Решение № 130 от 13.10.2026 г. на Районен съд - Балчик по дело № 712/2025 г.

Производството по делото е образувано въз основа на предявена искова молба с рег. №5290 от 17.10.2025 година, подадена от С. Р. А. с ЕГН ••••••••••, чрез адвокат Е. С. от АК-Д., с адрес на призоваване в ••• срещу С. С. К. с ЕГН •••••••••• от •••.

С исковата молба са предявени следните искове, а именно:

• за прогласяване на нищожност на предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 07.08.2017г. по отношение на недвижим имот, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор •••, находящ се в местността А.К., в землището на •••, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с площ от ••• кв.м., категория на земята-•••, по отношение на 1/6(една шеста)идеална част от имота, на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

• за прогласяване на нищожност на ДОГОВОРНА ИПОТЕКА, обективирана с Нотариален акт, вписан в Службата по вписвания-гр.Б. с •••, по отношение на недвижим имот, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор •••, находящ се в местността А.К., в землището на •••, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с площ от ••• кв.м., категория на земята-•••, по отношение на 1/6(една шеста)идеална част от имота, на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Направено е изрично искане за заличаване на договорната ипотека, на основание чл.179, ал.1 от ЗЗД.

В исковата си молба ищецът твърди, че:

Ищцата твърди, че на нейния баща Р.А.Б. е предоставено право на собственост (оземляване) върху земеделска земя от Държавния поземлен фонд (ДПФ), с Решение № ••• г. на Общинска служба по земеделие - гр. Б., а именно: Поземлен имот с идентификатор ••• по кадастралната карта на •••, с площ ••• дка, категория •••, местност „А.К.“, начин на трайно ползване - нива, с номер от предходен план: ••• (парцел •••).

Според ищеца в решението изрично е посочено, че оземленият имот не може да се прехвърля в срок от 10 години, считано от вписването на решението. Тази забрана е задължителна част от административния акт, с който е възникнало правото на собственост и представлява условие за упражняването му. Въпреки тази императивна забрана, на 07.08.2017 г. в рамките на 10-годишния забранителен срок (който изтича на 15.05.2020 г.), родителите на ищеца Р.А.Б. и Р.Р.Б. са сключили с ответницата С. С. К. предварителен договор за покупко-продажба на същия имот, с уговорка собствеността да бъде прехвърлена впоследствие, чрез окончателен нотариален акт. За обезпечаване изпълнението на този предварителен договор, между страните е бил съставен нотариален акт за учредяване на договорна ипотека в полза на ответницата върху същия имот, вписан в Службата но вписванията - гр. Б. под вх. •••. В ипотеката е включена и клауза за неустойка в размер на 30 000 лв., дължима от ищците при неизпълнение ма предварителния договор

В исковата молба относно предварителния договор се твърди,че решението за оземляване представлява индивидуален административен акт, който поражда право на собственост при точно определени условия. Когато в такъв акт е включена забрана за разпореждане, тя има задължителен характер за титуляра на правото и засяга действителността на всяко последващо разпореждане, извършено в нарушение на това условие.

Следователно, сключения на 07.08.2017 г. предварителен договор за продажба на имота, според ищцата е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, тъй като противоречащ и на правния ред, установен със ЗСПЗЗ.

Относно договорната ипотека в исковата си молба, ищцата твърди, че ипотеката е акцесорно обезпечение, което може да съществува само при наличие па валидно главно задължение.

В случая ипотеката обезпечава изпълнението на предварителния договор, за който тя твърди, че е нищожен. Освен това самото учредяване на ипотека върху имот, за който действа забрана за разпореждане, представлява пряко нарушение на решението за оземляване.

Следователно и договорната ипотека е нищожна по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, като противоречаща на закона и на административния акт, от който произтича правото на собственост.

Моли съда да заличи по надлежния начин договорната ипотека.

Претендира деловодни разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответницата представя Писмен отговор по исковата молба, подаден от адвокат Д. А. от АК-Д.. Писменият отговор е с Рег.№6421 от 11.12.2025 година и в него се твърди, че:

Оспорва предявените искове по основание. Възразява срещу предявените искове, като аргументите й са следните:

Ищцата твърди, че предварителният договор е нищожен, защото е сключен в периода на забраната за „прехвърляне“ на имота, с който е оземлен нейния наследодател.

Това твърдение е правно некоректно, защото предварителният договор не прехвърля собственост.

Съгласно чл.19, ал.1 от ЗЗД предварителният договор има за предмет поемането на задължение за бъдещо сключване на окончателен договор. Той не прехвърля и учредява право на собственост. Той има само облигационно действие и не съставлява разпоредителна сделка. Нарушението на забраната за разпореждане не засяга валидността на предварителния договор, тъй като не прехвърля вещни права. Предварителният договор е валиден, дори когато не е бил допустим окончателен договор към момента на неговото подписване. Следователно подписването на предварителният договор не представлява разпореждане с имота и не попада под забраната от решението за оземляване, независимо от това, че 10-годишният срок все още не е изтекъл.

Забраната за разпореждане не включва забраната за поемане на бъдещо задължение. В решението е вписано, че лицето „не може да прехвърля земята“ в срок от 10 години. Това е забрана за вещно разпореждане - продажба, замяна, дарение, прехвърляне на собственост. Предварителният договор не е нито едно от изброените, не е акт подлежащ на вписване и няма вещно правни последици, следователно не попада в обхвата на забраната.

Освен това, нарушението на административна забрана не води до нищожност. Дори хипотетично да се тълкува забраната, като засягаща и предварителните договори, това е административна забрана, а не гражданскоправна. Нарушението на административен режим води до административни санкции, но не до гражданска недействителност на договора. Никоя разпоредба на ЗСПЗЗ или ППЗСПЗЗ не обявява предварителните договори или разпоредителните сделки, извършени в нарушение на забраната, за нищожни. При липса на изрична законова норма, гражданският договор не може да бъде нищожен по чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Предварителният договор е допустим дори когато окончателният не може да се сключи към момента. Възможно е сключване на предварителен договор за имот, чието отчуждаване или прехвърляне временно е ограничено. В този случай предварителният договор остава валиден и може да породи действие след отпадане на пречката. При сключване на предварителния договор още не е изтекъл забранителния срок, но сключването на окончателен договор е уговорено в бъдеще - след възможността за отпадане на забраната. Дори и пречката да е съществувала към момента на договора, това не прави предварителния договор нищожен.

Договорът за ипотека също е валиден, защото обезпечава валидно задължение. След като предварителният договор е валиден, валидна е и ипотеката, която обезпечава неустойката. Тя обезпечава действително и валидно облигационно задължение. Неустойката е уговорена по чл.92 ЗЗД и не е забранена от Закона. Следователно ипотеката е напълно валидна.

Редовно призована, ищцата не се явява лично в съдебно заседание.

Упълномощеният процесуален представител адвокат Е. С. от АК-Д., от името на своята подзащитна, поддържа исковата молба. Представя доказателства и прави доказателствени искания. Пледира да бъдат уважени изцяло предявените искове. Претендира направени деловодни разноски. Представя писмена защита.

Ответницата, редовно призована не се явява, представлява се от процесуален представител-адвокат Д. А. от АК-Д.. От името на своята подзащитна, адвокат А. оспорва изцяло исковете, като неоснователни и недоказани. Поддържа писмения си отговор и пледира, че исковете следва да бъдат отхвърлени изцяло. Претендира направени деловодни разноски. Представя писмена защита.

Съдът, след преценка на събраните доказателства, прие за установена следната фактическа обстановка:

С Решение №••• г. на Общинска служба по земеделие-гр.Б., бащата и наследодател на ищцата Р.А.Б. е оземлен със земеделска земя от Държавен поземлен фонд, а именно с ПИ с идентификатор ••• по кадастралната карта на •••, •••, с площ от ••• дка, категория •••, в местността „А.К.“, начин на трайно ползване-нива, с номер на предходен план •••(парцел •••).

Родителите на ищцата сключват с ответницата С. К. на 07.08.2017 година предварителен договор за покупко-продажба на описания имот, като са поели задължението да сключат окончателна сделка за покупко-продажба с нотариален акт на процесният имот.

За обезпечаване на изпълнението на този предварителен договор е била учредена и договорна ипотека, в полза на ответницата, като е вписана тази ипотека по отношение на процесния имот.

Договорната ипотека е изповядана с нотариален акт, вписан в Службата по вписвания-гр.Б. с вх.•••.

Съдът приема за доказано, че с решение на ОСЗ Б. Р.А.Б. е оземлен с процесния недвижим имот и за него е била приложима забраната по чл.20, ал.4 ЗСПЗЗ, както и че предварителният договор е сключен на 07.08.2017 г., т.е. преди изтичане на десетгодишния срок.

Сключването на предварителен договор по чл.19 ЗЗД не прехвърля правото на собственост и не поражда какъвто и да е вещноправен ефект. Предварителният договор поражда единствено облигационно задължение за страните в бъдеще да сключат окончателен договор при уговорените между тях условия.

Следователно към 07.08.2017 г. с процесния договор не е извършено действие, което чл.20, ал.4 ЗСПЗЗ забранява.

Видно от съдържанието на договора и по точно от т.4.1 от договора, страните изрично са уговорили окончателният договор да бъде сключен в срок до пет години от сключването му, като при законова невъзможност за сключване на окончателен договор, този срок автоматично се удължава с още пет години.

Тази уговорка изключва извода, че страните са поели задължение да осъществяват забранено от закона прехвърляне.

Напротив, волята им е окончателното прехвърлително действие да бъде извършено тогава, когато са налице законовите предпоставки за това. Петгодишният първоначален срок, считано от 07.08.2017 г. изтича на 07.08.2022 г., т.е. след отпадането на десетгодишната забрана.

Следователно не само предварителният договор сам по себе си няма вещнопрехвърлително действие, но и уговореното в него окончателно прехвърляне е предвидено за момент, в който законовата пречка вече не съществува.

Сключеният на 07.08.2017 година предварителен договор, както и приложимата към момента на сключване забрана по чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ, не са достатъчни за осъществяване на фактическия състав на чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД.

За да бъде една сделка нищожна по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, е необходимо нейното съдържание или правните последици, които страните целят да породят с нея, да противоречат на императивна правна норма. В случая ищцата не установява такава законова забрана, относно предварителния договор.

Член 20, ал.4 ЗСПЗЗ не постановява, че през десетгодишния период оземленото лице не може да поема облигационното задължение за бъдещо прехвърляне, след отпадането на забраната.

От приетата, като писмено доказателство справка за движението на Гражданско дело №163/2025 г. по описа на БРС се установява, че ответницата С. К. е предявила иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на същия предварителен договор за окончателен.

В това производство ищцата С. А. е ответник и е противопоставила именно възражение за недействителност на договора, поради десетгодишната забрана за прехвърляне на оземления имот. В крайния съдебен акт, съдът е приел възражението й за неоснователно, защото предварителният договор има само облигационно действие. Действително това решение не е влязло в сила, но то е относимо към настоящия спор, тъй като съдържа правна преценка на същия предварителен договор, същата законова забрана и същото възражение за недействителност, каквото сега ищцата поддържа чрез самостоятелен иск.

Самостоятелно неоснователен е и предявеният иск за прогласяване нищожността на договорната ипотека.

Ищцата основава претенцията си на чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, във вр. с чл.20, ал.4 ЗСПЗЗ. За да бъде една сделка нищожна, като противоречаща на закона, е необходимо нейното сключване или правните последици, които тя поражда, да са забранени от конкретна императивна норма. Такава забрана по отношение на процесната договорна ипотека не съществува.

В разпоредбата на чл.20, ал.4 ЗСПЗЗ не се установява забрана, че през десетгодишния срок имотът не може да бъде обременяван с вещни тежести. Учредяването на договорна ипотека не представлява прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот и собственикът не губи собствеността, а ипотекарния кредитор не я придобива. Ипотеката има обезпечителна функция, като гарантира удовлетворяването на кредитора от стойността на имота при наличието на предвидените от закона предпоставки.

Неоснователна е и тезата за акцесорна недействителност на ипотеката поради твърдяна нищожност на обезпеченото правоотношение.

След като не е установена недействителност на правоотношението, от което произтича обезпеченото вземане, липсва и основание ипотеката да бъде прогласена за недействителна като негово акцесорно обезпечение.

Самият факт, че предварителният договор и ипотеката са сключени преди изтичането на десетгодишния период, не е достатъчен да обоснове нищожност. Необходимо е сключената сделка да попада в обхвата на конкретната императивна норма.

С оглед изложеното,съдът приема,че предявените искове са неоснователни и недоказани и като такива следва да бъдат отхвърлени изцяло.

По отношение на искането за заличаване на договорната ипотека, на основание чл.179, ал.1 от ЗЗД, съдът съобразява следните обстоятелства:

В константната съдебна практика на ВКС се приема, че искането по чл.179 от ЗЗД не е самостоятелен иск и не изисква изричен диспозитив в съдебното решение.

Предявяването на претенция директно и единствено пред съда по чл.179, ал.1 от ЗЗД не е допустимо, дотолкова, доколкото това е само законна последица от уважаването на главния иск/искът по чл.26 от ЗЗД/.

След евентуално уважаване на иск за нищожност на договорна

ипотека,заинтересуваната страна следва да представи влязлото в сила съдебно решение пред съдията по вписвания, като това влязло в сила съдебно решение поставя началото на процедурата по чл.179, ал.1 от ЗЗД.

В настоящото производство искът за прогласяване на нищожност на договорната ипотека е отхвърлен, като неоснователен, след като не е налице основание за прогласяване нищожността на договорната ипотека, липсва и материалноправно основание за исканото заличаване.

Съдът се произнася само по спора,като решава единствено материално правния спор.

В тази насока е съдебната практика:

Решение №1401 от 22.10.1999г. по Гражданско дело №702/99 г. на V ГО на ВКС, Определение №350 от 28.07.2021г. на Второ ГО на ВКС, Решение №153 от 29.12.2016 година по ТД № 896/2015 г. на Второ търговско отделение на ВКС.

По деловодните разноски:

С оглед изхода на делото, съдът приема, че ищцата следва да заплати в полза на ответницата всички направени в производството деловодни разноски.

Видно от представените договор за правна помощ, ответницата е упълномощила надлежно процесуален представител, адвокат Д. А., за което й заплатила адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лева.

В предвид на това, съдът приема, че ищцата следва да заплати в полза на ответницата направени деловодни разноски, под формата на заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 1022,58 евро, с равностойност от 2000 лева.

Направените деловодни разноски от ищцата следва да останат за нейна сметка.

С оглед изложеното и на основание чл.235 от ГПК,съдът,