Решение № 840 от 15.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 4752/2008 г.

Решение № 840 от 15.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 4752/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Бойка Стоилова Производството е по чл. 290 от ГПК, образувано по касационната жалба на адвокат П. като процесуален представител на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В., тримата от София, и И. А. К. от [населено място] срещу въззивното решение на СГС от 30.VI.2008 г. по в. гр. д. № 2149/2006 г. Касационно обжалване на решението е допуснато с определение № 454 от 08.V.2009 г. на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по материалноправния въпрос "е ли самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителни сделки, завършен в груб вид отделен обект в сграда, която не е изградена изцяло до покрив във фаза "груб строеж". Ответниците по касационната жалба Ж. Л. Б., Й. Х. Б. /правоприемник на починалия по време на касационното производство Х. П. Б./, Д. Х. Б. - С., всички от София, и [фирма] София не са заявили становище пред настоящата инстанция. За да се произнесе по касационната жалба, ВКС на РБ, състав на IV ГО, съобрази следното: С атакуваното решение Софийският градски съд е оставил в сила решението на Софийския РС от 10.III.2006 г. по гр. д. № 3821/2005 г., с което са отхвърлени предявените от Е. Р., Ц. Р., П. Видов и И. К. срещу Ж. Б., Х. Б., Д. Б. - С. и [фирма] искове за прогласяване за нищожни поради липса на предмет на договор за покупко-продажба на апартамент № 5 на трети жилищен етаж в жилищна сграда, находяща се в София, [улица], сключен между [фирма] от една страна и Ж. и Х. Б. от друга, предмет на нот. акт 08.III.2001 г., и договор за прехвърляне на същия имот срещу задължение за издръжка и гледане, сключен между Ж. и Х. Б. от една страна и Д. Б. от друга, предмет на нот. акт 23.ХII.2003 г., както и искове за установяване, че ищците са собственици на по * ид. част от описания апартамент. За да постанови решението, въззивният съд е приел, че към датата на сключването на първата разпоредителна сделка процесният апартамент е бил завършен в груб строеж, поради което и въпреки незавършеността на цялата сграда - с построяването на всички етажи и покрив - правото на строеж на този отделен обект се е трансформирало в право на собственост и той е станал годен обект на транслативни сделки. Прието е, че аргументите на ищците за невъзможността да се прехвърлят отделни обекти в сграда, която не е завършена изцяло в груб строеж, биха били основателни при сключване на договора при действието на ЗУТ, според който нормативен акт не съществува "груб строеж" на отделен обект в сграда и който допуска прехвърлителни сделки за такива обекти след завършване на сградата в груб строеж. Продажбата е осъществена при действието на З. (отм.), чиято регламентация не съдържа забранителни норми като тези на ЗУТ. С оглед на това договорът за продажбата на апартамента има годен, възможен и допустим предмет и не е нищожен на основание чл. 26, ал. 2 пр. 1 от ЗЗД. По същите съображения и последващата сделка за прехвърляне на собствеността срещу задължение за издръжка и гледане също не е нищожна на това основание. По предявените установителни искове е прието, че договорът от 08.III. 2001 г. е валиден и е произвел вещно-прехвърлителен ефект. Въпреки развалянето на сключения между ищците и ответното дружество договор за учредяване право на строеж в полза на последното на сградата, в която е процесния апартамент, правата на ответниците-купувачи не се засягат от това, тъй като исковите молби за развалянето са вписани след сключването на 08.III. 2001 г. на договора за продажба. Поради това не е налице собственост върху апартамента на ищците по приращение. Въззивното решение е подписано с особено мнение от един от членовете на съдебния състав, според който сделките, като сключени относно имот, който не е съществувал, тъй като сградата, част от която е той, не е била завършена в "груб строеж", са нищожни поради липса на предмет, с оглед на което и на развалянето с обратна сила на сключения между ищците - собственици на дворното място - и [фирма] договор за учредяване на последното право на строеж върху него предявените искове за прогласяване нищожността на сделките и установителните искове за собственост по приращение на процесния апартамент са основателни. В решения № 64/31.I.1985 г. по гр. д. № 926/1984 г. на ВС I ГО, № 1131/27.VII.1995 г. по гр. д. № 743/1995 г. на ВС IV ГО и № 932/04.