Решение № 6203 от 15.5.2026 г. на Административен съд - Варна по дело № 388/2025 г.

Производството е по реда на чл. 215, ал. 2 вр. чл. 210 от ЗУТ. Образувано е по жалба вх.№ 3274/24.02.2025г. от „Максиммо инвест“ ООД, чрез адв.С. С. – ВАК, срещу Решение 7-37 по протокол № 7/26.11.2024г. на комисия по чл.210 ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна, с което за части от [ПИ].2034 /[ПИ] и [ПИ]/, попадащи в трасето на временен път, предвиден със Заповед № 1865/06.07.2021г., е определено годишно обезщетение в размер на 164 лева, и еднократно обезщетение за подобрения – 480 лева. Жалбоподателят релевира твърдения за незаконосъобразност на оспорената заповед, поради нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Конкретно сочи, че направената оценка е силно занижена с оглед засегнатите площ и подобрения. Подчертава, че от 13.05.2024г. [ПИ] е собственост на друго лице, поради което обезщетението следва да бъде определено, както за този имот, така и за [ПИ] поотделно. Оспорва Заповед №1865/06.07.2021г. на Кмета на Община – Варна като незаконосъобразна и неправилна, като сочи, че същата не е била доведена до знанието на лицето, от което е закупен имота. По изложените съображения отправя искане да бъдат отменени Заповед №1865/06.07.2021г. на Кмета на Община – Варна и оспореното Решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ. С Определение № 2963/17.03.2025 г. жалбата срещу Заповед № 1865/06.07.2021г. на Зам.-кмета на Община Варна, съгласно Заповед № 5515/31.12.2019г., е отделена в самостоятелно производство, а настоящото производство е продължило по жалбата срещу Решение 7-37 по протокол № 7/26.11.2024г. на комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна. В молби с.д. 4438/14.03.2025г., с.д. 5919/07.04.2025г. и с.д. 15089/19.09.2025г. процесуалният представител на дружеството-жалбоподател уточнява, че към датата на извършване на оценката за обезщетение, както и към датата на подаване на жалбата, дружеството - жалбоподател е било собственик на имот с [идентификатор], но оценка за него самостоятелно не е направена, а е направена оценка общо за имоти с идентификатори 10135.2520.7604 и 10135.2520.7605, въпреки, че съгласно представения по делото [НА] от 13.05.2024г., вторият имот вече не е бил собственост на дружеството. Сочи, че административният орган е следвало да определи конкретно обезщетение за всеки от двата поземлени имота. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, поддържа жалбата на изложените в нея доводи, като претендира и присъждане на съдебно-деловодни разноски по представен списък. Ответникът – Община Варна, чрез процесуалния си представител – гл. ю.к. Н., оспорва жалбата и моли за потвърждаване на оспорения административен акт. Заинтересованата страна Д. Д. С. в писмен отговор на жалбата с.д. 6000/08.04.2025г., я оспорва като неоснователна. По отношение на оспореното Решение на Комисията по чл. 210 от ЗУТ сочи, че същото е съобщено на вписаните лица в КР към КК към момента на издаването му. По отношение на размера на оценката на дължимото годишно обезщетение сочи, че същото е дори завишено и надвишава средната наемна цена на площта, попадаща в трасето на временния път. Изтъква, че оценката на подобренията, попадащи в трасето на временния път, също е завишено. По изложените съображения моли за отхвърляне на жалбата. Заинтересованите страни С. Д. С. и П. М. В., редовно призовани, в съдебно заседание не се явяват и не се представляват. След преценка на събраните в производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното: Съгласно представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том IV, рег. №4476, дело №521 от 2022г. на нотариус Д. Б., рег. № 012, жалбоподателят е придобил собствеността върху поземлен имот с [идентификатор].2034 с площ от 1442 кв.м. по КККР на гр. Варна. С нотариален акт за продажба на недвижим [имот номер], том V, рег. №6448, дело №745 от 2024г. на нотариус Ж. Т., рег. № 214, „Максиммо Инвест“ продава на П. М. В. поземлен имот с [идентификатор].7605 по КККР на гр. Варна, с площ от 750 кв.м. с предишен [идентификатор].2034, ведно с построената в него жилищна сграда-еднофамилна. Административното производство пред ответника е започнало по повод заявление вх.№АУ029778ВН/05.04.2017г. от заинтересованите страни в настоящия процес Д. Д. С. и С. Д. С. в качеството им на собственици на [ПИ] по КК на гр. Варна, СО „Траката“ с искане за прокарване на временен път до имота им /л. 64-66 от делото/. Със Заповед №1865/06.07.2021г. на Зам. кмета на Община Варна, по повод на това заявление и на осн. чл.190, ал.1, ал.2, вр. ал. 6 от ЗУТ на Д. Д. С. и С. Д. С. в качеството им на собственици на [ПИ] е разрешено прокарването на временен път като съществуващ на място път, обозначен в КК с [идентификатор] се разшири до 3.50 м. от двете страни и се премине през части от няколко поземлени имота, между които е и [ПИ], собственост на Н. Ц. Н., покрай южната и северна граница на имота с общо засегната площ от 104 кв.м. Заповедта е влязла в сила на 09.09.2021г. Със Заповед №1691/20.05.2024г. Кметът на Община Варна е назначил Комисия по чл.210, във връзка с чл. 16 и чл. 205 от ЗУТ, като е утвърдил и Правилник за дейността на Комисията по чл. 210 от ЗУТ (л.31-31 от адм. преписка). На 08.11.2024г. от П. Д. Х. - оценител към Камарата на независимите оценители във България, със сертификат за правоспособност рег. №100100082/14.12.2009г., е изготвена експертна оценка за определяне пазарната стойност за наем и обезщетение на недвижимите имоти, попадащи в трасето на временния път до [ПИ] по КК гр. Варна, СО „Траката“, между които и [ПИ] – 104 кв.м. Обезщетението съдържа заплащане на месечно и годишно обезщетение за ползване на временния път и еднократно обезщетение за подобренията и насажденията, които се унищожават от прокарването на временния път. За 104 кв. м. от [ПИ] оценителят е определил годишен наем в размер на 164 лева и обезщетение за подобренията в размер на 480 лева. При изготвянето на оценката е използван метода на сравнимите пазарни аналози и метода на остатъчната стойност. На проведеното на 26.11.2024г. заседание на Комисията по чл.210 от ЗУТ (л. 27-30 от адм. преписка), с решение 7-37, без възражения по отношение на методиката на оценяване, Комисията е одобрила годишно обезщетение за [ПИ], засегната площ 104 кв.м., попадащи в трасето на временния път - в размер на 164.00 лева и еднократно обезщетение за подобрения в размер на 480.00 лева. В решението е посочено, че по време на процедирането са настъпили промени в КК и КР като [ПИ] се е разделил на два нови поземлени имота с идентификатори 10135.2520.7604 и 10135.2520.7605. С писмо рег. № АУ029778ВН_046ВН/31.12.2024г. до директора на Дирекция „АГУП“ при Община Варна, решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ е изпратено за изпълнение по чл. 210, ал. 3 от ЗУТ. С писмо рег. №АУ029778ВН_048ВН/17.01.2025г. Директорът на Дирекция „АГУП“ при Община Варна е уведомил всички заинтересовани лица за решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ. До „Максиммо инвест“ за [ПИ] и [ПИ] е изпратено писмо с обратна разписка, което е получена от управителя на дружеството на 24.01.2025г. (л.15 от адм. преписка). В хода на производството по искане на жалбоподателя е допусната и приета съдебно – оценителна експертиза (СОцЕ). От заключението на вещото лице, неоспорено от страните и възприето от съда като компетентно и обективно дадено, се установява, че годишното обезщетение за процесните 104 кв.м от [ПИ] /стар/ е в размер на 200,00лв., равняващи се месечно на обезщетение в размер на 16,67лв. Извършените подобрения в [имот номер] и трайни насаждения са мушмула, находяща се до западната граница на имота и ограда от метални стълбове и оградна мрежа по южната и югозападната граница на имота. Стойността на мушмулата /20 год./ е в размер на 17 лв. Стойността на демонтирането на оградата от метални тръби и оградна мрежа /в южната и югозападната граница/вещото лице определи в размер на 400лв. /двама работници за два дни/. Въз основа на гореизложеното е определено еднократно обезщетение за подобренията в [ПИ] /стар/ в размер на 417 лв. По т. 2 вещото лице определи, че площта, която се отнема от имот с [идентификатор], отразен с нов [идентификатор] е в размер на 55 кв.м. Вещото лице определи годишното обезщетение за процесните 55 кв.м от [ПИ] /нов 10135.2520.78/ в размер на 104,00лв., равняващи се на месечно обезщетение в размер на 8,67лв. В процесният [имот номер] /нов 10135.2520.48/ няма строителни подобрения, попадащи в трасето на временния път. Стойността на мушмулата /20 год./, разположена до западната граница е в размер на 17 лв. В хода на съдебното производство с писмо с.д. 9868/12.06.2025г. Началникът на СГКК-Варна уведомява съда, че в СГКК-Варна е постъпило заявление с вх.№ 01-242740/26.03.2025г. с представен към него проект за изменение на КК, състоящо се в разделяне на ПИ с [идентификатор] на два нови имота с площи 730 кв. м. и 20 кв. м. Проектният имот с площ 20 кв. м. ще бъде прехвърлен на собственика на [ПИ] и ще бъде впоследствие присъединен към него. За удостоверяване на това намерение е подписана нотариално заверена декларация от собственика на [ПИ] – „Максиммо инвест“ ООД. След представяне на [нот. акт]/19.05.2025г., с който П. М. В. прехвърля 20 кв. м. от ПИ с [идентификатор] на „Максиммо инвест“ ООД, проектът е актуализиран и са отразени два нови поземлени имота, съответно с идентификатори 10135.2520.66 и 10135.2520.78. Към писмото са приложени писмени доказателства: 2 бр. скица № 15-939509-09.06.2025г. на ПИ с [идентификатор]; 2 бр. скица № 15-939514-09.06.2025г. на ПИ с [идентификатор]; Удостоверение за приемане на проект за изменение на КК и КР № 25-100227/26.03.2025г., приложение към удостоверението за приемане на проект за ПИ с идентификатори 10135.2520.66, 10135.2520.67, 10135.2520.7605, сграда в ПИ с [идентификатор] и нот. акт за продажба на недвижим [имот номер], том VІ, рег.№ 7062, дело №990/2025г., вписан в СлВп-Варна с вх. рег.№ 14835/19.05.2025г., които са приети от съда като относими и допустими към предмета на спора. При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи: Дружеството-жалбоподател, чрез управителя си е уведомено за издаване на оспореното Решение на Комисията по чл. 210 от ЗУТ на 24.01.2025г., видно от приложеното с административната преписка известие за доставяне. Жалбата, във връзка с която е образувано настоящото съдебно производство е изпратена по пощата до ответника на 07.02.2025г., т.е., спазен е установеният в чл. 215, ал. 4, изречение първо от ЗУТ 14-дневен срок за оспорване. С Определение №1224/04.02.2026. по адм. дело №693/2026г. на ВАС, Второ отделение, съдът се е произнесъл по въпроса за допустимост на жалбата, като е приел, че дружеството-жалбоподател независимо, че е продало имот с [идентификатор] (част от стар [имот номер]) в хода на съдебния процес, е запазило правния си интерес да обжалва решението на комисията по чл. 210 от ЗУТ, тъй като качеството му на страна в производството се определя към момента на издаване на административния акт по арг. от чл. 226, ал.1 от ГПК, приложим субсидиарно на основание чл. 144 от АПК. В Определението е посочено, че актът засяга права и законни интереси на оспорващото лице, като адресат на акта и страна в производството по издаването му – в качеството му на собственик на вече част от бивш [имот номер], засегнат от прокарването на временния път, за който е определен размер както на годишно обезщетение, така и на еднократно обезщетение за подобрения. Предвид това, и като депозирана в срок, пред надлежния съд, от лице с правен интерес, жалбата се явява допустима за разглеждане. Разгледана по същество, жалбата е основателна. Съгласно разпоредбите на чл. 215, ал. 1 от ЗУТ и чл. 145, ал. 1 от АПК, от компетентността на съда е да се произнесе единствено по законосъобразността на оспорения административен акт, като провери дали е издаден от компетентен орган, спазена ли е установената форма, спазени ли са процесуалноправните и материално правните разпоредби по издаването му и съответства ли на целта на закона. Разпоредбата на чл. 191 от ЗУТ предвижда обезщетенията на правоимащите за вредите, причинени от прокарването на временни пътища, да са за сметка на собствениците на поземлени имоти, които ще се обслужват от временните пътища. Обезщетението за частите от поземлени имоти, използвани за временни пътища, се определя за съответната година и се изплаща на равни месечни вноски като размерът на обезщетенията се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ. Според ал.1 на тази разпоредба изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. По силата на ал.2 от същата разпоредба, кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията. Ал.3 на текста предвижда, че решението на комисията се съобщава на страните по реда на АПК и те могат да го обжалват по реда на чл.215, ал.1 от ЗУТ. Със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна е определен състав на комисия по чл. 210 във връзка с чл. 16 и чл. 205 от ЗУТ. Тази комисия е разгледала иницииращото заявление от заинтересованата страна Д. Д. С. и е взела оспореното в настоящото производство Решение за определяне на годишно обезщетение на частите от поземлените имоти, попадащи в трасето на временния път, както и за еднократното обезщетение за подобренията, засегнати от временния път. Съгласно чл. 2 от Правилника за дейността на Комисията по чл. 210 от ЗУТ, тя разглежда всички постъпили в Община Варна преписки, свързани с определянето на размера и изплащането на обезщетения по пазарни цени, във връзка с влезли в сила заповеди по чл. 190 от ЗУТ, право на преминаване през чужд имот съгласно чл. 192, ал. 3 от ЗУТ и чл. 16, ал. 4 от ЗУТ. В случая Комисията в рамките на своята компетентност е разгледала преписка, образувана с цел определяне размера на обезщетението, приела е изготвената оценката и е определила размер на еднократно обезщетението за [ПИ], със засегната площ от 104 кв. м., попадащи в трасето на временния път. Заседанието на комисията е проведено с необходимия кворум, решението е взето с мнозинство от 7 гласа "за", 0 гласа "против" и 0 гласа "въздържал се". За проведеното заседание е съставен протокол съгл. чл. 13, ал. 1 от Правилника, който е подписан от председателя, секретаря и членовете на комисията. С оглед гореизложеното оспореният акт не е нищожен, доколкото е издаден от компетентен орган в рамките на неговата териториална и материалноправна компетентност. Оспореният акт е издаден в писмена форма и съдържа фактически и правни основания, като такива се извличат и от приложените към акта документи, част от административната преписка. От доказателствата в настоящия казус се установява, че приложимата процедура в случая е спазена. В производството по издаването на оспорения акт не са допуснати съществени процесуални нарушения - такива, чието избягване би резултирало в различно произнасяне по същество от административния орган. В тази връзка, настоящият състав не споделя тезата на жалбоподателя, че комисията незаконосъобразно е определила обезщетението за [ПИ], който към момента на вземане на решението е бил разделен на два нови имота с идентификатори 10135.2520.7604 и 10135.2520.7605. Видно от доказателствата по делото и от извода на вещото лице по приетата СОцЕ, към датата на заповедта за прокарването на временния път /влязла в сила/, процесният имот е представлявал имот с [идентификатор] по кадастралната карта. Както е отбелязала и касационната инстанция в постановеното по делото Определение №1224/04.02.2026. по адм. дело №693/2026г., решенията на комисиите по чл. 210 ЗУТ касаят определяне на пазарна стойност на обезщетения за сервитути или право на преминаване, поради което обезщетяването възниква към момента на засягане на собствеността. Засегнатата в случая собственост от заповедта за прокарване на временен път е тази на [ПИ], при съответните кадастрални граници и параметри. Настъпилите впоследствие до периода на определяне на годишното обезщетение и еднократното такова за подобренията в имотите изменения в действащата кадастрална карта и кадастралните регистри за имота са ирелевантни за процедурата, тъй като Комисията е обвързана от влязлата в сила заповед за прокарване на временен път и нейните параметри по отношение на трасето на пътя и засегнатите имоти. Независимо от това, обаче, съдът намира, че е налице материална незаконосъобразност на оспореното решение. Оценките на имота и на подобренията, които ще се унищожат рефлектират върху размера на обезщетението, респ. става въпрос за елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславят фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на оспореното решение в частта относно размера на обезщетението. Жалбоподателят оспорва и определените с решението обезщетения, като твърди, че същите са занижени. По аргумент от чл. 191, ал. 4 от ЗУТ размерът на обезщетенията се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ. Според нормата на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. Понятието "справедлива пазарна оценка" не е дефинирано в ЗУТ, като според легалната дефиниция, дадена с нормата на §1а, т. 2 от ДР на ЗДС "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Следователно определената "справедлива пазарна оценка" следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. Съдът намира, че изготвената в хода на административното производство и възприета от комисията оценка не съответства на действителната пазарна цена