Определение № 540 от 05.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3022/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на С. Г. И., лично и като процесуален представител на Д. Р. И. и М. Т. И., срещу решение № 174/09.10.2024 г., постановено по въззивно гр. д. № 304/2024 г. на Пловдивския апелативен съд, с което след като е отменено решение № 406/13.12.2023 г. по гр. д. № 475/2023 г. на Старозагорския окръжен съд, за отхвърляне на предявения от Д. С. М. срещу С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор от 20.01.2023 г. за покупко-продажба на недвижими имоти: жилище, апартамент с идентификатор ... със застроена площ от 211 кв.м. и жилище, апартамент с идентификатор ... със застроена площ от 89 кв.м., двата по КККР на [населено място], одобрени със Заповед РД – 18 – 88/ 26.11.2015 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящи се на четвъртия етаж в жилищна сграда с идентификатор ..., построена в поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота: [населено място], [улица], при условие, че купувачът Д. С. М. заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение на С. Г. И. сумата от 54 000 лв., на Д. Р. И. – 27 000 лв. и на М. Т. И. – 27 000 лв. В изложението към жалбата се поддържа основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 3 и ал. 2, пред. 3 ГПК. За да се произнесе по искането за допускане на касационно обжалване, ВКС взе предвид следното: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено, а и безспорно между страните, че на 20.01.2023 г. между тях е бил сключен предварителен договор, с който С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. като продавачи са се задължили да сключат с Д. С. М. – купувач, в срок до 20.06.2023 г., окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, а именно: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в [населено място], [улица], разположени на площта на целия IV – ти етаж /III – ти жилищен/ от сградата със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по - долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 кв. м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в [населено място], за което по плана на [населено място] е отреден имот с планоснимачен № ... в кв. ..., при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г. С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на строеж на М. К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им съгласно нотариален акт от 1992 г. В клаузата на чл. 2 от договора цената на продаваемите имоти е уговорена в размер на 120 000 лв., платими съответно 12 000 лв. /6 000 лв. по банковата сметка на С. И. и по 3000 лв. по банковите сметки на Д. И. и М. И./ в срок до три дни след подписване на предварителния договор, а останалата част от 108 000 лв. е посочено, че ще бъде заплатена с банков кредит по същия начин и по същите банкови сметки, ако не е уговорено друго с окончателния договор. За безспорно е прието обстоятелството, че ищецът Д. М. е превел на ответниците дължимата след подписване на предварителния договор част от покупната цена общо в размер на 12 000 лв. От приобщените по делото писмени доказателства, въззивният съд е приел за установено, че на 17.01.1992 г. М. К. И. е сключила с Ц. И. П. в качеството му на едноличен търговец с фирма "Прим-А" договор за покупко-продажба на недвижим имот със запазване право на строеж, по силата на който му продала собственото си дворно място, находящо се в [населено място], за което по плана на града е отреден имот с планоснимачен № ... в кв. ..., ведно с построените в него едноетажна жилищна сграда, сутерен, складово помещение и други подобрения, като си е запазила правото на строеж върху продадения имот в идеална част, съответна на две жилища - апартаменти по 120 кв. м. всяко, ведно с две избени помещения, които жилища ще придобие в собственост на третия етаж от масивна четириетажна жилищна сграда, която ще се построи от купувача. След снабдяване с разрешение за строеж, издадено му на 09.03.1994 г., купувачът Ц. П. построил жилищна сграда в парцел V – ... в 4 кв. ... по плана на [населено място], находящ се на [улица]и "Г. Г.", а с акт за узаконяване № 8/26.02.2004 г. от гл. архитект на [населено място] на основание §184 от ПЗР на ЗУТ била узаконена построената от Ц. П. жилищна сграда със застроена площ 317.65 кв. м., състояща се от подземен, I, II, III и IV етажи, съгласно одобрения инвестиционен проект – заснемане за узаконяване, в УПИ ..., кв. ... по плана на [населено място]. От представената по делото скица за заснемане на сградата и приложените към нея обяснителна записка и становища, съдът e приел за установено, че на третия жилищен етаж /четвърти етаж/, съответно на коти 7.61 и 8.10 м. са изпълнени три апартамента и едно ателие, със застроени площи съответно от 127.85 кв. м., 85.46 кв. м., 63.82 кв. м. и 25.41 кв. м. Съобразил e, че М. К. И. е починала на 05.02.2003 г. и е оставила за свои наследници по закон внука си С. Г. И. и сина си Т. С. И., който е починал на 29.01.2018 г., като оставил за наследници по закон: преживяла съпруга Д. Р. И., дъщеря М. Т. И. и син Р. Т. И., последният се e отказал от наследството на баща си, който отказ е вписан в особената книга на Дряновския районен съд под № 1/31.01.2018 г. Съобразил е, че от представената по делото справка по кадастралната карта на [населено място] е видно, че в сграда с идентификатор № ... е нанесен самостоятелен обект на собственост с идентификатор № ..., находящ се на четвърти етаж на жилищната сграда, построена в поземлен имот с идентификатор № .... Взел е предвид, че в началото на м. март 2023 г. ответникът С. Г. И. е ангажирал дружеството "Геофейс – Даскалов" ЕООД да извърши процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на [населено място], чрез нанасяне на самостоятелните обекти, находящи се на четвъртия етаж на процесната жилищна сграда. Заявени са идентификатори за четири нови самостоятелни обекта, но процедурата не била завършена поради липса на необходимото време /предвид посоченото от свидетеля А. Д./. Съдът е счел, че от представената електронна кореспонденция се установява, че на 18.06.2023 г. ответницата М. И. е изпратила до купувача Д. М. по електронната поща уведомление за продължаване на срока на предварителния договор поради необходимостта от допълнително време за нанасяне на измененията в КККР с още три месеца, а именно до 20.09.2023 г. С уведомление от 19.06.2023 г. ответниците били уведомили нотариус Н. Б., с рег. № 167 на НК и район на действие при Районен съд – Казанлък, че уговореният в предварителния договор срок за сключване на окончателния договор следва да се счита продължен до 20.09.2023 г. На 03.07.2023 г. ответникът С. Г. И. лично и като пълномощник на М. Т. И. и Д. Р. И. е уведомил по електронна поща ищеца Д. С. М. за развалянето на сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.01.2023 г. поради неизпълнение на задължение за сключване на споразумение за продължаването на срока на предварителния договор и започване на съдебно производство за обезпечаване на бъдещ иск чрез налагане на възбрана върху имота. С оглед установените по делото факти, въззивният съд е намерил за неправилни изложените от първата инстанция правни изводи за нищожност на предварителния договор поради липса на предмет предвид недостатъчната индивидуализация на имотите, по повод на които е сключен. В тази връзка са изложени съображения, че невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването му предметът не съществува, той е неосъществим по субективни или обективни причини, както и когато е описан по начин, който не позволява точното му идентифициране и разграничаване от другите вещи. Съгласно съдържащите се в Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК, разяснения не е налице невъзможност на предмета, когато същият е определяем. Въззивната инстанция е посочила, че когато предмет на договор с вещнопрехвърлителен ефект е недвижим имот /поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда/, той следва да бъде описан с посочване на индивидуализиращите го белези по чл. 27, ал. 1 ЗКИР. Ненанасянето на имота в кадастралната карта не се отразява на характеристиката му като самостоятелен обект на собственост, нито на възможността за отчуждаването му, тъй като заснемането и вписването и кадастралните регистри представлява техническо действие с информативно значение. Позовал се е на разпоредбата на чл. 52, ал. 1, т. 7 ЗКИР във вр. с чл. 2, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, според която в случаите, в които недвижим имот, който не е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри, е предмет на разпоредителна сделка, за индивидуализирането му службата по геодезия, картография и кадастър издава скица-проект. Съобразявайки тези нормативни разрешения, въззивният съд е достигнал до извода, че ненанесените в кадастралната карта имоти представляват възможен предмет на разпореждане, като за индивидуализацията им по чл. 27, ал. 1 ЗКИР не е необходимо да се проведе процедура за изменение на кадастралната карта чрез нанасяне на имота и присвояване на идентификатор, а само да се получи скица-проект със запазване на идентификатор, като едва след нотариалното изповядване и след уведомяването на службата по геодезия, картография и кадастър от службата по вписванията за извършеното вписване следва да се пристъпи и към изменение на кадастралната карта по реда на чл. 52, ал. 2 ЗКИР. В мотивите си съдът е посочил, че в разглеждания случай поради обстоятелството, че не са заснети и отразени в кадастралната карта, процесните обекти не са и описани в предварителния договор съгласно изискванията на чл. 27, ал. 1, т. 3 ЗКИР с посочване на идентификатор; етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; адрес, но това не означавало, че същият е с невъзможен предмет при условие, че имат характеристиките на самостоятелен обект на собственост. Позовал се е на съдебна практика, според която непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект. В тази хипотеза няма пречка имотът, предмет на предварителния договор, да се индивидуализира съобразно изискванията на закона в съдебното решение, с което се уважава искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В настоящия случай по несъмнен начин съдът е приел за установена волята на страните ответниците да продадат, а ищецът да закупи находящите се на IV – ти етаж от построената в бившия имот пл. № ... в [населено място] самостоятелни обекти на собственост. Доколкото обаче процесните обекти не били нанесени в кадастралната карта, сключването на окончателния договор е отложено за срок от 5 месеца, в който ответниците поели задължение да се снабдят и да представят всички документи, необходими за нотариалното изповядване на сделката, включително и схеми на процесните обекти /чл. 6, т. 3 от договора/. За безспорно е прието обстоятелството, че процесният IV – ти етаж от построената сграда в имот пл. ... в [населено място] е заснет като самостоятелен обект на собственост с идентификатор ..., ет. 4 в сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ... по действащата КККР на [населено място]. Също така и, че поземлен имот с идентификатор ... е идентичен с бившия имот пл. .... Посочил е, че като приложения към въззивната жалба са представени 2 бр. схеми-проект за самостоятелните обекти, находящи се на 4 – ти етаж /имот с идентификатор .../ от построената в поземлен имот с идентификатор ... сграда, а именно схема-проект № 15 – 17745 – 09.01.2024 г. за самостоятелен обект с идентификатор ... с площ от 211 кв. м. и схема-проект № 15 – 18987 – 09.01.2024 г. за самостоятелен обект с идентификатор ... с площ от 89 кв. м., с което според решаващия съд имотите, предмет на процесния предварителен договор, са индивидуализирани съгласно изискванията на закона и са отстранени нормативните пречки за отчуждаването им включително и чрез обявяване на предварителния договор за окончателен. Приел е, че по силата на § 1, т. 15 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри посочените схеми-проект представляват официални документи и като такива удостоверяват със задължителна сила, че отразените в тях обекти представляват самостоятелен обект на собственост, а доказателства за опровергаване на отразеното в представените схеми-проект не са представени. За неоснователно е прието възражението, че представянето на посочените схеми-проект е преклудирано. Приемането им като писмени доказателства по делото, въззивният съд е обосновал с разпоредбата на чл. 266, ал. 3 ГПК, тъй като в нарушение на чл. 146, ал. 2 ГПК първостепенният съд не е дал надлежни указания с доклада по делото за представяне им като условие за уважаване на иска и този пропуск на съда е намерил, че следва да бъде отстранен от въззивната инстанция. Предвид изложеното съдът е счел, че правото на ищеца /въззивник/ да представи процесните схеми-проект като доказателство във въззивното производство не е преклудирано. За неоснователно е прието и релевираното от ответниците възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие. Съдът е посочил, че липса на съгласие е налице, когато обективираното в договора волеизявление не изхожда от лицето, което се сочи за негов автор, а доказателство за авторството на волеизявлението е полагането на подпис в договора срещу името на страната. В случая обаче ответниците не оспорват изпълнените от тях подписи в предварителния договор, поради което според въззивния съд правилно първоинстанционният съд е приел за неоснователно възражението им. В допълнение е отбелязал, че обстоятелството при какви условия и къде всеки от ответниците е подписал договора и дали се е запознал предварително със съдържанието му са без значение при преценка валидността на същия на посоченото основание. Възражението, че ищецът е неизправна страна по договора също е прието от въззивния съд за неоснователно. В тази връзка е посочил, че неизправността се свързва с неизпълнение на поето с договора задължение, което е предпоставка за изпълнение на насрещното задължение, в случая сключване на окончателен договор. Приел е, че в разглеждания случай единственото поето от ищеца в качеството му на купувач задължение, обуславящо сключване на окончателен договор, е плащането на част от цената /10 % от продажната цена/ в 3-дневен срок от подписване на предварителния договор, за което обаче няма спор, че е изпълнено своевременно, а отказът на ищеца да се съгласи с продължаване срока на предварителния договор на основание чл. 3, ал. 3 от него за снабдяване с необходимите документи въззивният съд е приел, че не представлява нарушение на договора, тъй като забавата на продавачите не се дължи на обективни обстоятелства, които не са могли да предвидят и предотвратят /например забава на администрацията/, а единствено на виновното им поведение, изразяващо се в непредприемане на съответните действия за снабдяване с необходимите документи, 5-месечният срок за което е бил напълно достатъчен. Предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и предприемането на действия по неговото обезпечаване също е приел, че не може да се квалифицира като неизпълнение на договора, тъй като се касае за упражняване на права, необходими за защита интересите на купувача при бездействие на продавачите. В допълнение съдът е посочил, че следва да се съобрази и обстоятелството, че независимо от искането им за продължаване срока на договора ответниците напълно отказват да изпълнят задължението си за сключване на окончателен договор, за което са уведомили ищеца чрез неговия пълномощника на 03.07.2023 г., което ги прави неизправна страна по процесния договор. Съдът е приел, че по делото липсва спор, че ответниците като наследници на М. К. И. са собственици на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор. Въз основа на горното, въззивният съд е направил извод, че в случая са налице всички предпоставки за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен: писмената форма за действителност е спазена, предварителният договор съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – предмет, цена и време, имотите са собственост на продавачите, които неоснователно отказват да ги прехвърлят по нотариален ред, а купувачът е изпълнил задължението си за плащане на част от уговорената продажна цена. Ето защо е направил извод, че предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК, а именно, че неплатената част от покупната цена бъде заплатена в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Поради несъвпадане на изводите с тези на първоинстанционния съд, решението, с което предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е отхвърлен е отменено и е постановено ново, с което предварителният договор е обявен за окончателен при условие, че ищецът заплати на ответниците незаплатената част от покупната цена в размер на 108 000 лв. /54 000 лв. на С. Г. И. и по 27 000 лв. на Д. Р. И. и М. Т. И./ в двуседмичен срок от влизането му в сила. В касационната жалба се релевират доводи за неправилност на обжалваното въззивно решение поради допуснато нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Искането е за неговата отмяна и постановяване на друго, с което да се отхвърли предявения иск или делото да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. В представеното изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторите поддържат наличието на основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, като формулира следния въпрос: "Собственик ли е праводателката на тримата касационни жалбоподатели – М. К. И., която черпи правата си, както и въззивната инстанция е посочила и описала в своето решение, от нотариален акт № .../... г., том ..., дело 97/17.01.1992 г. на нотариус К., на два апартамента от по 120 кв.м., което нейно право на собственост съществено се различава и не съответства на предмета на процесния предварителен договор, съгласно който се продават два апартамента, находящи се на целия трети жилищен етаж, който видно от справката на общинската фирма "Балканинвест" ЕООД е с обща застроена площ от 329,70 кв. м. или не е собственик?". В изложението си, касаторите поддържат още, че въззивният съд не е съобразил разминаването между площта на имотите посочена в нотариалния акт от 1992 г. и тази в представените пред въззивната инстанция схеми-проект на самостоятелни обекти в сградата, като твърдят, че собственикът на терена – Ц. П., респ. неговите наследници, по силата на приращението са придобили право на собственост за горницата от около 60 кв. м. /построеното в повече/. Изразено несъгласие и с извода на въззивния съд, че не е налице невъзможен предмет, когато същият е определяем. Навежда се и довод за очевидна неправилност на решението по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. Ответникът по касационната жалба Д. С. М. е депозирал отговор на тази жалба, като счита, че не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, респ. излага становище за неоснователност на същата. Настоящият съдебен състав намира, че не следва да се допуска касационно обжалване. Въззивното решение не е очевидно неправилно. Относно релевантните за делото правни въпроси- чия собственост е построеното в повече и какво представлява невъзможния предмет по чл. 26, ал.2, пр.1 ЗЗД, ВКС намира следното: Когато построеното в повече при учредено право на строеж е самостоятелен обект на собственост, собствеността върху построеното в повече се придобива по приращение по силата на чл. 92 ЗС, а когато не е самостоятелен обект, то се счита присъединено към главната вещ и се придобива от собственика на главната вещ съгласно чл. 97 ЗС. Такава е трайната практика на ВКС- виж решение №105/ 04.10.2019г., постановено по гр.д. 818/19г. на ІІ ГО. В случая въззивният съд е приел, че построеното в повече е присъединено към четвъртия етаж (трети жилищен), и тъй като волята на страните по предварителния договор е да се прехвърли собствеността върху целия четвърти етаж, то купувача по предварителния договор ще придобие собствеността и върху построеното в повече. Това разрешение на въззивния съд е в съответствие с практиката на ВКС и съответства на формалната и правна логика. Относно „невъзможния предмет“ на сделката има постановено тълкувателно решение на ВКС- т.р. 3/16г. на ОСГК съгласно което невъзможният предмет е този, който към момента на постигане на съгласие е погинал или е правно невъзможно да възникне. В случая четвъртият етаж не само, че е построен фактически като самостоятелен обект, но е и узаконен, т.е. правно е възможен, следователно изводът, че сделката не е нищожна поради невъзможен предмет, е в съответствие с тълкувателното решение и формалната и правна логика. Свобода на избор е на собственика или на купувача по предварителния договор как ще преустрои самостоятелните обекти на четвъртия етаж. Ирелевантно за настоящото производство е административната процедура по заснемане на сомостоятелните обекти на построения четвърти етаж. Тази процедура не касае въпроса за собствеността и за невъзможния предмет. В обобщение, въззивното решение не е очевидно неправилно. Не е налице и основание за допускане на касационно обжалване по поставения в изложението въпрос, тъй като е въпрос по правилността на решението, а не по допустимостта. Той не притежава белезите на правен въпрос като общо основание за допускане на касационното обжалване в смисъла на това понятие, разяснен с т. 1 от ТР № 1/2010 г. по т.дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно т. 1 от това тълкувателно решение правен въпрос от значение за изхода на делото, разрешен в обжалваното въззивно решение е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по конкретното дело. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода на делото, разрешен в обжалваното решение. Върховният касационен съд не е задължен да го изведе от изложението към касационната жалба, но може само да го уточни и конкретизира. Материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното делото, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Повдигнатият в изложението въпрос е свързан с установяване правото на собственост на продавачите по предварителния договор, респ. на тяхната наследодателка по отношение обектите, които са построени на четвъртия етаж от процесната жилищна сграда и са предмет на предварителния договор. Този въпрос изисква да се извърши преценка на правилността на формираните от въззивния съд фактически и правни изводи, а такава преценка не може да бъде извършена в рамките на касационното произнасяне във фазата по допускане на обжалването, защото извършването й предполага анализ на доказателствата по делото, поради което и въпросът не представлява правен въпрос по смисъла на горепосоченото тълкувателно решение и не може да обуслови допустимостта на касационното обжалване. Останалите доводи в изложението също са свързани с правилността на решението и могат да бъдат разгледани само ако се преодолее селективната фаза на процеса, тъй като се отнасят до съществото на спора. В обобщение, не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване на постановеното от въззивния съд решение. При този изход на спора в тежест на касаторите следва да бъдат възложени поисканите от ответника, подал писмен отговор, и доказани като извършени с приложения по делото договор за правни услуги от 16.05.2025 г. разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3663,92 евро. Воден от горното, ВКС, състав на Трето Гражданско отделение