Решение № 769 от 17.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1332/2010 г.

Решение № 769 от 17.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1332/2010 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Илияна Папазова Производството е с правно основание чл. 290 от ГПК. Образувано е по касационната жалба, подадена от Д. С. К. от [населено място], чрез процесуалния представител- адвокат Д. против въззивно решение № 221 от 6.07.2010 г. по в. гр. д. № 604 по описа за 2010 г. на Великотърновски окръжен съд, с което е отменено решение от 30.01.2009 г. по гр. д. № 310/2007 г. на Павликенски районен съд в частта, в която искът на Д. С. К. против [фирма] П. за обезщетение за пропусната полза по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за периода 10.05.2006 г. -30.07.2007 г., е отхвърлен за разликата от присъдената сума 714.78 лв. до 900.90 лв., а в частта относно присъдената лихва от 63.74 лв. -изцяло и вместо това е постановено друго, с което е уважен предявения иск за сумата от 186.12 лв., обезщетение за пропусната полза, а в останалата част решение от 30.01.2009 г. по гр. д. № 310/2007 г. на ПРС е оставено в сила и са присъдени следващите се разноски. Като се сочи основанието по чл. 281, т. 3 от ГПК, се иска отмяна на въззивния акт като неправилен, поради постановяването му в нарушение на материалния закон и решаване на въпроса по същество с цялостно уважаване на предявения иск. Претендират се направените разноски. Делото е за втори път пред касационната инстанция. С определение № 185 от 16.02.2011 г. - ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по поставения въпрос за цената, по която следва да бъде определено дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за пропусната полза, което наемодателят има право да получи от наемателя при продължаване ползването на нает имот след прекратяване на наемния договор, при противопоставяне на наемодателя. Представени са решения/без задължите-лен характер/на ВКС, в които за определяне на това обезщетение са използвани три подхода-съобразно договорената наемна цена /решение № 2040 от 14.10.2005 г. по гр. д. № 1342/04 г. на IV г. о./, не по-малко от уговорения наем /решение № 952 от 22.10.2008 г. по гр. д. № 6488/07 г. на III г. о./и съобразно средния пазарен наем /решение № 134 от 8.05.2009 г. по гр. д. № 185/08 г. на IV г. о., № 1232 от 28.11.2005 г. по гр. д. № 701/03 г. на IV г. о./. В съдебно заседание страните не се явяват лично. Касаторът се представлява от процесуален представител, който поддържа жалбата и желае тя да бъде уважена. Върховният касационен съд, състав на III г. о., след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, по поставения въпрос, намира следното: Съществуващото към момента на допускане на касационното обжалване противоречие в практиката - понастоящем е отстранено с постановени по реда на чл. 290 от ГПК решения /например № 701 от 22.11.2010 г. по гр. д. № 219/2010 г. на IV г. о., № 391 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2010 г. на III г. о., № 18 от 5.03.2010 г. по т. д. № 527/2009 г. на I т. о. /, в които е прието, че когато наемателят продължи да ползва имота след прекратяване на наемното правоотношение въпреки противопоставянето на наемодателя, ползва същия без правно основание и за това дължи обезщетение за вреди. Размерът на вредите подлежи на доказване от ищеца и се определя в зависимост от вида на засегнатото благо, като- в зависимост от проведеното доказване е възможно да има различни по естеството си стойности. В общия случай обезщетението е в размер на средния пазарен наем, като той не може да бъде по-нисък от уговорения размер на наема по прекратения договор за наем. В случая - е било установено, че между страните е бил сключен на 26.01.2001 г. наемен договор/с три анекса към него/ - с предмет 210 кв. м. земя и разположен върху нея павилион от 24.20 кв. м., ползван като питейно заведение. Същият е бил със срок до 31.12.2004 г. Ответникът -в качеството си на наемател е продължил да ползва имота, включително и през процесния период от 10.05.2006 г. до 30.07.2007 г. Спорът е висящ единствено по предявения като евентуален иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, защото с решение № 473 от 1.06.2010 г. по гр. д. № 1537 по описа за 2009 г. - ВКС е оставил в сила въззивно решение № 235/30.06.2009 г. по в. гр. д. № 258/09 г. на Великотърновски окръжен съд в частта, в която са отхвърлени предявените искове с правно основание чл. 232, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД на Д. К. против В. Б. в качеството му на ЕТ " В. Б. "гр. П., но е отменил същото в частта, в която се претендира заплащане на 1 800 лв., обезщетение за ползването на недвижим имот- предмет на договор за наем, за времето от 10.05.2006 г. до 30.07.2007 г., ведно с лихва за забава от 3.08.07 г. и е върнал делото за ново разглеждане в тази част. При новото разглеждане - вззивният съд е определил размера на обезщетението съобразно заключението от 13.11.08 г. на вещото лице Б., без да излага аргументи, защото го възприема. Съдът е посочил като аргументи защо не възприема другото прието по делото заключение на вещото лице А. - защото не съдържа данни за използвана методика и за критерий били взети цените към момента на изготвяне на заключението, вместо към исковия период. Съобразно така дадения отговор на поставения въпрос /че при липса на други ангажирани доказателства дължимото по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД обезщетение следва да е в размер на средния пазарен наем, но не по-ниско от уговореното по договора за наем/- подадената касационна жалба е основателна. Последният месечен наем, получен по вече прекратения договор за наем е бил в размер на 480 лв., от които на ищцата/като собственик на 1/4 ид. ч. от имота/ са били дължими 120 лв. За установяване на размера на средния пазарен наем по делото са приети заключения на две експертизи. Едната е на вещото лице - Б. от 13.11.08 г., която го е изчислило по Наредбата на реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, с аргумента, че единственият открит сходен на процесния обект е този, който му е граничен, но той за исковия период е бил отдаван под наем от общинска фирма. Изчислено съобразно посочената Наредба - обезщетението е в размер на 2 897.52 лв. или за ищцата за исковия период- 900.90 лв. Втората експертиза е на вещото лице А. от 22.05.09 г., като в нея е записано, че е изготвена според "проучване на пазара на наемните отношения в централната част на [населено място]". Заключението е, че пазарният наем на целия "процесен имот с площ от 231 кв. м., съгласно скица, приложена по делото № 1180/18.10.07 г., като отдаден за заведение, в което се предлагат алкохолни напитки е по 646.80 лв. на месец, или за ищцата - 161.70 лв./пресметнато за 13 месеца - обезщетението възлиза на 2102.10 лв. при искова претенция от 1 800 лв./ Според настоящия състав неправилно въззивният съд е възприел заключението, определящо размера на дължимото обезщетение по Наредбата на реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Последната в случая е неприложима, тъй като процесният имот е частна, а не общинска собственост. Освен това, тъй като предмет на експертизата е - определяне на средния пазарен наем, единствената релевантна по делото оценка е тази по заключението на вещото лице А.. Не могат да бъдат споделени изложените аргументи от въззивния съд за липса на данни за използваната методика и несъобразяване с цените към исковия период. Заключението на вещото лице А. е дадено въз основа на извършена съпоставка с цените, на които са били отдавани две други, подобни на процесния имоти /в които са били заведение Летен театър и заведение - механа/. Те са с идентично местоположение, предназначение и вид на постройките и за последно са били отдавани под наем към процесния период 2006-2007 г. Изложеното налага въззивния акт да бъде отменен като неправилен, а въпросът решен по същество с уважаване на предявения иск съобразно заявената претенция. С оглед направеното искане, с оглед изхода на делото и на основание чл. 78 от ГПК - в полза на касатора следва да бъдат присъдени направените разноски за настоящата инстанция, които възлизат на 310 лв./от които държавни такси 70 лв. и адвокатско възнаграждение - 240 лв./. Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение