Решение № 6 от 5.1.2024 г. на Окръжен съд - Добрич по дело № 555/2023 г.

Производството по делото е образувано по реда на глава XX от ГПК по повод жалба с вх.рег.№ 9638 от 31.05.2023г. по регистратурата на Районен съд - Добрич, подадена от „Йонивел" ООД ЕИК 124598272, гр. Добрич, •••, чрез упълномощения адвокат П. А., срещу решение № 353 от 09.05.2023г. по гр.д.№ 1311/2022г. по описа на Районен съд - Добрич, с което въззивникът е осъден да плати на „Адмирал груп 3" ЕООД ЕИК 200329535, с. С., •••: - на основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ вр. чл. 11 от ЗАЗ, сумата от 8 144, 95 лева, представляваща арендно плащане за периода от стопанската 2015/2016г. до стопанската 2019/2020г., дължимо по договор за преаренда на земеделска земя от 02.12.2015г., вписан в СлВп под акт № •••г. за ниви с площ от 77, 571 дка, всички в землището на с. Ф.Д., общ. Д., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателно плащане на сумата; - на основание чл. 86 от ЗЗД, сумата от 692, 32 лева, представляваща обезщетение за забава върху главницата от 8 144, 95 лева, за периода 03.10.2020г. - 04.08.2021г.; - на основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ вр. чл. 11 от ЗАЗ, сумата от 21 106, 35 лева, представляваща арендно плащане за периода от стопанската 2015/2016г. до стопанската 2019/2020г., дължимо по договор за преаренда на земеделска земя от 02.12.2015г., вписан в СлВп под акт № •••г. за ниви с площ от 201, 013 дка, в землищата на с. Ч., с. С., с. Ж., с. Т. и с. К., общ. Д., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до плащане на задължението; - на основание чл. 86 от ЗЗД, сумата от 1794, 04 лева, представляваща обезщетение за забава върху главницата от 21 106, 35 лева, за периода 03.10.2020г. - 04.08.2021г. В жалбата си въззивникът „Йонивел" ООД излага, че решението е неправилно, тъй като е необосновано, постановено е в нарушение на закона и при допуснато съществено процесуално нарушение, повлияло на правото на защита на страната, но и на решаващите изводи на съда, поправимо по реда на чл. 266, ал. 3 от ГПК. Наведеното с отговора на исковата молба възражение, че ищецът не е изпълнил точно задължението си да предаде на ответника имотите, предмет на договорите за преаренда, в състояние, което ги прави годни за употреба според предназначението им, било доказано от приетото заключение на вещото лице по съдебно-агрономическата експертиза. Доказано било, че общо 9, 450 дка от отдадените под преаренда имоти не могат да се ползват според предназначението си и за целта, за която са арендувани, а това обосновавало извода, че ищецът е неизправна страна по договорите за преаренда, защото не е изпълнил задължението си по чл. 6, ал. 2 от ЗАЗ - да предаде на преарендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора. Последното давало право на ответника, като преарендатор, да иска и да получи намаляване на арендното плащане на основание чл. 23, ал. 1 от ЗАЗ, което право ответникът надлежно упражнил – преди завеждане на делото и в хода на процеса. Районният съд приел в решението си, че възражението на ответника е неоснователно поради липса на доказателства за негово активно поведение, изразяващо се в предявяване на тази претенция пред арендодателя. Изводът се оспорва от въззивника като неправилен с довода, че е резултат от допуснато от съда съществено процесуално нарушение – недопускане на поискани гласни доказателства. Въззивникът изразява несъгласие и с приетото от районния съд, че с факта на деклариране на имотите пред ОСЗ - Д. по реда на ЗСПЗЗ и Правилника за прилагането му, той ги е приел без възражения, с недостатъците им. Районният съд не съобразил установения по делото факт, че ищецът не е изпълнил и задължението си по чл. 6, ал. 4 от ЗАЗ да предаде имотите, предмет на договорите за преаренда по опис, както и не анализирал пълноценно друг доказан факт - че ответникът не е осчетоводил и не е приел под никаква форма издадената от ищеца фактура, обективираща претендираното от него вземане, което сочело на несъгласие с размера на търсеното плащане, оспорване и искане за неговото намаляване. Неправилно съдът приложил закона и отхвърлил възражението за погасяване по давност на вземанията за стопанските 2015/2016 година и 2016/2017 година. Настоява се за отмяна на решението и отхвърляне на исковете, евентуално за уважаването им само до доказания размер, както и за присъждане на разноски за двете производства. В отговор на жалбата, въззиваемата страна „Адмирал груп 3" ЕООД, чрез адвокат Г. М., оспорва същата и настоява да не бъде уважавана поради неоснователност на заявените с нея оплаквания по подробно обосновани в отговора доводи, поддържани и пред първата инстанция, а решението намира за правилно и иска неговото потвърждаване, като претендира и за направените разноски. Жалбата е подадена от ответник в първоинстанционното производство с правен интерес от оспорване на неблагоприятното за него решение, на 31.05.2023г. - в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК (с начало 18.05.2023г. и край 01.06.2023г.) и е допустима. Обжалваното решение е постановено от надлежен състав на Районен съд – Добрич, в рамките на предоставената му от закона правораздавателна власт и компетентност, поради което същото е валидно. Не се установяват нарушения на съдопроизводствените правила във връзка със съществуване и надлежно упражняване правото на иск, поради което първоинстанционното съдебно решение е допустимо. По правилността на съдебния акт, с оглед изложените в жалбата оплаквания, становището на насрещната страна в отговора и въз основа на събраните доказателства, съдът намира следното: Съдебното производство е образувано по повод искова молба на „Адмирал груп 3“ ЕООД, с която против „Йонивел“ ЕООД са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ вр. чл. 11 от ЗАЗ и чл. 86 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: - 8 144, 95 лева - арендно плащане за периода от стопанската 2015/2016г. до стопанската 2019/2020г., дължимо по договор за преаренда на земеделска земя от 02.12.2015г., вписан в СлВп – Добрич под акт № •••г., на ниви с площ от 77, 571 дка, всички в землището на с. Ф.Д., Община Д., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателно плащане на сумата; - 692, 32 лева - обезщетение за забава върху главницата от 8 144, 95 лева за периода от 03.10.2020г. до 04.08.2021г.; - 21 106, 35 лева - арендно плащане за периода от стопанската 2015/2016г. до стопанската 2019/2020г., дължимо по договор за преаренда на земеделска земя от 02.12.2015г., вписан в СлВп – Добрич под акт № •••г., на ниви с площ от 201, 013 дка, в землищата на с. Ч., с. С., с. Ж., с. Т. и с. К., Община Д., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до плащане на задължението; - 1794, 04 лева - обезщетение за забава върху главницата от 21 106, 35 лева, за периода от 03.10.2020г. до 04.08.2021г. В исковата молба са изложени твърдения, че на 02.12.2015г. между страните са били сключени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в СлВп два договора за преаренда на земеделска земя - ниви с обща площ от 77, 571 дка (описани по номер, площ и местонахождение) в землището на с. Ф.Д., Община Д. (по единия договор) и ниви с обща площ от 201, 013 дка (описани по номер, площ и местонахождение) в землищата на с. Ч., с. С., с. Ж., с. Т. и с. К., Община Д.. Общо по двата договора била отдадена за ползване земеделска земя от 278, 584 дка за срок от пет години (01.10.2015г. – 01.10.2020г.), като страните се уговорили (чл. 9 от двата договора) рентата в размер на общо 29 251, 30 лева – по 21 лева/дка (или по 5 850, 26 лв. за всяка стопанска година общо по двата договора) да се плати на 01.10.2020г. Според уточнителна молба с вх.№ 9623/08.06.2022г., по договора за преаренда на земеделската земя с обща площ 77, 571 дка в землището на село Ф.Д. ответникът следвало да плати на ищеца за петте стопански години по 105 лв/дка или сумата от 8 144, 95 лева, а по договора за преаренда на земеделска земя с обща площ от 201, 013 дка в землищата на селата Ч., С., Ж., Т. и К. ответникът следвало до плати на ищеца сумата от 21 106, 35 лева за петте години – по 105 лв/дка, в срок до 01.10.2020г. За задълженията по двата договора била издадена обща фактура № 0100000120/10.02.2021г., която била осчетоводена от двете дружества.Тъй като ответникът не платил дължимите суми в срок, на основание чл. 86 от ЗЗД дължал на ищеца и обезщетение за забава в размер на законната лихва – съответно 692, 32 лева по първия договор и 1 794, 04 лева по втория договор за периода на забавата от 03.10.2020г. до 04.08.2021г. В отговора и допълнителния отговор на исковата молба (приложени по т.д.№ 142/2021г. по описа на Окръжен съд - Добрич) ответникът е противопоставил срещу предявените искове възражението, че ищецът бил неизправна страна по договорите, защото не предоставил имотите в състояние, което позволява използването им за производство на селскостопанска продукция и затова ползването по предназначение и според договореното на част от преарендованата земя не било възможно (част от имотите се оказали с по-ниска категория от твърдяното преди сключване на договорите, а друга част се оказали неизползваеми по обективни причини - попадали изцяло или отчасти в корита на пресъхнали реки, не били почистени от камъни или храсти, били замърсени), както и, че между страните били водени през годините няколко разговора за привеждане на имотите в нужното състояние или съответно изменение на договорите, но ищецът отказал това. В двата договора не била отразена категорията на земите, при предаването на имотите не бил съставен опис, изискуем от разпоредбата на чл. 6, ал. 4 от ЗАЗ. Поради неизправността на ищеца като страна по договора, претенцията му за плащане на възнаграждение била неоснователна. Ответникът е оспорил изложеното от ищеца относно момента на плащане на рентата - наведнъж, като е развил съображения, че разпоредбите на чл. 9, ал. 2 от процесните договори са противоречиви, поради което следвало да се приложи чл. 8, ал. 5 от ЗАЗ – арендното възнаграждение се дължало в първия работен ден след изтичане на стопанската година, поради което падежът на задълженията настъпил на втори октомври на годината, следваща всяка отделна стопанска година, за която се отнасяло задължението. Възразил е за погасяване по давност с изтичане на краткия тригодишен срок на вземанията за стопанските 2015/2016г. и 2016/2017г. Пред въззивния съд ответникът е конкретизирал възражението си за неизправност на насрещната по договора страна като с молба с вх.№ 6124/29.09.2023г. е посочил, че при сключване на договорите на 02.12.2015г. не бил запознат с фактическото състояние на имотите; установил го по-късно, когато през месеците януари и февруари 2016г. започнал оран и подготовка за засяване; дотогава обработвал други земи. Още тогава – януари и февруари 2016г., а и по-късно (без да е посочено кога) в лични разговори и по телефон ответникът уведомил ищеца за негодността на предоставените имоти. Представителите на двете дружества обсъждали редица предложения за изменение на договорите с цел компенсация във връзка със състоянието на имотите. Стигнало се до устно съгласие за намаляване на арендното плащане наполовина, във връзка с което ищецът следвало да издаде счетоводни документи, но той се отказал от договореното изменение. Ответникът е навел нови твърдения за: невъзможност да се реализира печалба от имотите в първите години, за компенсиране на трети лица, на които земите били разпределени за ползване, с други площи, за постигнато устно съгласие между страните по договора за изменение размера на арендното плащане. С молба с вх.№ 6690/26.10.2023г. ищецът е оспорил наведените твърдения за направено възражение относно състоянието на имотите и се е противопоставил на допустимостта на новозаявените от ответника факти и на събирането на гласни доказателства за установяването им. Не се спори по делото, че между страните са сключени на дата 02.12.2015г. два договора с нотариална заверка на подписите и вписани на 03.12.2015г. в СлВп – Добрич, за преаренда на земеделска земя – първият за ниви с площ от 77, 571 дка в землището на с. Ф.Д., Община Д., вторият за ниви с площ от 201, 013 дка, в землищата на с. Ч., с. С., с. Ж., с. Т. и с. К., Община Д.. Земеделските земи са описани според землището, в което се намират, номер на имот и площ. Те са предоставени от арендатора „Йонивел“ ЕООД за временно ползване на преарендатора „Адмирал Груп – 3“ ЕООД, с цел последният да придобива приходите от ползването им. Договорите са сключени за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2015г. до 01.10.2020г. Според чл. 4 от договорите арендаторът се задължава да предаде на преарендатора земите, свободни от насаждения и чужда собственост и в състояние, което позволява използването им за производство на селскостопанска продукция и да ги поддържа в това състояние в срока на арендата. С чл. 9, ал. 1 от договорите страните са уговорили арендна цена на година в размер на 21 лева на декар. Според чл. 9, ал. 2 от договорите „арендното плащане за всяка една година от договорите се извършва в края на периода на самия договор – 01.10.2020г., което означава, че за всичките 5 стопански години общото плащане в размер на 105 лева е дължимо най-късно до 01.10.2020г.“. Съгласно чл. 11 от договорите измененията на условията по тях могат да се извършват само с допълнително писмено споразумение между страните с нотариална заверка на подписите, което се вписва в СлВп и се регистрира в съответната ОСЗГ. По изрично признание в първото съдебно заседание пред районния съд, направено от процесуалния представител на ответника, имотите, предмет на двата договора са предадени за ползване от ищеца на ответника. Ответникът е декларирал имотите за ползване по реда на ЗСПЗЗ и Правилника за прилагането му, според изявление в допълнителен писмен отговор (л. 37 от т.д.№ 142/2021г. на ДОС) и събрани писмени доказателства (писма от ОСЗ – Д. на л. 67 и л. 78 от делото на ДРС). Според писмо изх. № РД-12-02-891- 3/13.01.2023г. на ОСЗ – Д. (л.78), на 20.06.2016г. земите по двата договора за преаренда са заявени по чл. 70, ал. 1 от ППЗСПЗЗ от „Йонивел“ ЕООД за участие в споразумение за ползване по чл. 37в от ЗСПЗЗ за петте стопански години. Извод от това обаче относно състоянието на имотите към момента на предаването им, респективно липсата на възражение във връзка с него, не може да бъде обоснован. Не се твърди прекратяване на договорите преди изтичане на уговорения с тях срок – 01.10.2020г. Не се твърди също сключено писмено споразумение за изменение на клаузи от договорите, а евентуални устни уговорки за намаляване размера на арендното плащане, освен че не се доказват, нямат и правни последици, предвид необходимата форма за действителност по чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ. Твърди се от ответника липса на основание за плащане (изцяло или отчасти) на възнаграждение за ползването на имотите по причина неизпълнение на задължението на арендатора по чл. 4, ал. 1 от договорите да предаде земите в състояние, което позволява използването му за производство на селскостопанска продукция. Правилно районният съд е приел, че неосчетоводяването от ответника на издадената от ищеца фактура № 0100000120/10.02.2021г. (установено от вещите лица по допусната основна и допълнителна съдебно-счетоводна експертиза) не може да служи като доказателство за невъзникване на задължението за плащане на сумите по нея (вярно е обратното – осчетоводяването може да служи като признание на неизгоден за страната факт). Освен това фактурата е издадена на 10.02.2021г. – след изтичане на срока на договорите, поради което от факта на нейното неотразяване в неговото счетоводство ответникът не може да обоснове доказване на своето възражение за състоянието на земята при нейното предаване. Съгласно презумпцията по разпоредбата на чл. 6, ал. 5 от ЗАЗ (сега отменена, но действаща при сключване на договорите), при липса на опис за предаване на имота, се предполага, до доказване на противното, предаването, респективно - приемането му в надлежно състояние (вр. с чл. 6, ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ). Тежестта за оборване на законовата презумпция е на страната, черпеща изгодните правни последици. В двата договора за преаренда не е посочена категорията на земеделската земя. По делото не са събрани доказателства относно преддоговорните отношения между страните и за това, че е налице различие между договорената от страните категория на земята и действителната й такава, както и за това, че реалната категория не съответства на опредЕ.