Решение № 314 от 17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г.

Решение № 314 от 17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Олга Керелска Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на адв. Д. Д. като процесуален представител на Г. С. Р. от [населено място] срещу решение № 183/15.07.2010 г., постановено по в. гр. д. № 203/2010 г. на Кърджалийския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 64/04.05.2010 г. по гр. д. № 52/2010 г. на Момчилградския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от касаторката срещу [фирма], представляван от Б. А. Ш., Метим Б. И. от [населено място] и С. М. С. от [населено място] иск с пр. осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД като неоснователен и недоказан. В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Касаторката моли решението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен. Ответниците по касация [фирма], [населено място], Метим Б. И. от [населено място] и С. М. С. от [населено място] не вземат становище по касационната жалба. С определение № 656/26.05.2011 г. по делото касационното обжалване е допуснато по следните материално правни въпроси: има ли правомощието един от наемодателите /съсобственици/, който няма необходимата квота съгл. чл. 32, ал. 1 ЗС, сам да подписва нов договор след прекратяване на съществуващ договор за наем поради изтичането на срока му и този договор противопоставим ли е на останалите съсобственици и дали ги обвързва; имота подлежи ли на връщане или това задължение е отпаднало предвид сключването на новия договор. Касационната обжалване е допуснато на осн. чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, доколкото с обжалваното решение тези въпроси са разрешени в противоречие с тяхното разрешаване в представеното от касатора Решение № 1236 от 05.01.2009 г. на ВКС, по гр. д. № 5465/2007 г. на ВКС, ГК, II г. о. С въззивното решение е прието за безспорно установено, че на 25.10.1999 г. за процесния имот - пл. № 2468, кв. 57 по плана на [населено място], ведно с партерен етаж със застроена площ от 72 кв. м. и мазе със застроена площ от 72 кв. м. от построената в имота къща, е сключен договор за наем между С. С. С., М. С. С., Мелехад Ч. и М. С. Р. в качеството им на наемодатели и ответниците по предявения иск - [фирма], представлявано от Б. А. Ш., М. Б. И., и С. М. С., в качеството им на наематели, със срок на действие 10 години. Установено е, че ищцата се явява наследница на М. С. Р., починала на 14.08.2006 г. Не се спори, че след изтичане срока на договора /25.10.2009 г./ наемателите -ответници по иска, не са върнали имота на наемодателите, въпреки че са канени за това от ищцата с изпратени от нея нотариални покани /получени съответно на 06.11.2009 г. и 16.11.2009 г./ Същите са се позовали на сключен на 01.09.2009 г. между тях и един от съсобствениците на имота и първоначален наемодател М. С. С. договор за наем на имота, сключен за срок от три години. /Датата на този договор не е достоверна, доколкото същият не е вписан, липсва и нотариална заверка на датата/. За да отхвърли предявеният на осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД иск, въззивният съд е приел, че ответниците по него се намират в имота на договорно основание, като сключения втори договор за наем, е противопоставим на ищцата. Съдът е приел, че това произтича от обстоятелството, че правата на ищцата и тези на М. С. С. в процесния имот са "равностойни" - и двамата са собственици на по * ид. част. Посочено е, че качеството на съсобственик в имота дава възможност на ищцата да претендира заплащане на част от получавания по втория договор наем, но не и да иска връщане на наетата вещ. При разглеждане на аналогична хипотеза с Решение № 1236 от 05.01.2009 г. на ВКС, по гр. д. № 5465/2007 г. на ВКС, ГК, II г. о., представено с касационната жалба, съдът е приел, че сключените след прекратяване на първия договор за наем два последователни договора от останалите съсобственици на имота с ответниците, не могат да бъдат противопоставени на ищеца с оглед правата му на наемодател по първия договор и съсобственик на имота. Посочено е, че общата вещ се ползва и управлява по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината, поради което предвид обема на правата на ответниците в общата вещ, сключените в последствие от тях договори, са непротивопоставими на ищеца, собственик на * ид. част от имота. При усл. на чл. 291.т. 1 ГПК съдът възприема за правилни разрешенията, дадени в Решение № 1236 от 05.01.2009 г. на ВКС, по гр. д. № 5465/2007 г. на ВКС, ГК, II г. о. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлява действие на управление, решението за това следва да бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС тоест от съсобствениците, притежаващи повече от половината й. С оглед на това когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. Предвид тези отговори на поставените правни въпроси, в конкретния случай, съсобственикът М. С. С., който е собственик на * ид. част от съсобствения имот, не е имал правомощието да сключва последващия договор за наем за имота. Така сключения договор за наем не е нищожен, но същият не обвързва останалите съсобственици. Съгласно чл. 21 ЗЗД договорът поражда действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица само в предвидените от закона случаи, в които настоящият не попада. С оглед на това, процесният договор не може да бъде противопоставян на останалите съсобственици. Доколкото срокът на първия договор за наем, сключен от всички съсобственици на имота с ответниците е изтекъл, на осн. чл. 233 ЗЗД същият подлежи на връщане. С оглед на това предявеният от касаторката иск с пр. осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД, е основателен. Без значение за този извод е обстоятелството, че ищцата притежава * ид. част от имота, каквато е и квотата на ответника. Предявеният иск почива на облигационното отношение /първият наемен договор/ и ищцата действа в полза на наемодателите по този договор. Доколкото същият е прекратил своето действие, вещта подлежи на връщане. С оглед на изложеното, въззивното решение е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон. На осн. чл. 293, ал. 2 ГПК то следва да бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново решение, с което предявеният иск да бъде уважен. С оглед изхода на делото ответниците [фирма], [населено място], Метим Б. И. и С. М. С. и двамата от [населено място] следва да заплатят на ищцата направените в производството разноски в размер на 2 238 лв. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, състав на 3-то г. о.

ОСОБЕНО МНЕНИЕ на съдия Олга Керелска по гр. д. 1548/2010 г. Не споделям становището на мнозинството от решаващия състав, че предявеният иск с пр. осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД за връщане на наетата вещ от един от наемателите - съсобственик на * ид. част, в конкретната хипотеза случая следва да бъде уважен. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗЗД общата вещ се полза и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Предявяването на иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД е също действие на управление, за което в случая няма решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от съсобствената вещ и наемодатели по първия договор за наем. С оглед на това становището, че с предявяване на иска от ищцата, същата действа в полза и на останалите наемодатели и съсобственици е произволен, още повече че няма пречка последните да водят иска заедно с предявилата го Г. С. Р., ако виждането им за ползването и управлението на общата вещ, съвпада с нейното, което обаче не са сторили. С оглед на това споделям становището на въззивния съд, че предвид правата на ищцата в съсобствената вещ предявеният от нея иск с пр. осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен. Обратен би бил изводът, ако иска е предявен от наемодателите по първия договор, които формират мнозинство в съсобствената вещ, предмет на наемните договори.