Решение № 10291 от 29.5.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 69569/2024 г.

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК. Образувано е по искова молба на „Ф ЕООД срещу „Ф ЕАД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 8 040 евро /евровата равностойност на 15 718,20 лв./, представляваща договорна неустойка за забава по чл. 15, ал. 5 от сключени между страните предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти в груб строеж, дължима поради забавено изпълнение на поето от ответника задължение да снабди ищеца с разрешение за ползване на имотите в срок, не по-късно от 31.01.2023 г. Ищецът твърди, че между страните са сключени 3 бр. предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти в груб строеж от 27.05.2021 г., от 23.07.2021 г. и от 30.09.2021 г. Поддържа, че по силата на клаузите на чл. 9, ал. 2 вр. чл. 15, ал. 5 от предварителните договори ответното дружество следвало да изпълни задълженията си за снабдяване на ищеца с разрешение за ползване на имотите, описани в договорите, в срок, не по-късно от 31.01.2023 г. Поради неизпълнение с повече от 3 месеца на поетия ангажимент за снабдяване на ищеца с разрешение за ползване по посочените договори, ищецът претендира от ответника сумата от 8 040 евро /15 718,20 лв./, представляваща договорна неустойка за забава, гарантираща и обезпечаваща изпълнението в срок на поетите от ответника задължения по всеки от описаните предварителни договори по отношение на имотите, представляващи апартамент № 13, апартамент № 15 и гараж № 14 от жилищен комплекс „РОЖЕН-2“, и дължима за периода от 01.05.2023 г. до 30.04.2024 г. Твърди, че с покана за доброволно изпълнение, получена на 21.06.2024 г., на ответника бил предоставен 30-дневен срок да заплати доброволно дължимата неустойка, но плащане в дадения срок не последвало. Претендира разноски. В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Поддържа, че самостоятелните обекти, предмет на цитираните от ищеца предварителни договори, са били прехвърлени с общ договор във формата на нотариален акт от 16.02.2023 г., в който не били предвидени клаузи за неустойки, дължими от продавача. Твърди, че окончателният договор, който е заместил предварителния, не съдържа уговорки за срок за снабдяване на сградата с протокол обр. 16 по Наредба № 3/31.07.2003 г. и разрешение са ползване. Посочва, че клаузите от предварителните договори не били запазени в окончателния договор. На следващо място, поддържа, че продавачът не е изпаднал в забава, пораждаща вземане за неустойки по предварителните договори, доколкото строителството на сградата се е удължило спрямо уговорените срокове по обективни причини, представляващи независещи от ответника обстоятелства. По-конкретно, твърди, че в случая е приложима хипотезата на чл. 9, ал. 3 от предварителните договори, съгласно която уговорените крайни срокове за изпълнение на строителството могат да бъдат удължавани с броя на дните, в който по данни на Централната метеорологична служба средната денонощна температура за района на имота е била под пет или над тридесет и пет градуса. На следващо място, твърди, че ако е имало забава, то тя е по вина на съгласуващите органи и експлоатационните дружества. Поддържа, че сроковете за изпълнение били удължени поради наличието на хипотезата на чл. 9, ал. 4 от договорите, за което ищецът бил своевременно уведомен. По-конкретно, твърди, че след сключване на договорите в хода на строителството се наложило да се осъществят, респ. се осъществили съществени промени по см. на чл. 154 ЗУТ, за което били издадени съответните заповеди на главния архитект на район „Надежда“. Излага, че по искане на „Софийска вода“ АД се наложила промяна на начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа, което представлява съществено отклонение от одобрените проекти и което довело до препроектиране, изменение и допълване на строителното разрешение със заповед на главния архитект на район „Надежда“. Ответното дружество твърди, че за извършване на водопроводно и канализационно отклонение сключило договор от 18.01.2024 г. с ЕТ „Ф“. На следващо място, твърди, че „Ф ЕАД предоставило документацията за външното електрозахранване на сградата в края на 2023 г. Освен това, налице била забава и от страна на строителния надзор, тъй като окончателният доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ бил съставен със закъснение, за което ответникът няма вина. Моли за отхвърляне на иска. В условията на евентуалност – в случай че искът бъде приет за основателен, ответното дружество прави възражение за прихващане на вземането за неустойка със свое насрещно вземане към ищеца за законна лихва за забава в общ размер от 5 083,28 лв., произтичаща от процесните предварителни договори, върху дължими от ищеца вноски по всеки от тях. Поддържа, че ищецът е изпълнил задълженията си за заплащане на вноските по всеки от предварителните договори със забава, както следва: по предварителния договор от 27.05.2021 г. - вземане за законна лихва за забава върху дължима вноска по чл. 12.1, т. 1, втора хипотеза в размер на 135 734 лв., или за периода от 03.06.2022 г. до 13.07.2022 г. ищецът дължи обезщетение за забава в размер на 1 545,86 лв.; по предварителния договор от 23.07.2021 г. – вземане за законна лихва за забава върху част от дължима вноска по чл. 12.1, т. 1, втора хипотеза в размер на 10 555,12 лв., или за периода от 03.06.2022 г. до 18.01.2023 г. ищецът дължи обезщетение за забава в размер на 682 лв.; по предварителния договор от 30.09.2021 г. - вземане за законна лихва за забава върху част от дължима вноска по чл. 12.1, т. 1, втора хипотеза в размер на 61 500 лв., или за периода от 31.01.2022 г. до 10.07.2022 г. ищецът дължи обезщетение за забава в размер на 2 855,42 лв. Претендира разноски. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното: Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на договорна неустойка за забавено изпълнение на непарични задължения, поети от ответното дружество по сключени между страните предварителни договори. В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване следните факти: наличието на валидна неустоечна клауза по всеки от предварителните договори; настъпване на предпоставките за претендиране на неустойката; размера на дължимата неустойка. При установяване на горните факти в тежест на ответника е да докаже възраженията си за наличие на твърдените обстоятелства, изключващи отговорността му. С оглед становището на ответника и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК с приетия за окончателен без възражения на страните доклад по делото за безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено наличието на валидно облигационно правоотношение между страните, възникнало по силата на 3 бр. предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти в груб строеж, сключени на 27.05.2021 г., 23.07.2021 г. и 30.09.2021 г. Съгласно чл. 1, ал. 1 от всеки от предварителните договори продавачът „Ф ЕАД се задължил да сключи окончателен договор в нотариална форма, по силата на който да прехвърли на купувача „Ф ЕООД правото си на собственост върху собствените си недвижими имоти, които ще бъдат изградени в „груб строеж“, находящи се в „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи“, която се изгражда съгласно Разрешение за строеж № 13/15.02.2021 г., издадено от Главния архитект на СО – район „Надежда“, гр. София, в поземлен имот с идентификатор 68134.1378.2015, а именно апартамент № 15, гараж № 14 и апартамент № 13. От чл. 9, ал. 1 от предварителните договори следва, че продавачът е длъжен да предаде имота по чл. 1, ал. 1 с протокол за установяване годността за ползване на строежа, представляващ приложение № 16 към Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, в срок до 31.12.2022 г., а съгласно чл. 9, ал. 2 в едномесечен срок от изтичане на срока по ал. 1 продавачът е длъжен да снабди купувача с разрешение за ползване на имота по чл. 1, ал. 1, издадено по реда на Наредба № 2/2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнение строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Съгласно чл. 15, ал. 5, изр. 1 от всеки от предварителните договори, в случай че продавачът се забави с предаването на сградата с разрешение за ползване с повече от 3 месеца след договорения в чл. 9, ал. 2 срок, той дължи на купувача неустойка в размер на 300 евро за всеки месец забава, считано от 01.05.2023 г., но общо не повече от 10% от общата цена на договора. Безспорно е между страните, а и от писмените доказателства се установява, сключването между тях на окончателен договор, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 17, том I, рег. № 775, дело № 15/16.02.2023 г. Възражението на ответника, че в окончателния договор за покупкопродажба липсва постигната между страните уговорка за запазване на неустоечните клаузи по предварителните договори, поради което претендираните неустойки са недължими, е неоснователно. В тази връзка съдът съобрази съдебната практика, обективирана в Решение № 210/02.05.2012 г. по гр. д. № 884/2011 г. на ВКС, IV ГО. В него е прието, че основното задължение на страните по предварителния договор, който е организационен и подготвителен по своя характер, е това за сключването на обещания с него окончателен договор. Няма пречка обаче в предварителния договор страните да включат и уговорки, които са поначало характерни за обещания окончателен договор. Нерядко в практиката страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот включват такива уговорки за предаване на имота и/или за заплащане на продажната му цена в определен срок и пр., като уговарят и неустойки при неизпълнение, при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения. Често срещани са и смесените договори, които инкорпорират в себе си както предварителен договор за продажба на недвижим имот, така и договор за изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител. В тези договори също могат да бъдат уговорени неустойки. Във всички тези случаи по силата на различните клаузи на договора наред с основното организационно задължение по предварителния договор – за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други престационни задължения на страните. Те могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на страните /чл. 20а ЗЗД/ или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор /в предвидената от закона форма; при договор за продажба на недвижим имот – във формата на нотариален акт/ се погасява поради неговото изпълнение именно и единствено това посочено по-горе основно организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения /за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр./, ако не са изпълнени или погасени по друг начин или ако не са изменени или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват също съгласно чл. 20а ЗЗД. При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения, възникват и съответните акцесорни задължения – за заплащане на съответните уговорени неустойки. Тези клаузи за неустойки, включени в предварителния договор /респ. в смесения такъв/, също не се заличават и прекратяват и не изгубват действието си само поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват страните и след сключването на последния, стига тези неустоечни клаузи да не са изменени или прекратени с окончателния договор – изрично или мълчаливо предвид конкретното му съдържание, респ. стига с окончателния договор да не е постигнат и съответният престационен резултат – изпълнение на съответното задължение, за чието обезпечаване е уговорена неустойката. В тези случаи неустоечните клаузи запазват своето действие дори и да не са преповторени в окончателния договор /в нотариалния акт/, като за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния договор. В случая от съдържанието на окончателния договор за покупко-продажба, оформен с нотариалния акт, не следва извод нито за изменение, нито за изрично или мълчаливо прекратяване на неустоечната клауза по чл. 15, ал. 5, изр. 1 от всеки от предварителните договори, като същевременно със сключването на окончателния договор не е постигнато изпълнение на задължението за срочно въвеждане на сградата в експлоатация чрез снабдяване на купувача с разрешение за ползване на всеки от имотите, за чието обезпечаване са уговорени неустойките. Ето защо съдът намира, че и след сключването на окончателния договор неустоечната клауза по чл. 15, ал. 5, изр. 1 от всеки от предварителните договори е запазила своето действие. Наличието на забава при въвеждането на процесните имоти в експлоатация представлява безспорен между страните факт, а и се установява от приетото като писмено доказателство Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 389/22.04.2024 г. на Главния архитект на Столична община. Удостоверението е издадено едва на 22.04.2024 г., от което следва, че ответникът в качеството на продавач е допуснал забава в изпълнението на поетото от него задължение по чл. 9, ал. 2 от предварителните договори да снабди ищеца в качеството на купувач с разрешение за ползване на имотите, която забава е продължила 1 година, 2 месеца и 22 дена, съответно повече от 3 месеца, считано от момента на изтичане на срока по чл. 9, ал. 2 от договорите - 31.01.2023 г. Ответникът релевира възражение за наличие на изключващи отговорността му обстоятелства по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД. Съгласно посочената разпоредба длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. За да бъде обективно невъзможно изпълнението на задължението на ответника, следва да е налице конкретно препятствие, възникнало след сключване на договора, което е практически или правно непреодолимо и поради своя случаен и непредвидим характер не може да бъде вменено във вина на длъжника /Решение № 168/29.02.2012 г. на ВКС по т. д. № 506/2010 г., ІІ т.о./. Съгласно чл. 306, ал. 2 ТЗ непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключване на договора. Непредвидимостта на събитието е свързана с извънредния му характер и се изразява в невъзможността при сключването на търговската сделка страните да са допускали настъпването му, което събитие да осуети изпълнението на поетото задължение. Непредотвратимостта на събитието е свързана с извънредния му характер, но последиците му не могат да бъдат преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението. Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника, чрез които биха могли да се преодолеят последиците му. В този смисъл грижата на добрия търговец по чл. 302 ТЗ е от значение за отговорността на длъжника и при настъпването на събитие, което би могло да се квалифицира като непреодолима сила. Доказването на обстоятелствата, на които се основава възражението за невъзможност за изпълнението поради причини, които не могат да се вменят във вина на длъжника - настъпването на непредвидимо или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора, несъмнено следва да бъде установено от ответника при условията на пълно и главно доказване. На първо място, ответното дружество е възразило, че в случая е приложима хипотезата на чл. 9, ал. 3 от предварителните договори, идентична за всеки от тях, която гласи, че уговорените в договорите крайни срокове за изпълнение на строителството могат да бъдат удължавани с броя на дните, в които по данни на Централната метеорологична служба средната денонощна температура за района на имота е била под пет или над тридесет и пет градуса, считано от датата на подписване на всеки от договорите. При тълкуване на клаузата на чл. 9, ал. 3 съдът достига до извод, че страните не са постигнали съгласие относно конкретните обстоятелства, при настъпването и до отпадането на които сроковете за изпълнение на строителството няма да текат. Посочена е единствено възможността за удължаване на сроковете в определени хипотези. Поради това съдът приема, че в случая са приложими общите правила относно непреодолимата сила по чл. 306 ТЗ, за настъпването на която е необходимо да са налице обстоятелства, непредвидими към момента на сключването на договорите и непредотвратими с грижата на добрия търговец, за които длъжникът следва да е уведомил кредитора и до отпадането на които изпълнението на договорите се спира, като длъжникът не може да са позовава на такива обстоятелства, ако вече е бил в забава в изпълнението. От приетите като писмени доказателства Акт за приемане на конструкцията от 12.04.2022 г. и Удостоверение № 10 за степен на завършеност по чл. 181 ЗУТ се установява, че разрешението за строеж на жилищната сграда, в която се намират описаните в договорите имоти, е издадено на 15.02.2021 г., строителната площадка е открита на 10.03.2021 г., а обектът е завършен до етап „груб строеж“ по см. на § 5, т. 46 ЗУТ на 12.04.2022 г. От приетата по делото метрологична справка, изготвена от НИМХ, се установява, че за периода от 27.05.2021 г. до 30.04.2022 г. броят на дните, в които средната денонощна температура на въздуха в гр. София е била под 5°С, е 111, като за този период няма регистрирани данни за със средна денонощна температура на въздуха над 35°С. Оттук следва, че въпреки регистрираните в гр. София ниски температури, всички строително-монтажни дейности, необходими за изграждането на жилищната сграда до етап „груб строеж“, са изпълнени в периода от 10.03.2021 г. до 12.04.2022 г. Нито се твърди, нито се доказва по делото през този времеви период строителството на жилищната сграда да е било спирано поради неблагоприятни метеорологични условия. Ирелевантни са представените по делото заповеди, с които в периода от 01.01.2021 г. до 01.01.2024 г. изпълнителният директор на дружеството строител на жилищната сграда е забранявал извършването на СМР на обектите на дружеството при външни температури под 5°С или над 30°С. Наличието на забранителни заповеди, издадени единствено от строителя в качеството му на работодател и то по отношение на неопределен строителен обект, не могат да доведат до извод за спряно поради ниски температури строителство, респ. до невъзможност за неговото продължаване. Но дори и строителството на жилищната сграда да беше спряно по надлежния за това ред, актът, с който това се извършва, констатира единствено състоянието на строежа към момента на спирането, т.е. доказателствената му сила между участниците е относно състоянието на строежа, а не относно наличието на на непреодолимо и непредотвратимо събитие. Не на последно място, неблагоприятните климатични условия нямат белезите на обективна, непредвидима и непреодолима причина, изключваща отговорността на длъжника по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД за забава в строителството, тъй като ответникът е търговец и следва при изпълнение на сделките да полага грижата на добрия търговец по чл. 302 ТЗ, притежаващ специални познания в съответната търговска област - в този смисъл Решение № 200/11.04.2014 г. на ВКС по т. д. 545/2012 г., I т. о. Обичайният климат за географския район, в който се намира гр. София, предполага средноденонощни температури през есенно-зимния сезон, които не позволяват извършването на определени строително-монтажни работи на открито или с определени материали, чиито свойства изискват определени минимални или максимални температури при първоначалното им полагане. Продължителността на есенно-зимния сезон също е житейски предвидима, като не се установява в срока за изпълнение на договорите да са настъпили климатични аномалии от извънреден характер с нетипични като време и продължителност на проявлението характеристики. С оглед изложеното, съдът приема, че ниските средноденонощни температури не са довели до създаване на обективна невъзможност за изпълнение на задължението на ответника по чл. 9, ал. 2 от предварителните договори да снабди своевременно ищеца с разрешение за ползване на имотите. Ответното дружество е търговец, който следва да полага грижата на добрия търговец, която е с по-голям интензитет от тази на добрия стопанин, поради което и с оглед специалните си познания е могло така да организира работата си, вкл. и във взаимоотношенията със своите подизпълнители, че да спази уговорения с ищцовото дружество краен срок за предаване на имотите със съответното разрешение за ползване. По-нататък, ответникът посочва като причина, която не може да му се вмени във вина, обстоятелството, че след сключване на предварителните договори се наложило да се осъществят съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект по см. на чл. 154 ЗУТ. Съдът намира и това възражение за неоснователно. От съдържанието на приетите по делото Заповед № РНД21-РД56- 236/06.07.2021 г. и Заповед № РНД23-РД56-69/27.01.2023 г., издадени от главния архитект на район „Надежда“, с които са допуснати допълвания на Разрешение за строеж № 13/15.02.2021 г. и са одобрени съществени отклонения по см. на чл. 154, ал. 2, т. 5, т. 6 и т. 7 ЗУТ, се установява, че тези съществени отклонения от инвестиционния проект са инициирани от ответното дружество и въпреки че са настъпили след сключването на процесните договори, по същество не представляват обстоятелства с непредвидим характер. Описаните в цитираните две заповеди промени, част от които изместване входовете на част от апартаментите, изграждане на нов терасовиден етаж с три апартамента, изграждане на тухлена неносеща преградна стена за оформяне на ниша за разполагане на ел. табла, промяна на топлоизолацията от минерална вата в EPS и т.н., е могло да бъдат предвидени от ответното дружество още преди започване на строителството на жилищната сграда - на етапа на изготвянето на инвестиционния проект, а не непосредствено преди изтичане на срока за снабдяване на купувача с разрешение за ползване, към който момент е издадена втората от цитираните заповеди. Одобряването със Заповед № РНД-23-РД56-732/21.11.2023 г. на главния архитект на район „Надежда“ на съществени отклонения от инвестиционния проект за жилищната сграда, изразяващи се в промяна в начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа, пък е извършено към един последващ момент, към който ответното дружество вече е било в забава в изпълнението на задължението си по чл. 9, ал. 2 от предварителните договори. Основание за освобождаване на длъжника от последиците на неизпълнението не е налице, ако препятстващото изпълнението обстоятелство е възникнало, след като длъжникът вече е изпаднал в забава или в кратък срок преди настъпването на забавата, като във втората хипотеза основанието не е налице, когато с оглед преценката за цялостното изпълнение на договора и причините за неизпълнението е очевидно, че основната причина договорът да не бъде изпълнен в установения срок е поведението на длъжника, по отношение на което препятстващото обстоятелство има само вторично значение. Аргумент в тази насока е нормата на чл. 306, ал. 1, изр. 2 ТЗ, която изрично изключва освобождаващото действие на непреодолимата сила, ако длъжникът е бил в забава, като му отрича правото да се позове на настъпването й. В този случай прилагането на правилото на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД би освободило неоснователно неизправната страна от отговорност за собственото й виновно поведение - в този смисъл Решение № 168/29.02.2012 г. на ВКС по т. д. № 506/2010 г., II т. о. и Решение № 322/04.04.2017 г. на ВКС по гр. д. № 1410/2016 г., IV г. о. На следващо място, ответното дружество се позовава на изключващо отговорността му обстоятелство, изразяващо се в необходимостта от преработки по чл. 154 ЗУТ, извършени по указания на „Софийска вода“ АД във връзка с промяна на начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа. Както се изясни, със Заповед № РНД-23-РД56-732/21.11.2023 г. на главния архитект на район „Надежда“ е допълнено Разрешение за строеж № 13/15.02.2021 г. и са одобрени съществени отклонения от одобрените проекти, изразяващи се в промяна в начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа, което налага изграждането на нова улична ревизионна шахта, в която да се заустят отпадните води. От ангажираните писмени доказателства, изслушаните по делото показания на свидетеля Ц. Х. Б. /управител на дружеството проектант по специалност „електро“, „ОВК“ и „ВиК“ относно конкретния процесния обект/, приетото по делото заключение по съдебнотехническа експертиза, както и от разясненията на вещото лице в открито заседание, се установява следното: Първоначалният проект за свързване на процесния процесния обект, представляващ „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземен гараж“, с уличната канализация предвиждал заустване на канализацията в съществуваща шахта на бул. „Рожен“. Впоследствие обаче са наложило извършването на общо три преработки на проекта по см. на чл. 154 ЗУТ, по-конкретно на техническия проект по част „ВиК“ – външни връзки. Първата преработка била одобрена със Заповед № РНД21-РД56- 236/06.07.2021 г. на главния архитект на район „Надежда“ и предвиждала изместване на входовете на няколко апартамента, изграждане на нов терасовиден етаж на кота +14,60 м. с три апартамента, като по този начин се увеличила РЗП на сградата от 4 399,4 кв. м. на 4 713,9 кв. м. Втората преработка била одобрена със Заповед № РНД23-РД56-69/27.01.2023 г. на главния архитект на район „Надежда“ и била разработена поради необходимост от отводняване на две козирки при терасите на ап. № 31 и ап. № 33 на жилищната сграда, което наложило добавяне на две водосточни тръби и били предвидени решетъчни ревизионни отвори на стоманенобетоновата конструкция. С втората преработка фактически се променило трасето на сградното канализационно отклонение и поради необходимост от безизкопни действия /за да не се разкопава улица, по която преминава трамвайна линия/ бил предвиден начин на заустването на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа чрез фасонна част „седло с винт“ /заустване тръба в тръба/. Третата преработка е одобрена със Заповед № РНД-23-РД56- 732/21.11.2023 г. на главния архитект на район „Надежда“ и била предвидена промяна в начина на заустване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа – вместо заустване чрез фасонна част „седло с винт“ /заустване тръба в тръба/ било предвидено заустване в нова улична ревизионна шахта, която да се изгради по изместеното с втората преработка трасе и в която да се заустят отпадните води от новото сградно канализационно отклонение. Промяната се наложила поради липса на българския пазар на фасонна част „седло с винт“. Всички преработки са извършени по устни указания на „Софийска вода“ АД, съгласувани са с водоснабдителното дружество. Съдът кредитира показанията на свидетеля Ботев като последователни, логични и съответстващи на останалите събрани по делото доказателства и оценява приетото по делото заключение на съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните, като обективно, пълно и компетентно изготвено. Като прецени в съвкупност доказателствата по делото, съдът достига до извод, че извършените по указания на „Софийска вода“ АД преработки по чл. 154 ЗУТ, вследствие на които е променен начинът на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа, не представляват обстоятелства, непредвидими към момента на сключването на предварителните договори и непредотвратими с грижата на добрия търговец, които са били извън контрола на ответника. Доколкото ответникът е търговец, следва да бъде прието, че е могъл и е бил длъжен да предвиди всички обстоятелства, включително необходимостта от промяна в начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа, които са могли да му попречат за въвеждането в експлоатация на новопостроената сграда, съответно да ги съобрази при уговарянето на сроковете за изпълнение. Съгласно константната практика на ВКС грижата на добрия търговец по чл. 302 ТЗ е от значение за отговорността на длъжника. Съдебната практика еднозначно и безпротиворечиво приема, че от добрия стопанин не би могло да се очаква да притежава специални познания, за разлика от добрия търговец, които да му позволяват, във всеки отделен случай, да преценява с кое свое поведение в най-висока степен би удовлетворил онези конкретни изисквания, отнасящи се до качеството, с което следва да бъде извършена дадена работа или услуга. Търговецът по дефиниция е професионалист и е носител на специални знания в съответната търговска област /Решение № 200/11.04.2014 г. на ВКС по т. д. № 545/2012 г. I т. о./. Безспорно, ответникът е строител по занятие, поради което той би следвало да притежава достатъчно опит и знания за действията на водоснабдителното дружество при присъединяване на жилищната сграда към канализационната мрежа. В случая ответникът, който упражнява по занятие специфична по предмет дейност по строителство на сгради, е следвало още при сключването на процесните предварителни договори да съобрази състоянието на водопроводната и канализационната инсталация /съответно липсата и/или необходимост от изграждането на нова такава в съответствие с правилата за въвеждане на обекта в експлоатация/ в и около поземления имот, в който ще се строи и в който е построена жилищната сграда, като предвиди изграждането й по начин, който да бъде изпълнен, без да се наложи разкопаване на улица, по която преминава трамвайна линия, а оттам и спиране движението на градския транспорт, както и без да се предвижда включването на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа чрез използването на конструктивни елементи, които не могат да бъдат намерени на българския пазар. По делото липсват доказателства, че в момент, следващ сключването на процесните предварителни договори, процесната фасонна част „седло с винт“, необходима за присъединяването директно към уличния канал, е внезапно и извънредно изтеглена от пазара, което да обуславя непредвидимост на събитието. Необходимостта от уточняване на начина, по който сградата да бъде включена в канализационната мрежа, респ. изготвянето и съгласуването на необходимата проектна документация за това е могла да бъде установена при полагане на грижата на добрия търговец на един по-ранен етап от строителството, така че проектирането и одобряването на съответната документация да се извършат едновременно с изготвянето и съгласуването на проектната документация на жилищната сграда. Като не е направил това – цялостно проучване на условията за изграждане и пускане в експлоатация на сградата и/или е имал неоправдани очаквания за бързо приключване на процедурите, което не е базирано на реална преценка и познания /във всички случаи необходимостта от извършване на съществени изменения на одобрения инвестиционен проект по чл. 154, ал. 2 ЗУТ предполага значителен период от време, като се вземе предвид, че само одобряването им може да отнеме между 14 дена и 1 месец, а и съгласно чл. 154, ал. 5 ЗУТ заповедта за допълване на разрешението за строеж не подновява срока за започване, съответно за завършване на строежа/, ответникът сам се е поставил в невъзможност да изпълни в срок поетите задължения по договорите с ищеца. Следващото възражение на ответника по см. на чл. 81 ЗЗД е във връзка с представена от „Ф ЕАД едва в края на 2023 г. документация за външното електрозахранване на жилищната сграда. По делото е прието удостоверение, издадено от Столична община – Направление „Архитектура и градоустройство“, с което е удостоверено, че „Ф ЕАД е предоставило съгласно изискванията на чл. 116, ал. 1 вр. чл. 177, ал. 1 ЗУТ необходимата документация за обект „Външно електрозахранване с кабели НН 1 kV за „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи“ в УПИ VII- 2015, кв. 2“. Следва да се посочи, че предоставянето от електроразпределителното дружество на необходимата документация във връзка с присъединяването на сградата към електроразпределителната мрежа е обусловено от завършването на строителните работи и подаването от страна на възложителя на заявление за въвеждането на обекта в експлоатация пред органа, издал разрешението за строеж /арг. от чл. 177 ЗУТ/. В случая от приложеното към удостоверението копие на част от кадастрален план се установява, че „Ф ЕАД е представило документите на 29.11.2023 г., а ответното дружество възложител е подало заявление за въвеждането на обекта в експлоатация на 09.03.2024 г. /л. 233 по делото/, от което следва, че електроразпределителното дружество е изпълнило своевременно задължението си за представяне на необходимата документация относно външното електрозахранване. Освен това, по делото липсват каквито и да е други доказателства, относими към възражението, че забавата се дължи на поведение на трето лице – електроразпределителното дружество. Възражението на ответното дружество, че е налице забава и от страна на строителния надзор, тъй като окончателният доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ е съставен със закъснение, също е неоснователно. От приетата в тази връзка по делото информация от Столична община – Направление „Архитектура и градоустройство“ се установява, че окончателният доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ е изготвен от консултанта, извършил строителния надзор на строежа на процесната жилищна сграда, на 01.03.2024 г., т.е. преди подаване на заявлението за въвеждането на обекта в експлоатация, каквото е изискването на чл. 177, ал. 1 ЗУТ. Следователно, строителният надзор е изпълнил своевременно задължението си да състави окончателен доклад по чл. 168, ал. 6 ЗУТ, а именно след приключване на строително-монтажните работи, които се установи по делото, че с оглед предприетите преработки по чл. 154 ЗУТ са завършени в края на 2023 г. – началото на 2024 г. Поради изложеното, съдът намира, че ответникът не следва да бъде освобождаван от отговорност на основание чл. 81, ал. 1 ЗЗД за допуснатата от него забава приизпълнението на задължението му по чл. 9, ал. 2 от предварителните договори. Тълкувайки процесната неустоечна клауза по чл. 15, ал. 5 от предварителните договори съобразно правилата на чл. 20 ЗЗД, съдът намира, че волята на страните е дължимата от ответника неустойка за забава при всички случаи да се начислява, считано от 01.05.2023 г. Що се отнася до крайния срок на дължимост на неустойката, съдът намира, че на ищеца се дължи неустойка до 22.04.2024 г., на която дата ответникът е снабдил ищеца с удостоверение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда. Същевременно, неустойката по чл. 15, ал. 5 е предвидена за забава при изпълнение на задължението за снабдяване на купувача с разрешение за ползване, а не за забава при изпълнение на задължението за фактическото предаване на имота, извършено с протокол за въвод във владение от 30.04.2024 г., до която дата ищецът претендира неустойка. От процесната неустоечна клауза не следва и извод за наличието на уговорка между страните, че тя се дължи до момента, в който ответното дружество уведоми ищеца за наличието на издадено разрешение за ползване. Поради това, съдът приема, че неустойка по всеки от предварителните договори се дължи за периода от 01.05.2023 г. до 22.04.2024 г. и е в общ размер на 7 859,10 евро /евровата равностойност на 15 371,06 лв./ съгласно предоставения от вещото лице втори вариант от приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза. След проверка в счетоводството на всяка от страните експертизата не установява извършено от ответника плащане на претендираната неустойка в установения размер. Следователно, за ответника е възникнало задължение да заплати на ищеца сумата от 7 859,10 евро /евровата равностойност на 15 371,06 лв./, представляваща договорна неустойка за забава по чл. 15, ал. 5 от сключени между страните предварителни договори, до който размер предявеният осъдителен иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен. За сумата от 7 859,10 евро /евровата равностойност на 15 371,06 лв./ до пълния предявен размер от 8 040 евро /евровата равностойност на 15 718,20 лв./ искът следва да бъде отхвърлен частично като неоснователен. По възражението за прихващане: Предвид частичната основателност на иска, респ. сбъдването на вътрешнопроцесуалното условие, под което с отговора на исковата молба е направено евентуалното възражение за прихващане с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, същото следва да бъде разгледано в настоящото производство. В тежест на ответника е да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на главен дълг, изпадане на ищеца в забава и размера на обезщетението за забава. Съгласно чл. 12, т. 1, втора хипотеза от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 27.05.2021 г. ищецът се е задължил да заплати по банкова сметка на ответника цена в размер на 86 600 евро с ДДС, от които 69 400 евро /135 734,60 лв./ са дължими в срок до 30 дни след представяне на акт 14 за сградата. Съгласно чл. 12, т. 1, втора хипотеза от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 23.07.2021 г. ищецът се е задължил да заплати по банкова сметка на ответника цена в размер на 18 200 евро с ДДС, от които 14 600 евро /28 555,12 лв./ са дължими в срок до 30 дни след представяне на акт 14 за сградата. Не е спорно между страните, а и от представената по делото електронна кореспонденция се установява, че акт 14 за сградата е представен на ищеца на 04.05.2022 г. Не се спори, а и от приетото по делото заключение на съдебносчетоводна експертиза се установява, че втората вноска по договора от 27.05.2021 г. в размер на 69 400 евро с ДДС /135 734,60 лв./ е заплатена от ищеца на 14.07.2022 г., както и че остатъкът от втората вноска по договора от 23.07.2021 г. в размер на 10 557,56 лв. е заплатена от ищеца на 19.01.2023 г. Съгласно чл. 12, т. 1, втора хипотеза от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 30.09.2021 г. ищецът се е задължил да заплати по банкова сметка на ответника цена в размер на 63 300 евро с ДДС, от които 97 500 лв. са дължими в срок до 31.01.2022 г. Безспорно е, а и от приетото по делото заключение се установява, че остатъкът от втората вноска по договора от 30.09.2021 г. в размер на 61 502,39 лв. е заплатена от ищеца на части, както следва: 20 000 лв. – на 28.02.2022 г., 10 000 лв. – на 28.03.2022 г., 10 000 лв. – на 29.04.2022 г., 21 502,39 лв. – на 11.07.2022 г. От изложеното следва извод за наличие на главен дълг на ищеца за продажната цена, уговорена по всеки от предварителните договори, и изпадането му в забава в плащането й по всеки от договорите. Следователно, за периода от 03.06.2022 г. до 13.07.2022 г. ищецът дължи лихва за забава върху просрочената вноска от 135 734,60 лв. по договора от 27.05.2021 г. в размер на 1 545,86 лв., за периода от 03.06.2022 г. до 18.01.2023 г. ищецът дължи лихва за забава върху просрочената вноска от 10 557,56 лв. по договора от 23.07.2021 г. в размер на 682 лв., а за периода от 01.02.2022 г. до 10.07.2022 г. ищецът дължи лихва за забава върху просрочените вноски от 61 502,39 лв. по договора от 30.09.2021 г. в размер на 2 733,44 лв. Размерът на лихвите за забава съдът определи по реда на чл. 162 ГПК с помощта на интернет калкулатор за законната лихва, тъй като посочените от вещото лице по съдебно-счетоводната експертиза стойности не са изчислени в съответствие с установените от съда начален и краен момент на забава в плащането на всяка от вноските. Поради изложеното, съдът намира, че възражението за прихващане на ответника на вземането на ищеца за договорна неустойка за забава с вземането на ответника за законна лихва за забава е основателно за сумата в общ размер о т 2 536,67 евро /евровата равностойност на 4 961,30 лв./, а за сумата от 4 961,30 лв. до пълния релевиран размер от 5 083,28 лв. е неоснователно. Съгласно дадените в т. 2 от ТР № 2/18.03.2022 г. по тълк. д. № 2/2020 г. на ОСГТК на ВКС задължителни разяснения по възражението за прихващане съдът се произнася в решението, само ако установи съществуването на правото, заявено с иска. С възражението за прихващане ответникът извършва изявлението за прихващане в процеса по предявения иск. Когато това възражение е основателно, съдът отхвърля иска (изцяло или частично) като погасен чрез прихващане до заявения и установен размер на по-малкото от насрещните вземания. Така, след прихващането ответникът дължи на ищеца сумата от 5 322,43 евро /евровата равностойност на 10 409,76 лв./, представляваща договорна неустойка за забава по чл. 15, ал. 5 от сключените между страните предварителни договори, до който размер предявеният осъдителен иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен. За разликата от 5 322,43 евро /евровата равностойност на 10 409,77 лв./ до доказания в настоящото производство размер на пасивното вземане на ищеца за сумата от 7 859,10 евро /евровата равностойност на 15 371,06 лв./, или за установения размер на по-малкото насрещно вземане – активното вземане на ответника за сумата от 2 536,67 евро /евровата равностойност на 4 961,30 лв./, искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен частично като погасен чрез прихващане. По разноските: При този изход на спора право на разноски имат и двете страни по делото. Ищецът е доказал извършването на разноски в общ размер на 3 228,73 лв., от които 628,73 лв. – държавна такса, 2 200 лв. с ДДС – заплатено адвокатско възнаграждение /л. 236-237/ и 400 лв. – депозит за вещо лице. Макар и своевременно релевирано, възражението на ответника за прекомерност на сторения от ищеца разход за адвокатско възнаграждение не се споделя от съда, тъй като същият не надвишава минимално установения размер по чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения /ДВ, бр. 88 от 04.11.2022 г. - в приложимата й редакция към датата на сключване на договора за правна защита и съдействие от 15.11.2024 г./. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и съобразно уважената част от исковете, на ищеца следва да се присъди сумата от 2 138,31 лв. – разноски по делото, чиято еврова равностойност е 1 093,30 евро. Ответникът е претендирал разноски единствено за заплатения депозит за вещо лице по съдебно-техническа експертиза в размер на 600 лв., чието извършване е доказал /л. 187/. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК и съобразно отхвърлената част от исковете, на ответника следва да се присъди сумата от 202,64 лв. – разноски по делото, чиято еврова равностойност е 103,61 евро. Воден от горното, съдът