Х.1995 г. по гр. д. № 244/1995 г. на ВС II ГО е прието, че е налице обект, който може да бъде предмет на отчуждителна сделка, когато постройката бъде изградена в груб вид и е покрита. По поставения от касаторите за разглеждане въпрос след допускането на касационно обжалване състав на ВКС е дал разрешение по реда на чл. 290 от ГПК с решение № 98/06.II.2010 г. по гр. д. № 291/2009 г. III ГО. В него е прието, че за да е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира, да бъде довършена най-малкото в "груб строеж" или "до карабина". Поради това за да се извършват правно валидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата, тя следва да е завършена в груб строеж. Настоящият състав напълно споделя това разрешение на въпроса, обусловил допускането на касационно обжалване. То е в съответствие с константната практика /обективирана и в представените от касаторите решения по гр. д. № 5225/2007 г. на ВКС II ГО, по гр. д. № 60/2008 г. на ВКС IV ГО, по гр. д. № 4774/2008 г. на ВКС II ГО и по гр. д. № 6022/2005 г. на ВКС V ГО/, че предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелен обект в нея след завършването на сградата в груб строеж, включително с покрив, която е отразена и изрично в разпоредбата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, в сила от 31.III.2001 г., като трайната съдебна практика и относно понятието "груб строеж" е в съответствие с даденото му с § 1, т. 2 от ДР на З., в сила от 01.I.2001 г., легално определение - "груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Следователно по аргумент за противното не е самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителни сделки, завършен в груб вид отделен обект в сграда, която не е изградена изцяло до покрив във фаза "груб строеж". В касационната жалба на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. срещу въззивното решение се сочи, че въззивният съд не приложил действащата към датата на сключването на договора за продажба - 08.III.2001 г. - разпоредба на § 1, т. 2 от ДР на З., даваща легална дефиниция на понятието "груб строеж", според която процесната сграда не е била завършена в груб вид, което обуславя наличието на твърдяното основание за уважаване на предявените установителни искове за нищожност и за собственост. Иска се отмяна на решението и уважаване на исковете. Претендират се и разноски. Касационната жалба е основателна. С оглед даденото в отговора на въпроса, обусловил допускането на касационно обжалване, разрешение, се налага извод за незаконосъобразност на приетото от въззивния съд, че изграждането в груб строеж и на отделен обект в сграда е достатъчно за трансформирането на правото на строеж за този обект в право на собственост върху него и че поради това договорите за продажбата на апартамента имат годен, възможен и допустим предмет и те не са нищожни на основание чл. 26, ал. 2 пр. 1 от ЗЗД. Несъмнено установено е в случая, че към датите на извършването на двете атакувани сделки - 08.III.2001 г. и 23.ХII.2003 г. - сградата, в която се намира процесния имот, не е била изградена до фаза "груб строеж". Строежът й е бил замразен през 1999 г., до когато са били изградени пет етажа /процесният апартамент е на трети етаж/ и са останали за изграждане етаж 6, етажи 7 и 8 - мансардни и покрив, като е изпълнена в груб строеж по смисъла на закона към 14.VI.2005 г., когато е издаден констативен протокол рег. № . При тези обстоятелства процесният имот не е бил годен предмет на разпореждане, което обуславя основателност на исковете за прогласяване нищожността на договорите от 08.III.2001 г. и от 23.ХII.2003 г. поради липса на предмет. С оглед на изложените съображения, както и на установените по делото обстоятелства, че ищците са собственици /по * ид. част, видно от нот. акт № рег. № д. № /1930 г., нот. акт № д. № /1997 г. и нот. акт д. № 704/1997 г., удостоверения за наследници на С. Г. Р. и на Т. Ст. Р. и решение по гр. д. № 2148/1970 г. на СНС/ на дворното място, върху което е изградена сградата, включваща и процесния апартамент, и че договорът между тях и ответното дружество, с който на последното е било учредено право на строеж на сградата, е развален с обратна сила с влезли в сила решения по гр. д. № 4265/2001 г., гр. д. № 5753/2001 г. и гр. д. № 522/2002 г., всички по описа на СРС, се налага извод за основателност и на претенциите за установяване, че ищците са собственици /на по * ид. част/ и на процесния апартамент по приращение /чл. 92 от ЗС/. Като е приел противното, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон. Ето защо и на основание чл. 293, ал. 2 от ГПК въззивното решение следва да бъде отменено и постановено друго /тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия - чл. 293, ал. 3 от ГПК/, с което предявените искове бъдат уважени. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищците - касатори следва да бъдат присъдени 2395.30 лв. разноски по делото в тежест на ответниците. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО,