Решение № 150 от 15.4.2024 г. на Апелативен съд - Пловдив по дело № 700/2023 г.

Производството е по чл.258 и сл. ГПК. С решение №35/11.Х.2023год. постановено по т.д. №20/2023год. Кърджалийският окръжен съд е отхвърлил като неоснователни предявените от „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК....., представлявано от управителя С.Р.Т. срещу „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК....., представлявано от управителя В.Р.Р.Т., иск с правно основание чл.228 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 33 141.06лв., представляваща главница- наемни вноски за месеците ноември, декември 2022год., януари и февруари 2023год. по договор за наем от 9.ХІІ.2019год. и иск с правно основание чл.92ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата 2 984.21лв., представляваща неустойка за забавено плащане на наемните вноски, изчислена върху главницата по договора за наем от 9.ХІІ.2019год., като неоснователни. ОСЪДИЛ е „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК..... да заплати на „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК..... разноски по делото в размер на 3 800лв. ВЪЗЗИВНА ЖАЛБА вх.№3879/24.Х.2023год. е постъпила от „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК....., представлявано от управителя С.Р.Т., чрез пълномощника му адв. А. Б. от АК- П., срещу решение №35/11.Х.2023год. по т.д.№20/2023год. на Кърджалийски окръжен съд, с оплаквания за неправилност и необоснованост на съдебното решение, което е постановено при съществено нарушение на материалния и процесуалния закон. Жалбоподателят счита, че първоинстанционният съд е постановил решение, в което липсват мотиви или те са неправилни, тъй като не са изложени съображения по възраженията на страните и представените от тях доказателства. За да отхвърли предявените от ищеца искове, ОС- Кърджали е приел, че процесният договор за наем е прекратен от наемателя предсрочно и затова не се дължат претендираните наемни вноски. Но мотивите на съда са непоследователни и противоречиви. След като е приел, че в страните са се договорили в чл.6, че договорът се прекратява само по взаимно съгласие или след изтичане на петгодишния срок, то е приел, че в раздел „Санкции и неустойки“ по договора е уговорен и още един начин за предсрочно прекратяване на договора- едностранно с изплащане на неустойка в размер на три наемни вноски. Първоинстанционният съд не е обсъдил възраженията на ищеца, че процесният договор не може да бъде прекратен едностранно по реда на чл.5.4 от договора. Не е направено тълкуване на процесния договор за наем на основание чл.20 ЗЗД, въпреки, че е надлежно релевирано. Жалбоподателят счита, че договорът за наем от 9.ХІІ.2019год. не е прекратен, защото не е спазена процедурата по надлежното му прекратяване, няма валидно предизвестие с точна дата на прекратяване, няма заплатена неустойка, която да породи това твърдяно право, освен това наетият имот не е освободен и върнат на наемодателя. Жалбоподателят прави тълкуване на разпоредбите на договора за наем, в смисъла, който е вложил при подписването му. Ето защо моли въззивния съд да отмени решението на ОС- Кърджали и постанови ново решение, с което уважи изцяло предявените искове, като основателни и доказани по размер. ВЪЗЗИВАЕМИЯТ „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК....., представлявано от управителя В.Р.Р.Т., чрез пълномощника му адв. В. Р., подава отговор на въззивната жалба вх.№4230/14.ХІ.2023год., с възражения за нейната неоснователност. Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в законоустановения срок по чл.259ал.1 ГПК, от надлежно легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване акт на първоинстанционния съд. П.ският апелативен съд като взе предвид направените от страните твърдения и възражения и развитите в жалбата доводи, с оглед разпоредбите на чл.269 ГПК, чл.271 ГПК и след преценка на събраните по делото доказателства, в тяхната съвкупност и поотделно, на основание чл.235 ГПК, провери валидността, допустимостта и правилността на обжалваният съдебен акт, прие за установено следното: Решението на първоинстанционният съд е валидно, т.е. постановено от надлежния окръжен съд, съобразно правилата на родовата и местна подсъдност, функциониращ в надлежен състав и в рамките на предмета на правораздавателната власт на съда, изготвено е в писмена форма и надлежно подписано. То е и допустимо решение, постановено при липса на съществени процесуални нарушения на съдопроизводствените правила. По правилността на решението на първоинстанционния съд въззивната съдебна инстанция е ограничена от посоченото във въззивната жалба, освен когато става дума за императивна правна норма или когато съдът следи служебно за интересите на някоя от страните по делото или ненавършили пълнолетие деца, съгласно т.1 от ТР№1/2013год. на ОСГТК на ВКС. Предмет на делото са предявени от ищеца „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК....., представлявано от управителя С.Р.Т. срещу ответника „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК....., представлявано от управителя В.Р.Р.Т., два обективно съединени иска- главен иск с правно основание чл.228 ЗЗД, с цена на иска 33 141.06лв., представляваща главница- наемни вноски за месеците ноември, декември 2022год., януари и февруари 2023год. и акцесорен иск с правно основание чл.92ал.1 ЗЗД, с цена на иска 2 984.21лв., представляваща неустойка за забавено плащане на наемните вноски, изчислена върху претендираната главница, ведно с направените по делото разноски и разноските по обезпечение на бъдещите обективно съединени искове. Ищецът твърди, че на 9.ХІІ.2019год. е сключен договор за наем между „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК....., като наемодател и „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК....., като наемател, с предмет: наемодателят отдава за временно възмездно ползване на наемателя срещу възнаграждение, следния свой недвижим имот: 394кв.м. от партерно ниво, цялото със застроена площ от 823.03кв.м., съгласно Приложение№3, находящо се на кота +0.00м в сграда с идентификатор №....., със застроена площ от 823кв.м., на два етажа, разположена в поземлен имот с идентификатор №....... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П., одобрени със Заповед№ РД-18- 48/3.VІ.2009год. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменена със Заповед№18-5668/3.VІІІ.2017год. на началника на СГКК- П., с административен адрес на имота: гр.П., п.к...., бул.“О.“, с площ 6 463кв.м., която сграда съгласно разрешение за строеж №317/4.ХІІ.2017год. и удостоверение изх.№17Ф8305/3.ХІІ.2018год. на главния архитект на община П. е в степен „груб строеж“ и представлява търговско-административна сграда с подземни гаражи до кота +7.80 - първи етап, наричан за краткост „имота“. Наемодателят е предал държането на имота на наемателя на 6.І.2020год., което обстоятелство е удостоверено с двустранно подписан между страните протокол, представляващ Приложение№2 към договора. Съгласно чл.2.1 от договора, месечната наемна цена е в размер на 10евро/кв.м. без ДДС и четири броя подземни паркоместа по 80лв. без ДДС за всяко. Съгласно чл.2.2 от договора, наемодателят се задължава да извършва поддръжка на имота като за тази услуга наемателят ще заплаща месечно възнаграждение в размер на 200лв. без ДДС. Наемните вноски и възнаграждението за поддръжка на имота се заплащат в срок от 1-во число на месеца най-късно до 10-то число на месеца, през който се ползва наетия имот, по договорена банкова сметка на наемодателя. Съгласно чл.2.4.1 от договора, наемната цена не включва консумативните разходи за електроенергия, вода, телефон, интернет и охрана, които наемателят се задължава да плати в срок от 7дни, считано от получаване на съответната фактура от наемодателя. Наемателят се е задължил да заплаща и дължимата за имота такса битови отпадъци, събирана от община П.-чл.2.4.2. Съгласно раздел Шести- Срок на договора, прекратяване, наемният договор се сключва за срок от пет години и влиза в сила от 6.І.2020год. Договорът за наем се прекратява, с изтичане на уговорения срок /чл.6.3.1/ и по взаимно съгласие на страните /чл.6.3.2/. А съгласно раздел Пети- Неизпълнение, санкции, отговорност, чл.5.4 от договора, в случай, че някоя от страните прекрати предсрочно сключения договор, същата ще дължи на другата неустойка в размер на три наемни вноски. В Приложение№1 към договора за наем от 9.ХІІ.2019год., страните са договорили изискванията към състоянието на наетия имот към момента на предаването му, като наемодателят се е задължил за следното: 1. да обособи в имота два броя офисни клетки с приблизителна площ от по 20кв.м. всяка, чрез изграждане на вътрешни преградни стени, 2. да осигури място за реклама на наемателя /светещи букви с LED осветление/, по проект на наемателя, който предварително се одобрява от наемодателя, но разходите за изготвяне и изпълнение на проекта са за наемателя, 3. да осигури път от югоизточната /задната/ част на сградата, позволяващ подход-място за маневриране на товарен автомобил с дължина 7м, с цел зареждане на обекта, 4. Да изгради метална платформа за зареждане на обекта в югоизточната /задната/ част на сградата и 5. Да отстрани монтираната в югоизточната /задната/ част на сградата дограма, като на нейно място монтира гаражна врата, която да обслужва зареждането на обекта. Наемодателят се е задължил да осигури монтажа на доставените от наемателя 5 броя колонни климатика. Към договора за наем е подписан анекс№2/6.ІІ.2020год., съгласно който наемодателят предоставя на наемателя имота срещу месечна наемна цена в размер на 10евро/кв.м. без ДДС и три броя подземни паркоместа по 80лв. без ДДС. Наемодателят се е задължил да изгради метална платформа за зареждане на обекта в югоизточната /задната/ част на сградата, която да е с дължина от 4.60м, като предаването на наетия имот на наемателя се осъществи в тридневен срок от монтиране на метална платформа. С анекс№3/30.ІІІ.2020год. към договора за наем, страните са се договорили, с оглед обявеното от Народното събрание на Република България извънредно положение, което препятства нормалната търговска дейност на наемателя, наемната цена за април и май 2020год. да се намали с 50%, като се определя на 5евро/кв.м. без ДДС и по 40лв. без ДДС за трите подземни паркоместа, като тази клауза да остане в сила до отмяна на извънредното положение в страната. С анекс№4/28.V.2021год. страните са договорили нова банкова сметка, по която следва да се плащат наемните вноски на наемодателя. С уведомление от 24.VІ.2022год. наемателят „Г.-Б.“ ООД гр.М. е заявил желание да прекрати договора за наем от 9.ХІІ.2019год., считано от 1.ІХ.2022год., и е посочил, че счита уведомлението за предизвестие за прекратяване на договора. Наемодателят „С.И.“ ЕООД гр.П. с писмен отговор на горното уведомление изрично е заявил, че не е съгласен, като е посочил на наемателя условията за прекратяване на договора, както и че предизвестието е неприложимо, тъй като за да бъде прекратен договорът преди изтичане на уговорения срок, трябва да бъде налице взаимно съгласие на страните, каквото не било налице. Сочи, че като условие за подписване на договор за 5 години, ответното дружество поискало нисък наем и ищецът да направи инвестиция и подобрения в имота за над 30 000 лв., което било изпълнено с цел гарантирано ползване за 5 години. Въпреки това на 16.ІХ.2022 год. наемателят „Г.-Б.“ ООД гр.М., чрез Ариф Бирол Садула, като пълномощник на управителя В.Т., е отправил покана до „С.И.“ ЕООД гр.П., с която уведомил наемодателя, че считано от 27.ІХ.2022год. прекратява договора за наем от 9.ХІІ.2019год., съгласно клаузите в него. Уведомил е наемодателя, че ключът за наетия обект се съхранява от К.М.Д. на адрес: община Р., с.Б., местност Г., с посочен телефонен номер, който отговаря всеки работен ден от 9: 00часа до 18: 00часа. От представеният констативен протокол акт №......, рег. №8105/27.ІХ.2022год. на помощник-нотариус С.З. при нотариус В.З., с рег. №... по РНК, се установява, че на 27.ІХ.2022год. се е състояла среща между В.Р.Р.Т.- управител на ответното дружество- наемател, неговият пълномощник адв. К.Н.Ш., К.М.Д., ЕГН ••••••••••, който е преводач от български на английски език, съгласно представена нотариално заверена декларация, адвокат Н.П.- пълномощник на наемодателя „С.И.“ ЕООД гр.П., при която адв. Н.П. е отказал да получи ключа от наетия имот и владението на имота, като е заявил, че доверителят му не счита договора за наем за прекратен, тъй като не е спазена процедурата по чл.6 от договора, а адв. К.Ш. е заявила, че нейният доверител счита договора за прекратен и ще уведоми наемодателя къде ще оставят за съхранение ключовете за обекта. Тъй като счита, че срочният договор за наем от 9.ХІІ.2019год. не е прекратен, наемодателят "С.И." ЕООД гр.П. е издал и предал на ответното дружество-наемател следните данъчни фактури за месечните наемни вноски за ноември 2022год., декември 2022год., януари 2023год., февруари 2023год.: фактура №2000000234/3.ХІ.2022год. с неплатена сума в размер на 3 815, 58лв. с ДДС и падеж 11.ХІ.2022год.; фактура № 2000000240/5.ХІІ.2022год. с неплатена сума в размер на 9 775.16лв. с ДДС и падеж 11.ХІІ.2022 год.; фактура № 2000000249/3.І.2023год. с неплатена сума в размер на 9 775.16лв. с ДДС и падеж 11.І.2023год.; фактура № 22000000258/1.ІІ.2023год. c неплатена сума в размер на 9 775.16лв. с ДДС и падеж 11.ІІ.2023год. Или ищецът твърди, че към настоящия момент ответникът дължал сума в общ размер на 33 141.06 лв. по гореописаните фактури. Въпреки многократно проведените разговори, целящи извънсъдебно уреждане на породените финансови отношения, „Г.-Б." ООД гр.М. не заплатило на "С.И." ЕООД гр.П. сумата в общ размер на 33 141.06лв., представляваща дължимата месечна наемна цена за месеците ноември 2022год., декември 2022год., януари 2023год. и февруари 2023год. по договора за наем на недвижим имот. Съгласно чл.5.2 от договора за наем, при забава на изпълнение на задължението за заплащане на наемна вноска, наемателят дължал на наемодателя неустойка в размер на 0, 2% на ден, изчислена върху неизплатената част от наемните вноски. Ето защо ищецът- наемодател счита, че в резултат на забавата, ответникът дължал освен главницата за наемните вноски през посочения период, още и обезщетение за забава общо в размер на 2 984.21лв., изчислена за главното задължение, както следва: -по фактура №2000000234/3.ХІ.2022год. на стойност 3 815.58лв. с ДДС - неустойка в размер на 755, 48лв., дължима за периода 11. ХІ.2022год.- 17.ІІ.2023год., -по фактура №2000000240/5.ХІІ.2022год. на стойност 9 775.16лв. с ДДС - неустойка в размер на 1 348, 97лв.., дължима за периода 11.ХІІ.2022год.-17.ІІ.2023год., -по фактура №2000000249/3.І.2023год. на стойност 9 775.16лв. с ДДС - неустойка в размер на 742.91лв., дължима за периода 11. І.2023год.- 17.ІІ.2023год., - по фактура №2000000258/1.ІІ.2023год. на стойност 9 775.16лв. с ДДС - неустойка в размер на 136.85лв., дължима за периода 11. ІІ.2023год.- 17.ІІ.2023год. Ответникът „Г.- Б.“ ООД гр.М., оспорва предявените искове, като неоснователни и недоказани. Признава, че като наемател, е сключил с ищцовото дружество, като наемодател, на 9.ХІІ.2019год. договор за наем на недвижим имот - 394 кв.м. от партерно ниво, цялото със застроена площ от 828кв.м., находящо се на кота +0, 00м. в сграда с идентификатор....., със застроена площ от 828кв.м., на два етажа, разположена в поземлен имот с идентификатор....... по кадастралната карта и кадастралните регистри на град П.. Месечната наемна цена била в размер на 4 728 евро с ДДС за площта от 394кв.м. на партерно ниво, 384лв. с ДДС за четири подземни паркоместа и 240лв. с ДДС възнаграждение за поддръжка на имота. Срокът на договора бил определен за 5 години, считано от 6.І.2020год. съгласно чл.6.1 и чл.6.2 от Раздел шести. Твърди, че поради съществена промяна на икономическата конюнктура, драстично поскъпване на горивата и енергоносителите и спад в обема на поръчките в началото и първата половина на 2022год., договорът станал изключително обременителен за дружеството, поради което на 24.VІ.2022год. от управителя на ответното дружество било изпратено до ищцовото дружество уведомление за прекратяване на договора за наем, считано от 1.ІХ.2022 год. След като получил отговор от ищеца, в който се твърдяло, че договорът може да бъде прекратен само на основанията, посочени в същия, а именно в чл.6.3.1 при изтичане на договорения срок и чл.6.3.2. по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма, отново чрез ЧСИ А.А. била връчена покана, с която се прекратявал договора, считано от 27.ІХ.2022 год., като било посочено, че ключът на наетият обект се съхранява при К.Д. с посочен адрес и телефон за контакт. Имотът бил освободен от всички движими вещи на наемателя. Ответникът счита, че неприемането от страна наемодателя на отдаденият под наем имот, представлява недаване на необходимо съдействие и поставя началото на кредиторовата забава по чл.95 от ЗЗД, чиято последица е освобождаването на длъжника от последиците от неговата забава- чл.96 от ЗЗД. На 3.Х.2022год. ответното дружество е заплатило на ищеца неустойка в размер на 16 731.94лв. при условията на Раздел пети, чл.5.4, представляваща левовата равностойност на три месечни наема. Тази сума представлява трикратния размер на дължимия наем по процесния договор, тъй като върху неустойка не се дължи ДДС. Въпреки, че ответното дружество считало договора за наем за прекратен и фактически имотът бил освободен, от ищцовото дружество продължавали да издават неоснователно фактури за наем на площта от 394 кв.м., подземните паркоместа и такса за поддръжка на имота. Процесните фактури били изпратени от ел.поща на ищеца до ел.поща на служител на ответника Н.С. на e-mail: ..... Дължимостта на сумите по фактурите била оспорена веднага, както и същите не били осчетоводени от ответното дружество, което се противопоставило за издаването им. На 10.І.2023год. с товарителница #61331343 от 10.І.2023 г., чрез куриер „Т.“, ответникът предал и ключа на наетият обект на Адвокатско дружество „Б. и П.“. От заключението на ССчЕ, изготвена от вещото лице Л.А.С. се установява, че посочените в исковата молба фактури: №2000000234/3.ХІ.2022год.; № 2000000240/5.ХІІ.2022год.; №2000000249/3.І.2023год. и №2000000258/1.ІІ.2023год. и издадените към ответника през месец октомври фактури, са включени в дневниците за продажби на „С.И.“ ЕООД гр.П., справки-декларации за ДДС и участват при формирането на резултата от справката-декларация за съответните данъчни периоди. Същите фактури не са осчетоводени в счетоводството на „Г.Г.М- Б.“ ООД гр.М. и съответно по тях не е отразявано плащане. Не са включени в дневниците за покупки и не участват при формирането на данъчната основа на доставки е право на данъчен кредит по справки-декларации за съответните данъчни периоди - ноември, декември 2022 год., януари и февруари 2023год.. Съответно не се отразяват на начисления ДДС е право на данъчен кредит и данъка за внасяне/възстановяване за съответните данъчни периоди. При преглед на приложените по делото фактури за наем, издадени от „С.И.“ ЕООД гр.П., се установява, че те не съдържат наименование на обекта, за който се отнасят. По тази причина издадените от дружеството фактури не могат да бъдат пряко обвързани с конкретни обекти. Възприетата практика е като наименование на услугата да се вписва „наем по договор“. От счетоводството на наемодателя е получена справка за всички издадени документи, приложена към заключението, за периода от 1.