Решение № 277 от 6.2.2026 г. на Районен съд - Бургас по дело № 4729/2025 г.

Подадена е искова молба от Етажна собственост в сграда „•••“, находяща се в поземлен имот с идентификатор •••, с адрес гр. П. ••••, против „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД, ЕИК 200795209, за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: 8•••,05 лева, представляваща сбор от такси за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022 г., 2023 г. и 2024 г.; 1106,99 лева – мораторна лихва за периода от 01.07.2022 г. до 30.06.2025 г. върху главницата за 2022 г. в общ размер от 2886,57 лева; 789,91 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2023 г. до 30.06.2025 г. върху главницата за 2023г. в общ размер от 2872,74 лева; 396,99 лева мораторна лихва за периода от 01.07.2024 г. до 30.06.2025 г. върху главницата за 2024г. в общ размер от 2872,74 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който се твърди, че исковете са недопустими, а в условията на евентуалност неоснователни. С определение № •••/31.10.2025 г. съдът остави без уважение искането на ответника „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД за приемане за съвместно разглеждане в настоящото производство на възражение за прихващане със сумата от 25 000 лева, част от вземане в общ размер от 59 230 лева, представляващо неизпълнени резервации за сезон 2019 г., съгласно справка за резервация за сезон 2019 г. за пет броя апартаменти в гр. П. – „•••“. В съдебно заседание процесуален представител на ищеца поддържа исковете и моли съда да ги уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски. В съдебно заседание процесуалният представител на ответника оспорва исковете и моли съда да ги отхвърли, като присъди на страната сторените по делото разноски. Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното: С разрешение за строеж № •••/••• г., издадено от главен архитект на Община П., е разрешено на „СПОРТЕЛИТ“ ЕАД да построи жилищна сграда със сезонно ползване с КОО, ЗОХ, СПА-център, фризьорски салон, фитнес, магазин, автомивка, гаражи и басейн в УПИ III-5157 в кв. 249 по плана на гр. П.. На 04.07.2014 г. е издадено от главен архитект на Община П. удостоверение № ••• за въвеждане в експлоатация на строеж жилищна сграда с ресторант, СПА център, фитнес, магазин, подземен паркинг и басейни в УПИ III-5157 в кв. 249 по плана на гр. П. (поземлен имот ••• по КК). Ответното дружество е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••••• по КККР на гр. П. (за краткост Имота), с адрес на самостоятелния обект гр. П., •••, който самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор ••••••, разположена в поземлен имот с идентификатор •••, с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой нива – 1, с площ от 104,03 кв.м., с прилежащи части 16,71 кв.м. идеални части от общите части на секцията и склад Ж11 с площ 5,10 кв.м. и 0,23 кв.м. идеални части от общите части на секцията. По делото е прието като доказателство площообразуване на „Жилищна сграда с ресторант, СПА център, магазини, подземен паркинга и басейн, състояща се от сектори „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“, „Ж“, „З“ и „И““. В регистъра на обектите с обществено предназначение под № •••/••• г. са вписани апартаменти за гости ••• – 25 апартамента по 2 легла – капацитет 50 легла на юридическото лице „Б. П.“ АД. Туристически обект „•••“ с адрес гр. П., •••, е категоризиран от Министерство на туризма като Апартаментен туристически комплекс с категория три звезди, като за него има издадено удостоверение за утвърдена категоризация от 2022 г. От Община П. има издадено удостоверение за регистрация на апартаменти за гости (Ж6, Ж7, Ж9, Ж 10, Ж11) на фирма „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД. По делото е приет като доказателство протокол от проведено на ••• г. общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в „Жилищна сграда с ресторант, СПА център, магазин, подземен паркинг и басейн, наречена апартаментен комплекс „•••“, находящ се в поземлен имот с идентификатор по кадастрална карта •••, ••• (за краткост ЕС). По т.2 от дневния ред е прието решение за избор на управител, касиер и контрольор на комплекса. По т.3 от дневния ред е обсъден доклад на управляващото дружество за извършените разноски по поддръжка на общите части на сградата от 28.04.2017 г. до ••• г. Прието е решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, като сумата е определена в размер на 2040 лв. с ДДС за едноспален апартамент, •••0 лв. с ДДС за двуспален апартамент,•••40 лв. с ДДС за триспален апартамент, 4500 лв. с ДДС за четириспален апартамент, за паркомясто 1••• лв. с ДДС, за магазин 900 лв. с ДДС, както и за ресторанта 2820 лв. с ДДС. Посочените такси са дължими на годишна база, а падежът им е определен до 30 юни всяка година. Прието е решение за сключване на договор за управление и поддръжка с „Б. П.“ ЕАД от управителя на ЕС. По т.5 от дневния ред е прието решение размерът на годишните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде едно евро н а квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, като те са дължими до 30 юни всяка година. Решенията по точки от 3 до 7 от това общо събрание са атакувани пред РС – П., пред който е образувано гр. дело № 440/2022 г. по описа на този съд. С решение по това дело атакуваните решения на ОС на ЕС са отменени, но с решение № 738 от 21.06.2023 г., постановено по в.гр.д. № 875/2023 г. по описа на Окръжен съд - Бургас, решението на РС – П. е обезсилено. По делото е приет като доказателство протокол от проведено на ••• г. ОС на ЕС. По т.4 от дневния ред е прието решение да бъде приет проекто - бюджет за 2023 г. в размер на 252 000 лв. По т.5 от дневния ред е прието решение за запазване на размера на паричната вноска за управление и поддръжка, като срокът за плащане отново е определен да бъде до 30.06. на всяка календарна година. По т.6 от дневния ред е прието решение размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за един процент ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Срокът за плащане на сумите е определен до 30.06. на всяка календарна година. По делото е приет като доказателство протокол от проведено на ••• г. ОС на ЕС. По т.4 от дневния ред е прието решение да бъде приет проекто – бюджет за 2024 г. По т.5 от дневния ред е прието решение за запазване на размера на паричната вноска за управление и поддръжка, като срокът за плащане отново е определен да бъде до 30.06. на всяка календарна година. По т.6 от дневния ред е прието решение размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъде 140 евро за един процент ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик. Срокът за плащане на сумите бил определен до 30.06. на всяка календарна година. По доказателствата: Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на събраните по делото писмени доказателства. При така установените факти съдът намира от правна страна следното: Предявените искове, които са с правно основание чл.38, ал.2, вр. чл.6, ал.1, т.8, т.9 и т.10 от ЗУЕС и чл.86, ал.1 от ЗЗД, са допустими. Дали сградата представлява хотел или етажната собственост по ЗУЕС е въпрос по съществото на спора и подлежи на доказване. От практиката на ВКС може да се изведе извод, че нищожност на решение на общото събрание на етажна собственост извън срока и реда по чл.40 ЗУЕС може да се релевира в три хипотези: редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението по чл.2 или изключението по чл.3 ЗУЕС; общото събрание на етажните собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича; липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл.16, ал.7 ЗУЕС. Ответникът твърди, че решенията на общите събрания на етажната собственост от ••• г., от ••• г. и от ••• г. са нищожни, като привидни. Дружеството не оспорва, че такива решения са взети, но уредбата на ЗУЕС е неприложима, защото сградата е хотел, а в условията на евентуалност ••• е комплекс по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Следователно възражението за нищожност на решенията на ОС на ЕС се основава на твърдението, че редът на ЗУЕС е изключен, а не на „привидност“ по смисъла на чл.26 от ЗЗД. Дали решенията на ОС на ЕС противоречат на закона (досежно начин на определяне и размер на такса поддръжка, досежно приложимост на чл.51 от ЗУЕС, какво се включва в понятието „необходими разноски“) и дали е налице нередовност на проведените ОС на ЕС също се подвежда под квалификацията на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, поради което въвеждането им в съдебния процес следва да стане не безсрочно, а в рамките на срока за предявяване на иска по чл.40 от ЗУЕС. Ето защо не подлежат на разглеждане възраженията на ответника за материална незаконосъобразност на тези решения, както и възражението за нередовност на провеждането на общите събрания на етажна собственост. Не подлежи и на разглеждане възражението на ответника за привидност на решението за фонд „Ремонт и обновявяне“, защото дали е налице формален акт, който прикрива събиране на средства, „използвани за други цели“, т.е. дали е налице форма на „злоупотреба с право“, отново се подвежда под иск по чл.40 от ЗУЕС. Не подлежи на установяване по делото и дали са извършени реални ремонти и реално управление, защото ако решенията на ЕС са валидни, то подлежат на изпълнение и задължението на ответника за плащане на суми не зависи от бъдещи събития и дали събраните средства се разходват по предназначение. На установяване подлежат следните, заявени от ответника, факти: ответникът е освободен от такси „управление и поддръжка“ поради непребиваване в имота; ответникът не ползва обекта. Според чл.2, ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според разпоредбата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател. От представените доказателства се установява, че ОС на ЕС, проведено на ••• г. е свикано от „СПОРТЕЛИТ“ ЕАД в качеството му на собственик, притежаващ повече от 90 % идеални части от общите части на ЕС. От този факт, както и от въпросите от дневния ред, поставени на решение пред това ОС (приемане на правилник за вътрешния ред и избор на управител), следва, че това събрание е първо такова за ЕС. Според чл.3 от ЗУЕС за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността. В случая обаче самостоятелните обекти в сградата са много повече от 3 и те се притежават от различни собственици, поради което е приложим ЗУЕС. Следователно към 2022 г. вече съществува ЕС с действащи органи. Към същия момент според разпоредбата на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Видно от определението, за да се изключи режимът на управление на общите части, предвиден в ЗУЕС, необходимо е да са налице изградени няколко сгради, а по делото се установи, че етажната собственост се състои само от една сграда. Това определение е изменено с ЗИД на ЗУЕС, ДВ, бр. 82/2023 г., в сила от 29.09.2023 г., като изменението действа занапред, поради което е неприложимо към процесната ЕС. На следващо място, от разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация следва, че сградата, в която се намира процесната ЕС, е жилищна сграда за сезонно ползване, а не хотел. Собственият на ответника недвижим имот е с предназначение жилище, апартамент. От информацията от Община П. и от РЗИ – Бургас се установява, че се касае за апартаментен туристически комплекс, а не за хотел. Част от апартаментите в ЕС се отдават на гости, включително и от дружеството ответник. Ето защо режимът на управление на общите части е този, предвиден в ЗУЕС. Установи се, че ответното дружество е етажен собственик. Установи се, че са приети от ОС на ЕС решения от ••• г., от ••• г. и от ••• г., които са влезли в сила. Те не са нищожни. В случая общото събрание не е упражнило правомощие, което да не произтича от чл.11 и чл.33 от ЗУЕС що се отнася до основанието за дължимост на исковите суми. Не се установява и да е налице липса на взето решение, което въпреки това да е отразено в протокола като такова. Както вече се посочи, разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е неприложима. Възражението на ответника по чл.51, ал.2 от ЗУЕС е недоказано. Предпоставката, при която собственик, ползвател или обитател на обект в сграда ЕС не дължи плащане на разходи за управление и поддържане на общите части, е лицето да не е пребивавало в имота повече от 30 дни в една календарна година. Заинтересованият, в чийто интерес законът допуска възможността да се освободи от задължението си за заплащане на текущите разходи за управление и поддръжка на ЕС, носи доказателствената тежест да установи с всички допустими доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за „не повече от 30 дни в една календарна година“. Негово е задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС, съгласно разпоредбите на чл. 7, ал. 3, вр. с ал. 2, т. 5 и чл. 13, ал. 2 ЗЕУС – аргумент от определение № ••• от 6.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3899/2020 г., III г. о. По делото няма доказателства за това. Доколкото в случая собственикът на имота е юридическо лице, привилегията на чл.51, ал.2 ЗУЕС, в редакцията преди изменението му, не намира приложение. Както вече се посочи, когато се събират авансово такси за поддръжката на общите части на етажната собственост, не може да се обсъжда дали тези такси са послужили по предназначение или съответно са извършени, тъй като се касае за бъдеща дейност. Въпреки това, от представените по делото доказателства се установява, че ЕС е заплащала разходи за управление и поддръжка на общите части. Така, видно от приетите писмени доказателства - протоколи от Общи събрания на ЕС от 2022 г., 2023 г. и 2024 г. се установява, че всяка от тези години е приеман отчет за дейността на управителя, който е и одобряван. На етажните собственици са представени данни за разходите на ЕС, както е приеман и план за съответната година за извършване на ремонти в ЕС. Вземането, претендирано от ищеца е изискуемо, тъй като е определен краен срок за плащане на сумите – до 30.06. на 2022 г., 2023 г. и 2024 г. В този случай, не е необходимо изпращането на нарочна покана, вкл. и фактура, за да стане вземането изискуемо. Дължимите такси за управление и поддръжка на ЕС за 2022 г., 2023 г. и 2024 г. са правилно определени, поради което се дължат по •••0 лева за всяка от трите години за такси за управление и поддръжка на етажната собственост. Отделно се дължат 126,07 евро за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022г., 119 евро за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023г. и 119 евро за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2024 г. Сумите не са платени на падежите – 30.06. на всяка година, поради което ответникът е изпаднал в забава и дължи и лихви за забавата си, които са правилно изчислени от ищеца. Сумите следва да бъдат присъдени в евро, тъй като от 01.01.2026 г. официалната валута в България е евро и левът като валута не съществува. По възражението на ответника за погасяване на вземанията по давност: То е неоснователно, защото се претендират суми за периода от 2022 г. до 2024г., а исковата молба, с която давността се прекъсва, е подадена на 30.06.2025 г. Падежът на вземанията за 2022 г . настъпва на 30.06.2022г. и тригодишната давност ще изтече на 30.06.2025г., на която дата е образувано производството. Ето защо вземанията не са погасени по давност. По въпроса за разноските: С оглед изхода на делото право на разноски има само ищецът, който е поискал присъждането им, като те са в размер на 253,23 евро (495,28 лева) държавна такса и 1022,58 евро (2000 лева) изплатено адвокатско възнаграждение. Мотивиран от горното Бургаският районен съд