Определение № 5373 от 24.11.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2025 г.

Производството е с правно основание чл.288 от ГПК. Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от Р. Д. Д. от [населено място], чрез процесуалният представител адвокат В. против въззивно решение № 1291 от 10.12.2024г. по в.гр.д. № 2587 по описа за 2024г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решение № 4188 от 10.07.2024г. по гр.д. № 7592/2023г. на Софийски градски съд, с което са отхвърлени исковете му за осъждане на И. С. П. и Е. Н. П. да му заплатят сумата от 54 372.07лв., евентуално сумата от 13 593.02лв. от И. С. П. и от 40 779.05лв. от Е. Н. П., дадена от ищеца като капаро по предварителен договор, с която сума ответниците неоснователно са се обогатили и са присъдени разноски. Срещу подадената касационна жалба са постъпили два отговора - от И. С. П., чрез процесуалният представител адвокат З. и от Е. Н. П., чрез процесуалният представител адвокат К., като и в двата се оспорват както нейната допустимост, така и основателност. Излагат се подробно съображения и по съществото на спора. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. За да се произнесе по допустимостта й, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение прецени следното: Въззивният съд е приел за безспорно, че страните са сключили на 28.10.2022г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- югоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 78.54кв.м., РЗП 302-20кв.м. В изпълнение на т.2.6 от същия, на 30.10.2022г., ищецът е превел на ответниците 10% от продажната цена, равняващи се на 54 372.07лв. Посочено е, че остатъкът от 250 200евро ще бъде заплатен със собствени средства или с банков заем. Първоначалният срок за сключване на окончателния договор е бил 30.11.2022г., като същият е продължен с анекс до 28.02.2023г. Със същият анекс страните са посочили, че до 16.12.2022г. те ще се договорят дали банката ще има нужда от допълнителни документи, но ако тя поиска имотът да служи за обезпечение, сделката е нереализируема. В случай, че нотариалният акт не бъде подписан по-рано и купувачът не може да предложи на банката други обезпечение, „на 28.02.2023г. договорът ще се счита прекратен и страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“. По делото е представено удостоверение от 12.01.2010г. за въвеждане в експлоатация на процесната сграда, в което е посочено, че тя се ползва при условията на временен строеж до реализиране на основното мероприятие, предвидено с действащия ПУП. По делото е било безспорно и че на 19.04.2023г. ищецът е изпратил на И. П. покана за разваляне на предварителния договор, защото счита че е бил подведен в документацията за имота и претендира връщане на дадената сума от 54 372.07лв. На 11.05.2023г. той е закупил друг имот. Междувременно имотът, предмет на сключения между страните предварителен договор, е бил продаден на трето лице на 7.06.2023г. При тези факти, въззивният съд е приел искът с правно основание чл.55 ЗЗД за допустим, доколкото съществуващата между страните договорна връзка е била прекратена и към момента на предявяването му те не са били обвързани с такава. Според съдебния състав, горецитираната договорка, че ако до 28.02.2023г. не бъде сключен окончателен договор, предварителният „ще се счита прекратен и страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“, съставлява прекратително условие и бъдещо несигурно събитие. Съгласно чл.25, ал.2 ЗЗД „сбъдването на условието има обратно действие“. След като договорът е отпаднал с обратна сила, ищецът няма право да търси дадения от него задатък /част от цената по сделката/, защото той изрично се е съгласил, че след прекратяването на договора страните нямат задължения една към друга. Отделно е посочено, че прекратяването на договора, за разлика от развалянето, има действие занапред. След като прекратяването е автоматично, безвиновно и занапред, не се дължи връщане на даденото. Според съда няма установено виновно неизпълнение на поети задължения от ответниците, доколкото не се установява ищецът да е искал от тях съдействие, което те да са отказали, както и да не са представили относими документи. Към касационната жалба е приложено изложение, в което са поставени следните въпроси, на основание чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК: 1. Допустимо ли е продавач по предварителен договор да задържи получен задатък, по смисъла на чл.93, ал.2 ЗЗД, при безвиновно прекратяване на договора? Твърди противоречие на въззивния акт с приетото в решение по т.д.№ 273/2008г. на ІІ т.о.на ВКС, 2. Поставя и въпросът: Допустимо ли е продавач по предварителен договор да задържи получен задатък, по смисъла на чл.93, ал.2 ЗЗД, без изричното съгласие на купувача, който счита че е разрешен в противоречие с приетото в решения по гр.д.№ 1673/2014г.на ІV г.о. и по гр.д.№ 290/2010г.на № ІV г.о. на ВКС. 3. Допустимо ли е продавач по предварителен договор да задържи получен задатък, по смисъла на чл.93, ал.2 ЗЗД, без да се откаже или без да развали сключения договор, по който е даден задатъкът? Позовава се на решение по гр.д.№ 3595/2019г.на ІІІ г.о. Настоящият съдебен състав счита, че касационно обжалване следва да се допусне по първия поставен от касатора въпрос, който е от значение за изхода на спора и е възможно да е разрешен в противоречие с приетото в посоченото решение по т.д.№ 273/2008г. на ІІ т.о.на ВКС. В същото е прието, че при прекратяване на договора по взаимно съгласие на страните /които сами са се отказали от претенциите си, свързани с изпълнението на задълженията по сключения предварителен договор/, ответникът дължи връщане на авансово получената част от цената на процесния имот, която той задържа без правно основание, доколкото е отпаднало основанието за получаването й /след като продажбата няма да бъде осъществена/. Допускането до касация по един от въпросите, изключва необходимостта от обсъждане на останалите. Мотивиран от изложеното, състав на Трето гражданско отделение