Определение № 750 от 26.03.2024 г. на ВКС по т. д. № 1368/2023 г.

Производството е по реда на чл.288 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца „Ентер имоти“ ЕООД, [населено място] срещу решение № 624 от 25.05.2023г. по в.гр.д.№ 663/2023г. на ОС Варна, с което след отмяна на решението по гр.д.№ 7567/2022г. на РС Варна, е отхвърлен предявеният от дружеството иск за солидарното осъждане на ответниците Ч. Р. Б. и Ж. Ж. Ж. да заплатят сумата 6 747.61лв. - възнаграждение по чл.3.2 от договор за посредничество от 12.02.2022г. с лихва от подаване на исковата молба. В касационната жалба са изложени съображения за неправилност на въззивното решение на основанията по чл.281,т.3 ГПК. Иска се отмяна на въззивното решение и уважаване на предявения иск. Твърдението е за отсъствие на анализ на материалите по делото и становищата на страните. Поддържа се, че изводът за неизпълнение на задълженията на посредника по процесния договор е изведен единствено от договора за гаранция от 13.02.2022г. и при игнориране на договора за посредничество. Според касатора въззивната инстанция неправилно е възприела договарянето на размера на цената на имота като единствено задължение на посредника, който извод е в противоречие с правната същност на договора за посредничество. Счита, че са игнорирани етапите от изпълнението на договора и извършените от посредника дейности - предложени пет имота, изготвяне на имотни справки за тях, окомплектоване на документи за подготовка сключване на договор за продажба. Акцентира на становището си, че именно от договора за посредничество от 12.02.2022г. произтичат всички права и задължения на страните, обосноваващи изпълнението или неизпълнението на договорните задължения, а разпоредбата на чл.3.2 от този договор изрично предвижда заплащането на възнаграждението - или при подписване на предварителен договор или при подписване на нотариалния акт в случай, че не се подписва предварителен договор. Поддържа се, че не е съобразена разпоредбата на чл.49 ТЗ и въззивното решение не се основавана закона. В инкорпорираното в касационната жалба изложение по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се иска допускане на касационното обжалване поради твърдяно противоречие на въззивния акт с решенията по т.д № 1143/10г. (неправилно посочен № 143/10г.) на 1 т.о., по т.д.№ 267/2009г. на 2 т.о. и определението по т.д.№ 328/2010г. на 1 т.о. по въпросите: 1/ „Когато в изпълнение на задълженията си по договор за посредничество посредникът рекламира, предостави информация за имота, за собственика, организира оглед на имота, предостави информация на възложителите, осъществява контакт между тях и продавача, подпише договор за гаранция с възложителите, снабди се с удостоверение за тежести на имота и справки по имотните партиди на праводателите на одобрения за закупуване недвижим имот, след което възложителите закупуват имота без знанието на посредника с твърдение, че не е постигнал желаната цена, дължат ли уговореното в чл.3.2 от договора за посредничество възнаграждение?“ 2/ „Съставляват ли изброените по-долу етапи от договора за посредничество от страна на търговския посредник изпълнени договорни задължения, довели до закупуване на имота - да събере, селектира и предостави информация на възложителите за търсения от тях имот, да предостави информация за собственика, да организира оглед на имота, да свърже двете страни и осъществи контакт между тях, да подпише договор за гаранция с възложителите, да снабди възложителите с удостоверение за тежести на имота и справки по имотните партиди на праводателите на одобрения за закупуване имот, за които възложителите следва да заплатят договорено възнаграждение, или твърдяното непостигане на желана от възложителите цена, се квалифицира като неизпълнение и освобождава възложителите от заплащане на възнаграждение?“ В писмен отговор насрещната страна оспорва наличието на предпоставките за допускане на обжалването. За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното: Претенцията на ищеца е основана на договор за посредничество от 12.02.2022г. и на твърдението, че дружеството е изпълнило задълженията си по т.1 - да организира огледи и да посредничи при закупуването на недвижим имот, посочен в регистъра на предложените имоти, неразделна част от договора като е предложило и показало на ответниците и имот с идентификатор 04426.503.54, находящ се в [населено място], [улица]. След огледа и одобрението на имота, на 13.02.2022г. бил подписан договор за гаранция и на изпълнителя бил заплатен депозит в размер на 2 000 евро, като гаранция за закупуването на имота, при искане на възложителя общата цена за този имот да бъде 160 000 евро. Четири дни след подписване на договора за гаранция, било поискано връщане на гаранцията поради непостигане на общата пазарна цена от 160 000 евро. Същевременно на 30.03.2022г. ответниците „заобикаляйки“ посредника закупили недвижимия имот в [населено място], [улица] при вписана в нотариалния акт продажна цена от 115 000 евро. По твърденията на ищеца действително заплатената цена за имота е по-висока, а именно 299 302 лв. Претенцията е за заплащане на дължимото съгласно т.3.2 от договора за посредничество възнаграждение (3% от договорената продажна цена, но не по-малко от 500 евро), изчислено като 3% върху вписаната в нотариалния акт продажна цена от - 6 747.61лв. По делото е безспорно сключването на договора за посредничество и на договора за гаранция със съдържанието, описано в исковата молба. Не е спорно и отправянето на изявление от ответника за връщане на заплатения депозит поради непостигане на посочените в т.2 от договора за гаранция от 13.02.2022г. параметри - а именно да бъде договорена обща цена 160 000 евро. По факта, че сумата е получена обратно също не се спори Не е спорно и закупуването на имота, посочен в договора за гаранция от ответниците на 30.03.2022г. при посочена в нот.