Решение № 1398 от 19.12.2025 г. на Окръжен съд - Варна по дело № 2193/2025 г.

Производството е въззивно и е образувано е по въззивна жалбана И. Л. И., чрез адв. Й. против Решение № 2879 от 29.07.2025 година, постановено по гр.дело № 11 409/2024 година на ВРС, с което е бил уважен предявения от П. А. К. И С. Г. К. и е бил осъден въззивника да заплати в полза на всяка една от ищците П. А. К., ЕГН •••••••••• и С. Г. К., ЕГН •••••••••• по ½ /една втора/ част от сумата от общо 22 100.00 лева /двадесет и две хиляди и сто лева/, представляваща неизплатена наемна цена по договор за наем от 15.03.2016 г., изменен с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., за периода от м.11.2021 г. до м.11.2022 г. и по ½ /една втора/ част от сумата от общо 5 532.53 лева /пет хиляди петстотин тридесет и два лева и петдесет и три стотинки/, представляваща дължимо обезщетение за забава върху главницата за всеки месечен наем за периода от първия ден на забавата за съответния месец до 23.05.2024 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 09.09.2024 г. до окончателното погасяване на задължението, формирани, както следва:

1.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец ноември 2021 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 1 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 511, 74 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.10.2021 г. до 23.05.2024 г.;

2.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец декември 2021 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020г., както и сумата от 497, 10 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.11.2021г. до 23.05.2024г.;

3.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец януари 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020г., както и сумата от 482, 93 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.12.2021 г. до 23.05.2024 г.;

4.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец февруари 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020г., както и сумата от 468, 30 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.01.2022 г. до 23.05.2024 г.;

5.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец март 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020г., както и сумата от 453, 66 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.02.2022 г. до 23.05.2024 г.;

6.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец април 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020г., както и сумата от 440, 44 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.03.2022 г. до 23.05.2024 г.;

7.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец май 2022г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 425, 80 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.04.2022 г. до 23.05.2024 г. 8.

Сумата от 1 700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец юни 2022г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 411, 63 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.05.2022 г. до 23.05.2024 г. 9.

Сумата от 1700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец юли 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 396, 99 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.06.2022 г. до 23.05.2024 г. 1 0.

Сумата от 1700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец август 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 382, 82 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.07.2022 г. до 23.05.2024 г. 1 1.

Сумата от 1700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец септември 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 368, 19 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.08.2022 г. до 23.05.2024 г. 1 2.

Сумата от 1700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец октомври 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 353, 55 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.09.2022 г. до 23.05.2024 г. 1 3.

Сумата от 1700 лева, представляваща незаплатена наемна цена за месец ноември 2022 г. по договор за наем от 15.03.2016 г., анексиран с анекс от 15.02.2017 г., както и с анекс от 15.02.2020 г., както и сумата от 339, 38 лева, представляваща обезщетение за забава върху главница в периода от 21.02.2022 г. до 23.05.2024 година, както и в частта, с която е бил осъден И. Л. И. с ЕГН •••••••••• да заплати в полза на П. А. К., ЕГН •••••••••• и С. Г. К., ЕГН •••••••••• сумата в общ размер на 3 795.30 лева /три хиляди седемстотин деветдесет и пет лева и тридесет стотинки/, представляваща сторени по делото съдебно- деловодни разноски.

В жалбата се излагат пространни съображения, според които съдебното решението се явява необосновано и в разрез със събраните доказателства. Сочи се, че съдът не е обърнал внимание на факта, че Договора за наем не е бил подписан от наследодателя на ищците, в лицето на Г. К., като при тези данни съдът е бил задължен да го изключи от доказателствата. На следващо място се сочи, че веща е погинала и е доказана уговорката, според която въззивника е поел ангажимента да възстанови имота за своя сметка, като е бил освободен от заплащане на наемна цена. В тази връзка е налице позоваване на показанията на свидетелите Т. и В.. Излага се още, че неправилно е бил приложен и материалния закон, като съдът е подценил нормата на чл.231 от ЗЗД. Искането отправено към съда е да бъде отменено решението, а претенциите – отхвърлени.

В срока по чл.263 от ГПК адв. Т., която представлява въззиваемите П. К. и С. К., изразява позиция за неоснователност на въззивната жалба и моли съдът да потвърди решението.

В съдебно заседание пред настоящата инстанция за въззивника се явява адв. Й., надлежно упълномощен, които поддържа въззивната жалба и моли съдът да я уважи.

Въззиваемите страни, редовно призовани, се представляват от адв. Т., която настоява съдът да потвърди решението.

След като се запозна с материалите по делото и със застъпените от страните становища, ВОС намери за установено следното:

Пред ВРС ищцовата страна твърди и излага, че двете са наследници по закон на Г. С. К., починал на ••.••.•••• година, съгласно Акт за смърт № •••• от ••.••.•••• година. Те сочат още, че с Договор за наем сключен на 15.03.2016 година, анексиран с Анекс от 15.02.2017 година и Анекс от 15.02.2020 година, между него, в качеството му на наемодател и И. Л. И., в качеството на наемател, са били налице облигационни отношения, съгласно които Наемодателят е предоставил за временно и възмездно ползване на недвижим имот, находящ се в гр. В., З. п. з., с кадастрален идентификато𠹕••, представляващ самостоятелен обект с площ от 1 153 кв. м. – поземлен имот и офис, снабден с отделен вход, разположен на партерен етаж на офис сграда със застроена офисна площ от 40 кв. м. Съгласно чл. 3.1, чл. 3.3 и чл.3.4 от договора, месечният наем за ползване на имота от ответната страна е в размер на 1 700 лв., платима до 20-то число на месеца, за следващия месец. Плащането се извършва единствено в брой, за което наемателят издава приемо разходен ордер. Посочва се, че първоначално договорът за наем е сключен на 15.03.2016 година за срок от 1 година, считано от датата на подписването му. С анекс от 15.02.2017г. срокът на договора е удължен с 3 години-до 15.03.2020г., а с анекс от 15.02.2020 г., срокът е удължен с още 5 години-до 15.02.2025 г. Твърди се, че за периода на действие на договора, покойният Г. К., респ. неговите наследници, са осигурили спокойно и безпрепятствено ползване на имота, предмет на спора. Ответникът е изпълнявал задължението си за заплащане на месечната наемна цена редовно в срок до месец октомври 2021 година, включително, след който момент е преустановил плащането си по договора, респективно е изпаднал в неизпълнение. Твърди се, че приживе наемодателят многократно е отправял покани до ответната страна за заплащане на наемните 2 цени, но без да има резултат. След смъртта на Г. К. на ••.••.•••• година, ищците се свързват с ответника, за да отправят покана за изпълнение на задължението му за заплащане на просрочените наеми. В отговор той поема ангажимент да покрие задълженията си в най кратки срокове, като ги предупреждава, че желае да напусне наетия от него имот, считано от месец декември 2022г.

В молбата се сочи още, че от месец януари 2023 година процесният имот има друг наемател и договорът за наем с ответника е прекратен. Твърди се, че от 21.10.2021 г. към настоящия момент ответникът е в неизпълнение. По същество моли за уважаване на предявения иск и присъждане на разноски.

Пред ВРС е било изяснено от фактическа страна, че по силата на н.а. № 61, том I, рег. № 367, дело № 57/2016 година на 12.03.2016 година „А. Н.“ ЕООД е прехвърлило на Г. С. К. правото на собственост върху недвижим имот с идентификатор •••, находящ се в гр. В., З. п. з., с площ от 1153 кв. м., заедно с административна сграда с идентификатор •••, срещу продажна цена от 90 000.00 лева.

По делото е бил представен Договор за наем от 15.03.2016 година се констатира, че Г. С. К. в качеството му на наемодател е предоставил на ответника И. Л. И. за временно ползване – за срок от една година – недвижим имот с идентификатор •••, находящ се в гр. В., З. п. з., с площ от 1153 кв. м. и офис, снабден с отделен вход, разположен на партерен етаж на офис сграда, със застроена 3 офисна площ от 40 кв. м., срещу наемна цена от 1 700 (хиляда и седемстотин) лева, без ДДС, с уговорен падеж до 20-то число на следващия месец. Договорено е още плащането да се извърши в брой, за което се издава приходно-разходен ордер.

Представен е още Анекс от 15.02.2017 година, сключен между Г. С. К. и И. Л. И., е видно, че срокът на договора за наем от 15.04.2016 година е продължен за още три години, като всички останали уговорки остават непроменени.

Наличен е и Анекс от 15.02.2020 година, сключен между Г. С. К. и И. Л. И., е видно, че срокът на договора за наем от 15.03.2016 г. е продължен за още пет години, считано от 15.02.2020 г. до 15.02.2025 г., като всички останали договорки остават непроменени.

Видно е от представените разписки за наем, че в периода от 20.01.2021 г. до 20.10.2021 г. И. Л. И. е плащал договорената наемна цена в размер на 1 700.00 лева в полза на наемодателя Г. С. К.. Видно е от представеното удостоверение на л. 64, издадено от МВР, ГД „Пожарна безопасност и защита на населението“, РД „Пожарна безопасност и защита на населението“ – гр. Варна, че на 09.11.2021 г. в 04: 55 часа в Трета РСПБЗН – гр. Варна е получен сигнал за възникнало произшествие на адрес – гр. В., З. п. з.. Отбелязано е, че видът на произшествието е пожар, а изгорелият обект е открит склад.

От ангажираното удостоверение за наследници се констатира, че наемодателят Г. С. К. е починал на ••.••.•••• г., като неговите наследници са преживялата го съпруга – ищцата П. А. К. и дъщеря му – ищцата С. Г. К.. По делото са представени и справки от 13.06.2025 г., издадени от „Енерго-Про продажби“ АД, от които е видно, че в периода от м.07.2021 г. до м.12.2022 г. в наетия обект с аб. № 1372198 е потребявана ел. енергия.

Пред ВРС е била изслушана и Съдебно почеркова експертиза, от експертното заключение на която се констатира, че подписите, положени за „наемодател“ в договора за наем от 15.03.2016 г., анекси към договора от 15.02.2017 г. и от 15.02.2020 г., не са изпълнени от Г. С. К.. Подписите са изпълнени от друго лице с подражание на подписа на К., което е усвоило приблизително и изпълнявало подписа многократно.

Подписите, положени за „наемател“ в договора за наем от 15.03.2016 г.; анексите към него от 15.02.2017 г. и от 15.02.2020 г. и за „броил сумата“ в разписките за наем, са изпълнени от ответника И. Л. И.. Разпитани са свидетели – за ищцовата страна П.М. В. и Д. Р. К.. И двамата излагат, че И. Л. И. и Г. С. К. били освен страни по договора за наем и приятели. В наетия имот избухнал пожар в края на 2021 г. След инцидента И. И. започнал да забавя плащанията на наема, тъй като работата му била намаляла, при което Г. К. заявил, че няма проблем със забавянето, че може да го изчака. След пожара И. И. продължил да ползва халето, но сметките за ток и вода били платени от П. К.. От своя страна свидетелите на ответника Р. П. В. и свидетеля Р. К. Т. излагат, че наемодател и наемател са били като братя. Около 9-ти ноември 2021 г. в наетия недвижим имот избухнал пожар. Всичко било изгоряло. След пожара не можело да се работи. Щетите били възстановени от И.. Преди пожара И. И. редовно плащал наема, но след инцидента се уговорили с Г. К. да не плаща немната цена поне една година, а срещу това да възстанови щетите по имота.

ВРС е заключил, че претенцията се явява основателна и следва да бъде уважена.

Виждането на ВОС е следното:

Неоснователни са и твърденията за неправилност и необоснованост на съдебното решение поради следните съображения:

Правилни и обосновани са на първо място изводите на първостепенния съд, че при тълкуване наличните доказателства е възприето наличието на Договор за наем и Анекси към него, т.е. че са налице възникнали наемни правоотношения и спрямо договорите следва да са приложими правилата на чл.230 и следващите. Уговореният от страните начин на плащане на наемната цена – в брой и срещу разписка, дава основание на съда – а по делото са били представени разписки за тази цел, да приеме, че между същите страни е сключен Договор за наем и това не променя характера на правоотношението по повод ползването на недвижимия имоти като такова - по договор за наем. Настоящият съдебен състав, също както и първоинстанционният съд намира, че възникването и съществуването на наемните правоотношения са напълно независими от отношенията на приятелство между страните, и произвеждат своето действие, при уговорените в тях условия и срокове.

При това положение въззивният съд намира за установено от събраните по делото писмени доказателства възникването и съществуването на валидно облигационно правоотношение, по силата на което е отдадено ползването на процесния недвижим имот, собственост на наемодателя. Представения Договор за наем има клаузи за начало и край, размер и начин на плащане на наемната цена, поради което за ответника възниква задължение да заплати определена наемна цена – чл. 228 ЗЗД. Последователните действия на страните – отдаването на имота, ползването му и заплащането на наемната цена, също определят наличието на валидно възникнало наемно правоотношение.

Въззивния съд споделя и виждането на решаващата съдебна инстанция, че при наличието на писмен договор и съгласно нормата а чл.164 ал.1 т.6 ГПК свидетелски показания за промяна в клаузите му, се явяват недопустими. Дори обаче и да се приеме противното, показанията на разпитаните за ответника свидетели са много общи, повърхностни и не пресъздават в максимално изискуемата степен, уговорките между страните, а ако и да е имало такива извън установения договор за наем.

Договорът за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – чл. 239 ЗЗД, не е формален и писмената му форма не е условие за неговата действителност. Следователно преценката на съда за възникването и съществуването на договорно правоотношение между страните не е обвързана с изискване за спазване на писмената форма, а още по-малко с наличието на официални документи, както твърди жалбоподателят. Сключването на договора може да бъде установено с всички допустими от ГПК доказателствени средства.

В разглеждания случай по делото е установено по несъмнен начин, че на 15.03.2016 година между страните е бил сключен писмен договор за наем, по силата на който покойния Г. К. предоставил за временно ползване на ответника следния недвижим имот: ПИ •••, в З. п. з. – В. срещу задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена в размер на 1 700 лева, както и всички разходи, свързани с ползването на имота. Страните постигнали съгласие че договорът се сключва за срок от 1 година, считано от датата на подписването му, както и след изтичане на наемния срок същият може да бъде продължен само с нов писмен договор или анекс – чл. 2.2.

Видно е от заключението на вещото лице по допусната и изслушана от първоинстанционния съд Съдебно-почеркова експертиза, което при преценката му по реда на чл. 202 ГПК подлежи на кредитиране, че подписът за наемател в горепосочения договор е положен от ответника И.. Не е спорно още, че имота действително е бил предоставен на последния. Действително договорът за наем е бил сключен за срок от една година, но с него не е била дерогирана разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, според която ако след изтичането на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Поради това и се налага изводът, че предвиденото в чл. 236, ал. 1 ЗЗД продължаване за неопределен срок на договора за наем, ако след изтичането на уговорения срок ползването на вещта продължи със знанието и притовопоставянето на наемодателя, не е приложимо единствено в случите, в които страните изрично в рамките на договорната свобода са изключили приложението на посочената разпоредба /която е диспозитивна/ за мълчаливо трансформиране на срочния договор в безсрочен. Според настоящия съдебен състав не представлява подобно дерогиране уговорката между страните, че договорът може да бъде продължен с нов писмен договор или анекс. В тази клауза се предвижда само възможност, свързана с промяната на срока на договора – неговото удължаване, но отново в рамките на срочно правоотношение, и не засяга възможността същото да бъде трансформирано в безсрочно.

Следващото възражение, касае приложението на чл.231 от ЗЗД и е свързано с желанието на въззивника да се освободи от заплащане на наемната цена, предвид погиването на веща. Твърденията му с отговора против ИМ са, че в резултат на пожар са изгорели халето и е бил силно обгорен офиса в ПИ. На първо място от основно значение в случая е, че предпоставките за възникването на пожара са останали неизяснени – дали той се касае за следствие от виновно поведение у наемателя, а само той е бил обекта, и / или за някаква техническа неизправност, която може да се вмени във вина на наемодателя. Неоснователни са възраженията на ответника, че настъпването на пожара са по вина на наемодателя. По делото не се установява неполагане на дължима грижа от страна на последния.

При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета (чл. 230, ал. 1 ЗЗД), а ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Съгласно чл. 230, ал. 3 ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. Наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря (чл. 233, ал. 1 изр. 1 и 2 ЗЗД).

Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4 ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол (а случаят е такъв), установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползването, за което е наета, тоест в ненадлежно състояние, същият следва да докаже тези обстоятелства.

По делото се доказа, че страните са обвързани от наемно правоотношение, породено със сключването на договора от 2016 година, а видно от делото (вж.л.64), че на 09.11.2021 година е възникнал пожар. В случая остана недоказано дали създадената пожарна опасност е по вина на самия наемател, предвид факта, че само той е ползвал имота или има други причини, които за които може да отговоря наемодателя. Не е било по делото предприето доказване от страна на въззивника, по силата на което да стане недвусмислено ясно какви мерки е предприел, за да възстанови имота – конкретно халето и обгорелия офис, не са били представени разписки за вложени суми, нито това се доказва по друг начин. Ограничението по чл.164 ал.1 т.6 от ГПК е валидно, но както съдът по сочи по – горе, дори и да бяха разгледани показанията на разпитаните в полза на въззивника свидетели, не съдържат данни установяващи вложени суми и / или техния размер.

Неоснователен е и последния довод във въззивната жалба, според които съдът неправилно тълкува разпоредбата на чл.231 от ГПК. Трудно е да се приеме, от една страна, че въззивника иска да се освободи от отговорност, приемайки, че имота е погинал, а от друга сам той твърди, че е продължил да го ползва, като го е възстановил, без обаче да доказва последното – като във втория случай излага, че вещите са частично увредени. По тези съображения, въззивния съд приема, че решението на ВРС се явява правилно и като такова следва да бъде потвърдено.

Водим от горното, съдът