та. Описването на имотите според тяхното местонахождение, номер и площ дават достатъчна яснота за предмета на договора, а това каква е опредЕ.та категория на земята е установимо от ответника при полагане на необходимата грижа обстоятелство. Според приетото в първата инстанция заключение на вещото лице по съдебно-агрономическата експертиза (неоспорено от страните), изготвено след справка в АГКК и след оглед на място, земеделските земи, предмет на двата договора, са от трета и четвърта категория; релефът им е леко хълмист или дере. Видимо всички имоти се обработват (посочено е с каква култура са засети и каква е била предходната година), като според експерта състоянието на земите към момента на огледа е идентично с това към датата на сключване на договорите. Конкретно вещото лице е установило, че от цялата площ от 50 дка на имот № ••• в землището на с. Ф.Д. необработваеми са 4, 450 дка, тъй като са заети от залесена гора. Като възможно, но малко вероятно, е докладвало залесяването да е настъпило след сключване на договорите. Посочило е, че има още няколко имота (уточнени в съдебно заседание като пет на брой, без да са конкретизирани като номер, обща площ, местонахождение), от които площ от около 1 дка не е обработваема. От така приетото заключение на вещото лице може да се направи категоричен извод само за това, че от нива – имот с № ••• в землището на с. Ф.Д. площ от 4, 450 дка не е била в състояние, позволяващо ползването й по предназначение – за производство на селскостопанска продукция (чл. 4 от договора) и по-точно – била е с недостатък (залесена гора), който я определя като негодна за ползване по договора. Липсата на конкретика в отговорите на вещото лице не позволява да се установи участъци от около 1 дка от кои други имоти и по какви причини (дали също залесяване, или другите посочени от ответника – попадащи в корита на пресъхнали реки, непочистени от камъни или храсти, замърсени) не са били в надлежно състояние. На основание чл. 266, ал. 3 от ГПК гласни доказателства са ангажирани от двете страни за изясняване на спорните по делото факти относно това кога и по какъв начин ответникът е уведомил ищеца за установеното от него състояние на земите, съответно какво искане е отправил във връзка с това. Въведените от ищеца други обстоятелства с молбата с вх.№ 6124/29.09.2023г., като несвоевременно заявени пред първоинстанционния съд, не подлежат на обсъждане във въззивното производство. Разпитани са водените от ответника и въззивник свидетели С. В. Р. и П. И. Г., водените от ищеца и въззиваем свидетели Т. Д. Г.а и А. В. А.. С. В. Р. (сега ••• в „Йонивел“ ЕООД) свидетелства, че преди 9 години бил наеман от дружеството да извършва услуги – дискуване с дискова брана. Знае, че двете дружества имали полета, които „обработват заедно между тях си“, в селата К., Ч., Ж. и Д.. Имало земи, които били пълни с дървета, камъни и нямало как да се обработват. Конкретно съобщава за едно поле в село Ч., което след разговор между представителите на дружествата било почистено, и за друго поле в село В., в което необработваемият участък бил около 10 – 15 дка. След като установил, че земята не може да се обработва, свидетелят уведомил управителя на „Йонивел“ ЕООД. За този случай свидетелства и П. И. Г. (••• в „Йонивел“ ЕООД). След телефонно обаждане от първия свидетел, в което уведомил, че не може да дискува на поле в с. Д. (предвид показанията на двамата свидетели следва да се приеме, че се касае за имот в село Ф.Д., а не, както е посочил първият – село В.), защото има камъни, дървета и тръни, придружил управителя до полето. Двамата свидетели съобщават за проведен телефонен разговор между управителя на „Йонивел“ ЕООД Н. Й. и представител на „Адмирал Груп – 3“ ЕООД. Първият свидетел чул „Добре. Ще ги изчистим, ще ги оправим.