акт цена 115 000 евро. При тези факти първоинстанционният съд е уважил иска по съображения, че посредникът е изпълнил основните си задължения по договора - предоставил е на ответниците информация за имот, който се продава, осъществил е контакт с продавача и в резултат на това се е стигнало до сделка за закупуване на предложения от посредника имот от ответниците. Въззивната инстанция при същите факти по спора, констатирайки и, че в регистъра на предложените на ответниците имоти (неразделна част от договора на посредничество) предложеният имот в [населено място], [улица] с посочена продажна цена 189 000 евро, е приела, че с оглед регламентираните в договора за посредничество и в договора за гаранция задължения на посредника, уговарянето на цена на имота от 160 000 евро, е основно задължение от съществено значение за изпълнението на договора от посредника с оглед интереса на възложителя. Посочила е като установено, че дружеството е извършило и справки за тежести върху имота, но това с оглед интереса на възложителя, не е изпълнение в достатъчен обем. Акцентирала е на обстоятелството, че ищецът, в чиято тежест е вменено да установи изпълнение на всички поети задължения, не доказва договарянето на желаната от клиентите цена от 160 000 евро, при предложена от продавача цена 189 000 евро. Обсъдено е, че обезпечаващата намерението за закупуване гаранция е предадена именно с оглед желаната от възложителите цена, а след изтичане на срока по чл.5 за постигането й, е поискано връщането й. Очертано е, че ако посредникът договори желаната от възложителя цена, но последният откаже да сключи договора, тогава гаранцията не подлежи на връщане. Значение е отдадено на разпоредбата на чл.5, изр.първо от договора за гаранция - че при непостигане на посочените параметри на сделката в срок до 16.02.2022г., освен че гаранцията подлежи на връщане на възложителя, това води и до прекратяване по право на облигационната връзка („при непостигане на посочените в т.2 параметри на сделката в срок до 16.02.2022г. „Ентер“ се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като гаранция и настоящият договор се прекратява“). От това е изведен решаващият правен аргумент, че при прекратена облигационно правна връзка по причина, стояща у посредника, последващите лични усилия на възложителите да закупят имота на по-ниска цена са тяхно постижение и за посредника не възниква правото на парична претенция за дължимото възнаграждение по чл. 3.2. от договора за посредничество Прието е, че ответниците са успели да договорят значително по-ниска цена - в размер на 115 000 евро, и тази посочена в нотариалния акт сума е многократно по-висока от данъчната оценка на имота. Твърдението на ищеца, че действителната договорена и заплатена на продавача цена е по-висока, предид размера на изтегления от възложителите кредит, въззивната инстанция е приела за недоказано. Като аргумент е посочено и обстоятелството, че размерът на исковата претенция е заявен именно процентно (3% съгласно чл.3.2 от договора на посредничество) от продажната цена, която е посочена в нотариалния акт. Искането за допускане на касационното обжалване не следва да бъде уважено: И двата въпроса от изложението са казуистични и по правилността на решението. В тях не е поставен принципен правен въпрос, а се иска отговор, дали на посредника при наличието на изброените във въпросите факти и обстоятелства, се дължи възнаграждението, уговорено в чл.3.2 от конкретния договор. Така фактологично обусловени въпросите не могат на получат общоважимо и принципно правно разрешение. Въззивната инстанция не е отрекла, че изброените във въпросите дейности са осъществени от посредника, но е счела извършването им за недостатъчно от гледна точка на интересите на възложителя, които посредникът е поел да удовлетвори - а именно постигане на покупна цена от 160 000 евро. Въпросите изразяват несъгласието на касатора с изхода на спора пред въззивната инстанция, но не държат сметка за съществения правен аргумент на окръжния съд, че с изтичането на уговорения срок и непостигане от посредника на желаната от купувачите цена, договорът за посредничество се прекратява по право. В конкретния случай видно от съдържанието на договора за посредничество и на договора за гаранция, това са типови договори, предложени от посредника, който по занятие, в търговско качество извършва посредническа дейност; именно т.5, изр.първо от договора за гаранция предвижда прекратяването на посредническия договор по право при непостигане в срок на параметрите, при които възложителят желае да сключи на сделката. Изводите на въззивната инстанция са основани на факта, че договорът за покупко-продажба е сключен след прекратяването на посредническия договор и отпадане на облигационната връзка между страните. Неосъществена и въведената от касатора допълнителна предпоставка. Въззивният акт не е постановен в противоречие с цитираната практика на ВКС. Решението по т.д.№ 1143/2010г. на Първо т.о. на ВКС е по правната квалификация на предявения иск; в решението по т.д.№ 267/2009г. на Второ т.о. на ВКС е даден отговор, че посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключването на сделки; престацията на посредника е за съдействие за сключване на определени търговски сделки по занятие от търговец, в задължението му се включва намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, вкл. и чрез предоставяне на мостра, както и на друга необходима информация, която дейност се финализира със сключването на договор за продажба на съответния продукт. С определението по т.д.№ 328/2010г. не е допуснато касационно обжалване. При отсъствие на въпрос, отговарящ на критериите, очертани в т.1 на ТР №1 от 19.02.2010г. на ОСГТК на ВКС, касационната инстанция няма правомощие да извежда включения в предмета на спора и значим за изхода му правен проблем, обусловил решаващите правни аргументи на въззивната инстанция, от оплакванията на касатора за неправилност на решението, от твърденията му по фактите и собствената му преценка за тяхното значение за изхода на спора. Единствено при наличието на изчерпателно изброените от законодателя общо и допълнително основания може да бъде осъществен факултативният касационен контрол, а тези предпоставки в настоящия случай отсъстват. При този изход на производството касаторът следва да заплати на насрещната страна сумата 1 200лв. претендирани разноски за изготвянето на отговор на касационната жалба, доказани с договора за правна защита и съдействие, в който е отразено плащането на договореното възнаграждение в брой. По изложените съображения, ВКС, състав на ТК, І т.о.