Решение № 183 от 12.1.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 4244/2025 г.

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК. Образувано е по въззивна жалба на етажните собственици на индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул. ••••, срещу решение от 02.12.2024 г. по гр.д. №19104/2024 г. по описа на СРС, 42 състав, с което са отменени на основание чл.40 ЗУЕС решенията, приети на общо събрание на етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост в гр. София, ул. ••••, проведено на 15.02.2024 г., по искова претенция, предявена от ищеца Г. Н. К. против жалбоподателя, като ответниците са осъдени да заплатят на ищеца разноски по делото. В жалбата се твърди, че решението е неправилно. Твърди се, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че в ОС са участвали лица, които не е ясно дали имат представителна власт и че липсва яснота по какъв начин са приети отделните решения. Сочат, че са спазени изискванията на чл.16 ал.5 ЗУЕС и в протокола са вписани явилите се физически и юридически лица, както и начина, по който е гласувал всеки от присъстващите, налице са и подписи на лицата, присъствали на събранието, както и че липсва изискване за полагане на подпис за всяко гласуване. Поддържат, че съдържанието на протокола от ОС не е оспорено в срока по чл.16 ал.9 ЗУЕС, поради което и същият има обвързваща етажните собственици и третите лица доказателствена сила. Предвид изложеното, жалбоподателите молят въззивния съд да отмени решението и да отхвърли предявения иск. Претендират разноски. Въззиваемата страна Г. Н. К. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и моли обжалваното решение да бъде потвърдено. Не претендира разноски. Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи: Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна. Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата. Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно, но по следните съображения: Уважаването на конститутивния иск по чл.40 ЗУЕС е обусловено от установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото събрание на ЕС противоречи на императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; решението е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решение; решението е взето при нарушен ред за свикването на общото събрание; решението е взето по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвидена в чл.11 ЗУЕС. С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т.е. съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в исковата молба, и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети на проведеното общо събрание. Съгласно представения протокол от ОС на ЕС, проведено 15.02.2024 г., етажните собственици са взели следните решения: по т.1 – приет е отчетът на управителя на етажната собственост до настоящия момент, прието е също да се изпратят покани за доброволно изпълнение на задължения към касата на ЕС, на задължените лица от ап.20 и ап.8, с предоставяне на 30-дневен срок за изплащане на сумите; по т.2 - прието е „Профдом 2“ ЕООД да бъде избрано за професионален домоуправител на етажната собственост, както и на посоченото дружество да се възложат дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата, считано от месец март 2024 г.; по т.3 - прието е одобряване на договор за възлагане на управление и поддръжка на сградата с въведени промени в т.1 и допълнения в чл.3 ал.2 от договора, както и че се упълномощава К.Д.Ц. да представлява собствениците в етажната собственост за сключване на договор с „Профдом 2“ ЕООД за срок от 2 г., считано от мес.03.2024 г.; по т.4 – прието е определянето на разходи за управление в размер на 10,00 лв. месечно без ДДС, разпределени на броя на самостоятелните обекти в сградата, както и определянето на разходите за поддръжка в размер на 10,00 лв. месечно, разпределени на броя на собствениците, ползвателите, обитателите; по т.5 – приет е Правилник за вътрешен ред на сградата /по образец на МРРБ/. В конкретния случай в исковата молба ищецът е навел доводи за процесуална и материална незаконосъобразност на взетите решения - ОС е свикано от нелегитимен орган, тъй като договорът, сключен с „Профдом“ ЕООД, е с изтекъл 2-год. срок, а законът забранява да бъде сключен договор за срок, по-дълъг от 2 г.; липса на кворум за провеждане на ОС и незаконосъобразно включени представители на обекти, които не притежават жилищни обекти; участие в ОС на лица, които не са собственици, нито са представили пълномощни, че представляват собственици; съставеният протокол от проведеното ОС не отговоря на изискванията на чл.16 ал.5 ЗУЕС, тъй като не отразява всеки от присъстващите с какъв вот е гласувал по всяка една от точките на дневния ред; непредставяне на отчета по т.1; непровеждане на гласуване по т.5, както е обективирано решение в протокола. По делото е представена покана за общо събрание на собствениците на процесната ЕС, от която е видно, че управителят на етажната собственост е свикал общо събрание на 15.02.2024 г. от 19:00 ч. при следния дневен ред – 1.Разясняване на задължителни изисквания към собствениците, съгласно последните промени в ЗУЕС. Отчет на управителя; 2.Обсъждане и приемане на решение за избор на „Профдом 2“ ЕООД за професионален домоуправител на ЕС и възлагане на дейности по управление и поддръжка на общите части; 3.Одобряване на договора за възлагане и упълномощаване на лице от ЕС за сключването му за срок от 2 г.; 4.Потвърждаване на разпределението и размера на паричните вноски, дължими за управление и за поддържане на общите части на сградата; 5.Приемане на Правилник за вътрешен ред в етажната собственост; 6.Разглеждане на текущи проблеми по управление и поддръжка на сградата. Протоколът е изготвен и подписан от управителя на ЕС Мартин Димитров. По делото е представен договор за възлагане на услуга от 01.05.2017 г., сключен между процесната ЕС и „Профдом“ ООД, относно извършване от последното на услугата „професионален домоуправител-пълен пакет“ за срок от 1 г. с възможност за подновяването му при липса на прекратяване чрез предизвестие. Представен е по делото протокол от проведено ОС на процесната ЕС на 29.03.2023 г., на което „Профдом“ ЕООД е избрано за управител на етажната собственост за нов 2-год. срок, считано от датата на събранието и са упълномощени конкретни лица за подписване на нов договор/анекс с „Профдом“ ЕООД, а предвид липсата на точка от дневния ред, свързана с избор на управител, е взето решение след месец решението да се прегласува. Неоснователен е доводът на ищеца, че процесното ОС на ЕС е свикано от нелегитимен орган поради това, че договорът, сключен с „Профдом“ ЕООД е с изтекъл 2- годишен срок, а законът забранявал да бъде сключен договор за срок, по-дълъг от 2 г. Съгласно разпоредбата на чл.12 ал.1 т.1 ЗУЕС, ОС се свиква най-малко един път годишно от управителния съвет /управителя/. Съгласно разпоредбата на чл.19 ал.8 ЗУЕС /в редакцията към сключването на описания по-горе договор за възлагане на услуга/, по решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67 на сто ид.ч. от общите части на ЕС, правомощията или част от тях на управителния съвет /управителя/ могат да бъдат възлагани на физически или юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67 на сто ид.ч. от общите части на ЕС, и се сключва от упълномощено от общото събрание ОС лице за срок до 2 г. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2 г., а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет /управителя/ по този закон. Според чл.21 ал.1 ЗУЕС, избор на нов управителен съвет /управител/ се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата по чл.19 ал.2. Управителният съвет /управителят/ продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет /управител/ - чл.21 ал.2 ЗУЕС. Разпоредбата на чл.21 ал.2 ЗУЕС е императивна и доколкото по делото не са представени доказателства, а и липсват наведени твърдения в тази насока, да е проведен преди 15.02.2024 г. избор на нов управител, то следва да се приеме, че „Профдом“ ЕООД е продължило да изпълнява функциите си и към момента на провеждане на процесното ОС. Съгласно разпоредбата на чл.17 ал.1 ЗУЕС, ОС се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто ид.ч. от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл.17 ал.2 т 1 - 4 и 7. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал.1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 26 на сто ид.ч. от общите части на етажната собственост – чл.17 ал.2 ЗУЕС. Съгласно протокола от проведеното ОС на 15.02.2024 г. и списъка на присъстващите на ОС, участвали лица – представляващи са общо 79,41 % ид.ч. от общите части на процесната жилищна сграда, от които 49,149 % ид.ч. се формират от самостоятелните обекти – апартаменти с №№1-30, а останалите – от другите самостоятелни обекти - офиси №№1 /с посочени 7,90% ид.ч./ и 4 /с посочени 1,21 % ид.ч./, ресторант /с посочени 16,69 % ид.ч./ и супермаркет /с посочени 6,18 % ид.