Решение № 22 от 2.2.2026 г. на Апелативен съд - Пловдив по дело № 548/2025 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК. С Решение № 566/ 09.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 630/ 2025 г., III г. о. е отменено Решение №176 от 14.10.2024 г. по в. гр. д. № 276/ 2024 г. на Апелативен съд – Пловдив и делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на съда. С отмененото въззивно решение е потвърдено Решение № 528/ 17.04.2024 г. по гр. д. № 2839/ 2021 г. на Пловдивски окръжен съд, с което е отхвърлен предявеният от „Алекс Био Рум“ ЕООД срещу Л. М. П. иск за обявяване за окончателен на Предварителен договор от 03.07.2015 г. за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот № 223147, находящ се в землището на гр. Хисаря, община Хисаря, област Пловдив, местност „Баненска кория – 02“, с площ на имота от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за преработка и производство на млечни произведения с площ от 314 кв. м. Против така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ищеца „Алекс Био Рум“ ЕООД, който го обжалва с конкретни доводи за неправилност, касаещи необсъждане на всички факти и доказателства по делото, включително изявлението на ответника за разваляне на договора, както и неправилна преценка на доказателствата и превратно обсъждане на доводите за нищожност на предварителния договор от 07.07.2023 г., с оглед на което иска да бъде отменено, вместо което бъде постановено ново, с което да се уважи предявения иск. Въззиваемият Л. М. П. оспорва въззивната жалба със становище за неоснователност на доводите в нея включително поради заявеното с представената декларация от съпругата му оттегляне на съгласието й за сключване на предварителния договор от 2015 г. Иска от въззивния съд да се произнесе по допустимостта на обжалваното решение поради произнасяне по непредявен иск, тъй като е разгледан иск за окончателното сключване на предварителния договор от 07.07.2023 г. или евентуално да потвърди обжалваното решение. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност във връзка с доводите на страните, констатира следното от фактическа и правна страна: Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежна страна и против акт, подлежащ на въззивно обжалване, поради което е допустима. „Алекс Био Рум“ ЕООД е предявил против Л. М. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който иска да бъде обявен за окончателен сключения между страните на 03.07.2015 г. предварителен договор по отношение на следния недвижим имот: поземлен имот № 223147, находящ се в землището на гр. Хисаря, община Хисаря, област Пловдив, местност „Баненска кория – 02“, с площ на имота от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за преработка и производство на млечни произведения с площ от 314 кв. м. Не е спорно по делото, че между страните е сключен на 03.07.2015 г. предварителен договор за покупко – продажба, с който ответникът Л. М. П. се е задължил да прехвърли на ищеца „Алекс Био Рум“ ЕООД имота, предмет на настоящия иск, за сумата от 30 000 лв., от които 27 000 лв. са платени при сключване на договора, а останалата част от 3000 лв. купувачът следва да заплати в 4 – годишен срок от сключване на договора. В хода на първоинстанционното производство е представен сключен на 07.07.2023 г. между ответника Л. М. П. и съпругата му Т.В. П.а, от една страна, в качеството им на продавачи, и ищецът „Алекс Био Рум“ ЕООД, в качеството му на купувач, предварителен договор, с който страните изменят действието на сключения предварителен договор от 03.07.2015 г. С подписания договор страните са декларирали, че между ищеца и ответника има сключен и действащ предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 03.07.2015 г. с предмет - поземлен имот № 223147, находящ се в землището на гр. Хисаря, община Хисаря, област Пловдив, местност „Баненска кория – 02“, с площ на имота от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за преработка и производство на млечни произведения с площ от 314 кв.м, както и всички останали подобрения и приращения в имота. Страните потвърждават валидността и действието на сключения между тях предварителен договор от 03.07.2015г., като с настоящия договор изменят действието му, както следва: Съгласно чл. 1 ответникът и съпругата му се задължават да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху следния свой недвижим имот - поземлен имот с идентификатор № 77270.233.147 по КККР на гр. Хисаря, с площ на имота от 0. 369 дка, ведно с построената в имота сграда с идентификатор 77270.223.147.1, със ЗП 300 кв. м., с предназначение промишлена сграда, както и всички останали подобрения и приращения в имота. Съгласно чл. 2 е договорена нова цена в размер на 220 000 лв. или 112 458 евро по фиксинга на БНБ за деня, платима по банков път в срок до 05.07.2033 г. на вноски с посочен падеж. Така изложените факти налагат следните правни изводи: Предмет на иска е субективно гражданско право, произтичащо от конкретно материално правоотношение. Когато се касае за облигационно отношение от договорен характер, няма пречка в хода на производството страните по обща воля да внесат промяна в неговото съдържание, която може да засегне обема на правата или предпоставките за тяхното възникване и реализиране. Предприетата от страните промяна относно предпоставките за възникване на спорното право не води до промяна на основанието на иска, която да бъде заявена по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК чрез изменение на иска, а представлява новонастъпил след предявяване на иска факт, който по силата на чл. 235, ал. 3 ГПК следва да бъде зачетен от съда. Но в случай, че тази промяна засегне обема или съдържанието на предявеното материално право, за да получи защита, ищецът следва да измени петитума на иска по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК. В разглеждания случай с договора от 07.07.2023 г. не се създава ново правоотношение, а се преурежда съществуващото по договора от 03.07.2015 г., тъй като е сключен между същите страни и касае същия имот, който в новия договор е описан съгласно актуалните му кадастрални данни. Горният извод не се променя от обстоятелството, че в договора от 07.07.2023 г. като продавач фигурира и съпругата на ответника, тъй като имотът е съпружеска общност и нейното съгласие е необходимо условие за сключване на окончателен договор (чл. 34 вр. чл. 26 СК). С договора от 07.07.2023 г. страните са внесли промяна в предварителния договор от 03.07.2015 г. в частта относно цената на имота и срокът за нейното плащане, касаещи предпоставките за пораждане на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, който факт следва да бъде съобразен от решаващия съд. Следователно, за да се уважи предявения иск, в тежест на ищеца е да докаже, че е заплатил уговорената нова цена от 220 000 лв. или 112 458 евро, като уговореното разсрочено плащане не изключва възможността за предсрочно изплащане на цената. По делото не е спорно, че към настоящия момент посочената цена не е платена, с оглед на което следва да се приеме, че в полза на ищеца не е възникнало потестативно право да иска обявяване на предварителния договор от 03.07.2015 г. за окончателен. Възраженията на ищеца за нищожност на договора от 07.07.2023 г. са обсъдени от окръжния, чиито съображения за тяхната неоснователност се споделят от настоящия състав. Възражението си за нищожност на договора поради липса на предмет ищецът свързва с неопределеността на задължението на продавачите да посоча банкова сметка предвид уговорката, че следва да я посочат в срок до 05.07.2033 г., което според него прави невъзможно изпълнението на поетото задължение за плащане на цената. Предметът на делото са действия, бездействия или определени блага (материални или нематериални), във връзка с които страните се съгласяват да поемат определени права и задължения. Договорът е нищожен поради невъзможен предмет, когато не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието за неговото възникване (фактическа невъзможност) или за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка (правна невъзможност). Договорът ще е с невъзможен предмет, ако недвижимият е описан по начин, който не позволява индивидуализирането му съобразно действащата кадастрална карта или по отношение на него съществува нормативна забрана за извършване на разпоредителни сделки, които условия в случая не са налице. Неопределеността на задължението на продавача да посочи банкова сметка не прави задължението на купувача да плати покупната цена невъзможно за изпълнение. С оглед действието на Закона за ограничаване плащанията в брой, изискващ всички плащания над 10 000 лв. да се извършват по банков път, е несъмнено, че за точното изпълнение на задължението за плащане на покупната цена, продавачът следва да посочи на купувача банковата си сметка независимо дали това задължение е предвидено в договора. Непосочването на банковата сметка поставя продавача – кредитор в забава, тъй като по този начин не оказва необходимото съдействие на длъжника, без което той не би могъл да изпълни задължението си (чл. 95 ЗЗД). В този случай, за да се освободи от последиците на своята забава, длъжникът може да се възползва от предвидените в чл. 97, ал. 1 ЗЗД начини за изпълнение според предмета на престацията. Когато се дължат пари, длъжникът може да ги остави за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешението на съда. Следователно непосочването на банковата сметка на продавача не възпрепятства купувача да плати уговорената цена, който може да остави парите за пазене в банка на разположение на продавача. Правилно е оставено без уважение и второто възражение за нищожност на договора от 07.07.2023 г. – поради липса на съгласие. Липса на съгласие е налице, когато обективираното в договора волеизявление не изхожда от лицето, което се сочи за негов автор или когато е дадено без намерение за обвързване (изтръгнато е с насилие, на шега, като учебен пример и др.) . Доказателство за авторството на волеизявлението е полагането на подпис в договора срещу името на страната, като в случая ищецът не оспорва положения от него подпис. В случая страните са постигнали съгласие относно съществените условия на договора – цена и предмет - и волята им е ясна и недвусмислена. Липсата на изрична уговорка дали платената по договора от 03.07.2015 г. сума от 27 000 лв. се включва в уговорената цена от 220 000 лв. по договора от 07.07.2023 г. не води до нищожност на същия поради липса на съгласие относно цената на сделката, а следва се изясни чрез тълкуване на договора по реда на чл. 20 ЗЗД. В този смисъл, като се има предвид, че плащането на уговорената цена от 220 000 лв. е разсрочено на части, следва да се приеме, волята на страните е била предварително платената сума от 27 000 лв. по договора от 03.07.2015 г. да не бъде включена в новата цена на имота. Що се отнася до оплакването във въззивната жалба, че окръжният съд не е обсъдил изявлението на ответника за разваляне на предварителния договор от 03.07.2015 г., следва да се има предвид, че жалбоподателят не може да се позовава на процесуални нарушения, допуснати по отношение на насрещната страна, поради което същото не следва да се обсъди по същество. По същите съображения не следва да се разгледат и оплакванията, че окръжният съд не е обсъдил приетите съдебно – почеркови експертизи, както и гласните доказателства, тъй като събирането им е свързано с възражението на ответника за нищожност на договора от 03.07.2015 г. поради липса на съгласие, който от своя страна не е оспорил извода на съда за валидност на договора с отговора на въззивната жалба. По отношение на приложимото национално материално право, като се има предвид, че характерната за предварителния договор престация е сключване на окончателен договор за прехвърляне правото на собственост, както и че договорът се отнася до вещно право върху недвижим имот в страната, на основание чл. 94, ал. 2 и ал. 5 КМЧП следва да се приеме, че процесният договор се намира в най – тясна връзка с Република България, което определя приложимостта на българското национално право независимо от обстоятелството, че обещателката Т.В. П.а е гражданка на Украйна. Относно правния статут на имота приложимо е също българското право, тъй като според чл. 79, ал. 3 КМЧП имуществените отношения между съпрузите се уреждат от правото, приложимо към техните лични отношения, а в случая е несъмнено, че обичайното местопребиваване на ответниците е в Република България, поради което и спрямо личните им отношения е приложимо българското право. Поради изложеното, като е решил правния спор на плоскостта на българското национално право, въз основа на което е достигнал до извод за неоснователност на предявения иск, окръжният съд е постановил законосъобразен съдебен акт, който следва да се потвърди. С оглед изхода на делото жалбоподателят „Алекс Био Рум“ ЕООД следва да заплати на Л. М. П. направените в производството по в. гр. д. № 276/ 2024 г. на ПАС и по гр. д. № 630/ 2025 г. на ВКС деловодни разноски в размер на 7 000 лв. (2000 лв. по в. гр. д. № 276/ 2024 г. на ПАС и 5000 лв. по гр. д. № 630/ 2025 г. на ВКС), равняващи се на 3 579. 04 евро след превалутирането им. Мотивиран от горното, съдът