Решение № 225 от 24.4.2026 г. на Районен съд - Разлог по дело № 1610/2021 г.

Производството пред първоинстанционния съд е образувано въз основа на ИМ депозирана от ЕС на сградата на Ф.Х., с адм. адрес: *, представлявана от Е.В.П. – управител, ч/з адв. Б.Б. – АК-К., съд. адрес: *, насочена против С.С.С., гражданин на РФ, роден на *, в *, с адрес: *, и адрес в Р.Б.: *.

Твърди се в обстоятелствената част на ИМ, че на 22.11.2013 г., ответникът придобил собствеността в/у ат.№* - нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот по нот. д. №272/2013 г. по описа на нот. С.К.. По действащата КККР за г.Б., имотът представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.11.14.1.51. Имотът се намира в сградата на Ф.Х., с адм. адрес: *. На 25.08.2017 г. ищцовата ЕС провела ОС и е определила с решения извършване на дейности по поддръжка и управление на общите части на ЕС. За извършване на дейности по поддръжка и управление на ЕС с решение 4, т.1 на ОСЕС е определен размер за всеки 1 имот (собственик), като за ответника (собственик на ат.*) такса поддръжка и управление е определена от 40.00 € на кв.м. от площта на самостоятелния обект на година или общо 1703,20 € годишно. Ответникът не бил заплатил дължимата такса за управление и поддръжка за 2019 г. (дължима до 31.12.2018 г.), за 2020 г. (дължима до 31.12.2019 г.) и за 2021 г. (дължима до 31.12.2020 г.), общо от 5109.60 €. На същото ОСЕС по т.6 от Решение №4 е взето решение при незаплащане на дължимата сума в посочения срок всеки собственик да дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. Общият размер на дължимата неустойка за забава за плащане на такса поддръжка за 2019 г., 2020 г. и 2021 г. била от 2319.75 €. Дължимата от ответника сума била общо от 7429,35 €. Решенията на ОСЕС се изпълнявали в определените в тях срокове, като след влизането им в сила решенията на ОС били задължителни за всички ет. собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат ет. собственици или обитатели. Позовавайки се на изложените в обстоятелствената част на ИМ фактически и правни твърдения, се иска съдът да постанови решение по силата, на което да осъди С.С.С., гражданин на РФ, роден на *, в *, с адрес: *, адрес в Р.Б.: *, да заплати на ищеца сумата от 7429.35 €, от които: 1. такса за управление и поддръжка за 2019 г., дължима към 31.12.2018 г., от 1703.20 €, неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2019 г. до 28.12.2021 г. от 851.60 €; 2. такса за управление и поддръжка за 2020 г., дължима към 31.12.2019 г., от 1703.20 €, неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2020 г. до 28.12.2021 г. от 851.60 €, 3. такса за управление и поддръжка за 2021 г., дължима към 31.12.2020 г., от 1703.20 €, неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2021 г. до 28.12.2021 г., от 616.55 €, ведно със законната лихва в/у претендираната сума, считано от датата на постъпване на настоящата ИМ в съда до окончателното изплащане на сумата, както и направените по настоящото дело разноски.

В указания срок е депозиран писмен отговор на ИМ, с който предявените главни искове се оспорват като неоснователни. В срока за отговор на ИМ ответникът е предявил за съвместно разглеждане насрещен иск, с който се иска съдът да постанови решение, с което съдът да отмени като незаконосъобразни всички взети на 25.08.2017 г. решения на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС, Ф.Х., с адм. адрес: *, представлявана от Е.В.П. – управител. С писмения отговор предявеният насрещен иск се оспорва като недопустим. В тази вр. се сочи, че ИМ е подадена след изтичане на предвидения в чл.40, ал.2 от ЗУЕС, 30-дневен срок за оспорване на решенията. По същество ответникът оспорва предявения насрещен иск като неоснователен. В СЗ ищецът се представлява от адв. Б.Б., който поддържа предявената ИМ, както и поддържа писмения отговор, подаден по насрещния инцидентен установителен иск. По същество пледира за уважаване на предявените искове като основателни и доказани.

Ответникът - редовно призован, не се явява. Представляват се от упълномощен представител адв. Я., който поддържа изцяло депозирания писмен отговор, ведно с наведените в същия възражения за неоснователност на иска. По същество пледира за отхвърляне на исковете. Поддържа и предявения инцидентен установителен иск.

След съвкупен анализ на събраните по делото док-ства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от нот. акт №123, том II, рег. №2189, дело №272/2013 г. за покупко-продажба на недвижим имот, по описа на нот. С.К., рег. №505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег. №4934/22.11.2013 г., акт 32, том 15, дело №1721/2013 г. се установява, че „З.П.“АД, представлявано от П.С.Д. – председател на съвета на директорите, ч/з пълномощника си Й.С.Г., продало на ответника С.С.С., недвижим имот, представляващ АТ.№*, с идентификатор 02676.11.14.1.51, с адрес на имота: *, който самостоятелен обект се намира на ет.6, в сграда с идентификатор 02676.11.14.1, с предназначение: ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, брой нива на обекта: 1, с жил. площ от 32,37 кв.м., ведно с 10,21 кв.м. прилежащи части от общите части на сградата, като общата площ на апартамента се равнява на 42,58 кв.м. кв.м., състоящ се от: дневна с кухня, баня с WC, при граници на имота: на същия етаж: самостоятелен обект с идентификатор 02676.11.14.1.50 и 02676.11.14.1.52, под обекта: 02676.11.14.1.45, 02676.11.14.1.44 и 02676.11.14.1.39, над обекта: няма. По делото е приобщен протокол от ОС на собствениците/обитатели/ползватели в ЕС на Ф.Х., с адм. адрес: г.Б., м. „Г.”, имот 011014, проведено на 25.08.2017 г., за свикването на което е представена и покана от 14.08.2017 г., при което процентът на присъстващите собственици и техните ид. ч. е бил 30,6%. Видно от решение №2 за управител е била избрана Е.В.П.. От този протокол, по-конкретно от решението по т.4 от него се установява, че ет. собственици са приели, че всеки собственик дължи годишна такса за поддръжка и управление от 40.00 € на кв. м.. Съгласно т.5 от Решението, ЕС има право при незаплащане на дължимата такса в посочения срок и по посочения начин от страна на собственик/ползвател, да откаже обслужване в сградата на ЕС, включително ползване на допълнителни услуги, телевизия, интернет, топла вода, асансьор, интернет, телевизия и др. Съгласно т.6 от Решението, при незаплащане на дължимата сума в посочения срок и по посочения начин всеки 1 собственик дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки 1 ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. Към протокола е приложен и препис от приложение към решение №4 от протокол от 25.08.2017 г., в което е отразено, че годишната такса за ат. №*, е 1`703.2 €. Приобщен е списък на присъстващите собственици/обитатели/ползватели на ОС на ЕС на сградата на „Ф.Х.” от 25.08.2017 г., с посочени ид. ч. в същия, като е съставен последващ протокол по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, във вр. обявяване на изготвения протокол от проведеното на 25.08.2017 г. ОС. Видно е от удостоверение с изх. №*/23.05.2013 г. от ОбА-Б., че за сграда в режим на ЕС „Ф.Х.”, в *, е подадено уведомление, съгласно чл.46б от ЗУЕС, на 08.05.2013 г. В същото е посочено, че ЕС се управлява от ОС на собствениците. Посочено е, че за управител е избрана Е.В.П.. Към доказателствения материал по делото е приобщено писмо с рег. №*, екз. №2 от дата 28.01.2025 г. по описа на МВР, ГД„ГП”, от което се установява, че в АИФ - АИС „ГК” за ответника С.С.С. няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б. през исковия период. Приобщено е и копие от задграничен паспорт на ответника, от който е видно, че същият не е пребивавал в Р.Б. през исковия период. От приложеното писмо с вх. №7460 от 24.06.2025 г., издадена от ЕРМ„З.“, се установява, че относно сграда с идентификатор 02676.11.14.1.51 по КККР на г.Б., след направена проверка от експерти е констатирано, че посоченият имот ат.№* е в жил. кооперация, за която няма открити индивидуални партиди. Сградата е присъединена към мрежата и се електрозахранва със средно напрежение. Няма индивидуални средства за търг. измерване на пренесената ел. енергия за обектите в сградата. От приложената справка, издадена от „ВК“ЕООД-Б., се установява, че към 23.06.2025 г. няма открита индивидуална партида за обект в сграда с идентификатор 02676.11.14.1.51, представляващ ат.№*, с адрес *, както и че за посочения обект не са издавани индивидуални ф-ри за консумация на вода за периода 2019 г. – 2021 г. от страна на дружеството.

По делото са събрани и гласни док-ства, посредством разпит на свидетеля Е.П.. Свидетелят Е.П., заявява, че за периода от 2017/2018 г. е управител на ЕС„Ф.Х.“-Б. в м. „Г.“. Твърди, че в периода 2019 г. – 2021 г. е била осъществявана поддръжка. По това време в комплекса имало работник поддръжка и камериерки. Камериерките почиствали общите части, а работник проверявал за технически неизправности. Зимата снега се почиствал.В сградата имало асансьор, но няма спомен да е имало период, в който да не работи. Посочва още, че през горепосочения период са се събирали такси за поддръжка от много малко собственици, които като размер били крайно недостатъчни за поддръжката на сградата. Камериерките и работникът били към фирма, която осъществявала поддръжка. Твърди, че в сградата не е имало период, в който да не е имало електричество.

