаване на предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Касаторът "П" О. твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, защото с подписаните анекси фактически са сключени нови наемни договори между същите страни за същото отдавано под наем помещение, с които е продължено действието на наемното правоотношение. Навежда и довод за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила- чл. 188, ал. 1 ГПК, отм., тъй като не са обсъдени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност. Твърди, че обжалваното решение е и необосновано. С определение № 40 от 25.01.2010 г. по т. д. № 838/2009 г. на ВКС, I Т. О. обжалваното въззивно решение е допуснато на основание чл. 288 във вр. с чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК до касационно обжалване за произнасяне по следните правни въпроси от значение за точното прилагане на закона както и за развитие на правото: за възможността наемните правоотношения между едни и същи страни, за една и съща вещ да продължат повече от 10 години, ако са породени от сключени последователно повече от един договори, както и анексите, с които е продължено действието на първоначално сключения наемен договор, представляват ли нови самостоятелно договори за наем. Касационната жалба е неоснователна. Правилно Б. окръжен съд е приел, че породеното между страните наемно правоотношение на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД, е прекратено по силата на закона, поради изтичането на максималния 10 годишен срок, за който е могъл да се сключи наемният договор. Установените по между им наемни правоотношение са породени от единствения сключен от тях на 01.08.1993 г. наемен договор. Съобразно действащата редакция на чл. 229, ал. 1 ЗЗД към момента на исковия период 01.04.2005-01.11.2007 г. до изменението, направено с ДВ бр. 92 от 13.11.2007 г., максималната продължителност на договора за наем е 10 години. С посочената законодателна промяна тя е неприложима, ако сделката е търговска, но такива доводи не са правени, а и исковият период приключва преди изменението на закона. Свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикриващ друга сделка. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, направено с ДВ бр. 92/2007 г., освен ако сделката е търговска. Сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение/арг. от чл. 8, ал. 1 във вр. с чл. 228, ал. 1 ЗЗД/. В тази връзка неоснователни са доводите на касатора за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Всичките представени по делото анекси са обсъдени по реда на чл. 188, ал. 1 ГПК, отм. поотделно и във връзка с първоначално сключения между страните на 01.08.1993 г. наемен договор. Правилно Б. окръжен съд е приел, че те не представляват нови самостоятелни наемни договори. Те съдържат само промяна в цената и срока на действие на първоначално сключения наемен договор, защото от тях не се поражда основното задължение на наемодателя да предаде вещта и да осигури ползването й, както и това за наемателя- да заплаща уговорения наем и да върне наетата вещ след прекратяване на действието на договора/ чл. 228 ЗЗД/. Първоначалният тригодишен срок на наемния договор с анексите е продължаван до края на всяка календарна година, за които са подписвани. С анекса от 31.01.2000 г., последно е продължен срокът на договора до 31.12.2000 г., а с този от 17.04.2002 г. е изменена само наемната цена. Правилно въззивният съд е приложил разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, като е приел, че сключеният между страните наемен договор, трансформирал се в безсрочен на основание 236, ал. 1 ЗЗД, е прекратен по силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок на 01.08.2003 г. От този момент се погасяват задълженията на страните, породени от наемния договор, поради което за исковия период от 01.04.2005 г. до 01.11.2007 г. за ответника не съществува задължение за заплащане на наемна цена. Водим от горното състав на първо търговско отделение на Върховния касационен съд