Решение № 220 от 30.03.2011 г. на ВКС по т. д. № 895/2009 г.

Решение № 220 от 30.03.2011 г. на ВКС по т. д. № 895/2009 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Ваня Алексиева Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. Образувано е по касационната жалба на [фирма], [населено място] против въззивното решение на Благоевградския окръжен съд № 160 от 24.06.2009 г., по в. гр. д. № 1110/2008 г., с което при условията на чл. 208, ал. 1 ГПК (отм.) е уважен предявения от В. Г. М. от [населено място] срещу касатора, в качеството му на ответник, конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е обявен за окончателен сключения между страните на 14.10.2005 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 7, на етаж III, състоящ се от дневна, кухненски бокс и трапезария, баня с тоалетна, две спални с две тераси, от изградена масивна жилищна сграда с обща РЗП - 1080 кв. м., находяща се в УПИ VII, в кв. 222 по плана на [населено място], целият от 544 кв. м., при съседи: от изток - дворно място, от запад - ап. № 8 и стълбищна клетка, от север- дворно място и от юг- дворно място, ведно с 11 кв. м. от общите части на сградата и съответните ид. ч. от правото на строеж, учредено с нот. акт № 159, т. I, рег. № 755/2005 г. за сумата 72 000 евро. С касационната жалба е въведено оплакване за неправилност на обжалваното решение, по съображения за допуснато нарушение на материалния закон и на съществените процесуални правила - касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Позовавайки се на извършена на 30.05.2007 г. валидна продажба на имота, предмет на сключения с ищеца предварителен договор, на трето лице, касаторът възразява срещу законосъобразността на извода на въззивния съд, че към датата на обжалваното решение, в качеството си на отчуждител той е бил собственик на процесния имот, поради което предпоставките на закона за уважаване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД са налице. Счита, че щом датата на вписване исковата молба за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен е с дата, следваща вписването на нотариалния акт, от който третото лице черпи права върху имота, предмет на прехвърлителната сделка, то претенцията на ищеца е неоснователна и следва да бъде отхвърлена. Ответната по касационната жалба страна е възразила по основателността и, поддържайки и в съдебно заседание изложените в депозирания по реда на чл. 287, ал. 1 ГПК отговор, съображения, основното от които е, че при безспорно извършеното от ответника отчуждаване на имота, целените от него с постановяване на въззивното решение вещно-правни последици не могат да настъпят. Настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид доводите на страните, във вр. с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение, в съответствие с правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира: С определение № 379 от 21.06.2010 г. касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, като е прието, че даденото от въззивния съд разрешение на значимите за изхода на делото въпроси на материалното право: "Следва ли със съдебното решение за обявяване сключения между страните предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, купувачът да бъде осъден да заплати на продавача едновременно и остатъка от договорената покупна цена или дължи само разноски?"; "Подлежи ли на тълкуване датата на вписване на исковата молба за обявяване на предварителния договор за окончателен и коя е меродавната дата - отразената в регистъра и възпроизведена в същата, или тази на подаване молбата за вписване?" и "Към кой момент продавачът по предварителния договор трябва да е собственик на продавания имот - към датата на сключването му, или към датата на обявяването му за окончателен?" са разрешени в противоречие с трайната практика на ВКС, изразена в цитираните от касатора съдебни решения на отделни състави на касационната инстанция, които, относно първия са: № 219/2000 г., по гр. д. № 1276/99 г.; № 1023/98 г., по гр. д. № 792/97 г.; № 436/2008 г. по т. д. № 174/2008 г., а общо за втория и третия - № 115/2006 г. по гр. д. № 173/2005 г.; № 586/2002 г., по гр. д. № 154/2002 г. и № 1104/2006 г., по гр. д. № 1072/2005 г. Разгледана по същество, касационната жалба е основателна. За да уважи предявения конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД въззивният съд е приел, че в случая са налице предпоставките на закона за обявяване на сключения между страните на 14.10.2005 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, индивидуализиран в достатъчна степен, за да бъде възприет за годен негов предмет, за окончателен. Изложени са съображения, че по силата на възникналата облигационна връзка ответното търговско дружество, в качеството си на продавач - строител се е задължило да построи обещания за продажба апартамент до 31.05.2006 г. и да го прехвърли в собственост на ищеца, в срок до 30 дни, от тази дата срещу покупна цена от 72 000 евро, поради което обстоятелството, че още в деня на подписване на процесната предварителна сделка последният