Определение № 4119 от 04.08.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1215/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Н. А. К. и Г. Х. К., чрез. адв. Г. Ж., против решение № 1425/17.12.2024 г., постановено по в.гр.д. № 1762/2024 г. по описа на Окръжен съд – Варна, с което след частична отмяна на решение № 1844/21.05.2024 г. по гр.д. № 1441/2023 г. на Районен съд – Варна са отхвърлени предявените искове с правно основание чл. 108 ЗС за приемане за установено по отношение на Ж. Т. Ж.; Г. П. В.; И. Ж. В.; Д. Ж. Г. и Т. Г. В., че Н. А. К. и Г. Х. К. са собственици на основание договор за покупко-продажба в режим на съпружеска имуществена общност на 97,50 кв. м. ид. ч. от незастроена част с площ от 272 кв.м. от ПИ с идентификатор № ***, целият от 544 кв.м. по КККР на [населено място], а по документ за собственост - 558 кв.м., с адрес: [населено място], [улица], както и на 12.90 кв. м. ид. ч. от проход под сграда с идентификатор *** по КККР на [населено място], с реална площ от 36 кв.м., с предназначение за достъп на коли и пешеходци към дъното на вътрешния двор, находящ се в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], както и за осъждане на ответниците да предадат владението на съответните идеални части от незастроеното дворно място и прохода, на основание чл. 108 ЗС. Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа, че са налице предпоставките на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 и ал. 2, предл. второ и трето ГПК за допускане на касационно обжалване. От ответниците по жалбата Ж. Т. Ж.; Г. П. В.; И. Ж. В.; Д. Ж. Г. и Т. Г. В., чрез адв. К. К., е постъпил писмен отговор, с който се оспорва наличието на основания за допускане на касационно обжалване и основателността на жалбата. Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, като обсъди доводите на страните и прецени данните по делото, приема следното: Касационната жалба е допустима: подадена е от легитимирани лица /ищци по делото/, в срока по чл. 283 ГПК и срещу подлежащо на касационно обжалване решение на въззивен съд. В обжалваното решение е посочено, че твърденията на ищците са, че са собственици в режим на съпружеска имуществена общност на 200 кв.м. ид.ч. от ПИ с идент. № ***, а ответниците са собственици на останалите ид.ч. от имота, като е поискано да се приеме за установено, че ищците са собственици на 97,50 кв. м. ид. ч. от незастроена част с площ от 272 кв.м. от ПИ с идент. № ***, целият от 544 кв.м. по КККР на [населено място], а по документ за собственост - 558 кв.м., с адрес: [населено място], [улица], както и на 12.90 кв. м. ид. ч. от проход под сграда с идент. *** с реална площ от 36 кв.м., с предназначение за достъп на коли и пешеходци към дъното на вътрешния двор, находящ се в поземлен имот с идент. *** и за осъждане на ответниците да предадат владението на съответните идеални части от незастроеното дворно място и прохода. Въззивният съд е приел за установено от фактическа страна следното: На 16.06.1972г. ищецът Н. К. е закупил 200 кв.м. ид. ч. от дворно място в [населено място], [улица], цялото от 558 кв.м., съставляващо парцел - дворище *** в кв. 225, заедно с построената в същото дворно място жилищна сграда /нотариален акт № 176, н.д. № 2460/1972 г./. Ответникът Г. В. и съпругата му К. В. са закупили 1/2 ид.ч. от застроено дворно място от 358/558 кв.м. идеални части от парцел *** в кв. 225 по плана на [населено място], целият от 558 кв. м., ведно с построената в него жилищна сграда, на адрес [населено място], [улица] /нотариален акт № 80, н.д. № 5401/1994 г./. Ответникът Ж. Ж. е закупил 1/2 ид.ч. от застроено дворно място от 358/558 кв.м. идеални части от парцел *** в кв. 225 по плана на [населено място], целият от 558 кв. м., ведно с построената в него жилищна сграда, на адрес [населено място], [улица] /нотариален акт № 81, н.д. № 5402/1994 г./. Прието е за установено, че гореописаният УПИ е идентичен с поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място]. Със споразумение от 05.05.2000 г. Н. К., Г. К., К. В., Г. В. и Ж. Ж. са постигнали договорка, като съсобственици на имот в [населено място], [улица] от 558 кв.м., да сключат договор с фирма-изпълнител, която да построи жилищна сграда с два входа, съответстваща на етап I и етап II, съгласно идеен архитектурен проект, одобрен с протокол № 6 от 23.02.2000 г. Постигнато е съгласие ищците Н. К. и Г. К. да бъдат обезщетени с апартаменти от етап II на жилищната сграда, а К. В., Г. В. и Ж. Ж. да бъдат обезщетени с апартаменти от етап I на жилищната сграда. С нотариален акт № 49, н.д. № 50/2000 г. Н. К., Г. К., Г. В., Ж. Ж. и К. Т. В. са учредили право на строеж на ЕТ „Синтекс - Никола Николов“, както и взаимно и безвъзмездно са си учредили право на строеж върху притежаваните от тях идеални части от имота и са запазили за себе си конкретни апартаменти. С разрешения за строеж № 81 от 04.08.2000 г. и №П-15 от 15.03.2021 г. са разрешени строежите за етап I и етап II. Застроената площ на етап I от сградата е 130 кв.м. Съгласно одобрения идеен проект всеки един от двата етапа представлява самостоятелна сграда с отделен вход, стълбище и изби. В работния проект за първи етап е предвиден проход за коли и пешеходци към дъното на вътрешния двор. На 13.09.2001 г. е издадено разрешение № 157 за ползване на жилищна сграда I етап, а на 30.04.2002 г. е издадено разрешение № 308 за ползване и на жилищна сграда II етап. Въз основа на събраните доказателства е направен извод, че процесното дворно място, в което е изградена жилищната сграда, е останало в съсобственост между Н. К., Г. К., Г. В., Ж. Ж. и К. Т. В.. К. В. е починала на 11.05.2021 г и нейни наследници са съпругът й Г. В., както и ответниците И. Ж. В., Д. Ж. Г. и Т. Г. В. Доколкото със сключения на 05.05.2000 г. договор за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство, съсобствениците на имота не са прехвърлили идеални части от земята, а само са учредили право на строеж в полза на ЕТ „Синтекс - Никола Николов“, следва, че процесната незастроена част от парцела не представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, а се притежава от страните по делото в обикновена съсобственост, предвид липсата на пълен идентитет между собствениците на земята и етажните собственици, притежаващи самостоятелни обекти в изградената жилищна сграда. Наличието и на други етажни собственици в сградата се установява от представените по делото разрешения за ползване на жилищната сграда, изградена на два етапа, в която като инвеститори фигурират и лица, различни от страните по делото. За неоснователен е счетен доводът на ответниците, че между страните е постигната договорка за разпределяне ползването на незастроената част от дворното място. Съдът е посочил, че е безспорно установено, че до 2000 г., когато е била построена сградата, страните са ползвали обособени части от съсобствения парцел, разделен с телена преграда, като ищците Г. и Н. са ползвали дворното място, което е било с по-малък излаз към улицата, с къща във вътрешната част на двора, а К. и Г. В. другата част от парцела. Съдът е приел, че със сключването на споразумението от 05.05.2000 г. страните са преуредили отношенията си повод ползването на съсобствения парцел. В него няма данни за постигната договорка относно ползването на частта от дворното място, която ще остане незастроена след изграждане на жилищната сграда. Договорка в този смисъл не се установява и от свидетелските показания. Въззивният съд е посочил, че такъв извод не следва и от дадените от св. Х. показания, която твърди, че е присъствала на разговор между ищеца Н. К. и ответника Г. В., в който К. заявил, че ще даде двора, който остава отзад, ако му се даде лице към улицата, за да се построи бъдещата сграда. Според въззивния съд от тези показания не става ясно отправеното предложение прието ли е от ответниците, още повече, че при този разговор не са присъствали всички собственици на имота. В заключение е направен извод, че между страните няма валидна уговорка за разпределяне ползването на незастроената част от дворното място, а това, че по проект проходът е предвиден за изграждане на етап I от сградата, в която самостоятелни обекти имат ответниците, не означава, че ищците са се отказали от правото си да ползват незастроената част от двора. За основателно е счетено възражението на ответниците за изтекла в тяхна полза придобивна давност по отношение идеалните части от незастроената част от дворното място, собственост на ищците. Въз основа показанията на разпитаните свидетели е прието за установено, че само К. В., Г. В. и Ж. Ж. са имали достъп до незастроената част от дворното място и единствено те са осъществявали фактическа власт по отношение на двора от построяване на сградата през 2001 г. Осъществяването на фактическа власт единствено от ответниците не се отрича от ищците, които в исковата молба излагат твърдения в този смисъл. Въззивният съд е посочил, че защита на ищците по направеното от ответниците възражение за придобивна давност по отношение на незастроената част от дворното място се свежда до забраната по чл. 200 ЗУТ, която не намира приложение, доколкото не се касае за придобиване на реално определена част от съседен имот, а за придобиване по давност на идеални части от съсобствен имот. Въззивният съд е приел, че ответниците несъмнено са демонстрирали, че владеят целия имот за себе си, вкл. идеалните части на ищците, като не са ги допускали да ползват незастроеното дворно място според правата им в съсобствеността, като са поставили врата на прохода, която е била единственият достъп до двора и за която ключове притежават единствено те. Ответниците владеят цялата незастроената част от дворното място за себе си за период по-дълъг от 10 години, считано от 2001 г. и възражението за изтекла в тяхна полза придобивна давност е основателно, поради което и искът по чл. 108 ЗС по отношение на притежаваните от тях идеални части от дворното място, в което е построена жилищната сграда, следва да се отхвърли. За неоснователен е счетен и искът с правно основание чл. 108 ЗС относно прохода, изграден в партера на етап I от жилищната сграда. Изложени са мотиви, че проходът, изграден в партера на етап I от жилищната сграда е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Като се е основал на свидетелските показания и на изложеното в съдебно заседание от вещите лица, въззивният съд е приел за установено, че достъпът до самостоятелните обекти в етап I oт сградата се осъществява през врата, която се намира в прохода, т.е. проходът служи не само за достъп до вътрешния двор, но и за достъп на етажните собственици до самостоятелни обекти в етап I сградата. Проходът е предвиден конструктивно и архитектурно като част oт етап I на жилищната сграда. Прието е, че проходът като обща част не може да бъде предмет на предаване на владението в отношенията между етажните собственици. Общите части на сгради, изградени в режим на етажна собственост, не са самостоятелни обекти на права. Такива обекти са отделните жилища, а общите части са нужни, за да могат да се използват отделните жилища. Затова според определението на закона /чл. 38, ал. 1 ЗС/ те са общи на всички собственици и служат за общо ползване. Засегнатият етажен собственик може да иска осигуряване на достъп до съответната обща част, но не може да претендира нейната ревандикация и искът по чл. 108 ЗС подлежи на отхвърляне. Върховният касационен съд намира, че на основание чл. 280, ал.2, предл. второ ГПК постановеното решение следва да бъде допуснато до касационно обжалване служебно поради съмнение за неговата допустимост, като постановено по нередовна искова молба – при твърдения за придобити права върху целия имот, се иска ревандикация на идеална част от реална част от незастроената част от имота и върху прохода към нея, при права, изчислени спрямо тази незастроена част и от прохода. По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение