Решение № 162 от 10.2.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 2517/2025 г.

Въззивното производство е образувано по жалба на „Ес Джи билд инвест“ЕООД, чрез адв.С. М. от САК насочена против Решение № 3855/19.06.2025 г., постановено по гр.д. № 6332/2024 г. по описа на СГС, ГО, с което въззивното дружество е осъдено да заплати на Д. П., гражданин на Италия, със статут на продължително пребиваващ в РБ чужденец с ЛНЧ ••••••••••, следните суми: 1/ 244 485 евро с ДДС, представляваща двойния размер на задатъка, платен по сключения между страните предварителен договор от 23.09.2022 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба – 03.06.2024г. до окончателното плащане; 2/ 34 543,54 лв. – разноски по делото пред първоинстанционния съд и развилото се обезпечителното производство по ЧГД № 5123/2024 г. по описа на СГС, ГО. Във въззивната жалба се правят оплаквания за неправилност на обжалваното решение, поради постановяването му при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, изразяващо се в едностранчива преценка на приобщените по делото, в неправилно приложение на материалния закон в нормата му на чл.93 ЗЗД, както и за необоснованост. Твърди се първоинстанционният съд неправилно да е интерпретирал приобщените по делото доказателства - както писмените и гласните такива, което нарушение довело до неправилно установяване на релевантните за предмета на спора факти, а от там и до необоснованост на решаващите изводи на СГС . Поддържа се да не са обсъдени в тяхната цялост и смисъл въведените от въззивното дружество възражения в насока относно неяснотата на отказа на ищеца-въззиваем от 14.05.2023 г. - дали обективира изявление за прекратяване или за разваляне на обвързващия страните договор. Т.к. правните последици от двете юридически действия били различни, липсата на ясно основание на извършеното от ищеца съставлявало пречка за определяне точния размер на сумата, която въззивникът дължал на въззиваемия. В този смисъл се поддържа кредиторът да е в забава - обстоятелство, което останало без обсъждане от страна на първоинстанционния съд. На отделно основание не били взети под внимание и възраженията на ответникавъззивник в насока, че задатъкът бил преведен от сметката на трето за спора лице - факт, релевантен за спора, защото липсвала изрична уговорка между страните относно начина на възстановяване на задатъка. Неправилни били и изводите на първоинстанционния съд касателно неоснователността на въведеното възражението на въззивното дружество за нищожност на задатъчната клауза поради наличие на хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, като в тях не намерили отговор доводи на продавача по предварителния договор. Предвид на подробно изложените оплаквания в горната насока е поискана отмяна на решението на СГС и по съществото на спора уважаване на предявения положителен установителен иск. В отговора по въззивната жалба насрещната страна, чрез процесуалния си представител, оспорва развитите в нея доводи и поддържа допустимост и правилност на обжалвания съдебен акт. Софийският апелативен съд, търговско отделение, пети състав, като съобрази данните по първоинстанционното дело, приема следното: СГС е бил сезиран с предявени обективно съединени в условието на евентуалност осъдителни искове от Д. П. - италиански гражданин, чрез адв.М. Д.-Н. от САК против „ЕС Джи билд инвест“ООД, както следва: 1/ Главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от 244 485 евро /с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 478 171.10 лева/, представляваща двойния размер на дадената като задатък сума от 122 242,50 евро въз основа на предварителен договор от 23.09.2022 г., от който ищецът се е отказал, поради неизпълнение от страна на ответника, както и мораторна лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателното им изплащане; 2/ В условието на евентуалност - иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето, във вр. с чл. 87, ал. 2 ЗЗД за връщане на сумата от 122 242,50 евро, дадена от ищеца по разваления по вина на ответника предварителен договор от 23.09.2022 г.; 3/иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 40 747,50 евро неустойка за неизпълнение по чл.6.6. от предварителния договор; 4/иск с правно основание чл. 88, изр.второ от ЗЗД за сумата от 81 495 евро /предявен като частичен от сума в размер на 90 777,39 евро/, представляваща обезщетение за претърпените от ищеца вреди, представляващи пропуснати ползи и изразяващи се в пропуснатата от ищеца възможност да увеличи имуществото си с разликата между продажната цена на процесните обекти, която ищецът договорил в предварителен договор потенциален купувач - италианското дружество DEA S.r.I. и покупната цена на обектите по предварителния договор с ответника, намалени с размера на претендираната неустойка по т.6.6 от предварителния договор. Твърдяло се е в обстоятелствената част на исковата молба, че страните по делото се обвързали със сключен на 23.09.2022 г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, всички находящи се в многофамилна жилищна сграда с гаражи, подземен паркинг и тъканна банка, изграждаща се в поземлен имот с идентификатор 68134.4333.280 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/15.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК София, намиращ се в гр. София, Столична община, район „Овча купел, представляващи: 1/ АПАРТАМЕНТ № 4 (четири), находящ се на втори етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 58.60 кв.м., подробно описан, заедно с мазе № 4, находяшо се в сутерена на сградата, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 2/ АПАРТАМЕНТ № 6 (шест), находящ се на трети етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 57.00 кв.м. подробно индивидуализиран, заедно с мазе № 6 (шест), находящо се в сутерена на сградата, ведно с принадлежащите ид. ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.части от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 3/ АПАРТАМЕНТ № 15 (петнадесет), находящ се на пети етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 89.90 кв.м., подробно индивидуализиран, заедно с мазе № 15 (петнадесет), находящо се в сутерена на сградата, ведно с принадлежащите ид. ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид. ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 4/ ГАРАЖ № 3 (три), находящ се на първи етаж на сградата, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 23.50 кв.м, подробно индивидуализиран, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 5/ ГАРАЖ № 5 (пет), находящ се на първи етаж на сградата, на кота ±0.00 м., със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 25.90 кв.м., подробно описан, ведно с принадлежащите ид.ч.. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 6/ ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 3 (три), находящ се в сутерена на сградата, на кота - 2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни метра), с място за паркиране на два автомобила, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 36.40 кв.м. , също подробон описан, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване. Според съглашенията в договора ищецът-купувач е следвало да заплати на части продажната цена за недвижимите имоти в размер на 339 562.50 евро без ДДС /407 475.00 евро с вкл. ДДС/, разпределена между отделните недвижими имоти, както следва: 1/ за апартамент № 4 - 82 906,54 евро без ДДС / 99 487,85 евро с вкл.ДДС; 2/ за апартамент № 6 – 80 755,25 евро без ДДС / 96 906,30 евро с вкл. ДДС; 3/ за апартамент № 15 - 126 882,37 евро без ДДС/152 258,85 евро с ДДС; 4/ за гараж № 3 - 13 631,08 евро без ДДС / 16 357,30 евро с вкл. ДДС; 5/ за гараж № 5 - 15 022,75 евро без ДДС / 18 027,30 евро с вкл. ДДС и за подземен гараж № 3 - 20 364,58 евро без ДДС / 24 437,50 евро с вкл. ДДС. Твърдяло се е ищецът да е изпълнил гореописаното задължение по договора, като заплатил с два банкови превода, съответно от 25.08.2022 г. и от 23.09.2022 г. по банкова сметка на ответника задатък в размер на 30% от договорената обща продажна цена на имотите, равняващ се на сума в размер общо на 122 242,50 евро с вкл. ДДС. Пояснено е, че разликата между преведената и договорената в т. 2.1.1 от предварителния договор сума се дължи на превалутиране на сумата от евро в лева по банков курс, който е различен от фиксинга на БНБ. Пояснено е още, че в т.2.1.2, т.2.1.3 и т.2.1.4 на предварителния договор била уговорена схема за плащане на продажната цена за имотите, съобразно която 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС от общата цена следвало да бъдат заплатени като втора вноска в деня на сключването на окончателния договор продажба на процесните обекти; 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС, да бъдат заплатени в 14-дневен срок от уведомяването за съставен Акт за установяване годността за приемане на строежа – Акт обр.15 за сградата и изпращане на електронната поща на купувача на разписан от всички участници в строителния процес Акт обр. 15 и 20 % от общата продажна цена в размер на 81 495,00 евро с ДДС, да бъдат заплатени от ищеца в 14-дневен срок от уведомяването му за издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и изпращане на издадения акт на електронната му поща. Обвързващият страните договор съдържал в букви от А до Г на т.5.1 уговорки относно срокове за изпълнение на поетите задължения от страна на продавача, съобразно които същият следвало: 1/ до 31.12.2023 г. да осигури цялостна организация и изпълнение на строителството на сградата и довършителните работи по процесните обекти, удостоверено с подписването на Акт обр. 16, при спазване на междинни срокове за: подписване на Акт Образец 14 за сградата до 31.12.2022 г.; 2/ завършване на сградата в груб строеж, констатирано с издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ в срок до 31.03.2023 г.; 3/ нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта в срок до 01.06.2023 г.; 4/ подписване на Акт Образец 15 от всички участници в строителния процес в срок до 31.12.2023 г.; 5/ в едномесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт Образец 16 по буква А на т. 5.1 (т.е. до 31.01.2024 г.) да поиска от компетентния орган издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация (и/или Разрешение за ползване) на Сградата.; 6/ в двумесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт Образец 16 по буква А на т.5.1 (т.е. до 29.02.2024 г.) да снабди сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация (и/или Разрешение за ползване); 7/ в тримесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт обр. 16 по буква А на т. 5.1. (т.е. до 31.03.2024 г.) да предаде на купувача владението на обектите, захранени с ток, вода и газ. Поддържано е ответникът-продавач да не е изпълнил в срок задълженията си по договора, като Акт обр. 14 за сградата бил издаден на 30.08.2023 г. - почти 8 месеца след изтичането на договорения срок - 31.12.2022 г., а Удостоверението по чл. 181 от ЗУТ за изграждане в груб строеж било издадено на 18.09.2023 г. - т.е. почти 6 месеца след договорения срок 31.03.2023 г. Отделно срокът за нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта бил до 01.06.2023 г., но това се случило в началото на м. ноември, 2023 г., като част от сградата била нанесена върху улицата, поради което коректното нанасяне било извършено след приключване на процедурата за промяна на кадастралната карта в началото на м. април, 2024 г., т.е. с 10 месеца закъснение. Освен изложеното липсвала информация към датата на подаване на исковата молба да са съставени Акт обр. 15 и Акт обр. 16 за сградата, въпреки че срокът за издаването им изтекъл на 31.12.2023 г., което сочело забава на ответното дружество на задълженията му за въвеждане на сградата в експлоатация до 29.02.2024 г. и за предаване на владението на процесните обекти до 31.03.2024 г. Затова на 13.10.2023 г. с ел.писмо до ответника ищецът изразил притесненията си относно значителното забавяне на строителните работи извън договорените срокове, което съответно го възпрепятствало ищеца да продаде процесните обекти на трети лицапотенциални купувачи, от което той търпял значителни вреди. Заявил, че очаква в обозрими срокове за сградата да започне работа с ускорени темпове и с достатъчно брой хора, оборудване и механизация, както и да се предприемат действия за изпълнение на другите просрочени договорни задължения от страна на продавача - ответник. Според т. 3.1 от предварителния договор страните следвало да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните обектите в срок до 14 дни от уведомяването на ищеца, че сградата и обектите са нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри и изпращане на издадените схеми за всички обекти на адреса на електронната поща на Купувача. Съответно - окончателният договор следвало да се сключи в кантората на нотариус Д. Т., рег. № ••• на НК в гр. София, ул. „Струмица“ № 8. като за конкретните дата и час купувачът е следвало да уведоми продавача по електронната поща поне 3 дни предварително, а последният имал задължение да набави всички документи, необходими за сключване на окончателния договор, в т.ч. схеми на самостоятелните обекти, копие от действащата кадастрална карта, данъчни оценки и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за всички обекти от Служба по вписванията в гр. София, считано от датата на издаване на разрешението за строеж, одобрените инвестиционни проекти, разрешението за строеж, удостоверение за липса на задължения за продавача по чл. 87 от ДОПК, както и други документи, изискани от нотариуса. На 10.11.2023 г. с електронно писмо ответникът уведомил ищеца, че процесните обекти са нанесени в КК при АГКК като самостоятелни обекти със съответните идентификатори, а към писмото били приложени и схемите на обектите. Със същото уведомление продавачът заявил желанието си за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имотите в 14 дневен срок от получаване на уведомлението от ищеца, съгласно разпоредбата на т. 3.1. от предварителния договор. В отговор на това предложение и в изпълнение на договорената в т.3.2 от процесния договор процедура, на 15.11.2023 г. ищецът изпратил до продавача покана за сключване на окончателен договор за продажбата на процесните имоти в 10:00 часа на 23.11.2023 г. в кантората на нот. Д. Т., в гр. София, ул. “Струмица” № 8. Със същата ищецът поискал от продавача да представи и всички необходими документи за изготвянето на проект на нотариалния акт, както и обяснение и документи относно нанасянето на сградата, в която се намират обектите в поземлен имот с идентификатор 68134.4333.2927, който представлява улица - публична общинска собственост, освен в поземлен имот с идентификатор 68134.4333.280. Твърди се, че на посочената дата и час представител на ответника не се явил в кантората на нот. Т. за сключване на окончателния договор, за което бил съставен констативен протокол. На последвала среща страните постигнали съгласие сделката за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти да бъде сключена след приключването на процедурата по изменение на КК и издаване на схеми на самостоятелните обекти, от които да е видно, че сградата, в която се намират обектите, е разположена само в поземления имот с идентификатор 68134.4333.280 и не попада върху улицата, както и след влизането в сила на преработката на инвестиционния проект на сградата по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ. Съгласили се и продажната цена да се намали с 10% срещу отпадане на договорената неустойка за забава (на продавача) по т. 6.7 от предварителния договор и за промяна на схемата за плащане. На 24.11.2023 г. адвокатът на ищеца изготвил и изпратил на ответната страна проект на допълнително споразумение, съдържащо постигнатите договорености, което ответникът отказал да подпише. Вместо това, на 30.11.2024 г. ищецът получил от ответника писмено уведомление, че поради протичаща административна процедура по отстраняване на допусната явна фактическа грешка в кадастралната карта, върху движението на която не можел да влияе, нямал възможност да се снабди с документите за сделката. Предложил да бъдат променени сроковете и отговорностите по предварителния договор в съответствие с новите срокове, като дал 10-дневен срок на ищеца да заяви намеренията си относно съществуването на предварителния договор. Ответникът уточнил, че ще приеме липсата на отговор от ищеца като желание на последния да преустанови договорните им отношения. Поддържа се твърденията на ответника, че не е имал възможност да се снабди с необходимите за сключване на окончателна сделка документи поради незавършилата процедура за поправка на кадастралната карта да не отговарят на истината, защото свързано с продавача юридическо лице извършвало сделки със самостоятелни обекти в същата сграда и преди приключването на процедурата по изменение на кадастралната карта в началото на месец април 2024 г. Освен това ответникът инициирал процедурата за сключване на окончателен договор за продажбата на процесните имоти, като изпратил уведомление до ищеца по чл. 3.1 от предварителния договор, което противоречало на твърденията му, че нямал възможност да се снабди с документи за сключване на нотариална сделка. Не отговаряли на истината и твърденията на ответника, че не е можел да влияе на сроковете за провеждане на процедура по отстраняване на явната фактическа грешка в кадастралната карта, защото ако той е бил предприел необходимите действия да стартира процедурата по изменение на КК веднага, след като е било издадено Удостоверение № 25- 95526/24.04.2020 г. от СГКК гр. София за приемането на одобрения проект за изменение на КК, процедурата е щяла да приключи преди изтичането на сроковете за сключване на окончателен договор. С тези мотиви ищецът отказал да приеме предложението на ответника за промяна в сроковете и отговорностите по сключения на 30.11.2023 г. предварителен договор, като заявил, че в израз на проявеното разбиране към създалата се ситуация е готов да подпише анекс към предварителния договор, но само при условията на изготвения от адвоката му проект на допълнително споразумение, за които било постигнато съгласие между страните на проведената на 24.11.2023 г. в офиса на продавача среща и от което споразумение продавачът-ответник по-късно се отметнал. Заявил на ответника, че няма намерение да разваля договора, въпреки сериозната забава от насрещната страна и изразил очакване ответника да изпълни задълженията си за построяване на сградата и прехвърляне на обектите по реда и при условията на подписания на 23.09.2022 г. между тях предварителен договор. На 13.12.2023 г. в отговор по ел.поща на горепосоченото писмо управителят на ответното дружество поел задължение да уведоми ищеца веднага, след като бъде отстранена явната фактическа грешка в кадастъра, както и да изпрати до него и до нот. Т. документите за съгласуване. В последвалия период от време до 17.04.2024 г. ищецът не получил известие от ответника, въпреки неколкократните съобщения, които му изпращал. На 03.04.2024 г. след справка с сайта на АГКК ищецът установил, че сградата с идентификатор 68134.4333.280.2 била обозначена в КККР като разположена само върху поземлен имот с идентификатор 68134.4333.280 и части от нея вече не попадат върху улицата, вследствие на което ищецът уведомил ответника, че очаква да получи нови схеми за обектите, предмет на предварителния договор с цел насрочване на сделка за сключване на окончателния договор. Чак на 17.04.2024 г. ответникът върнал отговор, че предвид тежката икономическа обстановка не е заинтересован от продължаване на отношенията им при съществуващата схема на плащане и че е съгласен да продължи отношенията само при променена схема и поканил ищеца на среща за договаряне на новата схема на плащане. Същият ден, при справка в Имотния регистър по партидата на продавача ищецът установил, че на 8 и 9 април 2024 г., били вписани сделки за покупко-продажба на трите апартамента и на два от гаражите – обекти на процесния предварителен договор, но с купувачи - трети лица, различни от ищеца. Поддържа се, че като не се явил в определения в изпратената му покана ден и час за сключване на окончателен договор, ответникът не е изпълнил задължението си по т. 4.1 от предварителния договор - да прехвърли на ищеца собствеността върху обектите в груб строеж, а със сключване на окончателните договори за прехвърлянето на собствеността върху имотите на трети лица, ответникът е нарушил и задължението си по т. 4.2 от предварителния договор. В резултат на това, след като обезпечил бъдещия си иск чрез вписване на възбрани върху други самостоятелни обекти, собственост на продавача, на 14.05.2024 г. ищецът уведомил ответника, че на основание чл. 93 ал. 2 от ЗЗД се отказва от сключения между тях на 23.09.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 4, апартамент № 6, апартамент № 15 с прилежащите им мазета, гараж № 3, гараж № 5 и подземен гараж № 3 в „Многофункционална жилищна сграда с гаражи, подземен паркинг и тъканна банка“, строяща се в УПИ XIV-143 от кв. 12 по плана на гр. София, местност „Овча купел-2“ с идентификатор 68134.4333.280, като поискал от продавача да му възстанови дадения по договора задатък от 122 242,50 евро с вкл. ДДС в двоен размер. И т.к. към датата на подаване на исковата молба ответната страна не заверила банкова му сметка с претендираната сума от 244 485 евро с вкл. ДДС (с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 478 171,10 лева), представляваща договорения в предварителния договор задатък в двоен размер, за него е налице правен интерес да поиска от съда да осъди ответника да му върне заплатения по договора задатък в двоен размер на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба. В условията на евентуалност, в случай, че искът по чл. 93 ал. 2 от ЗЗД не бъде уважен, се иска от съда да осъди ответника да му възстанови заплатения по процесния предварителен договор задатък в размер на 122 242,50 евро с вкл. ДДС, заедно с дължимата по т.6.6 от процесния договор неустойка, дължима при разваляне на договора по вина на продавача в размер на 40 747,50 евро с вкл. ДДС, както и 81 495 евро обезщетение за претърпени вреди и пропуснати ползи – пряка и непосредствена последица от договорното неизпълнение на ответника, надвишаващи договорната неустойката, ведно със законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба. Пояснено е с молба от 16.07.2024 г., че претендираните с евентуалния иск (предявен като частичен от сума в размер на 90 777,39 евро) претърпени вреди в размер на 81 495 евро, представляват пропуснати ползи, изразяващи се в пропуснатата от ищеца възможност да увеличи имуществото си с разликата между продажната цена на процесните обекти, която ищецът договорил в предварителен договор потенциален купувач - италианското дружество DEA S.r.I. и покупната цена на обектите по предварителния договор с ответника, намалени с размера на претендираната неустойка по т.6.6 от предварителния договор. В отговора на исковата молба ответникът е оспорил предявените искове /главен и евентуални/ по основание и размер. Не е оспорил фактическите твърдения на ищеца относно обвързването на страните по делото от сключен помежду им на 23.09.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, подробно описани в исковата молба. Оспорва твърденията му, че окончателният договор за покупко-продажбата на имотите не е сключен по вина на ответника. Твърди от своя страна причината да не бъде сключен окончателен договор да се дължи на противоречивите твърдения на ищеца, изложени в писмото му до ответника от 15.11.2023 г., в което от една страна отправял покана за сключване на окончателен договор, а от друга - твърдял, че не били на лице всички обстоятелства и документи и че съществували нередности, които възпрепятствали сключването на окончателен договор. Последните ответникът възприел като нежелание у ищеца да сключи такъв договор. Твърди, че поради отказ на ищеца да сключи предложеното на 17.04.2024 г. от ответника допълнително споразумение към предварителния договор, се стигнало до невъзможността за продължаване на отношенията на страните. Затова на проведената на 30.04.2024 г. среща ответникът предложил подписване на тристранно споразумение с участието и на третото лице, извършило плащанията по договора. Това се налагало, за да имал яснота ответникът на кого да изпълни точно задълженията си във връзка с преустановяването на облигационната връзка, както и за изясняване на основанието за искането на ищеца за преустановяване на предварителния договор. Твърди с отправеното от ищеца на 14.05.2024 г. изявление за отказ от сключения на 23.09.2022 г. предварителен договор и от предявените искове да не става ясно дали волеизявлението на ищеца е за прекратяване или за разваляне на договора, поради което не може да се определи и търсената от ответника отговорност, предвид различните последици, които законът свързва с двете действия, и което според ответната страна е пречка за определяне на точния размер на сумата, която ответникът следва да заплати. На отделно основание е въвел правопогасяващо възражение за нищожност на т.2.1.1 от предварителния договор, с която клауза е договорено заплащане от купувача на задатък в размер 122 242,50 евро с ДДС, представляващ 30% от общата продажна цена на имотите по договора, на основание чл. 26, ал. 1, пред.трето ЗЗД - поради накърняване на добрите нрави. Във връзка с него поддържа обиичайната практика и норма, възприети от участниците на свободния пазар на недвижими имоти, в предварителните договори за покупко-продажба на недвижими имоти задатъкът се договарял в размер на 10% от цената, като много рядко се срещал задатък договорен в по-голям размер, но максимум до 15%. Затова и в договора липсвало ограничение на отговорността при частично неизпълнение, в който случай ответникът отново би отговарял като при пълно неизпълнение, а уговорен по този начин задатъкът значително надхвърля обезпечителните, обезщетителните и санкционните си функции. Поддържа недопустимостта на евентуално съединените искове, поради неопределеност на петитума на иска - ищецът не уточнявал с каква правна последица свързва отправеното изявление за преустановяване на облигационната им връзка, но същевременно иска защита и по двете възможни последици – при прекратяване и при разваляне. Оспорва иска за връщане на сумата по главницата /платена като задатък по предварителния договор/, поради липса на яснота на кого да бъдат заплатени претендираните суми. Оспорва наличието на фактическия състав на разваляне на предварителния договор от страна на ищеца, поради което и липсвало формално основание за предявяване на този иск. В процесния предварителен договор липсвала уговорка неустойката по т. 6.6 да запазва действието си при разваляне на договора, поради което и в тази хипотеза изправната страна не може да търси уговорената неустойка, т.к. при развалянето на предварителния договор с обратна сила се заличава цялото му съдържание. Оспорва настъпването на вреди от пропуснати ползи за ищеца. Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл.269 ГПК след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на атакуваното решение и прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразявайки основанията за неправилност, посочени във въззивната жалби, приема следното: Действията по обжалване на първоинстанционния акт са процесуално допустими като предприети са в срок, срещу съдебен акт, който подлежи на въззивно обжалване, от активно процесуално легитимирана страна, имаща правен интерес от това – въззивникът, ответник в първоинстанционното производство, е останал недоволен от обжалваното решение в неговата цялост. След самостоятелен анализ на приобщените по делото доказателства въззивната инстанция в решаващият състав намира за споделими по-голямата част крайните изводи и изложените в тяхна подкрепа мотиви на първоинстанционния съд за основателност на предявения иск по чл.92, ал.3 ЗЗД, като за избягване на излишното им приповтаряне, с изключение на част от доводите за нищожност на задатъчната клауза, препраща към тях по реда на чл.272 ГПК. Във връзка с формулираните във въззивната жалба оплаквания и предвид различното виждане относно еднаквото правно третиране на неустойката и задатъка, излага и следното: Отговарящи на съдържанието на приложимия материален закон и постановената практика на касационната инстанция по приложението му са изводите на първоинстанционния относно правната природа на задатъкът. Същият, според нормата на чл. 93, ал. 1 от ЗЗД, служи като доказателство за сключване на договора и обезпечава неговото изпълнение. Постигането на съглашение за задатък има диспозитивен характер и зависи от свободната преценка на договарящите дали да придадат на определена престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на договора и да гарантира изпълнението му, като уговорят и обезщетителна роля на задатъка в случай на договорно неизпълнение изправната страна да може да се откаже от договора и в зависимост от това дали задатъкът е даден от нея или от насрещната неизправна страна, да го задържи или да иска връщането му в двоен размер. В казуса страните не спорят по факта на обвързването им от сключен на 23.09.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти - три апартамента и три гаража, подробно описани в исковата молба, при разписаните в него права и задължения за всяка една от тях. Сред тях е и уговорката на чл.2.2.1 от договора, съобразно която 30% от продажната цена или сума в размер на 122 242,50 евро с ДДС, се заплаща от купувача като задатък и следва да бъде заплатена от него в тридневен срок от датата на подписване на договора, намалена със сумата от 7 000 евро, вече заплатена от продавача като депозит, съгласно споразумение между страните от по-рано. Не е спорно и е установимо от ангажираните писмени доказателства -споразумение за депозит от 25.08.2022 г., носещо подписите и на двете страни, че на същата дата купувачът е заплатил на продавача сумата от 7 000 евро - по банков път, чрез платежно нареждане за посочената сума от 25.08.2022 г. с наредител А. З. и получател – дружеството въззивник. Не е спорно и се установява от фактура № 8000000004/23.09.2022 г., издадена от въззивника за сумата от 199 237,96 лева без ДДС /239 085,55 лв. с ДДС/, че същата е платена от ищеца-въззиваем по сметка на въззивника с основание „авансово плащане съгласно договор от 23.09.2022 г.“ Според отразеното в приложена операционна бележка към БИСЕРА/РИНГС от същата дата, като наредител на сумата е посочена А. З.. Разпитана в качеството й на свидетел пред първоинстанционния съд последната е заявила, че знае за сключването на процесния договор между страните. Потвърдила е факта плащането от името на купувача по договора на уговорения депозит, както и след това първата вноска по предварителния договор да е направено от нея, от нейна банкова сметка, която предварително е била захранена от Д. П., с негови лични средства. Причината за това била, че ищецът не говори български език и не живее в България и свидетелката е действал от негово име. С оглед на изложеното се налага ищецът-въззиваем да е изпълнил точно и в срок задълженията си по обвързващия страните договор, установени в чл.2.2.1 от същия, според който 30% от продажната цена или сума в размер на 122 242,50 евро с ДДС се заплаща от купувача на продавача като задатък в тридневен срок от датата на подписване на договора, намалена със сумата от 7 000 евро, представляваща вече заплатена от продавача като депозит, съгласно споразумение между страните от по-рано. Горният извод не може да се опровергае от факта, че коментираната сума е преведена на продавача не от личната сметка на купувана, е на трето лице /свидетелката З./. На първо място в договора е налична изрична уговорка в чл.2.4 от предварителния договор. На отделно основание самият продавач-въззивник в нито един момент от развитието на процеса не е оспорил факта, че е получил сумата именно от ищеца въззиваем и именно в изпълнение на задължението му за заплащане на задължението му по чл.2.2.1 от предварителния договор - факт, установен безусловно и от показанията на самата А. З.. Следователно и е установено наличието на първи два елемента от фактическия състав на чл. 93, ал. 2 ЗЗД, сочещ на основателността на предявен иск с посоченото правно основание за присъждане на сума, представляваща задатък в двоен размер, а именно: 1/наличието на валидно сключен договор между страните по спора; 2/ чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; 3/неизпълнение от страната, която е получила задатъка; 4/ отказ /разваляне/ на договора от страната, която е дала задатъка, като последната следва да е изправна страна по договора. Решаващият състав приема несъстоятелни доводите във въззивната жалба за неправилност на първоинстанционното решение в частта му, касателно неоснователността на въведеното възражението на въззивното дружество за нищожност на задатъчната клауза поради наличие на хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, поради това, че първоинстанционният съд не дал отговор на доводите на продавача по предварителния договор в тази насока. Първоинстанционният съд правилно е дал отрицателен отговор на така въведеното възражение, вкл. излагайки съображения във връзка с развитите в негова подкрепа доводи от ответника-въззивник. Според същите свободният пазар на недвижими имоти възприел като обичайна практика и норма от участниците в процеса на предварителните договори за покупкопродажба на недвижими имоти задатъкът да е в размер на 10% от цената, като много рядко се срещал уговорен задатък в по-голям процент, на не повече от 15%. В случая той бил 30% - т.е. в значително по-висок размер. Отделно липсвало разграничение на отговорността при липсата на само част от задължението, доколкото предварителният договор не създавал задължение за едновременно прехвърляне на обектите, но едновременно с това не предвиждал съразмерно определяне на отговорността при неизпълнение на само част от задължението. Така продавачът по договора щял да отговаря за неизпълнение на задължението си за прехвърляне на само един от обектите за същия размер, за който би отговарял при пълно неизпълнение. Затова се претендира уговорен по процесния начин и с оглед развитието на отношенията между страните задатъкът да надхвърля значително обезпечителната, обезщетителна и санкционна функции. Отделно е поддържано задатъкът като правен институт да има характеристиките на неустойката и съгласно константната съдебна практика имало възможност неговият размер да бъде намаляван по реда на чл.92, ал.2 ЗЗД, както и да бъде прогласена неговата нищожност. В отговор на посочените възражения въззивната инстанция приема на първо място, че съобразно постигнатото в чл.2.2.1 от процесния договор съглашение между страните, 30% от общата продажна цена, с вкл. ДДС, се заплаща от купувача като задатък, при намаляването й с платените предварително като депозит 7 000 евро. В този смисъл и клаузата разглежда сумата от 30 % не само като задатък, но и като точно определена част от задължението на купувача по договора за заплащане на общо уговорената цена - т.е. като авансово платена сума. Съдебната практика е безпротиворечива във виждането си, споделящо се и от настоящия решаващ състав, че законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай капарото би представлявало част от възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение - ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка - в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер /така Решение № 64 от 10.09.2012 г. на ВКС по т. д. № 193/2011 г., II т. о., ТК и др./. Предвид на тези съображения се налага, че уговорката за задатък, неговият вид и размер и условията, при които се дължи връщането му, не са ограничени от повелителни норми на закона, поради което уговарянето на задатъка, вкл. в различен от посочения в ал. 2 на чл. 93 ЗЗД размер, не води до нищожност на договорната клауза. Затова и несъстоятелни са явяват доводите на въззивника относно това, че договореният задатък е по-голям от установения в търговската практика. На самостоятелно основание следва да се подчертае и че за последното твърдение - относно възприет от търговската практика в случаи като процесния размер на задатъка, въззивникът не е ангажирал доказателства. Решаващият състав не споделя и доводите на въззивника в насока, че задатъкът като правен институт да има характеристиките на неустойката и съгласно константната съдебна практика имало възможност неговият размер да бъде намаляван по реда на чл.92, ал.2 ЗЗД, както и да бъде прогласена неговата нищожност. Обратното разбиране, което настоящият решаващ съд споделя и към което се присъединява, е застъпено в Решение № 11/27.06.2016 г. по т.д. № 3568/2014 г. на ВКС, I т.о. В мотивите на последното подробно са разяснени функциите на задатъка и неустойката, като е прието, че функциите на задатъка по дефиниция са потвърдителна и обезпечителна – т.е. служи като доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението на задълженията на страните, посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в двоен размер. От предвидените в чл.93 ал.2 от ЗЗД последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му функция - той служи и като предварително и общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение. Затова при зачитане свободата на договаряне страните могат да договорят и заплащане на обезщетение по общия ред наред със задатъка, с което на последния може да бъде придадена наказателна функция. Прието е още, че задатъкът по своята правна същност представлява един по- опростен от предвидения в чл. 87 ал.1 от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора, наличието на уговорка за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД и кредиторът /изправната страна/ не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален. С уговарянето на задатък страните по взаимно съгласие свързват една определена по размер престация с възможността за прекратяване на облигационната връзка от изправната страна без определяне на допълнителен срок за изпълнение, а вредата, която изправната страна свързва с отказа си от договор с включена клауза за задатък съгласно чл.93 ал.1 от ЗЗД, се обезщетява със задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в полза на изправната страна. Подчертано е, че с приемането на задатъка договорът не се разваля поради неизпълнение по реда на чл.87 от ЗЗД, а изправният кредитор има право да се откаже от него. В тази хипотеза развалянето е на основата на съгласие относно правното положение да не се пораждат други, свързани с конкретното неизпълнение последици, освен тези по чл.93 ал.2 пр.2 от ЗЗД. Касае се за предварително предвидена между страните последица от неизпълнението на договора – възможност на изправната страна да се откаже от договора като получи престация в размер на задатъка, която е алтернатива на възможността й да иска изпълнение на договора и обезщетение за вредите от неговото неизпълнение съгласно чл.93 ал.3 от ЗЗД. В този смисъл и е обобщено, че правото да се задържи задатъкът е предвидено като последица от неизпълнението на една от страните, независимо дали от него изобщо са настъпили вреди, за разлика от неустойката, чието основно предназначение е да обезщети вредите от неизпълнението. Съответно - правото да се задържи задатъка или да се иска връщането му в двоен размер, независимо от обезщетителната му функция, не е свързано непосредствено с вредата, докато при неустойката настъпването на вредите е предполагаемо, макар и кредиторът да не трябва да доказва техния размер /в дефинициите на двата института за неустойката изрично е посочено, че служи като обезщетение за вредите от неизпълнение, а за задатъка - не/.. По тези съображения като краен извод се извежда, че между функциите на задатъка и неустойката са налице различия, които не допускат приложение на разпоредбите на неустойката към задатъка. Разликата между двата института е в това, че правото да се задържи задатъка, респективно да се иска връщането му в двоен размер, е предпоставено от прекратяване на облигационната връзка и отказа от изпълнение на поетите задължения, докато неустойката би могла да се дължи и при действието на договора, съобразно с вида на неизпълнението. Задатъкът се задържа или претендира именно с оглед на прекратения договор, докато неустойка при разваляне на договора ще се дължи, ако е уговорена. За правото по чл.93 ал.2 от ЗЗД е без значение видът на задължението и формата на неизпълнението, докато неустойката следва да е уговорена за конкретно задължение и форма на неизпълнение. По правилото на чл.92 ал.1 изр.2 от ЗЗД кредиторът може да иска обезщетение за по – големи вреди от неустойката, докато при задатъка обезщетението е ограничено до уговорения размер. Освен това неустойката подлежи на намаляване съгласно чл.92 ал.2 от ЗЗД, докато за задатъка такава законова уредба липсва, т.к. за разлика от неустойката задатъкът не обезщетява вредите по чл.82 от ЗЗД от неизпълнението на сключения договор, а само вредите от отпадането на договорната връзка. Ето защо обезщетителната функция на задатъка не е свързана както при неустойката с вида на неизпълнението, което е послужило като основание за отказ от договора – пълно, частично, в количествено, качествено или времево отношение и не следва да се прави разграничение относно вида на репарираните чрез задатъка вреди като мораторни или компенсаторни, тъй като се обезщетяват винаги вредите от пълно неизпълнение. Поради това и основанията по чл.92 ал.2 от ЗЗД за намаляване на неустойката поради неточно и непълно изпълнение са неприложими при задатъка, т.к. законът не е предвидена възможност задатъкът да бъде намален поради прекомерност. Обемът на отговорността на неизправната страна по договор с уговорка за задатък обаче се определя по съгласие на страните. Отклонение от диспозитивните законови правила може да има относно вида, размера и условията, при които се дължи връщане на задатъка, респективно задържането му. При възможността да се уговаря връщане на задатък над двойния му размер, да се предвиждат други форми, начини и условия относно последиците при отказ от договора, както и да му се придава наказателна функция чрез кумулиране на задатъка с обезщетение за вредите по общия ред, не следва да се отрича на страните правото изрично да предвидят възможност за намаляване на задатъка поради прекомерност. Т.к. в случая не се твърди и не се установява от съдържанието на обвързвалия страните предварителен договор да е уговорена изрично такава възможност за намаляване на уговорения задатък, поради неговата прекомерност, според въззивната инстанция той не може да бъде намаляван от съдът, вкл. и при въведено от която и да е от страните възражение в тази насока. В обобщение - като изцяло възприема и споделя тези постановки относно правната характеристика на задатъка, решаващият състав счита възражението на ответника-въззивник за недействителност на уговорената клауза за задатък поради неговата прекомерност, като противоречащ на добрите нрави, за несъстоятелно, т.к. законът не установява подобна възможност. Такова се явява и възражението му за неговото намаляване, доколкото в процесния договор подобна изрична уговорка липсва. Същият извод се налага и при съобразяване доводите на въззивника в насока за липсата на изрично съглашение в обвързвалия страните договор как би се процедирало в случай не частично неизпълнение на задължението на продавача по предварителния договор - както вече се посочи, обезщетителната функция на задатъка не е свързана, както при неустойката, с вида на неизпълнението, поради което и липсата на уговорка със съдържанието, за което въззивника твърди, по никакъв начин не влияе на действителността на процесната клауза за задатък, вкл. преценена на плоскостта на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД. С оглед изложеното се налага същата да е действителна и възраженията в обратната насока от страна на въззивника - неоснователни. Въззивната инстанция намира анализът на приобщените пред първоинстанционния съд доказателства да установява по категоричен начин наличието и на останалите две предпоставки, сочещи основателност на предявения главен иск по чл.93, ал.2 ЗЗД - неизпълнение на договорните задължения от страната, която е получила задатъка - продавачът по предварителния договор и отказ /разваляне/ на договора от страната, която е дала задатъка и която е изправната такава - ищецът-въззиваем. В този смисъл страните не спорят и се установява от писмените доказателства /приобщените нот.акт за учредяване право на строеж, разрешение за строеж относно процесната многофамилна жилищна сграда, както и удостоверение за степен на завършеност по чл.181 от ЗУТ от 18.09.2023 г./, че сградата, в която са ситуирани обектите на предварителния договор, отговаря на изискванията за завършен етап „груб строеж“ към посочената дата. След настъпването й между страните по делото е протекла електронна кореспонденция, разменена на уточнените в предварителния договор ел.адреси, според която : С писмо от 10.11.2023 г. въззивното дружество уведомило ищеца-въззиваем че обектите, предмет на предварителния договор, са нанесени в кадастралната карта при АГКК, с оглед на което е отправена покана в 14-дневен срок да се сключи окончателния договор, съобразно уговореното. Към писмото са приложени кадастрални схеми. В отговор на същото на 15.11.2023 г. на осн. чл.3.2. от предварителния договор ищецът поканил ответника да се яви на 23.11.2023 г. в кантората на нотариус Д. Т., за сключване на окончателния договор. Поради констатирания от него факт, че според отразеното в кадастралната карта нанесената сграда, в която се намират обектите, е разположена частично в имот – публична общинска собственост /улица/, ищецът е изискал допълнителни документи, установяващи правото на продавача да стане собственик на обектите в построената сграда, част от която попада в общинския имот. Не е спорно между страните, че на посочената дата - 23.11.2023 г., представител на въззивното дружество не се явило в кантората на нотариус Д. Т. - в 10:00 ч. се явил единствено ищецът-въззивник заявявайки, че е отправил покана до ответника за сключване на окончателен договор. До 10:30 часа представител на ответното дружество не се е явил в кантората, за което бил съставен и съответния констативен протокол от нотариуса. С друго ел.писмо от следващия ден - 24.11.2023 г., ищецът предложил на ответникавъззивник проект на допълнително споразумение към предварителния договор, съгласно което страните се съгласяват сделката за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти да бъде сключена след приключването на процедурата по изменение на кадастралната карта и издаване на схеми на самостоятелните обекти, от които да е видно, че сградата, в която се намират обектите, е разположена само в поземления имот с идентификатор 68134.4333.280 и не попада върху общинския имот, както и след влизането в сила на преработката на инвестиционния проект на сградата по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ. Освен това е предложеното страните да се уговорят продажната цена да се намали с 10% срещу отпадане на договорената неустойка за забава на продавача по т. 6.7 от предварителния договор в размер на 100 евро на ден до достигане на 10% от общата цена на обектите. По делото не се твърди, нито са ангажирани доказателства така предложеното да е било прието от ответника. Ангажирани са косвени такива в обратната насока - ел.писмо от 30.11.2023 г., изходящо от въззивното дружество, с което е уведомило въззиваемия, че поради протичаща административна процедура по отстраняване на допусната явна фактическа грешка в кадастралната карта, върху движението на която не може да влияе, е в невъзможност да се снабди с документите за сделката. Затова предложил на купувача по договора да бъдат променени сроковете в последния, като се съобразят с промените по чл.154 ЗУТ и му дал 10-дневен срок да заяви „виждането си относно съдбата/ съществуването“ на предварителния договор с предупреждението, че ще приеме липсата на отговор от купувача като желание на последния да преустанови договорните им отношения, респ. нежелание да се съобрази със създалата се ситуация, вкл. че ще предприеме необходимите договорни и законови действия за удовлетворяване желанието на купувача относно преустановяване на отношенията между страните. В отговор с писмо от 06.12.2023 г. въззиваемият уведомил ответника, че към момента не желае да се възползва от правото си да развали договора, като изправна страна по него. Не желае преустановяване на отношенията по сключения договор и именно предвид създалата се ситуация с нанасянето на сградата върху част от улицата, е предложил проекта на допълнително споразумение от 24.11.2023 г. Изразил е несъгласие с декларираната „невъзможност за изваждане на документи за извършване на сделката“, предвид че именно продавачът по договора изпратил уведомлението до купувача за нанасяне на процесните обекти в кадастралната карта, което е поставило началото на срока по чл.3.1. от предварителния договор. Счел е несвоевременно стартираната административна процедура по изменение на кадастралната карта от страна на въззивника за причина за забавянето. Изрично е отказал да приеме предложението за промяна на сроковете и отговорностите по сключения предварителен договор и е информирал продавача, че очаква да бъде уведомен за приключването на процедурата по изменение на кадастралната карта, за да бъде насрочен нов ден и час за изповядване на сделката. Изложеното налага еднозначен извод продавачът по предварителния договор да е бил в неизпълнение на задължението си по същия да снабди своевременно /в уговорените срокове в договора/ купувача с всички необходими документи, касаещи закупените от него с предварителния договор обекти и необходими за прехвърляне на собствеността върху тях след нарочна покана, какво е съглашението в чл.3.2 от договора. Изискването от страна на купувача на посочените документи не е отклонение от договорните задължения на страните - напротив - в чл.3.2 от предварителния договор изрично е уговорено, че набавянето им за целите на прехвърлителната сделка е задължение на продавача. Правилен и изцяло споделим е изводът на първоинстанционния съд в насока, че неизпълнението на гореспоменатите задължения от страна на продавача не е извинително така, както той твърди, вкл. че са налице предпоставките за отказ от договора от страна на ищеца. Продавачът-въззивник не е твърдял, нито е доказал в хода на процеса възникналата необходимост от стартиране на процедура по изменение на кадастралната карта да съставлява обстоятелство по чл.7.4. от договора /форсмажор/, или да е причина за удължаване на предвидените в предварителния договор срокове до четири месеца, още повече, че последният безсъмнено е изтекъл до подаване на исковата молба. На отделно основание - купувачът не е изразил отказ от договора или нежелание за сключването му след покана - напротив - той се е явил на уговорените място и дата за сключване на окончателния договор, за разлика от продавача, който не е изпратил представител, за което свидетелства съставения от нотариуса протокол. С писмо от 13.12.2023 г. въззивното дружество е заявило, че ще го информира незабавно, щом бъде отстранена грешката в кадастъра, а относно желанието за подписване на анекси, остава на изразената до момента позиция. На 11.02.2024 г., а след това и отново на 05.03.3024 г. въззиваемият поискал информация относно хода на процедурата и кога се очаква същата да приключи, за да планира идването си в България за сключване на сделките. Не получил такава. На 03.04.2024 г. уведомил въззивника, че при извършена справка в АГКК установил процедурата по промяна на кадастралната карта да е приключила и поискал да бъде снабден с необходимите документи за изповядване на сделките. В отговор на 17.04.2024 г. въззивното дружество го уведомило, че поради настъпилите промени в икономическата обстановка не е заинтересован да продължи отношенията си с него при съществуващата схема за заплащане на цената. Ето защо изразил становище страните да продължат отношенията си единствено при условие, че помежду им бъде подписан анекс, съгласно който цената бъде изплатена изцяло в деня на постигане на съгласието за сключване на окончателен договор, като частта, платима в деня на сключване на договора, е не повече от 10%. Настоял е за промяна на сроковете на строителство и съобразяване на отговорностите с новите срокове, вкл. сключване на окончателния договор след подписването на Акт 15. Уведомил е, че ако до 30.04.2024 г. купувачът по договора не инициира среща за подписване на така предложения анекс, продавачът ще приеме, че не желае да се съобрази с така създалата се икономическа ситуация и ще счита, че за него е неизгодно да продължи отношенията между страните, като изразява разбиране в случай, че купувачът предприеме действия по прекратяването им. Посочено е, че в счетоводството на въззивното дружество не се откриват счетоводни документи за извършените от въззиваемия плащания, поради което и последният е помолен да изпрати същите, за да могат да му бъдат възстановени платените до момента на прекратяването на предварителния договор суми. Страните не спорят и се установява от приобщените писмени доказателства, че с четири броя договори за покупко-продажба, обективирани в нот.актове от 08.04.2024 г. и от 09.04.2024 г. на нотариус В. М. с район на действие СРС, въззивното дружество е продало на трети за спора лица обектите, предмет на предварителния договор. Свидетелката И. Г., разпитана пред първоинстанционния съд е заявила, че преди Великден 2024 г. била помолена от Д. П. да присъства на негова среща с г-н и г-жа Г., т.к. говори италиански език и също е адвокат. Причината за срещата била, че обектите – пет апартамента и пет гаража, на сключени предварителни договори между ищеца и дружества на Г., били продадени непосредствено преди срещата, а целта на срещата - страните да уредят отношенията си в тази връзка. Сочи помежду им да не се постигнали никакви конкретни договорености – нито кога ще се върнат парите, нито колко точно нищо конкретно. Адвокатът на въззивното дружество настоявал за яснота „какво ще го правите този договор, ще го разваляте ли“, „да се подпише споразумение и тогава ще върнем парите“, което породило съмнения и неясноти при въззиваемия. Въззивната инстанция приема, че показанията на свидетелката Г. следва да бъдат кредитирани, т.к. с плод на личните им възприятия, последователни и логични, подкрепящи се от анализа на останалите обсъдени писмени доказателства и поради това обективни и безпристрастни. Не стои така въпросът с показанията на свидетелката Д. Г.. Същата е заявила, че е едноличен собственик на капитала на въззивното дружество и сестра на управителя. Към момента на разпита вече не е управител. Независимо от последното въззивната инстанция приема нейните показания следва да се преценяват в светлината на чл.172 ГПК, поради заинтересоваността й от изхода на спора, поради което и ги кредитира единствено в частта, в която се подкрепят и от останалите приобщени по делото доказателства. Свидетелката е поддържала, че се е срещала с ищеца-въззиваем многократно във връзка с уреждане на отношенията помежду им по повод сключен между него и въззивното дружество предварителен договор. По отношение имота, в който се извършвало строителството, имало техническа грешка в кадастъра, което и било причината дружеството да не сключи сделките навреме. На уговорената среща при нотариуса представител на дружеството не се явил, защото ищецът в устен разговор ги уведомил, че не може да изповяда сделката при наличната грешка в кадастъра. След като ищецът си извадил протокол, че не са се явили при нотариуса, дружеството прехвърлило процесните имоти на трети, контролирани от него, лица. Ищецът изпратил едно споразумение с предложение за отбивка в цената, но за дружеството това не било приемливо предвид икономическата обстановка. Представителите на ответника искали отношенията между страните да бъдат продължени чрез удължаване на сроковете, а при несъгласие на насрещната страна - прекратени и да върнат сумата, получена във връзка с предварителния договор. Доколкото тя не била платена от сметка на г-н П., настоявали формално да се уреди по чия банкова сметка ще се върне сумата, но ищецът настоявал да си получи парите сега и веднага. Признава, че към датата на провеждане на срещата - 30 април, както и към момента на разпита, имотите са разпродадени. При установеното по-горе, вкл. от показанията на свидетелката Г., се налага еднозначно виновното неизпълнение от страна на въззивното дружество да е единствената причина страните да не сключат при уточнените в договора задълженията за всяка една от тях и при уговорените срокове, да сключат окончателен договор. Противно на поддържаното от въззивника нежеланието на купувача да подпише допълнително споразумение към предварителния договор за удължаване на договорените срокове, съобразяване на отговорностите с новите срокове и промяна схемата на плащане, не се преценява от съда като „недобросъвестно поведение и нежелание на ищеца да се съобрази „настъпилите промени в икономическата обстановка“, както се твърди от въззивника. Според съглашението, постигнато в т.2.2 от предварителния договор, уговорената в него продажна цена е окончателна и не подлежи на промяна, независимо от промяната в икономическата обстановка в страната, като изрично е упоменато каква степен на завършеност на обектите включва тя. Следователно, като е предложил едностранно изменение на уговореното между страните в разрез с по-рано постигнатото, продавачът-въззивник е, който е действал недобросъвестно и в отклонение на установеното от договора, отправяйки до насрещната страна изявление, според което поради настъпилите икономически промени „не е заинтересован да продължи отношенията си“ с ищеца при уговорената схема за заплащане на цената. Нещо повече - в последствие същият е прехвърлил собствеността на имотите, предмет на предварителния договор на трети лица /при признанието на свидетелката Г. - свързани с въззивното дружество/. Действайки по този начин въззивникът е нарушил задължението си по чл.4.2 от договора, а именно това му поведението си е довело и до отказ от страна на купувачавъззиваем от договора. Изложеното обосновава извод за установяване от страна на последния в условието на пълно и главно доказване на всички релевантни за уважаване на предявения главен иск факти, и като е стигнал до този решаващ правен извод, първоинстанционният съд е постановил правилен съдебен акт, който следва да се потвърди. Несъстоятелно е оплакването във въззивната жалба, че изявлението на въззиваемия от 14.05.2023 г. било неясно - /дали обективира изявление за прекратяване или за разваляне на обвързващия страните договор/, и т.к. правните последици от двете юридически действия били различни, липсата на ясно основание на извършеното от ищеца съставлявало пречка за определяне точния размер на сумата, която въззивникът дължал на въззиваемия и сочело на забава на кредитора. На това оплакване следва да се отговори, че съдържанието на писменото изявление на купувача по предварителния договор е достатъчно ясно и категорично в насока, че същият се отказва, като изправна страна, от сключения с насрещната страна договор и претендира на осн.чл.93, ал.2 ЗЗД заплатения от него задатък в двоен размер. Нещо повече - изявлението е било придружено с писмена декларация на А. З., от която еднозначно се налага, че същата няма претенции за връщане по нейна сметка на пратения задатък и е посочила изрично, че той се дължи на купувача по договора. Отправено по посочения начин изявлението на купувача за отказ от договора е ясно, недвусмислено и категорично, като не дава основание за друг извод, освен че с приеманото му насрещната страна - на продавача-длъжник, същата е поставена в забава на изпълнението на задължението й да върне платения от купувача задатък в двоен размер. Съобразно изходът от спора пред настоящата инстанция разноски се дължат на въззиваемата страна. Т.к. същата не ангажира доказателства за извършването им, чрез представяне на списък по чл.80 ГПК и доказателства към него за реално извършване на разноски до приключване на единственото проведено пред въззивната инстанция съдебно заседание, такива не й се присъждат. Мотивиран от изложеното, Софийският апелативен съд, ГО, 16-и състав,