“, според него разговорът се провел около 2016 – 2017г., било есен. Вторият свидетел съобщава, че Н. Й. бил ядосан, чул в телефонния разговор да се оплаква от нивите, не знае съдържанието на разговора и постигнатите уговорки, С. (първият свидетел) бил по време на разговора на полето, било есента на 2015 – 2016г. За тази нива свидетелят Г. твърди, че в последствие била почистена и обработвана от „Йонивел“ ЕООД. Твърди също, че управителят на „Йонивел“ ЕООД многократно се обаждал по телефона, докато били в базата в К., но конкретни сведения за повода, времето и съдържанието на разговорите не дава. Свидетелката Т. Д. Г.а (••• на „Адмирал Груп 3“ ЕООД) съобщава, че при предаването на имотите, както при сключване на договорите, така и след изтичане на техния срок, протокол-опис не е съставян. Земеделските земи били на различни места, „Адмирал Груп 3“ ЕООД имал ползването им по силата на договори за аренда, а договорите били сключени между двете дружества с оглед участие при сключване на споразумения по чл. 37в от ЗСПЗЗ. Свидетелката не знае дали реалното ползване по силата на тези споразумения е осъществявано от някоя от страните делото, както и не знае за възражения от страна на „Йонивел“ ЕООД относно състоянието на земите. Свидетелят А. В. А. представлявал „Адмирал Груп 3“ ЕООД при сключване на споразумения за създаване на масиви за ползване на земеделски земи, не знае за възражения относно състоянието на имотите. Събраните по делото гласни доказателства не установяват заявения от ответника факт, че през месец януари-февруари 2016г. той е уведомил арендатора за установените недостатъци на земеделската земя. Показанията на свидетелите С. В. Р. и П. И. Г. определят момента на телефонно обаждане като есента на 2016 – 2017г., съответно есента на 2015 – 2016г. Като се има предвид отдалечеността във времето, обяснимо е разминаването при посочване на годината, но двамата свидетели еднозначно посочват, че е било есента. Следователно най-рано през есента на 2016г. ответникът е уведомил устно по телефона ищеца за установените от него още през януари-февруари 2016г. (съгласно твърдението в молба с вх.№ 6124/29.09.2023г.) недостатъци на земеделска земя в село Ф.Д., участък от която (около 10-15 дка, според свидетеля Р.) бил зает от камъни, дървета и тръни. За този участък, който очевидно е различен от площта от 4, 450 дка от имот с № ••• в с. Ф.Д. (доколкото за нея вещото лице по агрономическата експертиза е посочило, че е залесена с гора), свидетелят П. И. Г. твърди, че е бил почистен и земята е била обработвана от „Йонивел“ ЕООД. Касае се все за земи в землището на село Ф.Д., които са предмет на договор за преаренда на земеделска земя от 02.12.2015г., вписан в СлВп – Добрич под акт № •••г. (ниви с обща площ от 77, 571 дка). Че ответникът е уведомил ищеца за недостатъци на земеделската земя, предмет на другия договор за преаренда от 02.12.2015г., вписан в СлВп – Добрич под акт № •••г., на ниви с площ от 201, 013 дка, в землищата на с. Ч., с. С., с. Ж., с. Т. и с. К., Община Д., доказателства по делото не са събрани. Само свидетелят С. В. Р. съобщава да знае за едно поле в село Ч., което след разговор между представителите на дружествата било почистено. Отговорността на арендодателя при неизпълнение на задължението си да предаде в надлежно състояние арендуваните земеделски земи е регламентирана от разпоредбите на чл. 6, ал. 3 и чл. 23 от ЗАЗ, като в първия случай тя обхваща последиците от по-широкото неизпълнение на задължението да се предаде имота в състояние, отговарящо на уговореното ползване (напр., когато не е приведен във функционално състояние да бъде ползван за земеделско производство), а във втория касае по-тясната хипотеза на такива недостатъци, които правят обекта изцяло или отчасти негоден за ползване по договора (за производство на селскостопанска продукция). Разпоредбата на чл. 6, ал. 2 от ЗАЗ вменява на арендодателя (в случая арендатора, предвид сключените договори за преаренда) задължението да предаде на преарендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата. Правата на преарендатора, ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние (замърсен е, не е почистен от камъни и храсти), са уредени в чл. 6, ал. 3 от ЗАЗ - той може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на ал. 2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора. От показанията на водените от ответника свидетели по делото се установява, че за заетите участъци от камъни, дървета и тръни в село Ч. и село Ф.Д. ответникът е уведомил ищеца (през есента на 2016г.) и тези площи са били почистени, съответно след това ползвани от преарендатора или от други лица по силата на споразумението по чл. 37в от ЗСПЗЗ. По делото не е изяснено дали почистването е извършено от ищеца или от ответника, но дори това да е направено от преарендатора, за него се поражда правото да претендира заплащане на разноските за привеждане на нивите в състояние на годност за употребление, каквото вземане обаче не е предявено по настоящото дело чрез възражение за прихващане или насрещен иск, поради което, дори и да съществува, не обосновава неоснователност на иска за заплащане на възнаграждение за ползването. Когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, отговорността на арендодателя е уредена в чл. 23, ал. 1 от ЗАЗ. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Само за един конкретен имот по делото, различен от тези, за които са събрани свидетелските показания, е безспорно доказано от заключението на вещото лице по агрономическата експертиза, че страда от недостатък, който се отразява частично на годността за ползването му за производство на селскостопанска продукция и това е имот № ••• в землището на с. Ф.Д. с площ от 50, 001 дка, от който необработваеми и сега са 4, 450 дка, тъй като са заети от залесена гора. Същото е било състоянието на имота и при сключване на договора за преаренда, според заключението на вещото лице. Но, според твърдението му в молба с вх.№ 6124/29.09.2023г., ответникът е установил недостатъците на предадените му земи през януари- февруари 2016г. и по делото няма доказателства да е уведомил за тях ищеца. Нещо повече, съгласно чл. 24 от ЗАЗ, арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве. Сочените от ищеца недостатъци не са "скрити" (видими са залесените участъци, също и заявените, но недоказани пресъхнали речни корита) и е било възможно да бъдат забелязани при обикновен преглед на имота. Факт е, че страните по договора не са съставили изискуемия от чл. 6, ал. 4 от ЗАЗ опис при предаване на земите и, че в договорите тяхната категория не е посочена, но липсата на опис и на отразени данни в договора за категорията на земята не съставлява пречка за преарендатора, който осъществява своята дейност по занятие, да извърши оглед на преарендуваната земя и да установи нейното състояние, респективно нейните недостатъци, още при сключването на договора. Дори земите да не са предадени на датата на сключване на договорите, това е направено най-късно през януари-февруари 2016г. и още тогава преарендаторът е следвало да възрази пред арендатора, че части от тях с а в състояние, което ги прави негодни за ползване за производство на селскостопанска продукция, доколкото недостатъците са били видими и проявени още към този момент. По делото не са събрани доказателства ответникът да е възразил за състоянието на този имот при приемането му или дори до една година след това (следва да се приеме, че показанията на свидетелите за разговор по телефона през есента на 2016г. касаят други площи, щом се съобщава, че са били почистени, а според вещото лице залесената гора е налична и към настоящия момент). Касае се все за недостатъци, които, ако не са били известни на арендатора при сключването на договора, то са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, а за такива явни недостатъци, незабелязани и непосочени при предаването на имотите, съгласно чл. 24 от ЗАЗ арендодателят не отговаря по чл. 23 от ЗАЗ. Разпоредбата на чл. 24 от ЗАЗ е аналогична на тази по чл. 230, ал. 3 от ЗЗД, касаеща неотговорност на наемодателя при предаване на вещ с недостатъци. И в двете хипотези – когато недостатъците са известни на наемателя/арендатора (в случая преарендатора) по време на договарянето или, когато той е могъл да узнае за тях при обикновено внимание, отговорност на наемодателя/арендодателя (в случая арендатора) за недостатъци не възниква, като се счита за мълчаливо уговорено, че вещта/имотът ще бъде предаден в състоянието, в което се намира – с недостатъците. Следователно, поддържаното в процеса възражение от ответника за наличие на основание за намаляване размера на уговореното арендно плащане е недоказано. По изложените съображения, въз основа доказателствата по делото, претендираните вземания в пълния им размер - 8 144, 95 лева и 21 106, 35 лева (по 105 лева на декар за целия петгодишен период, или по 21 лева на декар за година), са възникнали в полза на ищеца на основание сключените договори за преаренда и са дължими от ответника, щом не са платени. Съгласно чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове. Съдът не споделя виждането на ответника за неяснота в клаузата на чл. 9, ал. 2 от двата договора, която да наложи прилагането на общото правило на чл. 8, ал. 5 от ЗАЗ. Тя валидно (предвид принципа на свобода на договарянето по чл. 9 от ЗЗД, доколкото не противоречи на императивна правна норма и не накърнява добрите нрави), определя размера на паричното задължение на преарендатора (по 21 лева на декар площ за една стопанска година, или по 105 лева на декар площ за 5 стопански години) и еднократност на неговото изпълнение – общото плащане от по 105 лв/дка е дължимо в края на периода на ползване – най-късно до 01.10.2020г. Така уговорен, срокът е изцяло в полза на длъжника, което означава, че по правилото на чл. 70, ал. 2 от ЗЗД той може (без да е длъжен) да изпълни и предсрочно, но кредиторът може да иска изпълнение едва с изтичане на срока (по арг. от противното от чл. 69 от ЗЗД). Следователно, след 01.10.2020г. паричното задължение е изискуемо, като по делото няма спор за неплащането от страна на преарендатора. Вземането на ищеца не е погасено по давност (по възражението на ответника, своевременно направено с отговора на исковата молба). По отношение на възнаграждението за ползване страните не са уговорили периодично заплащане, а еднократно за целия срок на ползването, поради което задължението не е с периодичен характер по смисъла на чл. 111, б. „в" от ЗЗД и приложима е разпоредбата на чл. 110 от ЗЗД. Тя предвижда петгодишен давностен срок за предявяване на иска, който срок започва да тече от момента, в който вземането е станало изискуемо, а това е моментът, в който е трябвало да се извърши плащане по надлежния ред. В сключения между страните договор е уговорено заплащане на цената на ползването до 01.10.2020г., при което, броим от 02.10.2020г., към датата на подаване на исковата молба - 02.09.2021г., срокът по чл. 110 от ЗЗД не е изтекъл. Главните вземания са дължими от ответника в претендирания размер от 8 144, 95 лева и 21 106, 35 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Във въззивното производство не е оспорен изчисленият от първоинстанционния съд с помощта на лихвен калкулатор размер на законната лихва за периода от 03.10.2020г. до 04.08.2021г. върху сумата от 8 144, 95 лева - 692, 32 лева и върху сумата от 21 106, 35 лева - 1794, 04 лева. Обезщетение за вредите от неточното във времето изпълнение на паричните задължения е дължимо, на основание чл. 86, ал. 1 вр. чл. 84, ал. 1 от ЗЗД, считано от 02.10.2020г., но следва да се присъди съобразно посочената от ищеца начална дата – 03.10.2020г., в размера, установен по делото. Като е стигнал до същия правен извод за основателност на предявените искове, районният съд е постановил законосъобразен акт, който следва да бъде потвърден. При този резултат, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК въззиваемата страна има право на разноски и платено адвокатско възнаграждение. Представено е доказателство за уговорено и изплатено възнаграждение за един адвокат в размер на 2 100 лева, които следва да се присъдят в полза на „Адмирал Груп – 3“ ЕООД. Водим от гореизложеното, съдът