Решение № 2 от 19.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 779/2012 г.

Решение № 2 от 19.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 779/2012 г., II г. о., ГК, докладчик председателят Емануела Балевска Производството е по чл. 290-293 ГПК. Търговско дружество [фирма] [населено място] чрез процесуален представител адв. Н. М. АК- С. З. обжалва и иска да се отмени въззивно Решение № 1231 от 9.06.2012 г. по гр. възз. д. № 216/2012 на АС- София. С касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение, е постановено при допуснати нарушения по см. на чл. 281, т. 3 ГПК. Касационното обжалване е допуснато по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите за възможността постановеният съдебен акт срещу две страни-ответници, имащи качеството на обикновени другари по делото, а в наемното правоотношение - сънаематели на един и същ недвижим имот, да бъде различно по съдържание от гл. т. на доказаните правно релевантни за спора факти и изводите на съда за тях. Необходимостта от произнасяне на ВКС е обоснована с тезата, че това произнасяне е от значение за точното приложение на закона и развитие на съдебната практика в правилна насока. В срока по чл. 287 ГПК е подаден писмен отговор от ответната страна З. "СА. Б." АД чрез адв. М. П. - САК, с който се оспорват основанията за допускане на касационното обжалване, както и основателността на основанията за отмяна на обжалваното решение. По делото участва в качеството на трето-лице помагач [фирма] Х. Състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания за отмяна и в правомощията по чл. 291 ГПК и чл. 293 ГПК, намира: С обжалваното решение, Апелативният съд в правомощията на въззивна инстанция по 258 и сл. ГПК е потвърдил Решение № 518 от 26.05.2011 г. по гр. д. № 732/2010 г. на Софийският градски съд по отхвърлените обективно и субективно съединени иска по чл. 73, ал. 1 ЗС срещу [фирма] и З. [фирма] За сумата 12 300 евро. За да приеме, че заявените искове срещу двамата ответника са неоснователни, решаващият съд е приел, при една макар и отчасти различна за всеки от тях фактическа обстановка, че наемното правоотношение по вписания 10 годишен договор за наем на процесния недвижим имот не е прекратено, същото е противопоставимо на ищеца -правоприемник по договор за покупко-продажба на недвижимия имот поради което и няма основание за иск по чл. 73, ал. 1 ЗС. Ищецът /касатор/ търговското дружество [фирма] е закупил на 30.09.2009 г. с НА № */2009 г. от третото лице-помагач [фирма] [населено място] процесният недвижим имот- самостоятелен обект в сграда с идентификатор *, съставляващо партерен етаж, а по кадастрална схема -1, с предназначение офис от 300 кв. м., първо ниво на 158.60 кв. м. и второ ниво от 142.20 лв., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. За процесния имот е сключен валиден договор за отдаване под наем от дата 15.03.2004 г. между [фирма], в качеството на наемодател и ТБ [фирма] С. и [фирма], в качеството на сънаематели, за срок от 10 години. Договорът за наем е вписан в Агенцията по вписванията под № 5 от 17.05.2004 г. Съгласно постигната между страните по договора уговорка т. 4 р. I "сънаемателите се задължават да заплащат ежемесечен наем, съгласно условията на т. 5 р. II от договора" - а именно ТБ [фирма] С. поема 2/3 части от договорената наемна цена, а ЕТ останалата 1/3 част от наема. Сънаемателят - [фирма], със съгласие на останалите страни, е заместен в наемното правоотношение от З. [фирма], поради което същият е поел и задължението за ежемесечно заплащане на 1/3 част от дължимата месечна наемна цена. Съгласно допълнително споразумение от 15.03.2004 г. страните са постигнали споразумение за размера на дължимия от сънаемателите месечен наем от 1000 /хиляда/ евро. Условията за разваляне на договора са уговорени в р. VI на Договора, като съгласно т. 16.1."Наемодателят, чрез писмено уведомление с 5-дневно предизвестие до сънаемателите, в случай, че който и да е от тях не заплаща дължимата от него сума от общия размер на наемната цена за период по-дълъг от два месеца." Договорът не може да се развали, ако в срока на предизвестието неизправния сънаемател плати дължимата сума. На 21.10.2009 г., с писмо изх. № 991, ТБ [фирма] уведомява новият собственик, че наемният договор има действие спрямо него и търси съдействие за изпълнение на задължението си да заплаща наемната цена, като иска да се посочи банкова сметка по която да превежда сумите. В отговор на това [фирма] е изпратил нот. покана № 13434/2009 г., връчена на ТБ "А. Б. Б." на 4.11.2009 г. и нот. покана № 11971/2009 г. до З. "А. Б.", връчена на 23.12.2009 г., с които считайки, че наемните правоотношения са прекратени, е отправил покана за заплащане на обезщетение за ползата от която е лишен собственика на имота- чл. 73, ал. 1 ЗС, като е посочена и банкова сметка на която да бъдат преведени сумите, уточнявайки, че се ползва без основание площ от 300 кв. м. при пазарна наемна цена от 15 евро на кв. м., месечно. В отправената нотариална покана до "З. А. Б.", собственикът-наемодател отправя и едностранно волеизявление, че договорът за наем е развален на основание чл. 16.