ч./. Неоснователни са доводите на ищеца, че незаконосъобразно при определяне на кворума са включени представители на обекти, които не притежават жилищни обекти, а търговски такива. Съгласно пар.1 т.1 ДР на ЗУЕС, „Самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост“ е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение. Търговските обекти участват в ОС на ЕС, тъй като техните собственици са „етажни собственици“ по смисъла на ЗУЕС и имат право на глас и задължения. Всеки собственик на самостоятелен обект /независимо дали е жилищен или нежилищен/търговски/ е етажен собственик и има право да участва в ОС, да гласува и да бъде представляван. Основателен е обаче доводът на ищеца относно посочените в присъствения списък ид.ч. от общите части на сградата за посочените по-горе търговски обекти. Нормата на чл.17 ал.4 ЗУЕС предвижда, че когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните ид.ч. от общите части на сградата, за целите на този закон ид.ч. за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. Съгласно чл.17 ал.5 ЗУЕС, по реда на ал.4 се определят ид.ч. от общите части въз основа на представените данни от собствениците или информацията по чл.23 ал.1 т.10, когато: т.1. сборът от процентите на ид.ч. на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100; т.2. управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на ид.ч. на собствениците от общите части във входа не е равен на 100. Съгласно разпоредбата на чл.17 ал.6 ЗУЕС, определените ид.ч. по реда на ал.4 и 5 се одобряват с решение на ОС с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или вход, като общото събрание може да откаже да одобри определените ид.ч. само ако е допусната грешка в пресмятането. Притежаваните ид.ч. от общите части на сградата от всеки един от етажните собственици следва да бъде установено по делото при условията на пълно и главно доказване от страна на ЕС. Горното обстоятелство може да бъде доказано, както чрез представяне на документи за собственост на всеки от индивидуалните обекти, така и чрез представяне на книга на етажната собственост, съставена по реда на чл.7 ЗУЕС. В настоящия случай ответникът е въвел твърдения, че процентите ид.ч. са вписани в съответствие с декларираните от собствениците данни в предоставени декларации и в книгата на ЕС, но е ангажирал като доказателства протоколи от предходно проведено общо събрание на ЕС и извадка от книгата на ЕС, включваща декларации на собствениците на жилищни обекти в сградата, но не декларации от собствениците на описаните по-горе търговски обекти. Не са представени документите са собственост за процесните търговски обекти, а са представени схеми на самостоятелни обекти, издадени от АГКК с посочени ид.ч. от общите части на сградата. Представена е от ищеца и таблица-ценообразуване за определяне на ид.ч. на обектите в процесната жилищна сграда. В представените доказателства обаче са налице разминавания в притежаваните от всеки един от търговските обекти ид.ч., поради което е следвало да се проведе общо събрание, което по реда на чл.17 ал.6 ЗУЕС да одобри същите с предвиденото в закона мнозинство. По делото не се твърди и не се установява такова решение на ОС да е било взето, а това не може да се установява инцидентно в настоящото производство, с оглед предвидения за това изричен ред в ЗУЕС и правомощията за същото са единствено на ОС на ЕС. В конкретния случай не се твърди събранието да е проведено по реда на чл.15 ал.2 ЗУЕС, напротив в протокола е посочено, че събранието е било обявено за 19:00 часа и е започнало в 19:35 часа, като е посочено, че са при присъствали представители на собственици с 79,41 % ид.ч. от общите части на сградата. Доколкото обаче не се установиха притежаваните ид.ч. от общите части на сградата на описаните по-горе 4 бр. търговски обекти, то и въззивният съд приеме, че събранието е било проведено в нарушение на чл.15 ал.1 ЗУЕС, тъй като ид.ч. към всички жилищни обекти в сградата, дори и да са били надлежно представлявани, са общо 49,149 %, т.е. не е бил налице кворум за провеждане на общото събрание. При това положение процедурата по провеждане на събранието се явява опорочена, тъй като не е спазена императивната разпоредба на чл.15 ал.1 ЗУЕС, изискваща ОС да се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто ид.ч от общите части на сградата, което води като резултат до незаконосъобразност на проведеното на 15.02.2024 г. общо събрание, респ. взетите на него решения не пораждат правни последици. Само по себе си, това е достатъчно основание за отмяна на взетите решения на ОС на ЕС и е ненужно обсъждането на останалите твърдени от ищеца нарушения при провеждането му и при вземане на решенията. С оглед изложеното и поради съвпадане на крайните изводи на двете съдебни инстанции, обжалваното решение се явява правилно, поради което следва да бъде потвърдено. Воден от гореизложеното, съдът