Решение № 206 от 23.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1226/2009 г.

Решение № 206 от 23.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1226/2009 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Олга Керелска Производството е по чл. 290 ГПК. С определение № 1* от 07.10.2009 г. по делото е допуснато касационно обжалване на въззивно решение от 18.03.2009 г., постановено по гр. д. № 1813/2008 г. на Варненския окръжен съд, с което след като е отменено решението от 03.11.2006 г. по гр. д. № 5126/2005 г. на Районен съд гр. В., е отхвърлен предявеният от О. Д. чифлик срещу Е. " Н. К. - Н. ", представляван от собственика Н. С. К. гр. В. иск за прогласяване нищожността на договор за покупко - продажба на недвижим имот № 280 от 01.07.2005 г., вписан в Службата по вписванията при Районен съд гр. В. на 04.07.2005 г. 1 том Х, № 255, входящ регистър № 1* осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД. За да допусне касационно обжалване ВКС, състав на 3-то г. о. е приел, че с въззивното решението съдът се е произнесъл по материалноправния въпрос досежно условията, при които може да бъде приложен § 1, ал. 3 от ПЗР на ПМС № 235/1996 г., който е от значение за развитието на правото, доколкото по този въпрос липсва създадена съдебна практика/основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК/. В касационната жалба се правят оплаквания, че решението е неправилно и не кореспондира със събраните по делото доказателства. Касаторът моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново решение, с което съдът да прогласи нищожността на процесната сделка. Ответникът по жалбата Е. Н. С. К. с фирма "Н" не взема становище по нея. Върховният касационен съд, състав на 3-то гр. о., приема следното: Производството по делото е образувано по иск за нищожност на договор сключен между О, действаща като Е. "Н", гр. Д., с който е извършена продажба на недвижим имот частна общинска собственост по АОС № 847/22.04.2004 г., а именно имот № 0* от 6 436 дка, находящ се в с. Ш., общ. Долни Чифлик, обл. Варна, местност "М", попадащ в кв. V по плана на селото, поради противоречие със закона - § 1, ал. 3 от ПЗР на ПМС № 235/1996 г., доколкото купувачът по договора или неговите праводатели не са придобили правото на строеж върху имота до 13.07.1991 г. и доколкото с договора е продаден имот, който има земеделски характер, както и поради нарушение на чл. 46 Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, съгласно който за разпореждане с имот, частна общинска собственост следва да има решение на Общинския съвет, след което да се проведе търг или конкурс, които изисквания в случая не са спазени. За да отхвърли предявеният иск на първото посочено основание, въззивният съд е приел, че са изпълнени изискванията на § 1, ал. 3 от ПЗР на ПМС № 235/19.09.1996 г., с която разпоредба се дава възможност на лицата, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13.07.1991 г. за обекти, които не са жилищни или вилни, както на техните наследници, роднини по права линия и правоприемници на юридическите лица, на които е прехвърлено правото на строеж, да придобият правото на собственост върху земята като подадат молба до областния управител, съответно до кмета на общината по местонахождението на имота. Съдът е приел, че правото на строеж на върху процесното място е било реализирано като още през 70 години ППК "Б", която се явява праводател на ответницата - търговец, е построила в имота три сгради със стопанско предназначение . Това обстоятелство е приравнено на изискването в § 1, ал. 2 от ПЗР на ПМС № 235/19.09.1996 г. за придобито право на строеж до 13.07.1991 г. Посочено е, че ответницата като правоимащото лице е подала и молба до кмета на общината по местонахождението на имота, поради което фактическия състав на § 1, ал. 3 ПЗР на ПМС № 235/19.09.1996 г., е изпълнен. Тези изводи не могат да бъдат споделени. Не се спори по делото, че с нотариален акт № 1* том IV, рег. № 6* дело № 645 от 2004 г. ответницата като Е. е закупила от М. В. М., Н. С. П., Р. П. М. и Д. П. П. следните недвижими имоти: пивница "М" със застроена площ 320 кв. м., сладкарница със застроена площ от 160 кв. м. и плод - зеленчук със застроена площ от 50 кв. м., всичките изградени върху общинско дворно място, съставляващо парцел ****, квартал IV по плана на с. Ш., местност "М", заедно с правото на строеж върху мястото, като сделката е изповядана на 01.10. 2004 г. От представените пред въззивната инстанция нотариален акт № 84, том I, рег. № 4* дело № 60/1999 г. и нотариален акт № 129, том II, рег. № 1* нот. дело № 235/1999 г. се установява, че праводателите на ответницата -, Н. С. П., Р. П. М. и Д. П. П. са придобили, в последствие прехвърлените от тях обекти, от Производствено потребителна кооперация "Б", с. С., като сделката за сладкарница със застроена площ от 160 кв. м. и плод -зеленчук със застроена площ от 50 кв. м., е извършена на 04.03.1999 г., а за пивницата от 320 кв. м. на 16.04.1999 г. С договор за покупко- продажба на недвижим имот № 280/01.07.2005 г. на осн. § 1, ал. 3 ПЗР на ПМС № 235/1996 г. и Заповед № 1370/30.06.2005 г. на Кмета на О. Д. чифлик, последната е продала на Н. С. К., действаща като Е. "Н", общински поземлен имот № 0* от 6 436 дка, находящ се в с. Ш., общ. Долни