Определение № 3938 от 06.08.2025 г. на ВКС по гр. д. № 463/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационната жалба на „Емона Пейпър“ ЕООД, със седалище в [населено място], представлявано от адв. И. Т., против решение № 669 от 17 юли 2024 г., постановено по в.гр.д. № 844/2024 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, с което е потвърдено решение № 86 от 3 април 2024 г., постановено по гр.д. № 793/2023 г. по описа на Районен съд – Карнобат, с което е отхвърлен предявеният от „Емона Пейпър“ ЕООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се обяви за окончателен сключеният на 12.02.2013 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собствен на Ж. Д. Д., представляващ терен с площ от 400 м 2 ид.ч. от УПИ V „за автомивка и сервиз“ в кв. 17 по плана на [населено място] за Промишлена зона „Север“, с площ на целия имот от 1400 м 2 и при посочени граници. В касационната жалба се твърди, че въззивното решение е неправилно по всички основания на чл. 281, т. 3 ГПК. Въззивният съд приел, че ищцовото дружество не е заявило желание пред продавача за плащане на покупната цена на имота до 12.03.2015 г., както било уговорено в клаузите на предварителния договор. Този извод бил основан на показанията на св. А. и Д., но в нарушение на чл. 172 ГПК тяхната заинтересованост не била отчетена и показанията им не били съпоставени с останалите данни по делото. Освен това съдът неправилно интерпретирал показанията на св. Д., която споменавала даването на ответника на сумата от 9000 лева, а не от 5000 лева. Необосновано не били кредитирани показанията на св. Г., който бил очевидец на лична среща между страните в началото на 2015 г., на която управителката на дружеството предложила сумата от 9000 лева за покупката на имота, но ответникът отклонил предложението й. Съдът не отчел, че след предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ответникът не би могъл да отправи волеизявление за разваляне на договора, щом не е сторил това до завеждане на делото. Самата искова молба поставяла в забава кредитора относно задължението му за прехвърляне на имота. Предварителният договор не можело да бъде развален в хода на образуваното дело по предявения иск, нито можело да се приеме, че договорът е развален, защото са изминали повече от 9 години от падежа на задължението на длъжника и то не било изпълнено. Неправилно бил приложен чл. 87, ал. 2 ЗЗД, като се обосновавала невъзможност за изпълнение на договора – осъществено върху терена строителство, която не била доказана. Погрешен бил и изводът на съда за разминаване между петитума на исковата молба и уговореното в предварителния договор. Дори при неточно посочване от ищеца на някои от характеристиките на имота, съдът дължал уточняване и посочване на имота в решението с актуалните му данни. В изложение на основанията за допускане на касационно обжалване се сочат основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК и чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. Ответникът Ж. Д. Д., чрез адв. А. Д. и К. С., в отговор излага становище за липса на предпоставки за допускане на касационното обжалване и сочи доводи за неоснователност на жалбата по същество. По делото е установено, че с н.а. от 12.03.2013 г. Д. е придобил чрез покупко-продажба и е станал собственик на недвижим имот в [населено място], Промишлена зона „Север“, описан в нотариалния акт като терен с площ от 1400 м 2, образуващ УПИ V, в кв. 17 по одобрения ЗРП на [населено място] при граници, посочени в акта. Безспорно е, че на 12.03.2015 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан както следва: терен с площ от 400 м 2, празен, незастроен, който заема североизточната част от УПИ V „терен на КОО“ в кв. 17 по плана на [населено място] за Промишлена зона „Север“, при граници на продаваната част: изток - УПИ IV „Цех за разфасоване на санит. хиг. хартия“, запад - част от УПИ V „терен на КОО“, север - улица, юг - УПИ II „За бензиностанция“, и при граници на целия парцел: изток - УПИ IV и УПИ I, запад - УПИ III, север - улица, юг - УПИ II, като продаваната част от поземления имот има лице към улицата от 16 м и дълбочина от 25 м, измерени от източната регулационна линия, представляваща граница с УПИ IV в кв. 17. Страните се задължават да изработят проект за изменение на УПИ V, кв. 17 по ЗРП на [населено място] така, че да се образуват два нови урегулирани поземлени имота с възможност и за сключено застрояване (в договора е записано „ключово застрояване“). Уговорено е изменението на плана да е за сметка на двете страни по сделката, които ще си поделят по равно разноските за проектиране и одобрение, като изменението на плана да бъде съобразено с означения, направени от страните върху копие от скица изх. № 374/30.05.2009 г., презаверена на 11.03.2013 г. от [община], която е неразделна част от договора. Страните се задължават да извършат всички необходими действия за частично изменение на плана за регулация с оглед създаване на реални