І.2022год. до 28.ІІ.2023год., включително и тези към ответника. Изследвани са данните от справката за издадени фактури по сключени договори за наем и продажба на паркоместа. Не са констатирани данни в периода от 1.І.2022год. до 28.ІІ.2023год. да са издавани фактури към нови за дружеството контрагенти, както и промяна в размера на заплащаните наеми от други клиенти, освен „ГГМ-Б.“ ООД гр.М., или изменение в обема на предоставените към тях услуги - брой наети обекти и паркоместа. Издавани са фактури на наемателите за такса битов отпадък, консумативи - електроенергия и вода, както и извършени подобрения. На 4.ХІ.2022год. е издадена фактура към физическо лице за продажба на 5 броя паркоместа - №№ 14, 15, 16, 20 и 21 в комплекс „П. п. И.“. Общо разходите за консумирана електроенергия за периода от 1.Х.2022год. до 1.ІІІ.2023год. са в размер на 94, 56лв. сДДС, детайлно описани по месеци в таблица към заключението. От тях 60, 11лв. с ДДС, представляват месечни такси за достъп до разпределителната мрежа. Предоставените фактури за консумирана вода, издадени от „Водоснабдяване и канализация“ ЕООД, № № 53683416/24.Х.2022год.; 53990530/22.ХІ.2022год.; 54357684/16.ХІІ.2022год.; 54858356/20.І.2023год.; 54858357/20.І.2023 год. и 55300784/22.ІІ.2023год.., са за офис сграда с адрес гр.П., бул.“О.“ 17, бл.Б, водомерен №2 00104811228, като не съдържат детайлна информация по обекти в сградата. По тази причина не може да бъде формулиран извод за стойността на консумираната вода в конкретния обект, предмет на договора за наем от 9.ХІІ.2019год. Съдът кредитира заключението на вещото лице, като компетентно и обективно изготвено, както и неоспорено от страните по настоящето дело. По делото са разпитани свидетелите адвокат Н.С. П., адв. К.Н.Ш.-Ш. и К.М.Д.. Свидетелят Н.С. П. е бил пълномощник на „С.И.“ ЕООД гр.П., и сочи в показанията си, че е присъствал на срещи между представители на страните при сключването на договора за наем. Заявява, че собственикът на имота не бил съгласен да сключи договора за по-малко от 5 години, тъй като това било икономически нерентабилно. Сочи също, че договорът нямало да бъде сключен за по-малко от 5 години и каквато и да е опция за предсрочно прекратяване, защото подобренията които наемодателят е направил в имота били значителни на стойност около 30 000лв.. Такива подобрения не можело да се случат при едно или двугодишни договори за наем, защото е нерентабилно за наемодателя. При организираната среща между страните, като представител на ищеца, свидетелят П. отказал да приеме владението на имота. В този момент помещението било изпразнено от наемателя, останала само една конструкция, която обособявала офисно помещение. Свидетелката К.Ш. сочи в показанията си, че при сключването на договора представлявала ответника. Относно клаузите на договора за предсрочното му прекратяване твърди, че имало клауза, според която договорът може да бъде прекратен с едностранно предизвестие със заплащане на дву или тримесечен наем, уговорен по договора. Присъствала на срещата между страните, на която адв. П. отказал да приеме владението и ключовете на имота. Твърди, че имотът бил празен в момента на срещата. Свидетелят К.М.Д. сочи, че като служител на ответника присъствал на срещата между страните, на която адв. П. отказал да приеме владението на имота. Сочи, че основната причина неговият работодател-ответното другжество да прекрати договора за наем е извънредното положение в страната при Ковид пандемията, когато ресторантите затворили. Тъй като дружеството основно продавало ресторантско и кухненско обзавеждане, работата им намаляла до степен дружеството да бъде на ръба на фалит. Затова трябвало да се преместят в по-малко и по-ниско бюджетно помещение, като прекратят процесния договор за наем, който бил с висока наемна цена. Ключовете на имота били изпратени с куриер, в плик с обратна разписка и дата на получаване 10.