Решение № 443 от 31.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 445/2012 г.

Решение № 443 от 31.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 445/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Диана Хитова Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма] чрез процесуалния му представител адв. С. С. срещу решение № 169/22.11.2011 г. по гр. д. № 482/2011 г. на Варненския апелативен съд. В касационната жалба се правят оплаквания, че решението е неправилно, тъй като въззивният съд е приел, че задължението на продавача не е изпълнено с прехвърляне на имот със сгрешено описание и е уважил иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По този начин купувачът всъщност е придобил два апартамента. Жалбоподателят претендира разноски за всички инстанции. Ответникът по касационната жалба С. В. С. чрез процесуалния си представител адв. М. К. с писмен отговор и допълнително представено писмено становище оспорва жалбата. Претендира разноски за касационната инстанция. С определение № 733/19.06.2012 г. е допуснато касационно обжалване на посоченото въззивно решение по касационната жалба на жалбоподателя относно материалноправния въпрос: изпълнен ли е предварителен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато е прехвърлена вещ с друго описание, но има грешка в описанието. Прието е, че въпросът е обуславящ и има значение за точното прилагане на закона и развитие на правото, представляващо основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. По така поставения материалноправен въпрос настоящият състав на ВКС, IV г. о. приема следното: Когато окончателният договор между страните е сключен, но има грешка в описанието на имота, предмет на същия, не може да се приеме, че задължението за прехвърлянето му не е изпълнено. Договорът е сключен при насрещни волеизявления на двете страни и следователно и двете страни са допуснали грешка при индивидуализацията му. Тя е от категорията очевидна фактическа грешка и следва да бъде поправена, с нот. акт за поправка на предходния нотариален акт по реда на чл. 579, ал. 3 ГПК, тъй като това не би довело до изменение съдържанието на акта и промяна на волята на страните по него. По касационната жалба съдът приема следното: Ответницата по касационната жалба в качеството си на купувач по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-апартамент, е предявила иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с искане той да бъде обявен за окончателен, както и да й бъде присъдена сумата 20 514 евро неустойка от невъвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира същия за периода от 26.04.2009 г. до 5.10.2010 г. -0,1 % за всеки ден от забавата от действителната продажна цена, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска. Първоинстанционният съд е приел, че на купувачката е прехвърлено друго жилище- апартамент със същия номер и етаж, но в друг вход от кооперацията, че поради това задължението на продавача за прехвърлянето на процесния апартамент не е изпълнено и е обявил предварителния договор за окончателен. Приел е, че продавачът не е изпълнил задължението си за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, в която се намира апартамента, за целия исков период и е осъдил продавача да заплати неустойка за забава в размер на исковата сума. Въззивният съд е потвърдил това решение, възприемайки съображенията на първоинстанционния съд. В светлината на дадения отговор на материалноправния въпрос, за който решението е допуснато до касационно обжалване, следва че то е неправилно в частта, с която предварителният договор е обявен за окончателен. Предмет на предварителния договор, сключен между страните на 29.11.2007 г. е бил апартамент № 10, етаж V, вход А, в жилищната кооперация, намираща се на [улица], [населено място]. Страните са постигнали устна уговорка апартаментът предмет на предварителния договор да бъде прехвърлен окончателно вместо на купувачката, на нейния син. За това обстоятелство е направено признание от защитата на ответницата по касационната жалба. При изповядване на продажбата с нот. акт, тя е участвала като пълномощник на сина си, в качеството му на купувач. В нот. акт, с който е оформен окончателния договор, е прехвърлено правото на строеж на апартамент № 10, етаж V, но вход Б, в същата жилищна сграда. Очевидно е, че страните са допуснали фактическа грешка при описанието на имота, предмет на договора. Това не е опорочило волеизявленията им, тъй като действителните им намерения са били да сключат окончателен договор в изпълнение на предварителния договор и негов предмет е бил един и същ недвижим имот - апартамент № 10, ет. 5 вход А. Няма пречка нот. акт да бъде поправен, като се направи вярна индивидуализация на имота. С последващ нот. акт жалбоподателят отново е продал на трето лице апартамент № 10, вход Б, но този договор е без вещно-прехвърлителен ефект, доколкото предходния договор за покупко-продажба, сключен между страните, макар и при наличието на техническа грешка в него все още не е поправен. В предварителния договор са уговорени неустойки в случай на неизпълнение на задълженията на страните. Ответницата по касационната жалба се е задължила да заплати продажната цена от 39 000 евро в срок до 30.03.2008 г. С три последователни вноски от 25.01.2008 г., 5.02.2008 г. и 2.04.2008 г. тя е платила уговорената продажна цена. Жалбоподателят от своя страна се е задължил да предаде владението върху имота с разрешение за ползване в срок до 26.04.2009 г. Между страните е прието за безспорно, че жилищната сграда, която продавачът е следвало да построи и в която се намират апартаментите, не е въведена в експлоатация и респективно не е предадено владението до 4.10.2010 г. Уговорената неустойка от 0,1 % от уговорената продажна цена - 39 евро за всеки ден от забавата, за периода от 26.04.2009 г. до 4.10.2010 г. възлиза на исковата сума от 20 514 евро. Възраженията на жалбоподателя за невиновно неизпълнение поради действията на друго дружество са неоснователни и извън уговорените в предварителния договор обстоятелства, които биха довели до освобождаване от отговорност. Поради това правилно искът въз основа на чл. 92 ЗЗД е уважен и в тази част обжалваното въззивно решение следва да бъде оставено в сила. На жалбоподателя с оглед изхода от делото следва да се присъдят половината от направените разноски по делото за всички инстанции в размер на сумата 2 812 лв. На ответницата по касационната жалба следва да се присъдят половината от направените разноски за тази инстанция в размер на сумата 500 лв. По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, ВКС състав на IV г. о.