условия за придобиване на закупения терен от купувача чрез правна сделка. Според предварителния договор продавачът се задължава да подаде искане за изменение на поземления имот веднага след като купувачът заяви готовност да извърши плащане на продажната цена. Продажната цена на имота е в размер на 9000 лева, която сума продавачът по предварителния договор се съгласява да получи в срок до две години от подписването му или до 12.03.2015 година. Продавачът се задължава да прехвърли на купувача правото на собственост върху имота с нотариален акт до 30 работни дни от деня, в който влезе в сила изменението на плана за регулация и застрояване, уговорено в чл. 3 от договора. Купувачът се задължава в деня на сделката да подпише нотариално заверено съгласие в полза на продавача за строеж на сгради в поземления му имот на границата със закупения от купувача имот. Ако не стори това, продавачът има право да откаже сключването на окончателен договор, без да дължи каквото и да е обезщетение. В чл. 8 е уговорено правото на продавача да развали договора в случай, че купувачът не заяви желание за плащане на уговорената продажна цена в рамките на 2-годишния срок, т.е. до 12.03.2015 г., както и когато не изплати продажната цена на имота при сключване на окончателния договор. До края на устните състезания пред въззивната инстанция от продавача по предварителния договор не е предприета процедура за договореното изменение на ЗРП на [населено място] досежно УПИ V, кв. 17 по ЗРП на [населено място] така, че да се образуват два нови урегулирани поземлени имоти с възможност и за сключено застрояване. Пред първата инстанция е разпитана св. Д., която сочи, че преди 3 години с Г. отишли заедно до съседния на хотела й автосервиз, който бил на Ж.; от Г. разбрала, че Ж. претърпял катастрофа и в резултат на това много операции, и двете отишли до него, за да му остави Г. пари, с които чисто човешки да му помогне; тя казала, че носи 9000 лева на Ж.; от халето на сервиза на инвалидна количка излязъл ответникът, Г. му подала парите, но той казал, че не иска да ги вземе и няма да продава. Св. Г. е посочил, че до февруари-март 2015 г. бил в хотела на Е. Г. в К., в съседство с него имало терен, който Е. искала да купи и била приготвила 9000 лева, но когато присъствал на разговор с Ж., разбрал, че той „се дърпа“ и казал, че по-нататък ще се оправят. От показанията на св. Д., баща на ответника, се установява, че мястото било закупено през 2013 г. от Ж. три дни преди търг от частен съдебен изпълнител, тъй като Е. Г. имала много задължения и го била заложила; 2 години и 10 месеца чакали Е. да купи мястото, но тя все отговаряла, че няма пари, но като събере, ще го купи; след като изтекли всякакви срокове за закупуването на терена по предварителния договор, те й казали, че започват да строят на мястото и започнали строежа през месец ноември 2015 г. Свидетелят заявява, че на 01.05.2021 г. синът му Ж. катастрофирал; на 24.09.2021 г. Ж. пристигнал от София в К. и бил в сервиза; там пристигнала Г. заедно с друга жена, и казала, че събрала 5000 лева за мястото, а другите пари като ги събере, ще си оправят сметките. Св. А. сочи, че от 1999 г. живее на семейни начала с Д.; след катастрофата от 01.05.2021 г. Ж. й казал, че Е. Г. искала да му даде 5000 лева за помощ, но той не ги взел; едва през м. ноември 2015 г. започнал строежа на сервиза, като до тогава изчаквали Е. да си купи мястото, но тя все нямала пари. Съдът е кредитирал показанията на св. Д., Д. и А., които установявали провеждането на лична среща през м. септември 2021 г. между Ж. и Е. Г., управител на въззивното дружество. Прието е, че на тази среща Г., предвид катастрофата на Ж. и претърпените операции, заявила желание да му помогне с 5000 лева. Не са кредитирани показанията на св. Г., които не били конкретни и ясни и възпроизвеждали разказаното му от Е. Г.. Съдът е приел, че от текста на чл. 8 от предварителния договор следва изводът, че срокът за плащане на продажната цена е уговорен в полза на продавача, който има право да развали предварителния договор в случай, че купувачът не заяви желание за плащане цената в рамките на двугодишния срок, т.е. до 12.03.2015 г. По делото липсвали доказателства, установяващи, че до релевантната за спора дата, а именно 12.03.2015 г., купувачът по предварителния договор е заплатил сумата от 9000 лева. Според свидетелите едва през месец септември 2021 г. е имало среща между Ж. Д. и Г., при която обаче Г., предвид катастрофата на Ж. и претърпените операции, заявила желание да му помогне с 5000 лева. Съдът е отчел обстоятелството, че в срока за отговор на исковата молба ответникът е направил изявление за разваляне на сключения предварителен договор именно поради неизпълнение от страна на купувача - ищец в предвидения срок, като това изявление безспорно е достигнало до другата страна. Посочено е, че развалянето на договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно потестативно право и за да настъпят правните му последици, е необходимо изявлението за разваляне да достигне до неизправния длъжник. За да упражни кредиторът правото за извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице виновно неизпълнение на задължение на длъжника, за което последният отговаря. Развалянето на договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ срок се осъществява в изброените в чл. 87, ал. 2 ЗЗД хипотези. В конкретния случай според съда ответникът с отговора на исковата молба е отправил изявление за разваляне на договора без искане за изпълнение в подходящ срок, тъй като са изтекли повече от 10 години от сключването на предварителния договор, респ. – 8 години от изтичане на срока, в който е следвало да се заплати продажната цена по същия договор, през което време ищецът нито я е платил, нито е заявил готовност за плащането й. Тъй като окончателният договор не бил сключен в уговорения срок поради дългогодишна забава на купувача по него, в резултат на която изпълнението по него е станало отчасти невъзможно поради построения в терена сервиз от въззиваемия, за последния е възникнало правото да развали сключения предварителен договор. Предвид изложеното съдът е приел, че е приложима разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Посочил е, че съгласно чл. 87, ал. 5 ЗЗД правото на продавача да развали договора, считано от 13.03.2015 г., се е погасило на 13.03.2020 г., но поради незаявяване от насрещната страна на възражение за погасяване по давност на това право на кредитора и тъй като съдът не прилага служебно давностните срокове, следва така направеното заявление от ответната страна да бъде зачетено. В допълнение е отбелязано, че предмет на сключения предварителен договор е реална част от незастроен поземлен имот, която следва да бъде обособена в самостоятелен поземлен имот чрез изменение на застроителния и регулационен план на [населено място] при параметрите, посочени в предварителния договор. Обособяването е следвало да бъде извършено от продавача (преди разваляне на предварителния договор), като е възможно да се извърши и след обявяване на предварителния договор за окончателен от съда и предприето от купувача изменение на ЗРП на [населено място]. В случая обаче с исковата молба се претендира сключване на окончателен договор за 400 м 2 ид.ч. от УПИ V, кв. 17 по плана на [населено място], каквато не е действителната воля на страните по предварителния договор, което представлява самостоятелно основание за отхвърляне на исковата претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Това било така, тъй като съгласно съдебната практика в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор с оглед пълното и ясно уреждане правоотношенията на страните. Поради изложените аргументи искът е приет за неоснователен. Касационният съд приема, че не се разкриват поддържаните основания за допускане на касационното обжалване. Първият въпрос е по приложението на чл. 172 ГПК и касае задължението на съда в мотивите на решението си да обсъди заинтересоваността на разпитаните свидетели – близки роднини на страната и лица във фактическо съпружеско съжителство с нея, и да посочи защо им дава вяра въпреки тяхната заинтересованост. Действително въззивният съд не е посочил изрично, че показанията на св. Д. и А. следва да се ценят при условията на чл. 172 ЗЗД. Независимо от това изложеното от тези свидетели не е обсъждано изолирано, а е сравнено с показанията на свидетелите, водени от ищцовата страна. Установено е съответствие между заявеното от тези двама свидетели и от св. Д., която е без дела и родство със страните и не е заинтересована от изхода на делото. И тримата са посочили, че между управителката на дружеството жалбоподател и ответника се е състояла среща през 2021 г., на която Г. предложила на Д. пари. Същевременно съдът е аргументирал защо не цени показанията на св. Г., който е твърдял, че Г. е предложила на Ж. пари за мястото, но той й отказал. При това положение липсва процесуално нарушение, което да налага допускане на решението до касационно обжалване. Формулирани са няколко въпроса относно предприетото от страна на ответника разваляне на процесния договор. Това са въпросите за възможността за разваляне на предварителен договор в хипотезата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД при позоваване от страна на кредитора единствено на изминалия значителен срок от падежа на задължението на другата страна, без да се обосновава и доказва безполезност на изпълнението за кредитора и при отсъствие на такава уговорка в договора; допустимо ли е съдът да обсъжда и да приема в решаващите си изводи основания за разваляне на предварителен договор, каквито не са заявени от ответника, предприел развалянето на договора; следва ли да се приеме за невъзможно по смисъла на чл. 87, ал. 2, предл. 1 ЗЗД сключването на окончателен договор за покупко-продажба на поземлен имот, респективно – обявяването на сключен такъв предварителен договор за окончателен от съда, ако имотът междувременно е бил частично застроен от продавача. По тези питания е необходимо да се направи следното уточнение: както е приел въззивният съд, в чл. 8 от процесния договор е уговорено правото на продавача да развали договора, ако купувачът не заяви желание за плащане на уговорената продажна цена в рамките на 2-годишен срок, т.е. до 12.03.2015 г., а по делото не са събрани доказателства до тази дата продажната цена да е платена. Именно на това обстоятелство се е позовал и ответникът при отправеното в отговора на исковата молба заявление за разваляне на договора между страните. Същият е уточнил, че нито в уговорения срок, нито през изтеклите след това 10 години до образуване на делото дружеството е направило изявление за плащане, поради което продавачът е счел, че то се е отказало от сделката. Макар от кредитираните от съда показания на свидетелите да се изяснява, че Г. се е срещнала с ответника през 2021 г. и му е предложила определена сума пари, в действителност не се установява с точност каква е тази сума (5000 лева или 9000 лева), нито дали с нея се предлага изпълнение на договорното задължение или помощ във връзка с претърпяната от Ж. катастрофа. Освен това липсват каквито и да е доказателства, че в изминалите преди тази среща години, в рамките на уговорения между страните срок за плащане или дори след изтичането му, купувачът е заявил готовност да плати продажната цена или част от нея. С оглед изяснените фактически обстоятелства и направеното изявление за разваляне, житейски обосновано е да се приеме, че неоправданата забава в изпълнението на задължението за плащане от страна на купувача е направила икономически неизгодно за продавача съществуването на процесния предварителен договор. В подкрепа на такъв извод е и фактът, че ответникът е предприел строителство на автосервиз в имота, като е без значение как точно е разположен построеният обект – същественото е, че с действията си Д. е демонстрирал дезинтересирането си от получаване на продажната цена след изтичане на срока за изпълнение на задължението. Липсват доказателства дори и в хода на строителството дружеството купувач да е предложило изпълнение на задължението си по предварителния договор, при положение че управителката на дружеството Г. е собственик на хотел в съседния имот и е могла да узнае за започването му и да предприеме действия в тази посока. В обобщение, договорът е валидно развален и не е било необходимо ответникът да дава допълнителен срок за изпълнението му, като от значение за този извод е загубената икономическа полза за Д., а самото построяване на автосервиза следва да се отчете единствено като житейско обстоятелство, подкрепящо липсата на интерес от изпълнение на договора. Предвид горните разсъждения не обосновава допускане до касационно обжалване и въпросът допустимо ли е непълно доказване чрез използване в решението на предположения, отнасящи се до факти, обуславящи спорното право. Питането е свързано с твърденията на касатора, че за да приеме ответното волеизявление за разваляне на договора за валидно отправено, съдът се е позовал на изказаното от св. Д. предположение, че построеният от ответника автосервиз попада в част от терена, предмет на предварителния договор. Както вече се посочи, това е ирелевантно за развалянето на договора. Последният въпрос е следва ли в петитума на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да фигурира буквалното описание на имота по предварителния договор, както и когато страните по предварителния договор са уговорили продажбата на реална част от поземлен имот с посочени граници и площ на тази част, която да бъде обособена в отделен имот, но не са предприети действия и имотът не е бил отделен и как следва да бъде формулиран петитумът – с описание на тази част като съответни идеални части спрямо целия имот и с посочване на граници и площ на реалното й ползване, или като самостоятелна реална част. Въпросът не касае решаващите мотиви на съда, тъй като искът е отхвърлен по съображения, че договорът е развален от ответника. Изложеното относно описанието на имота в предварителния договор и в петитума на исковата молба е само в допълнение към основния извод на съда, дал разрешение на спора. Неоснователно е твърдението на касатора за очевидна неправилност на въззивното решение. Поддържаната квалифицирана форма на неправилността предполага законът да е приложен в неговия обратен, противоположен от вложения от законодателя, смисъл, или делото да е решено въз основа на несъществуваща или отменена правна норма, или въззивният съдебен акт да е постановен при явна необоснованост поради грубо нарушение на правилата на формалната логика. При проверка на обжалвания акт изброените пороци не се откриват. При тези изводи на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника по касационната жалба следва да се присъдят сторените разноски за адвокатско възнаграждение пред касационната инстанция в размер на 2000 лева. Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.,