І.2023год. При така установената фактическа обстановка, въззивният съд счита, че от събраните по делото доказателства безспорно се установи, че на 9.ХІІ.2019год. е сключен договор за наем между ищеца „С.И.“ ЕООД гр.П., ЕИК....., като наемодател и ответника „Г.-Б.“ ООД гр.М., ЕИК....., като наемател, с предмет: временно възмездно ползване срещу възнаграждение на недвижим имот: 394кв.м. от партерно ниво, цялото със застроена площ от 823.03кв.м., находящо се на кота +0.00м в сграда с идентификатор №....., със застроена площ от 823кв.м., на два етажа, разположена в поземлен имот с идентификатор №....... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П., с административен адрес на имота: гр.П., п.к...., бул.“О.“, с площ 6 463кв.м., която сграда съгласно разрешение за строеж №317/4.ХІІ.2017год. и удостоверение изх.№17Ф8305/3.ХІІ.2018год. на главния архитект на община П. е в степен „груб строеж“ и представлява търговско- административна сграда с подземни гаражи до кота +7.80 - първи етап, наричан за краткост „имота“. Месечна наемна цена е в размер на 4 728 евро с ДДС за площта от 394 кв.м. на партерно ниво, 384лв. с ДДС за четири подземни паркоместа и 240лв. с ДДС възнаграждение за поддръжка на имота. Срокът на договора е 5 години, считано от 6. І.2020год. съгласно чл.6.1 и чл.6.2 от Раздел шести. Основният спорен въпрос по делото е валидността на предсрочното прекратяване от страна на наемателя „ГГМ-Б.“ ООД гр.М. на срочния наемен договор от 9.ХІІ.2019год. със заплащане на неустойка в размер на три месечни наемни вноски. Не е спорно, че в раздел Шести- Срок на договора, прекратяване, страните са уговорили, че срокът на договора е 5 години, считано от 6.І.2020год. до 6.І.2025год. А съгласно чл.6.3 договорът се прекратява с изтичане срока на договора и по взаимно съгласие на страните. В раздел Пети- Неизпълнение, санкции, отговорност, в чл.5.4 са се договорили, че в случай, че някоя от страните прекрати предсрочно сключения договор, същата ще дължи на другата страна неустойка в размер на три наемни вноски. Съгласно разпоредбата на чл.20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Тълкувайки действителната воля на страните по тези клаузи на договора за наем, въззивният съд счита, че волята на страните е била процесния срочен наемен договор да се прекрати с изтичане срока на договора или по взаимно съгласие на страните. ЗЗД също не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемодателя или наемателя, така, както това е уредено в чл.238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок. Но с клаузата на чл.5.4 от процесния договор, страните са се договорили всяка от страните да може предсрочно да прекрати наемния договор, но срещу заплащане на неустойка в размер на три наемни вноски. Или съдът счита, че в чл.5.4 е договорен един извънреден способ за прекратяване на наемния договор между страните, който е уреден не случайно в раздел Пети-Неизпълнение на договора, санкции, тъй като този способ за прекратяване на наемния договор е вид неправомерно поведение на страната, която едностранно предсрочно прекратява наемния договор, поради което и тя се санкционира да заплати неустойка в размер на три наемни вноски. В този смисъл е и съдебната практика, посочена от ищеца- Решение№110/21.VІІ.2016год. по т.д. №1226/2015год. на І ТО на ВКС, съгласно което „когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя- защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при отчитане правилото на чл.237ал.2 ЗЗД, така и интереса на наемодателя- да получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ. Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на основание чл.9 ЗЗД, страните по договор за наем могат да включат и клауза за едностранното му прекратяване преди изтичане на срока, по волята на която и да е от страните или на една определена от тях. Допустимо е също така уговаряне от страните на неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на присъщата и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи и служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент- т.3 от ТР№1/15.VІ.2010год. по тълк.д.№1/2009год. на ОСТК на ВКС. Настоящия случай е точно такъв- в клаузата на чл.5.4 страните по процесния договор са договорили възможност за предсрочно прекратяване на срочния петгодишен договор за наем, от която и да е от страните по договора, но срещу заплащане на неустойка в размер на три месечни наемни вноски. Тази неустойка е валидна, тъй като е в рамките на присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции, като преценката е извършена към момента на сключване на наемния договор- 9.ХІІ.2019год. В случая от представените доказателства се установява, че поради съществена промяна на икономическата конюнктура, драстично поскъпване на горивата и енергоносителите и спад в обема на поръчките в началото и първата половина на 2022год., договорът за наем е станал изключително обременителен за дружеството-наемател, поради което на 24.VІ.2022год. от управителя на ответното дружество било изпратено до ищцовото дружество уведомление за прекратяване на договора за наем, считано от 1.ІХ.2022 год. След като наемодателят изпратил писмен отговор, че не приема едностранното прекратяване на договора и го счита за действащ договор, отново чрез ЧСИ А.А. била връчена покана, с която наемателят уведомява наемодателя, че прекратява договора за наем, считано от 27.ІХ.2022год., а ключът на наетият обект се съхранява при К.Д., с посочен адрес и телефон за контакт. Имотът бил освободен от движимите вещи на наемателя, с изключение на монтираните климатици, които не пречели на нормалното ползване на имота. Неприемането от страна наемодателя на отдаденият под наем имот, представлява недаване на необходимо съдействие и поставя началото на кредиторовата забава по чл.95 от ЗЗД, чиято последица е освобождаването на длъжника от последиците от неговата забава- чл.96 от ЗЗД. На 3.Х.2022год. ответното дружество е заплатило на ищеца неустойка в размер на 16 731.94лв., представляваща левовата равностойност на три месечни наема без ДДС, тъй като върху неустойка не се дължи ДДС. По гореизложените съображения въззивният съд счита, че предявеният главен иск с правно основание чл.228 ЗЗД за заплащане на сумата 33 141.06лв., представляваща дължимата месечна наемна цена за ноември 2022год., декември 2022год., януари 2023год. и февруари 2023год. по договор за наем от 9.ХІІ.2019год., е неоснователен и недоказан, тъй като считано от 27.ІХ.202год. договорът е предсрочно едностранно прекратен от наемателя „Г.-Б.“ ООД гр.М., който е изплатил и договорената неустойка от три месечни наемни вноски в размер на 16 731.94лв. без ДДС. Неоснователността на главния иск по чл.228 ТЗ прави неоснователен и предявения акцесорен иск по чл.92ал.1 ЗЗД за сумата 2 984.21лв., представляваща неустойка по чл.5.2 от договор за наем от 9.ХІІ.2019год. за забавено плащане на наемните вноски, изчислена върху главницата от 33 141.06лв., който също следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан. Тъй като е достигнал до същите изводи и е отхвърлил предявените искове като неоснователни, обжалваното решение на първоинстанционния съд ще следва да се потвърди, като правилно и законосъобразно. На основание чл.78ал.3 ГПК ще следва да се осъди жалбоподателят „С.И.“ ЕООД гр.П. да заплати на въззиваемия „Г.-Б.“ ООД гр.М. разноски пред въззивната инстанция в размер на 3 600лв. за платеното адвокатско възнаграждение. На основание гореизложеното и чл.271 ГПК и чл.272 ГПК П.ският апелативен съд