Решение № 4004 от 2.3.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 10631/2024 г.

дело № 20241110110631 по описа за 2024 година Производството е образувано по искова молба, подадена от „••••••••“ ООД, чрез адв. А. И., срещу М. А. ••••и К. М. Т., с която са предявени искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответниците М. А. •••••• и К. М. Т., при условията на солидарност, да заплатят на „••••••••“ ООД сумата от 10 800 лв. с ДДС, представляваща неустойка по договор за посредничество, обективиран в протокол за извършване на оглед на недвижим имот от 2••••3 г., ведно със законната лихва за забава върху тази сума от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане, а при условията на евентуалност (неуважаване на искането за солидарно осъждане на двамата ответници) се претендира осъждане за процесната сума само на ответника М. А. ••••••. Твърди се в исковата молба, че ищцовото дружество осъществява търговска дейност по предоставяне на посреднически (брокерски) услуги при осъществяване на сделки с недвижими имоти. На •••• г. между дружеството и ответниците бил сключен договор за поръчка по смисъла на чл. 280 ЗЗД, с който ответниците са възложили на ищцовото дружество да им посредничи при покупка на процесния недвижим имот срещу възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената продажна цена, платимо в деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба, а ответниците са се задължили да се въздържат от всяко действие, което би засегнало посредническите права на ищеца – че те, техен съпруг/съпруга, лице, с което са във фактическо съжителство, пълномощник, техни роднини по права, съребрена линия или сватовство, техен съдружник, дружество, в което участва някой от ответниците или свързано с тях дружество закупи процесния •••••ез посредничеството на ищеца, дължат неустойка, равна на двойния размер на комисионната плюс 1% лихва за всеки ден закъснение от деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба (чл. 4 от договора). При подписване на договора ответниците се представили като съпрузи. На същата дата били извършени два огледа на различни имоти, предложени на ответниците, като същите са заявили, че желаят да купят недвижимия имот в с. ••••••• и поискали извършването и на втори оглед. Собственикът на имота възложил на ищцовото дружество продажбата му, предоставил му ключове за осигуряване на достъп при извършване на огледи с потенциални купувачи, обещавал многократно, че ще подпише договор за посредничество, както и че ще заплати комисионна, в случай че бъде намерен купувач за имота, но до сключване на писмен договор не се стигнало. След срещата с купувачите собственикът спрял да вдига телефона си и на 21.04.2023г. заявил на служител на дружеството, че вече няма интерес да продава имота и прекъснал разговора. Ответниците също спрели да отговарят на телефонните обаждания. След около месец била извършена справка в •••••••, при която било установено, че в нарушение на чл. 1 от сключения между страните договор за посредничество ответникът ••••• е купил имота без да уведоми дружеството и без да заплати дължимата на основание чл. 2 комисионна, с банков кредит, обезпечен с ипотека върху имота, като договорът за кредит с банката е сключен и от двамата ответници, като съдлъжници, а договорът за покупко-продажма – само от ••••••••••. Твърди се, че и двамата ответници са нарушили сключения с дружеството договор, поради което дължат заплащането на уговорената в чл. 4 от същия неустойка в размер на 10 800 лв. с ДДС. Осъждането се претендира при условията на солидарност, а ако съдът приеме, че само ответникът М. ••••е нарушил договора, се иска осъждането му за цялата искова сума. В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответниците М. А. ••••и К. М. Т., чрез адв. М. А., с който се изразява становище за неоснователност на предявените искове. Оспорват се фактическите твърдения в исковата молба. Твърди се, че закупеният от ответника М. •••••недвижим имот е придобит чрез посредничество от съседи, че на 21.04.2023 г. са били на оглед на имота, организиран от трето на спора лице и на място са срещнали представител на ищеца, който ги помолил да попълнят бланка – протокол, която следвало да му послужи пред работодателя. Сочат, че няколко дни след срещата са започнали обаждания от страна на представители на ищеца, които са продължили въпреки изразеното от тях желание да не използват услугите на дружеството, доколкото са уговорили покупката на имота от месец февруари 2023г. Контакт със собственика на имота бил осъществен без участието на ищцовото дружество. Искат отхвърляне на предявените искове като неоснователни, евентуално - оставяне без разглеждане на иска срещу ответницата К. Т. като недопустим. При преценка на събраните по делото доказателства и като съо•••••• релевантните за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически изводи: Представен е по делото Протокол за извършване на оглед на недвижим имот от 21.04.2023 г. между К. М. Т. и М. А. Б. в качеството им на клиенти и „••••••••“ ООД, по силата на който дружеството представя за оглед на клиентите недвижим имот, находящ се в г р . •••••••, с.•••••••, ул. „•••••••“ •••••••••с продажна цена 180 000 лева и на недвижим имот в гр. •••••••, с. •••••• и продажна цена 80 000 евро. Уговорено е, че с полагането на подпис върху протокола за извършване на оглед клиентът се съгласява да заплати на посредника комисионна в размер на 3% без ДДС от стойността на реално договорената продажна цена, в случай, че той или лице, свързано с него, закупи някой от изброените имоти. Уговорено е и че при забавяне или отказ да се заплати договорената комисионна, клиентът дължи на посредника неустойка, равна на двойния размер на комисионната плюс 1% лихва за всеки ден закъснение от деня на подписването на предварителния договор за покупко-продажба. Представен е нотариален акт № •••••••••••••• г. за покупко-продажба на недвижим имот, от който се установява, че ответникът М. А. Б. е собственик на ПИ, находящ се в .гр •••••••, с. ••••••• с площ от 74 кв.м., представляващ •••••••••••••••••ведно с изградените в имота сгради – масивна жилищна сграда на етаж и половина със застроена площ от 85 кв.м. и масивна стопанска сграда с площ от 25 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения в имота. Представена е и справка от ••••••••, установяваща вписване на нотариалната сделка. Приет е и нотариален акт № ••••••••г., по силата на който е уредена договорна ипотека от ••••••••А. Б., К. М. Т. и ••••••••• в полза на „•••••“ АД върху ПИ, находящ се в .гр •••••••, с. ••••••• с площ от 74 кв.м., представляващ•••••••••••, ведно с изградените в имота сгради – масивна жилищна сграда на етаж и половина със застроена площ от ••••••••• кв.м. и масивна стопанска сграда с площ от 25 кв.м. Към доказателствата по делото е приобщено и удостоверение за административен адрес и адрес на •••••••• от което се установява, че недвижим имот , съставляващ••••••••• ••••••• има административен адрес: ул. „•••••••“ № ••••••••• Приети са и трудов догово𠹕•••••••люч свален от имот“ – представляващ вътрешна кореспонденция между служителите в ищцовото дружество и вайбър кореспонденция. Приложени като писмени доказателства по делото са и справка за приети и отхвърлени уведомления по чл. 62, ал. 5 КТ от 21.07.2022 г., справка за приети и отхвърлени уведомления по чл. 62, ал. 5 КТ от •••••••••03.2023 г., уведомление по чл. 62, ал. 5 от •••••••г. от НАП, заповед ••••••за прекратяване на трудов договор, споразумение № •••••••• за прекратяване на трудов договор и граждански договор от 27.03.2023 г., както и писмо от НАП от •••••••••• Разпитана е свидетелката •••••••••••, работеща за „••••••••“ ООД като брокер. Тя разказва, че е извършила оглед с ответниците на процесния имот, като достъпът до имота бил осигурен от нея посредством ключ, който бил предоставен няколко месеца предварително преди огледа от собственичката •••••••••. Сочи, че собственичката изпратила ключа за процесния имот на нейна колежка – •••••• посредством куриерска фирма ••••• и •••••• предала ключа на свидетелката. Разказва, че предварително се срещнала с ответниците, които били наясно, че трябва да разпишат протокол и че това било гаранция за агенцията, че ще си получи възнаграждението, след което те собственоръчно подписали протокола. Споделя, че в началото ответникът М. Б. не желаел да подписва протокола, но след обяснение, че подписването на протокола е задължително условие за осъществяването на оглед, последният се съгласил. Твърди, че ръкописният текст под печата на дружеството бил изписан от нея в присъствието на ответниците. В разпита си изтъква, че протоколите за оглед се подпечатват и подписват от управителя предварително и подписът в протокола е именно на управителя, а не нейн. Споделя, че получила обаждане от лице на име •••••••, което също пожелало да види къщата в с. •••••••, за което щял да изпрати негов приятел и жена му. На огледа не присъствал никой друг освен ответниците и свидетелката ••••••••. След като приключил огледа, на излизане от имота ги поздравила съседка. Разказва, че след това с ответниците отишли на оглед в друга къща в с. •••• около 20:00 ч. – 21:00 ч., но тя не им харесала. Споделя, че ответниците изявили интерес към къщата в с. ••••••• и си разменили телефоните със свидетелката. Разпит е и свидетелят •••••••, работещ за „••••••••“ ООД като брокер. Разказва, че присъствал на оглед на имот в с.••••••• със своята колежка •••••• ••••••••, като той осигурил достъпа до имота чрез ключ, който бил изпратен от собственичката по ••••• до негова колежка •••••••••. Споделя, че на огледа присъствал той, колежката му, един мъж и една жена. Сочи, че преди извършването на оглед се разписвало протокол за оглед, като така се легитимирали хората, които идват на оглед и това е застраховка за получаване на възнаграждение. В тези протоколи фигурирали подписите на клиентите, на брокера и на управителя на дружеството, като сочи, че адресът в протокола се попълва от брокера, а личните данни на клиентите – от тях и че адресът фигурирал в протокола при извършването на огледа. Разказва, че протоколът за оглед бил разписан в центъра на с.••••••• и той видял как колежката му слиза от колата и ответниците разписали протокола. Споделя, че по време на огледа разговарял с мъжа на български и не забелязал специфика в говора му. На втория проведен оглед той останал в колата, а колежката му осъществила огледа в с. ••••. В хода на производството е разпитана и свидетелката Дим••••••••. В показанията си разказва, че тя живее в с. ••••••• на улица „•••••••“ 24 и нейни съседи са ответниците по делото, като сочи, че М. Б. не бил български гражданин, не говорел чисто и се усещал акцент в говора му. Споделя, че се запознала с ответниците на семейно събиране в гр. ••••••• където последните й споделили, че живеят на квартира и си търсят подходящо място за живеене близо до гр. •••••••. Тогава тя им споделила, че живее в с. •••••••, че там е много хубаво и че ще попита дали има налични къщи за продан. Свидетелката твърди, че тя им помогнала да закупят процесния имот, като ги свързала с продава на съседния до нея имот – •••••••••, след като разбрала, че има намерение да продава бащината си къща в с. •••••••. След като разбрала, че къщата се продава, звъннала на ответниците и те й дошли на гости, за да видят къщата отвън, като провели телефонен разговор със •••••••••, но тъй като последната не била в имота, не успели да направят оглед. Изтъква, че присъствала на оглед с М., К. и ••••••••• около януари-февруари месец, като тогава присъствали и други хора на огледа. Споделя, че през този период ответницата била бременна. Спомня си, че през април месец отново имало оглед, на който присъствали и други хора, освен ответниците, като изчакали първо ••••••••• да разведе останалите хора и тогава влезнали ответниците. Твърди, че не е имало други хора, които да водят К. и М.. Разпитана е и свидетелката ••••••••• •••••••••, която споделя, че е бивш собственик на процесния имот. Споделя, че преди да продаде къщата, не се е свързвала с агенции, не е сключвала договор с фирма да рекламира имота и не са се уговаряли за възнаграждение, като пуснала имота в сайт за продажби •••••г. Твърди, че познава ответниците посредством своя комшийка – кака ••••••••, на която била оставила номера си в случай, че някой се интересува от къщата. Разказва, че около февруари-март разговаряла с ответника Б. по телефона, по отношение на когото веднага разбрала, че не е българин. В проведения между тях разговор ответникът й предложил да закупи имота за 150 000 лева, но тя му казала, че ще изчака да види дали ще има и други купувачи. След това периодично Б. й звънял да я пита дали има други купувачи. Споделя, че на огледа от 21.04.2023 г. на оглед дошли М. и К., която била бременна, както и други хора – мъж, жена и малко дете, които проявявали интерес към имота и били придружавани от още едно момче и русо момиче, като ответниците изчакали първо да минат другите хора. На тази среща се разбрала с ответниците да им продаде имота. Сочи, че в с. ••••••• само тя е осъществявала огледи, като ключ била оставила на съседката й ••••••••, която осъществила един оглед с ответниците. При така установените факти и обстоятелства, съдът намира от правна страна следното: Търговското посредничество е уредено в чл. 49-51 ТЗ. Според чл. 49, ал. 1 ТЗ посредникът е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно чл. 51 ТЗ търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни, съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Търговския посредник се задължава срещу определеното възнаграждение да извърши необходимото, за да се сключи определена сделка и предметът на договора е постигането на определен резултат – свързването на страните и подпомагането им да сключат договор. Търговският посредник има двойна функция, тъй като макар да е в договорни отношения с една от страните по проектирания договор, той работи и за двете страни и за изпълнение на задълженията му, следва сключването на договора да е резултат от това, че е свързал страните. Макар чл. 49,ал. 1 ТЗ да не предвижда възможност за сключване на сделка, пораждащият правото на възнаграждение факт е сключването на такава, за което ищецът е посредничил. Така е, защото посредничеството е насочено и има за цел сключването на сделки с обектив гражданския оборот, т.е. договорът за посредничество включва не само провеждането на огледи на имоти, но и посредничество между бъдещите купувач и продавач за постигане на целения резултат – одобрение от предложение от посредника имот и сключване на сделка, в доминиращата част от случаите в практиката под формата на предварителен договор. В този смисъл е налице формирана по реда на чл. 290 ГПК задължителна практика на ВКС - така решение № 37/27.04.2012 г. по т.д. 1143/2010 г. на I т.о. на ВКС. Установява се по делото, че както собственика на имота го е предлагал за продажба, така и ищцовото дружество е предлагало процесния имот. Представен е по делото протокол за извършване на оглед на недвижим имот от 21.04.2023 г. Следва да бъде отбелязано, че с оглед твърденията на страните за попълване на протокола в частта за „адрес на имотите“ от различни лица – свидетелят •••••••• и ответниците, дори и при наличие на документа, не може да се установи, че е постигнато съгласие за съществени елементи от договора за посредничество, т.е. че към 21.04.2023 г. към момента на подписване на документа е имало съгласие от страна на ответниците Б. и Т. за заплащане на комисионно възнаграждение в размер на 3% от договорената продажна цена, както и че същите са се задължили да заплатят неустойка, равна на двойния размер на комисионната, в случай, че закупи имота без посредничеството на „••••••••“ ООД. Затова и не се установява да е налице възлагане от страна на М. Б. и на К. Т. по договор за посредничество спрямо „••••••••“ ООД, в това число нито пък уговорка за елемент от договора, а именно относно цената, както и уговорка за договорна неустойка. На следващо място следва да бъде посочено, че не е доказано по делото ищецът да е осъществил посредничество между ответниците и продавача, и не ги е свързал по какъвто и да е било начин, за да започнат преговори между тях. Не се спори, че на 21.04.2023 г. – датата на огледа е присъствал представител на ищцовото дружество, но не се доказва предлагането на вниманието на ответниците на имот, находящ се в с. ••••••• на улица „•••••••“ № ••••••••• Дори и да се приеме, че е било извършено такова развеждане от страна на брокера, то само по себе си не осъществява фактическия състав на посредничеството. Свидетелите •••••••• и •••••••• не само не доказват, че са свързали ответника с бъдещия продавач, доколкото показанията им, от една страна, са вътрешно противоречиви, а от друга – изцяло се оборват от логичните и непротиворечиви твърдения за предходна уговорка между продавача и ответниците, а в исковата молба изрично се заявява, че контакт за сключване на окончателен договор от страна на продавача и бъдещите купувачи с посредничеството на „••••••••“ не е бил осъществен, а страните сами са се свързали /заобиколили са ищцовото дружество/ и са сключили сделка без посредничеството му. В свидетелските си показания •••••••• сочи, че се е видяла предварително с ответниците М. и К. преди огледа и че са се свързали с тях за имота, а същевременно изтъква, че в края на огледа си разменили телефоните с ответниците. Правилата на житейската логика диктуват предварително брокерът и неговия клиент да са се уговорили за извършването на конкретен оглед и това най-често се осъществява именно чрез телефон. Друг е въпросът, че в показанията си свидетелят •••••••• твърди, че на огледа на 21.04.2023 г. са присъствали единствено тя, М. Б. и К. Т., докато свидетелят •••••••• изтъква, че и той е присъствал на огледа с тях. При това положение СРС намира, че посредничество от страна на ищцовото дружество не е осъществено. Дори и да се предположи, че в действителност служители на ищцовото дружество са ги развели в имота, не са налице данни брокерът на недвижимият имот да е бил пълномощник на продавача с правото да продава имота, нито пък ответниците са обсъждали при огледа съществени елементи от сключването на евентуален бъдещ договор за покупко-продажба. Съдът достига до извод, че ищецът не е свързал страните по бъдещата сделка. Ищецът не доказа, че извън огледа на процесния имот, е извършил конкретни посреднически действия с цел сключване на сделка за този имот. Следователно, посредничество не е реализирано от негова страна. След като това е така, респективно няма основание да иска да му се заплати възнаграждение по договора, нито пък претендираната неустойка. В допълнение, следва да бъде посочено и че неустоечна клауза, формулирана в договор за посредничество, съгласно която в случай, че има забавяне или отказ да се заплати договорената комисионна, клиентът дължи на посредника неустойка в двоен размер на комисионната плюс 1 % забава лихва за всеки ден закъснение, е нищожна. При тълкуване на волята на страните по правилата на чл. 20 от договора съдът приема, че тази неустойка всъщност е свързана с възможните вреди от неполучаване на възнаграждението на изпълнителя по договора за изработка. Този извод следва при съобразяване на обстоятелство, че интересът на изпълнителя по договора е да получи възнаграждението. Основната обезщетителната цел на тази неустойка е за обезвреда на ищеца от неполучаване на възнаграждението по договора. Тези вреди се измерват с размера на уговореното възнаграждение. Уговарянето на дължимост на тази неустойка в сочения размер при размер на възнаграждението от 3% от продажната цена, съдът приема, че противоречи на добрите. В случая така уговорената неустойка не съответства на типичните цели на неустойката по чл. 92 от ЗЗД, не е съобразена с възможните вреди от неизпълнението и то до степен, която обосновава извод, че излиза извън присъщите й функции. При така възприетото и на това допълнително основание съдът приема, че иска по чл.92 от ЗЗД е неоснователен. Неоснователността на главния иск поражда неоснователността и на предявения акцесорен иск за присъждане на законна лихва. По отговорността за разноски: С оглед изхода на спора, съдът приема, че в тежест на ищеца следва да се поставят разноски в размер на 1 000.00 – адвокатско възнаграждение, съгласно представения към отговора на исковата молба договор за правна защита и съдействие. В самия договор е упомената сума в размер на 2 000.00 лева, като е посочено, че остатъкът над 1000.00 лева (т.е. за още 1000 лева) ще се заплати до 15.07.24 г., но по делото не са представени доказателства за заплащането на разликата над платеното възнаграждение от 1 000.00 лева. Съгласно чл. 4 от Закона за въвеждане на еврото в Република България, считано от 01.01.20•••••••••г. официалната парична единица на Република България е еврото, поради което присъдените с решението суми, респ. тези, за които исковите претенции подлежат на отхвърляне като неоснователни следва да бъдат изписани в евро след превалутирането и закръгляването им съгласно правилата по чл. 12 и съответно по чл. 13 от същия закон. Така мотивиран, настоящият състав на Софийски районен съд