е изплатил сумата 62 500 евро, а по отношение на остатъка от 9 500 евро е постигнато изрично съгласие между съконтрахентите за изплащането му при окончателно завършване на обекта и издадено разрешение за ползване, обосновава правен извод, че купувачът е изправна страна и при безспорния отказ на продавача да изпълни насрещното си задължение, може успешно да упражни правото си да иска сключване на окончателния договор по съдебен ред, поради което предявеният иск е основателен. Съпоставяйки датата на вписване исковата молба за обявяване на предварителния договор за окончателен с датата на извършена от ответника, след предварителния договор, продажба на процесния недвижим имот на трето лице, въззивният съд е преценил отчуждителното действие като непротивопоставимо на ищеца, поради което е отрекъл и релевантността му за крайния правен резултат по делото. Решението е неправилно. Безспорно установено от фактическа страна е, че на 30.05.2007 г., ответникът "Е." ООД е прехвърлил в изискуемата се от закона нотариална форма /л. 118/ собствеността на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор, на лицето В. А. Т. Към тази датата исковата молба на ищеца М. по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както сочи нанесения върху същата вх. р. № 3512/31.05.2007 г. на АВ - СВ [населено място], не е вписана, поради което и законовото правило на чл. 114, б. "б", ал. 2 ЗС е неприложимо. Следователно придобитото в резултат на извършената продажба право на собственост от трето на настоящия правен спор лице, като предхождащо по време вписването на исковата молба по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е противопоставимо на ищеца и обстоятелството, че към момента на постановяване съдебното решение, ответникът не е собственик на имота предмет на предварителния договор сключен между страните, само по себе си е достатъчно, за да се отрече наличие на предпоставките, императивно предвидени в закона за обявяването му за окончателен - арг. от чл. 298, ал. 1 ГПК (отм.). Затова, като не е съобразил гореизложеното Благоевградският окръжен е постановил незаконосъобразен съдебен акт, който следва да бъде отменен. Отделен в тази вр. е въпросът, че с нормата на чл. 12 ПВ законодателят императивно е указал реда, по който нормативно разпореденото с чл. 114 от Закона за собствеността задължение за вписване на исковите молби по конкретните визирани искове следва да се осъществява, поради което липсва законово основание меродавната за вписване на същите дата да се определя чрез тълкуване процесуалните действия, осъществени от съдията по вписванията или чрез съпоставка между датата на съответното му разпореждане с конкретно отразената върху самия акт и вписана в съответния регистър при СП към АВ дата, както е процедирал въззивният съд. Допълнителен аргумент в подкрепа на изразеното разбиране е самата цел на вписването, като юридически акт, с оповестително-защитен ефект, както е посочено и в ТР № 3/19.07.2010 г. на ОСГК на ВКС. С оглед гореизложеното настоящият съдебен състав, на осн. чл. 291, ал. 1 ГПК счита за правилна по първия материалноправен въпрос, практиката на ВКС, възприета в решения: № 219/21.02.2000 г., по гр. д. № 1276/99 г.; № 1023/98 г., по гр. д. № 792/97 г. на II-ро г. о. и решение № 436/2008 г., по т. д. № 174/2008 г. на I-во т. о., според обобщението на която, ако купувачът не е заплатил цената на имота, следва да го стори при уважаване на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което съдът постановява решение, заместващо окончателния договор при условие ищецът да изпълни задължението си изцяло. По останалите формулирани въпроси на материалното право правилна по см. на чл. 291, ал. 1 ГПК, според настоящия съдебен състав, е практиката на ВКС изразена в решения: № 115/13.04.2006 г., по гр. д. № 173/2005 г. на I-во т. о. на ВКС; № 586/28.06.2002 г., по гр. д. № 154/2002 г. на II-ро т. о. на ВКС и № 1104/14.11.2006 г., по гр. д. № 1072/2005 г. IV-то г. о. Според възприетото в същата разрешение, само придобитите вещни права преди вписване, вкл. и на исковата молба по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, са противопоставими на ищеца, като меродавна за осъществяваната от решаващия съд преценка е отразената в регистъра и възпроизведена върху самата искова молба, дата. Затова, ако във времето между сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД продавачът престане да бъде собственик на този имот по силата на валидна отчуждителна сделка, то искът за сключване на окончателен договор се явява неоснователен, като принадлежността на правото на собственост следва се преценява към момента на постановяване на съдебното решение. С оглед изхода на спора в настоящата инстанция и направеното изрично искане, обективирано в касационната жалба, на ответника, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК следва да бъдат присъдени деловодните разноски за всички инстанции, възлизащи общо на сумата 1 305 лв. Водим от тези съображения, настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС, на осн. чл. 290 и сл. ГПК