т. 1. Не е спорно, че до 28.12.2009 г. няма плащане нито на наем, нито на обезщетение за месеците октомври-ноември 2009 г. На 29.12.2009 г. по сметката, посочена от "СД. 09" Е. постъпва сума от 3 600 евро, приведена от "А. Б. Б." /Писмо № 4700/28.12.2009 г. /л. 23/, а в средата на м. януари - сума от 1200 евро. Заявеният иск се базира на тезата на ищеца, че платените суми общо от 4 800 евро са част от неговото вземане по чл. 73, ал. 1 ЗС за месеците октомври, ноември и декември 2009 г. и м. януари 2010 г., общо 18 000 евро, затова претендира по делото разликата от 13 200 евро. На изведените от касатора въпроси за възможността постановеният съдебен акт срещу две страни-ответници, имащи качеството на обикновени другари по делото, а в наемното правоотношение - сънаематели на един и същ недвижим имот, да бъде различено по съдържание от гл. т. на доказаните правно релевантни за спора факти и изводите на съда за тях следва да се отговори позитивно след като при тълкуване на договорните клаузи, съгласно чл. 20 ЗЗД може да се стигне до различен извод за точното изпълнение на поетите по договора задължения, в случая на задължението за плащане на наемната цена след анализ на различните факти относно сроковете и вида на отправеното с различните нотариални покани волеизявление /различно и по съдържание/ до всеки един от сънаемателите. Обжалваното решение, без задълбочен анализ на фактите в контекста на изразената по договора за наем воля относно условията при които наемодателя може да развали едностранно договора, е прието, че следва да има еднакво тълкуване на развилите се правоотношение по повод на процесния наемен договор спрямо и двамата сънаематели досежно липсата на предпоставки да се приеме, че е налице неизпълнение на договорната клауза за заплащане на наемната цена в срок. Изводите на въззивния съд са неправилни, несъобразени с доказателствата по делото. Данните сочат, че са налице уговорените основания, при които наемодателят може да упражни потестативното си право да развали с едностранно писмено волеизявление договора по отношение и на двамата сънаематели. Неточно, в разрез с чл. 20 ЗЗД е интерпретирана волята и е тълкувана уговорената клауза по р. VI на Договора т. 16.1 - а именно, че "Наемодателят, чрез писмено уведомление с 5-дневно предизвестие до сънаемателите, в случай, че който и да е от тях не заплаща дължимата от него сума от общия размер на наемната цена за период по-дълъг от два месеца". Коректив на тази уговорка е уговорката, че "договорът не може да се развали, ако в срока на предизвестието неизправния сънаемател плати дължимата сума". Доколкото отправената до ТБ [фирма] нотариална покана не съдържа отправено до този сънаемател волеизявление, а само формула на уведомление, че счита договора за наем за непротивопоставим, оспорвайки наличието на наемно правоотношение, и претенцията за заплащане на посочената сума като обезщетение за ползата от която е лишен, то нотариалната покана до другия сънаемател- [фирма], връчена на 23.12.2009 г., категорично съдържа това волеизявление за разваляне на договора и ясно искане за заплащане на обезщетение за ползата от която е лишен като собственик на имота. От фактическа страна е безспорно, че нито към датата на получаване на нотариалните покани от всеки един от сънаемателите, нито към дата 28.12.2009 г. е налице плащане на уговорената наемна цена за месеците, октомври и ноември 2009 г. На 29.12.2009 г. по сметката, посочена от "СД. 09" Е. постъпва сума от 3 600 евро, приведена от "А. Б. Б." /Писмо № 4700/28.12.2009 г. /л. 23/, а в средата на м. януари - сума от 1200 евро. Неправилно, в разрез с разпоредбата на чл. 305 ТЗ въззивният съд е приел, че е налице точно плащане в 5 дневния срок, който има характера на отлагателно условие за проявление действието на разваления договор за наем, необосновано същият съд не е анализирал факта, че за да е налице точно изпълнение на задължението, плащането в 5-дневния срок следва да се извърши от неизправния сънаемател. Значението на извършено забавено плащане не от задълженото лице, а от страна на сънаемателя, който поддържа теза, че спрямо него не е надлежно упражнено правото на наемодателя едностранно да се иска разваляне на договора на цялата дължима наемна цена -т. е. в разрез дори с договореното между страните, следва да се интерпретира еднозначно, в смисъл че наемодателят е упражнил правото си да развали договора за наем, съгласно всички условия на договореното. Договорът за наем следва да се счита развален от датата на неизпълнението на задължението - т. е 5.10.2009 г., предвид на уговорката по договора плащането да се извършва периодично, "до 5-то число на месеца, за който се заплаща наема". При тези констатации и правни изводи, обратни на приетото от въззивния съд и при необходимостта да се съобрази иска на [фирма] за заплащане на дължимото обезщетение от датата на разваляне на договора и се обсъдят събраните в тази насока доказателства, обжалваното решение следва да се отмени, а делото върне на въззивния съд от етапа на съдебното дирене. По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 и ал. 3 ГПК, състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия