Определение № 5511 от 28.11.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2635/2024 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Лукс Билд Ц.С.“ ЕООД срещу решение №85 от 19.03.2024 г., постановено по в. гр. д. №38 по описа за 2024 г. на Варненския апелативен съд, III състав, с което е потвърдено решение №1315 от 12.11.2023 г. по гр. д. №1062 по описа за 2022 г. на Варненския окръжен съд X състав. С първоинстанционното решение дружеството е осъдено да заплати на Л. А. С. 40 000 евро с левова равностойност 78 233,20 лв., представляваща получена на отпаднало основание първа вноска от продажна цена, поради разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 2.2.2018 г., както и сумата от 40 000 евро с левова равностойност 78 233,20 лв., представляваща неустойка, дължима на основание чл.27, ал.1 от същия договор.

Жалбоподателят твърди, че обжалваното решение е неправилно поради противоречие с материалния закон-основание за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 от ГПК. Като основания за допускане на касационното обжалване сочи очевидна неправилност и противоречие между въззивното решение и практиката на ВКС по следните въпроси:

1. Приложим ли е институтът на неоснователното обогатяване при наличие на подписан предварителен договор и платено капаро по него?

2. Длъжен ли е съдът да тълкува клаузите на предварителния договор в тяхното единство и взаимовръзка, във връзка с преследваните с договора цели, поведението на страните преди и след сключването му в тяхната добросъвестност, особеностите и конкретиката на случая?

3. За критериите, които следва да се използват при преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави и до въпроса дали прекомерността на неустойката я прави нищожна поради накърняване на добрите нрави. С този въпрос са пряко свързани три подвъпроса, касаещи значението на размера на неустойката като абсолютна величина и като съотношение към стойността на престацията за действителността на самата клауза за неустойка;за функцията на задатъка и основанието за задържането му; въпроса относно значението и последиците на договореното между страните при връщане на полученото капаро по чл.93 от ЗЗД по сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот и дължимостта на неустойка при неизпълнение.

Л. А. С. застъпва становището, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на решението на Варненския апелативен съд, като оспорва жалбата и по същество.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:

Л. А. С. е посочила в исковата молба, че е сключила на 2.2.2018 г. в качеството си на купувач предварителен договор с ответното дружество за покупко-продажба на апартамент №5 в новострояща се жилищна сграда, заедно с прилежащия склад и общи части на сградата. Тя е изпълнила задължението си да заплати в момента на сключване на договора депозит от 40 000 евро, а остатъка от цената в размер на 41 000 евро е следвало да издължи в деня на сключване на окончателния договор. Ответното дружество се е задължило да прехвърли собствеността върху апартамента в срок до десет дни от получаване на разрешение за ползване на сградата. След справка в имотния регистър ищцата установила, че дружеството е продало недвижимия имот на 14.05.2021 г., което представлява нарушение на чл.27, ал.1 от предварителния договор. С тази клауза продавачът се е задължил да не влиза в договорни и/или извъндоговорни отношения за прехвърляне на собствеността върху имота, предмет на договора с трети лица, както и да не извършва каквито и да е правни или фактически действия, които биха препятствали реализирането на договора. В чл.27, ал.2 дружеството е поело задължение да не сключва договори, които имат за предмет или резултат създаване в полза на трети лица на права от какъвто и да е характер върху имота. В случай че продавачът наруши тези задължения, е предвидено правото на купувача да развали договора и да получи платеното по договора в двоен размер като неустойка. Тъй като продавачът не е изпълнил задължението си, за ищцата е възникнало правото да развали договора, което тя е сторила с уведомление от 1.4.2022 г.. Ето защо ищцата е поискала дружеството да бъде осъдено да и върне депозита от 40 000 евро и да и заплати предвидената неустойка в размер, равен на платената сума-40 000 евро.

Варненският окръжен съд е приел, че ответното дружество не е изпълнило задължението си по чл.27 от договора, поради което за ищцата се е породило правото да го развали и да иска връщане на депозита и заплащане на неустойка. Счел е, че клаузата за неустойка не е нищожна, а неустойката не е прекомерна, поради което е осъдил ответното дружество да върне получения депозит и да заплати неустойката.

Варненският апелативен съд е разгледал довода на ответното дружество за неизправност на ищцата и го е счел за несъстоятелен. Приел е, че ищцата е имала задължение да сключи окончателен договор в срок от 10 работни дни след завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване, а не в по-ранен момент. От своя страна дружеството не е изпълнило задължението си по чл.27 от договора, прехвърляйки собствеността върху апартамента в груб строеж в полза на трети лица. Въззивният съд е приел, че неустоечната клауза не е нищожна, доколкото е съпоставима с предполагаемите вреди от неизпълнението на договора, преценени към момента на сключването му. Размерът на неустойката не противоречи на добрите нрави, тъй като тя следва да покрие както претърпяната от развалената сделка вреда, така и негативния интерес, тоест вредите от неслучилата се окончателна покупко-продажба. Съдът е отчел и обстоятелството, че в периода от сключване на договора до момента на развалянето цените на недвижимите имоти значително са покачили нивата си, поради което купувачът не би могъл да закупи сходен имот при уговорените условия, същевременно авансово е заплатил половината от продажната цена още при сключване на предварителния договор, с което е участвал във финансирането на строежа. Отчел е също и санкционната функция на неустойката и е споделил изводите на първоинстанционния съд, че не се установява неустойката да надхвърля присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Ето защо е потвърдил първоинстанционното решение.

Така постановеното въззивно решение не е очевидно неправилно, тъй като от съдържанието не се констатира прилагане на закона в неговия обратен, противоположен на вложения в него смисъл, прилагане на несъществуваща или отменена правна норма или груби нарушения на правилата на формалната логика.

Касационно обжалване не може да бъде допуснато и по посочените от касатора въпроси, тъй като дадените разрешения на въззивния съд не са в противоречие с приложимата практика на ВКС. Касаторът е формулирал първия си въпрос, изхождайки от разбирането, че след като страните са обвързани от договорни отношения, връщане на дадения аванс не се дължи на посоченото в случая от съдилищата основание-чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД. По този начин според касатора въпросът е решен от въззивния съд в противоречие с решение № 220 от 18.12.2023 г. по гр. д. № 1513/2023 г. на IV ГО на ВКС, в което е прието, че наличие на договорна обвързаност между страните изключва приложението на института на неоснователното обогатяване. Това решение обаче касае различна хипотеза, при която даденият задатък може да бъде задържан от другата изправна страна, ако страната, която е дала задатъка не изпълни задължението си/чл.93, ал.2 от ЗЗД/. В настоящия случай изправната страна, която е дала задатъка, е развалила договора поради неизпълнение, договорната обвързаност е отпаднала и дружеството дължи връщане на даденото на основание чл.55, ал.1, предложение трето от ЗЗД. Следователно даденото от въззивния съд разрешение се отнася до различен казус, по който цитираното от касатора решение не е относимо. Ето защо по първия въпрос касационно обжалване не може да бъде допуснато.

В изложението си по втория въпрос касаторът излага свое тълкуване на клаузите на договора, според което ищцата е имала задължение да плати останалата част от цената и да отправи покана до дружеството за изповядване на сделка, което можело да стане във всеки един момент след довършване на сградата до груб строеж, и то при заявена готовност за плащане. Тя обаче поискала сключване на окончателен договор почти три години след изграждане в груб строеж, което според касатора води до извода, че ищцата е неизправна страна по договора. Това тълкуване на касатора влиза в директно противоречие със съдържанието на клаузите на чл.3, чл.4 и чл.13 от договора. Изхождайки от текста на клаузите, тълкувайки ги във връзка една с друга и според смисъла и целите на договора, въззивният съд е достигнал до извода, че задължението на ищцата да заплати остатъка от цената е следвало да бъде изпълнено в срок от десет дни след въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. Този извод произтича от буквалния текст на уговорките и напълно съответства на правилата на тълкуването, съдържащи се в чл.20 от ЗЗД и на практиката на ВКС, включително на цитираните от касатора решения.

При преценка дали неустоечната клауза е действителна въззивният съд е спазил указанията на т.3 от ТР №1/2009 г. от 15.06.2010 г. по тълкувателно дело № 1 по описа за 2009 г. на ОСТК на ВКС. Размерът на неустойката, преценен към момента на сключване на договора, съответства на обезщетителната цел да се компенсира купувачът за невъзможността да придобие собствеността върху недвижимия имот. Няма основание да се счита, че единствената цел, с която е уговорена неустойката излиза извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция и противоречи на добрите нрави. Напротив, клаузата насърчава спазването на добрите нрави и принципа на справедливостта, тъй като в нея е било предвидено да бъде санкциониран строител, който ще бъде финансиран при строежа на сградата, ако предпочете да получи по-голяма печалба, прехвърляйки собствеността на трето лице, вместо да изпълни задължението си по договора. Точно по този начин недобросъвестно е постъпил в случая касаторът и неустойката е изпълнила своето предназначение. Не се установяват и принципни противоречия между въззивното решение и посочените от касатора решения на състави на ВКС по конкретни казуси. Затова даденото от въззивния съд разрешение на третия въпрос съответства на практиката на ВКС.

По тези съображения настоящата инстанция приема, че касационно обжалване на решението на Варненския апелативен съд не следва да се допуска.

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,