Решение № 3288 от 24.03.2026 г. на ВАС по адм. д. № 12076/2025 г.

Производството е по реда на чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/. Образувано по касационна жалба на кмета на Община Годеч, подадена чрез упълномощения адвокат И. Ламбева, срещу решение № 16577 от 15.05.2025 г., постановено по адм. дело № 6263/2024 г. по описа на Административен съд – София-град. С него е оставена без разглеждане жалбата на Е. С. С., Ц. Г. С., С. Г. С. и Б. Г. С. срещу решение № 23 по протокол № 2/29.02.2024 г. на Общински съвет Годеч и съдебното производство е прекратено в тази част; отменена е заповед № РД-170 от 14.05.2024 г. на кмета на Община Годеч и административната преписка е изпратена на кмета на Община Годеч за ново разглеждане при спазване на задължителните указания, дадени с решението, както и постановяване на административен акт в 14-дневен срок от влизане в сила решението; Община Годеч е осъдена да заплати на жалбоподателите и на процесуалния им представител направените по делото разноски. В жалбата се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение като постановено в нарушение на материалния закон и поради неговата необоснованост - касационни отменителни основания по чл. 209, т. 3 АПК. Обобщено се поддържа, че пропускането на възможността за обжалване на решението, с което е одобрена оценката не би могло да обоснове възможност за обжалване на заповедта, с която е отправена покана за заплащане на вече одобрената цена на имота. Касационният жалбоподател счита, че определената в заключението на Съдебно - оценителната експертиза пазарна цена на имота е прекомерно занижена, като същата не отговаря на действителната му стойност. Оспорва изводите на съда относно прилагане по аналогия на разпоредбите на чл. 22, ал. 5 и ал. 11 от Закона за общинската собственост /ЗОС/. Иска се отмяна на постановеното от Административен съд – София-град /АССГ/ решение и потвърждаване на заповед №РД-170/14.05.2024 г. на кмета на Община Годеч. Ответникът - Общински съвет – Годеч не взема становище по касационната жалба и в съдебно заседание не се представлява. Ответниците - Е. С. С., Ц. Г. С., С. Г. С. и Б. Г. С., в депозиран по делото писмен отговор и в съдебно заседание чрез процесуалния представител адвокат Ц. Сачанска, изразяват становище за неоснователност на касационната жалба. Молят обжалваното решение да бъде оставено в сила. Направено е искане за присъждане на адвокатско възнаграждение, а при условията на евентуалност и възражение за прекомерност на претендираните от касатора разноски. Представителят на Върховната касационна прокуратура дава мотивирано заключение за неоснователност на касационната жалба. Счита, че въз основа на събраните по делото доказателства, решаващият съд е установил всички правнозначими факти и е обосновал верни правни изводи, включително, че одобрената оценка в административното производство е изготвена само по офертни цени, поради което тя не отговаря на критериите /приложими по аналогия/, които законодателят е въвел в чл. 22 ал. 5 и ал. 11 ЗОС. Върховният административен съд, състав на четвърто отделение, намира касационната жалба за допустима - подадена срещу подлежащо на обжалване решение, от страна по делото, за която то е неблагоприятно и в срока по чл. 211, ал. 1 АПК, а разгледана по същество за неоснователна. Производството пред административния съд е било образувано по жалба на Е. С. С., Ц. Г. С., С. Г. С. и Б. Г. С., всички с постоянен адрес в гр. София, срещу заповед № РД-170 от 14.05.2024 г. на кмета на Община Годеч и срещу решение № 23 по протокол № 2/29.02.2024 г. на Общински съвет - Годеч. С оспореното решение на общинския съвет е одобрена изготвената от лицензиран оценител пазарна оценка на недвижим имот – частна общинска собственост, с площ от 805 кв.м., представляващ УПИ /парцел/ XXX – 16, в кв. 2 по действащия регулационен план на [населено място], без построената в имота сграда на стойност: 26 220 /двадесет и шест хиляди двеста и двадесет/ лева, без включен ДДС; определена е цена за продажба на имота по т. 1 от решението в размер на 26 220 /двадесет и шест хиляди двеста и двадесет/ лева, без включен ДДС, на собствениците на законно построената сграда върху имота; възложено е на кмета на Община Годеч осъществяването на всички действия, необходими за правилното и законосъобразно извършване на разпоредителната сделка с имота. С оспорената заповед № РД-170 от 14.05.2024 г. на кмета на Община Годеч е наредено да се продаде на жалбоподателите урегулиран поземлен имот ХХХ-16, находящ се в кв.2 по действащия план на [населено място], Община Годеч, частна общинска собственост, в който жалбоподателите притежават жилищна сграда /вила/, построена въз основа на отстъпено право на строеж върху държавна земя. Определена е продажната цена на имота в размер на 26 220 лева без включен ДДС, или 31 464 лева с включен ДДС, приета с оспореното решение на общинския съвет. За да остави без разглеждане като недопустима жалбата срещу решение № 23 по протокол № 2/29.02.2024 г. на Общински съвет – Годеч съдът е приел, че по аргумент от чл. 21, ал. 5 АПК решението за одобряване на изготвената оценка няма характер на индивидуален административен акт, подлежащ на самостоятелно оспорване, тъй като е част от производството по издаване на заповедта на кмета по чл. 35, ал. 3 ЗОС и неговата законосъобразност се преценява в рамките на производство по оспорване на тази заповед. За да отмени оспорената заповед на кмета на Община Годеч първостепенният съд е преценил, че след като нито ЗОС, нито приложимата Наредба № 8 от 25.06.2020 г. на Общински съвет – Годеч поставят законови изисквания за реда за определяне на пазарните цени на имотите, в случаите на продажба по облекчения ред приложение следва да намерят по аналогия критериите за определяне на пазарни цени при отчуждаване на имотите за задоволяване на общински нужди. Според АССГ одобрената оценка в административното производство е изготвена само по офертни цени, поради което тя не отговаря на критериите за спазване на баланса между обществен и частен интерес, без да допуска засягане на частния интерес в по - голяма степен от необходимото. В хода на съдебното производство съдът е установил, че са налице сключени сделки, които могат да служат като пазарен аналог, поради което е приел, че посочената от съдебно - оценителната експертиза пазарна цена е обективна и справедлива. В мотивите на обжалваното съдебно е изложено, че след като имотът е урегулиран, съгласно чл. 45, ал. 5 ЗДДС върху продажната цена се дължи ДДС, но общината, действаща в случая като равнопоставен частноправен субект, има право да го начислява и събира само ако е регистрирана по ЗДДС. Според съда обаче, от мотивите на административния акт и от представената преписка не става ясно дало това е така, следователно се препятства възможността му да упражни контрол върху заповедта в тази й част. Решението е валидно, допустимо и правилно. Първоинстанционният съд правилно е установил всички правнозначими факти и обстоятелства, въз основа на анализ на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, като е обосновал е верни правни изводи. Решението е постановено в съответствие с приложимите материалноправни разпоредби и е обосновано. Противно на твърденията на касационния жалбоподател решението на Общински съвет – Годеч по одобряване на изготвената пазарна оценка не е индивидуален административен акт, който е влязъл в сила, за да бъде преклудирана възможността за неговото оспорване. Решението е взето в изпълнение на нормата на чл. 41, ал. 2 ЗМСМА и касае само приемане на пазарната оценка на имота, поради което се явява част от процедурата по чл. 35, ал. 3 ЗОС. Според чл. 21, ал. 5 АПК не са индивидуални административни актове волеизявленията, действията и бездействията, когато са част от производствата по издаване или изпълнение на индивидуални или общи административни актове. Те не подлежат на съдебен контрол самостоятелно, а възраженията и оплакванията, свързани с тяхната законосъобразност, могат да бъдат релевирани в оспорването на крайния акт, с който приключва процедурата /в този смисъл напр. определение № 4161 от 3.05.2022 г., постановено по адм. д. № 2892/2022 г. на ВАС, четвърто отделение/. Неоснователно касационният жалбоподател оспорва изводите на първостепенния съд досежно необходимостта от прилагане на разпоредбите на чл. 22, ал. 5 и ал. 11 ЗОС за определяне пазарна цена на недвижим имот с отстъпено право на строеж. Съгласно чл. 35, ал. 3 ЗОС продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. По силата на чл. 41, ал. 2 ЗОС разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. Началните цени при провеждане на търгове или конкурси за разпореждане с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, не могат да бъдат по - ниски от цените, определени от общинския съвет. Според чл. 41, ал. 3 от Наредба № 8 от 25.06.2020 г. за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на територията на Община Годеч /Наредбата/, продажбата се извършва по пазарна цена на земята, определена по реда на чл. 39 – въз основа на оценка, изготвена от лицензиран оценител и одобрена от общинския съвет. Правила в ЗОС, а в случая и в приложимата наредба, относно методите и начините за определяне на пазарна оценка общо за целите на разпоредителните сделки с общинско имущество липсват, поради което съдът намира, че приложение следва да намерят правилата на чл. 22 ЗОС и по - специално, изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Това се налага от необходимостта оценката да отговаря на пазарните условия и да бъде обоснована с цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани лица за сходни имоти, каквото е и изискването на възложителя на оценката към оценителя – да бъде определена справедлива пазарна стойност. Обосновано в тази връзка първостепенният съд е приел, че след като одобрената оценка в административното производство е изготвена само по офертни цени, тя не отговаря на поставените критерии. Това е така, защото от заключението на допуснатата и назначена съдебно - оценителната експертиза е видно, че определената пазарна цена на имота в размер на 18 007,85 лева без ДДС е обоснована както с офертни цени, така и с реално осъществена сделка за продажба на урегулиран поземлен имот с отстъпено право на строеж в [населено място], описана като пазарен аналог № 2 /л. 164 от първоинстанционното дело/. Поради това правилно съдът е приел, че при новото разглеждане на преписката кметът на Община Годеч следва да съобрази цитираното заключение, респективно определената пазарна цена. Не намират правна опора възраженията на касатора, че решаващият състав на АССГ не е обосновал защо оспорената заповед е материално незаконосъобразна и не съответства на целта на закона. Твърдението, че съдът се използва, за да постави общината в неизгодна позиция, противоречи на смисъла на търсената съдебна защита. Съдът не извежда произволни цени, на които следва да бъдат сключени сделките, а единствено проверява дали при определяне на пазарната цена са били спазени законовите критерии. В хода на тази проверка административният съд следи да не е бил нарушен балансът между обществения и частния интерес. Да се възприеме тезата на касационния жалбоподател би означавало, че административният орган има дискреционната власт да определи едностранно продажната цена, а заявителите единствено да я отхвърлят, независимо дали тя е определена по правилата на ЗОС. По изложените съображения настоящият състав на ВАС намира, че обжалваното решение не страда от релевираните в касационната жалба пороци и следва да бъде оставено в сила. При този изход на спора искането на процесуалния представител на ответниците Е. С. С., Ц. Г. С., С. Г. С. и Б. Г. С. за присъждане на разноски е основателно. Адвокатското възнаграждение следва да се определи на основание чл. 38, ал. 2 във вр. с чл. 38, ал. 1, т. 3 от Закона за адвокатурата във вр. с чл. 5, т. 3 и чл. 8, ал. 3 Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа, при условията на предоставена безплатна правна помощ, в размер на 1000 лева. По изложените съображения и на основание чл. 221, ал. 2, предл. първо АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение,