Решение № 944 от 11.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2923/2008 г.

Решение № 944 от 11.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2923/2008 г., III г. о., докладчик съдията Илияна Папазова Производството е с правно основание чл. 290, във вр. с чл. 291, т. 1 от ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от Н. Г. П., З. Д. П., Н. Георгев П. и Д. Г. П. - всички от гр. Б., чрез процесуалния си представител- адвокат Н. против въззивно решение № I* от 31.03.2008 г. по в. гр. д. № 894 по описа за 2007 г. на Бургаския окръжен съд, с което е отменено решение № 633 от 1.07.2005 г. по гр. д. № 3321/2004 г. на Районен съд Бургас и вместо това е постановено друго, с което е обявен сключения между Н, в качеството му на пълномощник на И. Н. П., З. Д. П., Н. Георгев П. и Д. Г. П. - като продавачи и Ч. И. Ч. - като купувач предварителен договор от 12.02.2004 г.за продажба на недвижим имот, представляващ дворно място, съставляващо УПИ * в кв.29 по плана на с. М., с площ от 630 кв. м., ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда с тавански етаж, със застроена площ на етажа от 71.40 кв. м.и на таванския етаж от 91.30 кв. м. за сумата от 18 000 лв. за окончателен, при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила купувачът плати на продавачите разликата до окончателната цена, в размер н 9 000 лв. Искането е за отмяна на въззивния акт като неправилен, постановен в противоречие със закона и за решаване на въпроса по същество в смисъла, постановен от районния съд. С определение № 145 от 19.02.2009 г. ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, като е счел, че е налице противоречиво произнасяне от съдилищата относно случаите, когато в предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имот е включена клауза за т. нар. "отметнина" (право на страната да го прекрати преди да е започнало изпълнението му като загуби обещаното или даденото) и тази страна е упражнила правото си - то другата страна има ли право да иска обявяването му за окончателен или е носител само на правото да иска присъждане на уговорената в случай на отказ от договора престация. В съдебно заседание страните не се явяват. Върховният касационен съд, състав на III г.о., след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, намира следното: Производството е за втори път висящо пред касационната инстанция, след като с решение № 992 от 1.11.2007 г. по гр. д. № 895/2006 г. ВКС е отменил решение № 105 от 15.05.2006 г. по гр. д. № 632/2005 г. на БОС и е върнал делото за преценка на елементите от фактическия състав на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С оглед дадените указания - въззивният съд е приел, че не е налице разваляне на договора поради виновно неизпълнение на задълженията по него, тъй като такова право има само купувача, а подавайки искова молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД - той заявява желанието си за запазване на облигационната връзка. Счел е, че не е налице едностранно разваляне на договора съгласно предвиденото в чл. 5 от същия клауза и изпратеното в този смисъл писмо от ответника П до ищеца. С тези мотиви е приел съществуващия предварителен договор за валиден и като е констатирал, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, го е обявил за окончателен. Съгласно чл. 290, ал. 2 от ГПК - касационният съд се проверява правилността на въззивното решение само по посочените в жалбата основания. В случая посоченото е неправилност на решението поради нарушение на материалния закон. Оспорва извода на въззивния съд за наличие на валиден договор, като твърди, че към момента на подаване на исковата молба- сключеният предварителен договор вече е бил прекратен съобразно договореността по т. 5 от същия, предвиждаща възможност за отказ от страна на продавачите. Оспорва и извода за това, че продавачите по договора са неизправна страна, като счита, че при уговорка за "отметнина" - въпросът за вината е ирелевантен. Настоящият съдебен състав споделя тезата на касаторите. Безспорно е установено, че между страните (Н. Георгиевич П., И. Н. П. З. Д. П., Н. Георгев П. и Д. Г. П. - като продавачи и Ч. И. Ч. - като купувач) е бил сключен на 12.02.2004 г. предварителен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот за сумата от 18 000 лв. (от която е платено капаро от 9 000 лв.), като посочения в него срок за сключване на окончателен договор е 31.08.2004 г., когато е следвало да се заплати и останалата сума. В т. 4 и т. 5 от същия са договорени възможности за отказ. В т. 4 е предвидено, че "в случай, че купувачите се откажат - губят капарото си", а съгласно т. 5 - "в случай, че продавачите се откажат от продажбата на имота на купувача, те му връщат полученото капаро и обезщетение в двоен размер". Спорът е относно характера на уговорката по т. 5 - дали тя следва да се приеме като възможност за отмятане, за това - дали продавачите са се възползвали от правото си на отказ от договора и ако това е така, дали купувачите имат право да искат обявяване на предварителния договор за окончателен. Настоящият съдебен състав приема, че уговорената между страните клауза по т. 5 от сключения на 12.02.2004 г.предварителен договор е за отмятане. Волята на страните в този смисъл е ясна, още повече, че те са уговорили такава възможност за отказ - както в полза на продавача, така и на купувача. Отметнината е особена форма на договорна отговорност, която поражда преобразуващото право за прекратяване на договора с едностранно волеизявление до започване на изпълнението. Няма установена форма за едностранното волеизявление. В случая - видно от писмо, получено на 15.03.2004 г.от купувачът Ч. Ч. (с оглед съдържащото се в него отбелязване) - продавачите са се възползвали от правото си, като изрично са уведомили за това съконтрахента си. В договора - не е уговорен специален ред за уведомяване за прекратяване на договора, поради което следва да се приеме, че писмената форма, с която е сключен договора между страните - е достатъчна за валидно изразяване на воля за прекратяването му. Облигационното отношение се прекратява автоматично както при разваляне на договора. Следователно - към датата на предявяване на иска - 27.10.2004 г.- между страните не е бил налице валиден предварителен договор за покупко- продажба. Относно възможността в тази хипотеза да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен, настоящият съдебен състав приема разрешението дадено в цитираните в определението за допускане до касационно обжалване - решения на ВС (№ 2408/6.11.1963 г., № 1419/23.07.1959 г., № 1061/7.08.1958 г. и № 2301/23.11.1955 г.), съгласно които когато страни по един предварителен договор уговорят право на отмятане от договора за всяка една от тях срещу заплащане на известна престация (пишманлък) и едната от тях се отметне (откаже) от същия, другата не може да иска сключване на окончателен договор по съдебен ред. Това е така, защото с подписване на договора - страните са предвидили за всяка една от тях и са се съгласили на две алтернативни възможности - или изпълнение на договора, или отказ от него. Тъй като изразената от тях воля -позволява на всяка една страна избор - при наличие на направен такъв - другата е длъжна да се съобрази. В случая - продавачите са се възползвали от предоставената им възможност за отказ от договора, уведомили са надлежно противната страна и за последната не съществува правна възможност да променя вече направения избор. В тази хипотеза не може да се поставя въпрос за виновно поведение. Поведението на страната (в случая продавачите) е правомерно, тъй като то почива на уговореното в договора. За другата страна остава възможността да претендира уговореното съгласно т. 5 от договора (което в случая е- полученото капаро и обезщетение в двоен размер). Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилен акт, който следва да бъде отменен. На основание чл. 293 от ГПК - спорът следва да бъде разрешен по същество, като предявения иск бъде отхвърлен пред вид гореизложените мотиви и липсата на валиден договор между страните. Пред касационната инстанция не е направено искане за разноски, поради което и съдът не присъжда такива. Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение