Определение № 719 от 12.04.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4221/2022 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на М. Г. А. против решение № 368/15.03.2022 г., постановено по гр.д. № 1805/2021 г. от 2-ри състав на Апелативен съд – София. Ответникът по касационната жалба я оспорва, с писмен отговор. Касационната жалба е подадена в срок и е процесуално допустима. С обжалваното решение, съставът на апелативния съд се е произнесъл по иск с правно основание чл.92 ЗЗД. Съдът е приел, че искът е неоснователен и е потвърдил постановеното в този смисъл решение на първоинстанционния съд. Претендира се част от уговорената неустойка в размер на 38 000 лв., във връзка с неизпълнен двустранен договор, сключен между М. А., като купувач и Д. К. В., като продавач, за покупко-продажба на недвижим имот в [населено място], в сградата на [улица]. Твърдението на ищцата е, че ответникът при продажбата на имота е знаел, че продава вещ със съществена финансова тежест, каквато представлява започнала процедура по чл. 76 ЗКН за реставрация и консервация на фасадата на сградата, участвал е в събранията на етажната собственост, чиито решения са обвързващи и за нея, като нов собственик, но е премълчал това обстоятелство. За безспорно е прието от съда, че на 06.06.2017 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот в [населено място], за сумата от 136 900 лв. Впоследствие, на 09.06.2017 г., имотът е прехвърлен с окончателен договор, но вече за цена от 60 000 лв. при данъчна на имота от 44 441.80 лв. Установено е, че посочената сума е действително уговорената продажна цена, както и че същата е била заплатена. Въз основа на горното, съдът е приел, че ответникът в качеството на действителен собственик е прехвърлил валидно собствеността върху процесния обект, предал е владението на 11.07.2017 г., за което е съставен приемо-предавателен протокол между купувачката А. и бащата на продавача, действащ като негов пълномощник в уговорения срок. В приемо-предавателния протокол е декларирано и, че към датата на предаване на владението за имота няма издадени и влезли в сила или обжалвани заповеди на основание чл. 70-77 ЗКН за имота и сградата, които да препятстват или да утежняват финансово новия собственик, както и АУАН и НП във връзка с имота и стопанисването му, актове по ЗАНН, предписания по чл. 72 ЗКН, водещи до глоби и други финансови санкции. Установено е, че действително апартаментът се е намирал в сграда, обявена за паметник на културата от местно значение, като този статут на сградата е бил публично оповестен чрез ДВ, бр. 40/78 г. Установено е и че фасадата на сградата от построяването й не е била ремонтирана, намирала се е в много лошо състояние и е била заплаха за пешеходците. Затова многократно собствениците й са били предупреждавани от Общината да ремонтират и възстановят фасадата на сградата, но такъв ремонт не е бил извършван. Към делото като доказателство е представена заповед № С........../27.06.2016 г. на кмета на Столична община на основание чл.73 ал.3 и чл.76 от Закона за културното наследство, в мотивите на която е посочено, че процесната сграда е декларирана като архитектурно-строителен паметник на културата с категория „местно значение“ /ДВ, бр. 40/1978 г./. В нея е посочено, че състоянието на сградата е незадоволително – няма здрава мазилка по фасадите, по-голямата част от пластичните декорации са компрометирани, колоните към [улица]са компрометирани в долната си част, покривът и куполът са в незадоволително състояние, и на собствениците на сградата са дадени задължителни указания, както за нейното обезопасяване, така и срок за одобряване и издаване на разрешение за строеж. Установено е, че единствено е направен ремонт на покрива през 2015 г., за който ответникът е заплатил следващата му се част от разходите. Представени са и протоколи от проведени общи събрания на етажната собственост на сградата, от които е установено, че необходимостта от ремонтно-реставрационни дейности по сградата е обсъждана още през 2014 г., преди продажбата на процесния имот, като още от тогава са търсени възможности за външно финансиране, но неуспешно. На проведено Общо събрание на 18.02.2016 г. съсобствениците са обсъдили Разпореждане от 09.02.2016 г. на кмета на район „В.“. Посочили са, че не са могли сами да финансират ремонтните дейности, като са предложили на съсобственика Столична община да извърши за своя сметка строително ремонтните и реставрационните дейности, а след това по съдебен ред да си получи дължимите от собствениците суми, вкл. и чрез ипотекиране на имотите им. Още през май 2016 г. собствениците на жилища в сградата са обсъждали възможността за обезопасяване на фасадите на сградата с поставяне на мрежа, за тяхна сметка. На 08.06.2017 г., ден преди продажбата на процесния имот, е проведено поредно общо събрание на собствениците в сградата, където отново е обсъдена необходимостта от обезопасяването й, тъй като парчета мазилка падали върху тротоара и застрашавали здравето и живота на преминаващите пешеходци. Взето е решение до края на м.юни 2017 г. да се съберат оферти за ремонт чрез саниране на източната стена на сградата и стената и тавана на подколонното пространство. Едва през 2019 г. етажната собственост на сградата е кандидатствала за финансиране на необходимите за извършване консервационно-реставрационни работи по сградата по бюджетна програма „Опазване на недвижимото културно наследство“ пред Министерството на културата. От представените по делото протокол от ОС, жалби и молби, е видно, че активно участие по подготовката на документите и по самото кандидатстване по тази програма, вкл. обжалване отказа на Министерство на културата да финансира реставрацията на сградата, е взела самата ищца и адвокатското дружество, в което работи. На 20.12.2019 г. е сключен договор № Р......./20.12.2019 г. между Министерството на културата и професионалния домоуправител на етажната собственост на сградата за предоставяне на финансова подкрепа за извършване на ремонтно-възстановителни и реставрационни работи по покрив и улични фасади и саниране на фасади към вътрешен двор на сградата в съответствие със съгласувания с Министерството на културата проект от 31.01.2013 г. Министерството е предоставило финансова подкрепа в размер на 185 000 лв., съобразно изготвена към онзи момент количествено стойностна сметка. Впоследствие цената за цялостната реставрация на фасадата и купола е нараснала до сумата 274 409.80 лв. без ДДС. Безспорно е, че ищцата е взела активно участие по подготовката и кандидатстване за предоставяне на финансова подкрепа, но е и безспорно, че същата не е заплащала суми по възстановителните дейности на сградата. В случая, съдът е приел, че не се установяват настъпили за ищцата имуществени вреди, доколкото средствата по възстановяване на сградата са предоставени чрез Министерството на културата. Въз основа на горното, съдът е приел, че по делото не се установява процесният имот да е бил обременен с тежести или с ограничени вещни права, да е предмет на реституционни претенции или на особен залог, нито да е предмет на спор или на друг договор, продавачът умишлено чрез сделката да уврежда свои кредитори, нито се установява да съществуват претенции на трети лица, вкл. по договори за наем, или пък върху имота да е наложена обезпечителна мярка по реда на някой от законите за гражданска конфискация. Приел е, че приемо-предавателният протокол от 11.07.2017 г., съставен между ищцата и бащата на ответника, който го представлява, няма естество на договорно съглашение, а представлява документ, съставен като доказателство за предаване на владението върху вече прехвърления чрез покупко-продажба недвижим имот. Направил е извод, че дори да се приеме, че така съставения приемо-предавателен протокол от 11.07.2017 г. има минималните белези на сделка, чийто предмет е уговаряне на компенсаторна неустойка при прехвърляне на имота с определени финансови задължения, то с оглед факта, че имотът е бил вече прехвърлен на 09.06.2017 г., тази клауза не би могла да обезпечи такова изпълнение, нито да служи като обезщетение за неговото неизпълнение - имотът е вече продаден и собствеността е прехвърлена - със или без допълнителни финансови ангажименти за купувача. Отделно от това е посочил, и че самият факт, че целия обект, в който се намира процесният апартамент, е паметник на културата с местно значение, се явява общоизвестен и то още от публикуването на заповедта за обявяването му за такъв през 1978 г. в Държавен вестник. Извършването на разходи по поправяне фасадата, покрива и купола на сградата, е посочил, че не са били в тежест, а в полза на ищцата като собственик на имот в сграда-паметник на културата. В изложението на касационните основания относно допустимостта на касационното обжалване се твърди, че съдът се е произнесъл по правни въпроси, при наличието на предпоставките по чл.280, ал.1, т.3 и ал.2 ГПК. Допускането на касационно обжалване предпоставя с въззивното решение да е разрешен правен въпрос, който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в цитираната разпоредба. При посочените по-горе решаващи мотиви за постановяване на обжалваното решение, формулираните от касатора правни въпроси не са в състояние да обусловят исканото допускане на касационното обжалване. Никой от повдигнатите 17 правни въпроси не обуславя решението по делото. Част от първата група поставени въпроси, са свързани предимно със статута на сградата, в която се намира процесния имот, а от там и ограниченията които би понесъл новият собственик по ЗКН при сграда със специален статут „недвижима културна ценност“ от НИНКН, относно владението, ползването, разпореждането, ремонтиране, дотолкова, доколкото са свързани с твърдения за неизпълнение на преддоговорни задължения при покупко-продажба на недвижим имот и дължима неустойка, свързана с продажбата на проблемен имот със статут на сграда „недвижима културна ценност“ от НИКН. В случая съдът е формирал правни изводи в тази насока, като е обсъдил конкретната фактическа обстановка, свързана с конкретните договорености между страните. Претендираната част от уговорена неустойка е за неизпълнение на характерната престация по договора – да бъде прехвърлено ненакърнено правото на собственост. Наличието на тежести върху продавания имот, обременяващи правото на собственост /посочени в пункт II и III от договора / не се претендират да са налице – правото на собственост е прехвърлено ненакърнено и то в пълен обем. В случая заявената претенция не е за неизпълнение на това задължение, а за наличието на недостатък на прехвърлената вещ – повредена и обрушаваща се фасада на сградата, в която се намира вещта и наличието на необходимост от нейното поправяне, произтичащо от статута на сградата като културна ценност – обстоятелство, което се претендира да е укрито от продавача и да е създало имуществена вреда за същия. В самата искова молба не се претендира обезщетение за вреда от явен недостатък, какъвто, по естеството си, е обрушаващата се фасада на сградата. Ако статутът на сградата като културна ценност не е очевиден и е укрит от продавача, това може да бъде квалифицирано като скрит недостатък, който може да причини вреда; но само доколкото налага извънреден разход /над обикновено необходимия/ по ремонта на сградата, какъвто /разход/ не се претендира да е направен. Обратното, няма спор и по делото е установено, че доколкото е извършен някакъв ремонт на сградата, той е финансиран от държавата, т.е. няма имуществена вреда /обедняване/, а е налице облагодетелстване /обогатяване/ на ищцата. Следва да се отбележи, че всеки съсобственик във всяка сграда дължи поддръжка на общите части, а в случая това, че е паметник на културата е бонус, тъй като за ремонт може да се разчита на подкрепата и безвъзмездната помощ от трето лице - Столична община или Министерството на културата, а при една обикновена сграда ремонтът се прави само с лични средства. Останалите формулирани въпроси от касатора, са неотносим към приетото с решаващите мотиви на въззивното решение, обусловили изводите на съда относно недопустимостта на поисканата част от неустойка. Предвид изложеното, не са налице касационните основания, сочени от касатора относно допустимостта на касационното обжалване. С оглед изхода на спора в настоящото производство, в полза на ответника по касационната жалба следва да се присъдят 3000 лева разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК. Водим от горното, състава на ВКС