ВЛ по изслушаната СГрЕ е дало заключение, че: ръкописните подписи в протокол от ОС на собствениците, на обитатели, ползватели в ЕС на сграда Ф.Х. от 25.08.2017 г. са положени и изпълнени от лицето Е.В.П. - за председател, както и от лицето М.Г.А. - за протоколчик; ръкописните подписи в приложение към решение №4 са положени и изпълнени за председател от Е.В.П. и за протоколчик от М.Г.А.; ръкописните подписи в списък на присъстващите собственици, обитатели и ползватели в процесната ЕС са положени и изпълнени от Е.В.П. за председател и М.Г.А. за протоколчик; ръкописният подпис в покана за провеждане на ОС е положен и изпълнен от управителя Е.В.П.; ръкописните подписи в протокол за обявяване на покана от проведеното ОС са положени и изпълнени от посочените в тях лица, а именно Е.В.П. и М.Г.А., както и че ръкописните подписи в протокол съобщение на основание чл.16, ал.7 от ЗУЕС, са положени и изпълнени от посочените в тях лица, а именно Е.В.П. и М.Г.А.. От изслушаната ССчЕ се установи, че за процесния обект няма поставени индивидуални средства за отчитане на изразходване на електроенергия и вода, както и че не са издавани ф-ри за консумирани електроенергия и вода за 2019 г., 2020 г. и 2021 г., поради липсата на поставени индивидуални средства за отчитане на изразходване на електроенергия и вода на процесния обект. Също така ВЛ сочи, че поради неоткриваемост на счетоводство на процесната ЕС през процесния период до 20.04.2022 г. не може да отговори как са разпределяни изразходваните ток и вода през периода от 2019 г. до 2021 г. за процесния апартамент. Съдът кредитира заключенията на ВЛ, като пълни, ясни и обосновани.

На базата на така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Настоящата искова претенция се основава на разпоредбата на чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС. Обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, са уредени в ЗУЕС. Съгласно чл.10 от ЗУЕС, органи на управление на ЕС са ОС и управителен съвет /управител/. Сред правомощията на ОС е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата - по аргумент на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС. Задължение на собствениците в ЕС е да изпълняват решенията на органите на управление на ЕС и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата /чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС/, като правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на ОС /чл.48, ал.8 от ЗУЕС/.

Въз основа на приобщения по делото писмен доказателствен материал се установява, че с протокол от 25.08.2017 г. от проведено заседание на ОС на собствениците/обитатели/ползватели в ЕС на сграда „Ф.Х.“, с адм. адрес: г.Б., м. „Г.”, имот 011014, са взети решения, в съответствие с правомощията на ОС по чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, за определянето на годишна такса за поддръжка и управление на ЕС от 40.00 € на кв. м. собственост на година. В тази вр. следва да се отбележи, че неоснователно се явява релевираното от ответника възражение за незаконосъобразност на взетото решение от ОС на ЕС, доколкото по този въпрос защита всеки съсобственик може да получи само в рамките на нарочно производство по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, – по исков ред, ч/з предявяване на нарочен иск за отмяна на решението, каквото в настоящото производство не се твърди и не са ангажирани док-ства да е проведено такова. В настоящия случай ответникът е депозирал иск, с който оспорва законосъобразността на взетите решения, като се мотивира с обстоятелството, че преклузивният срок за обжалването им не е изтекъл по отношение на него, доколкото същият е чужд гражданин и не пребивава постоянно в процесния имот, като твърди, че е предоставил на управителя на ЕС ел. адрес за кореспонденция. Навежда също така доводи, че никога не е получавал покана за провеждане на ОС. Настоящият съд. състав намира тези твърдения за неоснователни. Обстоятелството, че ответникът не обитава постоянно имота, както и неговото гражданство, не обуславят спиране, прекъсване или удължаване на преклузивния срок по чл.40 от ЗУЕС. Ирелевантни в тази насока са и твърденията за предоставен ел. адрес, доколкото в подкрепа на същите не са ангажирани док-ства, от които да се установи, че такъв действително е бил надлежно съобщен на управителя на ЕС. Неоснователни са и доводите за неполучаване на покана за ОС, като съдът приема, че същата е редовно съобщена на ответника по реда на чл.13, ал.4 от ЗУЕС, поради което се счита за надлежно уведомено лице за провеждането на ОС. Ето защо, съдът намира че взетите решения от ОС на ЕС, обективирани в Протокол от 25.08.2017 г. се явяват законосъобразни.