на площта, заета от временния път. Видно от изготвената в хода на административното производство пазарна оценка, лицензираният оценител е използвал като аналози офертни предложения от интернет сайта www.imot.bg /л.38 преписка/. Независимо, че лицензираният оценител е използвал допустими методи, пазарната оценка, респективно - дължимото обезщетение, са незаконосъобразно определени, доколкото се основава на офертни цени, а не на цени от реални сделки, т. е. не е в съответствие с изискването на чл. 210, ал. 1 ЗУТ. Няма приложени писмени доказателства в потвърждение на изискването за реално осъществяване на офертите във вид на сделка по покупко-продажба. Самите офертни цени не могат да бъдат обективен източник на информация за пазарна стойност, защото е известно, че цените на които се предлагат недвижими имоти не съответстват на цените, на които се извършват сделките с тях. От друга страна, приетото по делото заключение по СОцЕ, извършена по метода на пазарните аналози - съобразно имоти, подобни по характеристики и местоположение на оценявания, които са продадени във време близко до момента на оценката, изцяло отговаря на изискването за целите на оценката да се използват реални аналози. При определяне на оценката е използван метода на пазарните аналози (сравнителна стойност), който метод е най-точен и в най - голяма близост до пазарните цени. Сравнителният метод отразява най - добре динамиката и тенденциите на пазара на недвижими имоти. При метода на сравнителните продажби се прави оценка чрез пряко сравнение на разглеждания имот с подобни на него, които са били реално продадени, като цената се определя въз основа на тези предишни сделки. Този метод се основава на официални данни от сравними продажби, с параметри и характеристики, подобни на обекта на оценка. Използваните от вещото лице Й. А. подход и метод на оценяване съответстват изцяло и на Българските стандарти за оценяване, приети и утвърдени от Камарата на независимите оценители. При определяне на размера на обезщетението- пазарната стойност на обезщетението за прокарването на процесния временен път, вещото лице коригира пазарната стойност на засегната част от имота с коефициенти, отчитащи различни показатели, рефлектиращи върху оценката, утвърдени в оценителските стандарти. СОцЕ, неоспорена от страните, е изготвена при спазването на горните изисквания, и като обективно и компетентно дадена на базата на притежаваните от вещото лице специални знания, изцяло се кредитира от съда. Предвид изложеното, съдът намира, че определеното от комисията годишно обезщетение за 104 кв.м. от [ПИ] /стар/ е занижено и не представлява справедлива пазарна цена на обезщетение. Определеното със заключението по назначената в настоящото съдебно производство СОцЕ, годишно обезщетение е определено въз основа на правилна оценка в съответствие с чл. 210, ал. 1 от ЗУТ като пазарна цена, и следва да бъде възприето изцяло. Определеното от СОцЕ еднократно обезщетение за подобренията на имота в размер на 417 лева се явява по – ниско от определеното от комисията /480 лева/. Общоважимата принципна забрана за влошаване на положението на жалбоподателя намира приложение и в настоящата хипотеза, поради което в тази част актът не следва да се изменя във вреда на жалбоподателя. Изложените правни изводи обосновават материална незаконосъобразност на обжалваното решение по чл. 210 от ЗУТ в частта му, определяща годишно обезщетение за 104 [жк], поради което на основание чл. 172, ал.2 от АПК, съдът следва да измени размера на определеното с решението годишно обезщетение, съобразно заключението на вещото лице, и при съобразяване на действието на ЗВЕРБ. Съобразно изхода на спора, искането на жалбоподателя за присъждане на разноски се явява основателно с оглед разпоредбата на чл.143, ал. 1 АПК, и следва да бъде уважено съобразно доказания им вид и размер. Съдът намира, че разноски на жалбоподателя следва да се присъдят в общ размер на 602.29 евро, от които – 25.56 евро /50 лева/ за заплатената държавна такса по настоящото дело и 76.69 евро /150 лева/ държавна такса по ч. адм. дело №693/2026г. на ВАС; 269.96 евро /528 лева/ – заплатено възнаграждение за вещо лице за СОцЕ и 230.08 евро /450 лева/ – адвокатско възнаграждение по Договор за правна защита и съдействие от 05.03.2025г. /л.147/. Воден от горното, и на основание чл.172, ал.2 от АПК, Адм. съд – Варна, IХ състав,