Решение № 153 от 18.11.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3645/2018 г.

Решение № 153 от 18.11.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3645/2018 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Дияна Ценева Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. С решение № 170 от 9.05.2018 г. по в. гр. д. № 434/2017 г. на Окръжен съд - Смолян е потвърдено решение № 291 от 11.07.2017 г. по гр. д. № 1144/2016 г. на Районен съд - Смолян, с което е отхвърлен предявеният от "Епинг и Епинг" ООД със седалище гр. Бургас против В. Д. С., Л. Д. С., М. В. С., В. И. С., А. И. С., Р. А. Щ., починала в хода на процеса и заместена от своите наследници М. И. К. и Р. И. К., А. Д. Щ., М. Д. Щ. - С., Ш. С. С., С. Г. С., Х. Г. С. С. Д. С. - В., З. П. С. и П. Д. С. иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване, че на основание покупко- продажба и давностно владение ищецът е собственик на недвижим имот с проектен идентификатор.... с площ 1 272 кв.м, в м. "Т. дол" в [населено място]. С определение № 331 от 24.06.2019 г. въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за проверка на съответствието му с практиката на ВКС по въпроса дали липсата на надлежно издадена по реда на чл. 45, ал. 3 ППЗСПЗЗ скица за обособяване на прилежащ терен към съществуваща сграда има за последица нищожност на сделката за продажба поради невъзможен предмет. Жалбоподателят "Епинг и Епинг" ООД със седалище гр. Бургас чрез своя процесуален представител адв. И. Г. поддържа, че произнасянето на въззивния съд по този въпрос противоречи на разрешението, дадено в ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 38/2014 г. на ОСГК на ВКС. Счита, че въззивното решение е неправилно поради допуснато съществено нарушение на материалния закон и необоснованост. Ответникът по касация М. И. К. поддържа чрез своя процесуален представител адв. Е. Д. – Р., че въззивното решение е правилно и законосъобразно. Останалите ответници по касация не са взели становище. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното: По делото е установено, че с нотариален акт №..... г. Ликвидационният съвет на ТКЗС- [населено място] е продал на Б. И. Т., след проведен на 20.10.1993 г. търг, недвижим имот, представляващ застроено и незастроено дворно място, цялото с площ 1 245 кв.м, от което застроени 493 кв.м, в м. " Т. дол" в землището на [населено място], общ. Смолян, при граници: път и земи на ТКЗС, ведно с построения върху него овчарник- сеновал върху 493 кв.м. В нотариалният акт е посочено, че при изповядане на сделката са били представени като доказателства договор за продажба на недвижим имот от 8.11.1993 г., протокол от 20.10.1993 г. за проведен търг, скица на имота, удостоверение № 786 от 16.06.1993 г. за базисна оценка, тръжна документация, експертна оценка и доказателства за платена в брой продажна цена. С нотариален акт №..... г. Б. Т., действащ чрез пълномощник С. Н. К., продал този имот на " Епинг – Николов" ООД, с променено през 2009 г. наименование "Епинг и Епинг" ООД. Продавачът се е легитимирал като собственик с цитирания по- горе нотариален акт. В акта е отразено, че при съставянето му е представена и скица на имота от 14.05.1997 г. Като доказателство по делото с исковата молба е представено заверено от пълномощника на ищцовото дружество копие от Скица на застроен земеделски имот/ овчарник/ в м. " Т. дол", землище на [населено място], върху която е отбелязано, че е изготвена през м. юни 1993 г. от инж. И. М.. Върху същата има подпис за председател на Общинска поземлена комисия с дата 15.06.1993 г., както и извършена презаверка от 14.05.1997 г. от Общинска поземлена комисия, подписана от инж. Ат. Т.. Това доказателство е оспорено от ответниците по иска за собственост с твърдение, че от съдържанието й не става ясно за кой точно имот се отнася, оспорено е съществуването на оригиналната скица и нейната истинност, и е направено искане да бъде задължен ищецът да представи оригинала на същата. С протоколно определение от 9.03.2018 г. въззивният съд е постановил да се изиска от ищцовото дружество и от Общинска служба "Земеделие" оригинала на скицата. С писмо от 4.04.2018 г. ОС "Земеделие" – гр. Смолян е уведомила съда, че оригиналната скица не е съхранена. В проведеното на 13.04.2018 г. открито съдебно заседание пълномощникът на ищца е заявил, че не може да представи оригинала на скицата, тъй като нотариалното дело е унищожено. При така установените факти и обстоятелства по делото въззивният съд е приел, че договорът, с който ЛС на ТКЗС- [населено място] е продало на процесния имот на праводателя на ищеца-Б. Т., е нищожен поради противоречие със закона и невъзможен предмет /непрецизно е посочено, че е нищожен нотариалният акт/, поради което не е породил последици и приобретателят по него Б. Т. не е станал собственик на имота. Изводът е обоснован с това, че по делото не е установено да е проведена процедурата по чл. 45, ал. 3 ППЗСПЗЗ по определяне и актуване на прилежащ терен към сградата- овчарник, както и че същата е била предоставена по някакъв начин на ТКЗС или да е била включена в активите на ТКЗС. Тъй като оригиналът на скицата, приложена към исковата молба, не е бил представен, въззивният съд е изключил същата от доказателствата по делото. В своята практика / напр. решение № 64 от 8.03.2012 г. по гр. д. № 