Определение № 4779 от 23.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1446/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Съдът е сезиран с касационна жалба от ищеца срещу въззивно решение, с което е отхвърлен иска за прогласяване нищожност на договор за аренда на основание чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД- поради противоречие с добрите нрави. В изложението към жалбата се поддържат всички основания за допускане на касационно обжалване и се поставя следните правни въпроси, конкретизирани и уточнени съгласно правомощията на ВКС според т.р. 1/10г. на ОСГТК- „Кога нееквивалентността на престациите по договор за аренда води до нищожност, поради противоречие с добрите нрави?“, „Конвертрира ли се договор за аренда в договор за наем, когато не е сключен в предвидената форма за действителност?“, „Нищожен ли поради противоречие със закона аренден договор, сключен в нарушение на чл. 3, ал.4 ЗАЗ, когато е сключен преди изменението на ЗАЗ през 2018г?“ и „Унищожаем ли е договор, сключен при явно неизгодни условия?. В отговора срещу жалбата ответникът по делото възразява, че предявените искове са неоснователни. ВКС счита, че липсва основание за допускане на касационно обжалване. Делото е образувано по два иска, предявени от М.С. срещу М. К., съединени при условията на евентуалност, по чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД във връзка с чл.3, ал.4 ЗАЗ - нищожност на договор за аренда, поради противоречие със закона, тъй като е сключен от съсобственик с по- малко от 1/2 ид.ч., както и иск по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД- поради противоречие с добрите нрави, тъй като е сключен за 50 години за общата сума от 5300лв. за целия срок на договора. В срока за отговор, ответникът е направил възражение, че към момента на сключването на договора не е имало изискване на закона договорът да се сключи със съсобственик, притежаващ над 1/2ид.ч., както и че арендната цена не е повече от 10 пъти под пазарната цена, за да е налице противоречие с морала. Районният съд е уважил иска по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, но не се е произнесъл с изричен диспозитив относно иска по чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД. Въззивна жалба е подадена от ответника срещу решението на РС в частта, в която е уважен иска по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД. Въззивният съд е отменил решението на РС в обжалваната част и е отхъврлил иска по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД. Приел е, че договорът за аренда на 22,664дка зем.земя е сключен за 50 години, считано от стопанската 2016/2017г. за общата сума от 5300лв.. Чрез съдебно- оценителна експертиза съдът е установил средна рента на процесните зем.земи, утвърдена от Областна дирекция земеделие- общо 3187,50лв. за 50 години, както и средна пазарна рента на процесната зем.земя за стопанските 2017-2023г.- общо в размер на 15764,50лв.. При тези факти въззивният съд е приел, че разликата между средната пазарна рента и платената е около три пъти, а не над десет пъти, поради което е отхвърлил иска като неоснователен. ВКС счита, че само първият поставен въпрос в изложението, касаещ нищожността по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД (противоречие с морала) е относим към предмета на делото. Останалите въпроси, свързани с нищожността по чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД (противоречие със закона), чл. 229, ал.3 ЗЗД (частична нищожност относно срока на договор за наем), както и въпросът, отнасящ се за унищожаемостта на сделката по чл. 33 ЗЗД (крайна нужда), са необуславящи въпроси, които са извън предмета на делото. Искове по чл. 229, ал.3 ЗЗД и по чл. 33 ЗЗД изобщо не са предявени и поставените въпроси са без значение за делото. А по иска с правно основание чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД (противоречие със закона), районният съд не се е произнесъл с отделен диспозитив. Ищецът не е поискал допълване в срока по чл. 250 ГПК, нито е подал въззивна жалба срещу решението на РС в тази част, доколкото са развити мотиви за неоснователността му, поради което този иск е отпаднал от предмета на делото. Затова поставеният въпрос, касаещ нищожност поради противоречие със закона, е без значение за делото. Не са налице основания за допускане на касационно обжалване и по първия поставен въпрос- „Кога нееквивалентността на престациите по договор за аренда води до нищожност, поради противоречие с добрите нрави?“. По този въпрос има формирана практика на ВКС, че само при практическа нулева стойност на рентата договорът за аренда ще противоречи на добрите нрави (р.179/23г. на ІV ГО, р. 24/16г. на ІІІ ГО, р. 735/24г. на ІІІ ГО). Аргументът за това е принципът за свобода на договарянето, уреден в чл. 9 ЗЗД, както и специалната норма на чл.33 ЗЗД, която при явно неизгодни условия урежда по- лек порок на сделката (унищожаемост, а не нищожност). Въззивният съд се е съобразил с практиката на ВКС по този въпрос като е отчел, че уговорената рента не е практически нулева стойност, доколкото тя е 5300лв. и е по- висока от средна рента на зем.земи, утвърдена от Областна дирекция земеделие за процесната местност за срока на договора. Обстоятелството, че уговорената рента е в пъти по- малка от пазарната рента, е позволено от чл. 9 ЗЗД, а при твърдение за явно неизгодни условия на сделката, ищецът би имал на разположение специалния иск по чл. 33 ЗЗД. Не е налице основанието „очевидна неправилност“, доколкото от мотивите към решението не може да се направи извод за необоснованост или нарушение на материалния или процесуалния закон. С оглед изхода на спора искането за разноски, направено с отговора на жалбата, в полза на ответника М. К. следва да се присъдят 1200лв. разноски за настоящата инстанция съгласно представена разписка за плащане на адвокатско възнаграждение. Воден от горното, ВКС, състав на ІІІ ГО