На следващо място, от приетия по делото нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №123, том II, рег. №2189, дело №272/2013 г. по описа на нот. С.К., рег. №505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег. №4934/22.11.2013 г., акт 32, том 15, дело №1721/2013 г., се установява, че ответникът С.С.С. е собственик на АТ.№*, с идентификатор 02676.11.14.1.51, в *, състоящ се от: дневна с кухня, баня с WC с жил. площ от 32,37 кв.м., ведно с 10,21 кв.м. прилежащи части от общите части на сградата, като общата площ на апартамента се равнява на 42,58 кв.м. От приетото по делото писмо с рег. №*, екз. №2 от дата 28.01.2025 г., по описа на МВР, ГД„ГП”, се установява, че в АИФ - АИС „ГК” за ответника С.С.С. няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б. през исковия период. Спорен м/у страните е въпросът дали ответникът дължи заплащане на годишни разходи за поддръжка на процесния комплекс, с оглед твърдението му за непребиваване в обекта и предвид разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС. Съгласно чл.51, ал.1 от ЗУЕС, /в редакцията относима към процесния период очертан от ИМ/, разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. В, ал.2 на същия член, /в редакцията преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г./ е предвидено, че не се заплащат разходите по ал.1 за деца, ненавършили 6-год. възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в ЕС не повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година. Легално определение на понятието „Разходи за управление и поддържане” се съдържа в §.1, т.11 от ДР на ЗУЕС, /в редакцията преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г./, съгласно която разпоредба това са „разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за ел. енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата”. Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има решение на ОС на собствениците или на сдружението представляват необходимите и полезните разноски. Само необходимите и полезни разноски за общите части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и други самостоятелни помещения в ЕС без оглед на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично - по аргумент на чл.41 от ЗС, във вр. с чл.48, ал.3 от ЗУЕС. В настоящия случай претенцията е за т.нар. „консумативни разходи”, такива за текуща поддръжка и управление на ЕС /обективирани в т.4 от протокол от 25.08.2017 г. на ОС на собствениците на ЕС в сградата на „Ф.Х.“/, а не за необходими и полезни разноски, поради което спрямо тази претенция принципно е приложима разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, /в редакцията относима към процесния период, а именно преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г./. Императивната разпоредба е съобразена с волята на законодателя да обвърже дължимостта на консумативния разход с фактическото ползване от собственика на обекта, тъй като последното предполага и фактическото ползване на общите части на сградата. В хипотезите на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, /в редакцията преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г./ е без правно значение дали е бил уведомен управителят на ЕС, тъй като това е условие за вземане на решение от ОС на ЕС само по отношение на преценката на обстоятелствата по чл.51, ал.3 от ЗУЕС. В конкретния случай, както вече беше отбелязано, видно от удостоверение, издадено от МВР, ГД„ГП”, се установява, че за исковия период от 2019 до 2021 г. С.С. изобщо не е пребивавал на територията на РБ. Предвид посоченото се доказва, че ответникът не е ползвал имота повече от 30 дена за 1 календарна г., каквото е изискването на чл.51, ал.2 от ЗУЕС. От приобщеното копие от задграничен паспорт не се установява, че са издавани визи на ответника за влизане в Р.Б. към исковия период. Съдът намира, че от събраните док-ства се обосновава, че ответникът не е пребивал в процесния обект – АТ.№*, с идентификатор 02676.11.14.1.51, в *, в сграда „Ф.Х.“ с адрес на имота: *, за период повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година от исковия период. Следва да се отбележи, че от страна на ищеца не бяха ангажирани док-ства, които да оборят горните обстоятелства, установени от ответника. Етоз защо предявените искове следва да бъдат отхвърляни изцяло като неоснователни.

По отношение на насрещния иск.

В тежест на ищеца е да докаже, че са взети твърдените в ИМ решения на ОС на ет. собственици, включително и тяхната незаконосъобразност, съгласно твърденията, визирани в обстоятелствената част на ИМ. Също така в тежест на ищеца по насрещния иск е да докаже твърдението си, че е уведомил писмено управителя на ЕС, че не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от 1 месец от адреса, както и че е посочил ел. поща, на която да му бъдат изпращани покани за свикване на ОС. По делото обаче такива док-ства не са ангажирани. В случая следва извод за неспазване на предвидения в разпоредбата на чл.40, ал.2 ЗУЕС, 30 - дневен срок за предявяване на иск за отмяна на процесните решения, който срок е преклузивен такъв, представляващ абсолютна

процесуална предпоставка за разглеждане на исковата претенция, поради което същият не подлежи на разглеждане.

Относно разноските в производството, такива се претендират и от двете страни. Съобразно изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищецът следва да заплати на ответника направените по настоящото дело разноски. Такива се претендират от защитника на ответника от 1`847.95 € с вкл. ДДС съгласно представен списък по чл.80 от ГПК. С оглед гореизложеното, съдът