820/2011 г. на ІІІ г. о., решение № 93 от 6.04.2012 г. по гр. д. № 1548/2010 г. на ІV г. о. и др. / ВКС приема, че за да е нищожна една сделка поради невъзможен предмет, е необходимо към момента на сключването й предметът да е фактически или правно невъзможен. Съдържанието на двете понятия - "фактическа" и "правна" невъзможност на предмета, е разяснено в мотивите на ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГТК на ВКС, където е прието, че фактическа невъзможност е налице, когато предметът не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите, както и ако предметът е индивидуално определена вещ, и тя е погинала преди постигане на съгласието, а правна невъзможност означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Въззивното решение противоречи на тази практика. Съгласно чл. 48, ал. 8 ППЗСПЗЗ, дълготрайни активи на ТКЗС и другите организации, образувани въз основа на тях, може да се продават само на търг по решение на ликвидационния съвет с изключение на онези, за които е предвиден специален ред. Търгът се провежда от ликвидационния съвет по реда, предвиден в чл. 43, ал. 2. Разпоредбата на чл. 48а ППЗСПЗЗ в приложимата към настоящия казус редакция ДВ бр. 72 от 24.08.1993 г. предвижда, че при продажба на търг на недвижими имоти ликвидационният съвет прехвърля вещните права, включително и правото на собственост върху земята в размери, определени по реда на чл. 45, ал. 3 за установяване на нормативно необходимите площи, прилежащи към сгради и съоръжения. От анализа на тези разпоредби следва, че: 1 размерът на прилежащата площ е определяем съобразно установените в действащ нормативен акт норми за необходимата земя за съответния обект, и 2 че ЗСПЗЗ и Правилникът за приложението в редакцията им към м. декември 1993 г. не само не забраняват, но и изрично предвиждат прехвърляне на правото на собственост върху прилежащата площ наред с прехвърляне на собствеността върху сградата. Поради това не може да се приеме, че договорът, с който ликвидационният съвет прехвърля собствеността върху сграда на ТКЗС, ведно с правото на собственост върху застроената и прилежаща площ от земята, е нищожен поради невъзможен предмет, ако прилежащата площ не е била определена по реда на чл. 45, ал. 3 ППЗСПЗЗ - с протокол и заверена скица от регионалните служби "Земя и земеползване". След като към момента на сключване на договора земята и сградата съществуват в реалната действителност, не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност за установяване на застроената площ и нормативно необходимата прилежаща площ към сградата. В подкрепа на този извод са и разпоредбите на чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ и на чл. 45а ППЗСПЗС, които предвиждат възможност лицата, придобили собствеността върху сгради и съоръжения от имуществото на организациите по § 12 от ПЗР на ЗСПЗЗ, да придобият застроените и прилежащите площи без провеждане на търг. На още по- голямо основание не може да се приеме, че договорът е нищожен поради невъзможен предмет и в частта му, касаеща прехвърляне на застроената част от терена, тъй като нейната площ и граници са еднозначно определени от външните стени на сградата. Като не е съобразил това и е приел, че договорът за продажба от 1993 г. е нищожен поради невъзможен предмет и не е породил вещноправно действие, въззивният съд е допуснал нарушение на материалния закон. Необоснован е и направеният извод, че към момента на извършване на продажбата през 1993 г. недвижимият имот не е бил надлежно индивидуализиран. Предмет на договора е дворно място, цялото- застроено и незастроено, с площ 1 2 45 кв.м, ведно с построената в него сграда- овчарник със застроена площ 493 кв.м. Видно от съдържанието на нотариалния акт, нотариусът е отразил и представянето на скица на имота. В тази част нотариалният акт има характер на официален удостоверителен документ, ползващ се с обвързваща съда доказателствена сила относно констатациите на нотариуса и представените при сключване на сделката документи, поради което оборването на тези констатации е в тежест на страната, която ги оспорва. Само поради това, че нотариалното дело не е запазено, респ. че оригиналът на скицата не е съхранен от ОС "Земеделие" не може да се приеме, констатациите на нотариуса са оборени и че такъв документ не е бил съставен и представен пред него при извършване на сделката. По тези съображения въззивното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено. С оглед на изложеното по- горе, за правилното разрешаване на спора за собственост следва да се установи каква е била нормативно необходимата прилежаща площ към сградата-овчарник към момента на прехвърляне на правото на собственост от ликвидационния съвет на ТКЗС през 1993 г. Приетата по делото съдебно- техническа експертиза не дава отговор на този въпрос, което налага връщане на делото на въззивния съд за извършване на нови съдопроизводствени действия за изясняването му- назначаване на допълнителна съдебно- техническа експертиза, която даде заключение каква е била нормативно необходимата прилежаща площ към сградата - овчарник, като изобрази същата графично, както и дали недвижимият имот, предмет на продажбата през 1993 г. е съобразен с тази площ и дали е идентичен с процесния с проектен идентификатор.... в м. "Т. дол" в [населено място]. Водим от гореизложеното съдът