Решение № 736 от 18.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 211/2010 г.

Решение № 736 от 18.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 211/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Надежда Зекова Производство по чл. 290 ГПК. Касационно обжалване на въззивното решение на С. окръжен съд по гр. д. № 335/2009 г. е допуснато с определение от 12.07.2010 г., на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите за учредяване на ипотека за бъдещи вземания, за определяемост на сумата, за която се учредява ипотека и за недопускане разваляне на договора, когато неизпълнението е незначително. При касационната проверка се установи следното: Сливенският окръжен съд, като въззивна инстанция, е потвърдил решението на Новозагорския районен съд по гр. д. № 368/2008 г., с което е развален договор от 13.06.2006 г. за покупко-продажба на земеделски земи - нива с площ 94.681 дка и нива с площ 5.000 дка в землището на [населено място], сключен между [община], като продавач и [фирма], [населено място], като купувач. Съдът се е позовал на условията на същия договор, и конкретно на предвиденото в чл. 9 и чл. 16 задължение на купувача да учреди ипотека върху имота в полза на продавача и предвиденото в чл. 14 от договора, право на продавача да иска разваляне на договора при неизпълнение на задължението за учредяване на ипотека. При безспорния факт, че до предявяване на иска на 21.08.2008 г., или повече от две години след сключване на договора от 13.06.2006 г., дружеството-купувач не е учредило ипотека върху имота, съдът е приел, че това неизпълнение на договора е основание за неговото разваляне. Решаващият съд е изложил обосновани съображения по възраженията на ответника относно правомощията на кмета като представител на местната община да предявява иска за разваляне на договора. Съдът се е позовал на чл. 44 ЗМСМА за представителните функции на кмета и задължението му да не допуска ощетяване на общината, като изпълнява решения на общинския съвет относно разпореждане с общинско имущество. Съдът правилно е взел предвид решение на О. съвет на [община] № 228/17.11.2008 г., с което са потвърдени действията на кмета за завеждане на настоящото дело. Правилни са съображенията и изводите на решаващия съд по основните спорни въпроси между страните - учредяване на ипотека за бъдещи вземания, определяне на сумата, за която се учредява ипотека и за последиците и правата на кредитора, когато неизпълнението е незначително. В съответствие със закона е разрешен въпроса за възможността да се учреди ипотека за бъдещи вземания, каквато има предвид чл. 153 ЗЗД. Съдът се е съобразил и с посоченото от първоинстанционния съд, решение на състав на ВКС, че ипотеката за бъдещо вземане не е нищожна, а е учредена под отлагателно условие. Въззивният съд е приложил точно закона - чл. 170 ЗЗД, относно изискването за определяне размера на обезпеченото вземане. Изложени са съображения, че неустойките, предвидени в чл. 13 от договора за покупко-продажба са с определен или определяем размер. В касационната жалба на [фирма] се правят възражения, че неустойките по чл. 13, ал. 1, т. 1.1 и т. 1.3 са неопределяеми, тъй-като са обвързани от бъдещи условия и обстоятелства, които до този момент не са осъществени. За неустойката по т. 1.2, обаче, е фиксиран размер на задължението - петорния размер на продажната цена на земеделските земи от 12 345.67 лв., т. е. обезпеченото вземане е определено по размер. Окръжният съд обосновано е оставил без уважение, възражението на ответника, че допуснатото неизпълнение е незначително по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД и не е основание за разваляне на договора. Съдът е отчел факта, че до предявяване на иска са изминали повече от две години от сключване на договора, че в продължение на съдебното производство, приключило след повече от три години, ответното дружество не е учредило ипотека върху имота в полза на общината и това неизпълнение засяга съществено нейните интереси. Следва да се има предвид, че в случая се касае за пълно неизпълнение на изрично предвидено споразумение между страните - чл. 9, т. 5 от договора и че е налице друго изрично споразумение между тях - чл. 14 от договора, който признава правото на продавача да развали договора, когато купувачът не изпълни задължението си за учредяване на ипотека върху продадения имот. При тези изрични уговорки, не може да се твърди, че е налице частично неизпълнение. Крайното решение на съда за разваляне на договора за покупко-продажба на общински имоти е правилно и следва да бъде потвърдено. Върховният касационен съд