Чифлик, обл. Варна, местност "М", попадащ в кв. V по плана на селото. Не се спори по делото, че в имота, предмет на тази продажба се намират сградите, които преди това са били закупени от ответницата с посочените нотариални актове. За да обоснове твърдението си, че при сключване на този договор са спазени изискванията на § 1, ал. 3 ПЗР на ПМС № 235/19.09.1996 г., ответницата се позовава на представения по делото списък на обектите в ППК "Б", с. С., които са построени и въведени в експлоатация, който удостоверява, че обект Сладкарница в с. Ш. е построен през 1975 г., обект "М" през 1971 г., а обект Зеленчуков магазин - с. Ш. през 1977 г., като твърди, че това са обектите, понастоящем нейна собственост и находящи се в процесния имот. По делото са представени заповеди, съответно № 4* и 493 всички от 22.09.1993 г. на Кмета на О. Д., с които е признато право на строеж на ППК "Бряст" върху парцел ****, кв. IV по регулационния план на Курортен комплекс "Ш" в местността " М. ухо" за всяка една от построените вече три процесни сгради, както и сключени въз основа на тези заповеди 3 броя договори от 06.10.1993 г. между К на О. Д. и ППК "Б" за признато право на строеж, в които е определена стойността на правото на строеж на сградите . Върховният касационен съд, състав на 3 г. о. счита, че за да е налице предвиденото в разпоредбата на § 1, ал. 3 ПМС № 235/19.09.1996 г. право, лицата собственици на сгради следва да установят, че те или техните праводатели са придобили право на строеж за тяхното построяване до 13.07.1991 г.. като това е станало по предвидения към момента на придобиването ред. Ако ответницата черпи правата си от обстоятелството, че първоначалния собственик на сградите - ППК "Б" е придобила правото на строеж през 70-те години, когато са изградени процесните сгради, следва да установи, че това е станало или по реда предвиден в Правилника за държавни имоти /обн. в ДВ бр. 59/15.07.1952 г. и действащ до 1975 г. или по реда предвиден в Наредбата за държавни имоти /обн. в Д. В. бр. 79 от 14.10.1975 г. в сила от 01.11.1975 г.,/. При действието на ПДИ правото на строеж върху държавна земя може да бъде отстъпено на кооперации по решение на Министерския съвет, взето по доклад на съответния министър, а за земи, предоставени на народните съвети - по доклад на Министъра на комуналното стопанско и благоустройството / чл. 38 ПДИ (отм.) като исканията за отстъпване право на строеж следва да се направи от Изпълнителния комитет на съответния народен съвет пред Министъра на комуналното стопанство и благоустройството /чл. 30, ал. 1 ПДИ (отм.) При действието на НДИ правото на строеж върху държавна земя се отстъпва въз основа на заповед на Председателя на изпълнителния комитет на общинския /районния / народен съвет по местонахождението на имота, одобрена от председателя на Изпълнителния комитет на Окръжния народен съвет. Възможността право на строеж да се отстъпва в полза на кооперации е изрично предвидена в разпоредбата на чл. 15 от Закона за собствеността /редакция Д. в. бр. 87/1974 г./. По делото не са представени визираните от двата нормативни акта документи, установяващи надлежното отстъпване на правото на строеж за изграждане на процесните сгради . Изготвените и представени по делото съответно заповеди на Кмета на О. д. и последващи ги договори между него и ППК Б. на практика не отстъпват право на строеж, не създават и не могат да създадат такова ограничено вещно право в патримониума на кооперацията нито към момента на тяхното изготвяне, нито към предишен момент, доколкото такъв законов ред за учредяване право на строеж, не съществува. Доколкото по делото не е установено, че ППК "Б" е придобила право на строеж до посочената в закона дата - 13.07.1991 г., ответницата като неин правоприемник, не би могла да се ползва от предвидената ПМС № 235/19.09.1996 г. възможност за придобиване собствеността върху земята. Още повече, че при липса на яснота върху каква земя е отстъпено право на строеж, не може да се определи и обема на нейното право на изкупуване /чл. 64 ЗС./ В случая община Д. съвсем произволно е прехвърлила собствеността върху 6 436 декара имот като по делото има данни, че на тази площ са разположени и сгради на други собственици. Предвид изложеното, процесният договор е нищожен като сключен в противоречие със закона във визирания вече аспект. Решението в частта, в която искът за нищожност на първото основание е отхвърлен е постановено в нарушение на материалния закон и следва да се отмени като вместо него се постанови ново решение, с което, бъде уважен. На останалите две основания искът е неоснователен. Приетата по делото техническа експертиза установява по несъмнен начин, че имотът е включен в ЗРП от 1990 г., което изключва земеделския му характер. Същевременно предвид особения ред за придобиване на имот, частна общинска собственост, предвиден в ПМС № 235/19.09.1996 г., прилагането на действащата към момента на сключване на процесния договор Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, е изключено. Поради това не може да се твърди, че договорът е сключен в нарушение на тази наредба. С оглед на това, решението в частта, в която искът за нищожност на тези две основания е отхвърлен, следва да бъде оставено в сила. Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на III г. о.