Решение № 1589 от 27.4.2026 г. на Районен съд - Варна по дело № 8798/2025 г.

Производството по настоящото делото е образувано по искова молба на Д. Д. Д., ЕГН ••••••••••, с поС.ен адрес: ••, чрез адвокат С. С. Д., вписан в Адвокатска колегия — гр. Варна, с адрес на кантора и адрес за връчване на съобщения и призовки по делото: •• срещу с която ищецът претендира от съда да постанови решение, с което на основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС да ОТМЕНИ, като незаконосъобразни следните решения на общото събрание на етажна собственост на адрес:••, взети на 05.06.2025г. и обективирани в съставения протокол, а именно: Решение индивидуализирано в протокола под т.7, буква „е.", в частта му в която се опрощават 50% от задължения в общ размер на 959 лева, дължими от собственика на ап. №3 както и Решение индивидуализирано в протокола под т.7, буква „Р“, което гласи следното: ОС опрощава старо задължение на ап. №53 от 297,66 лева. Моли да му бъдат присъдени сторените съдебно-деловодни разноски в настоящото производство. Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право: По силата на договор за дарение на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №*, том *, peг. №*дело №* от ••., вписан в Служба по вписванията - гр. Варна под вх. peг. №•• от *., акт №*, том *, дело №* ищецът е станал собственик на апартамент №*, находящ се на * етаж, във вх. * на жилищна сграда с административен адрес: ••. На 05.06.2025г. се провежда общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост на адрес:•• по време на което се вземат следните решения, обективирани в съставения протокол, които са предмет на настоящото дело, а именно: Решение индивидуализирано в протокола под т.7. буква „е“, което гласи следното: Натрупаните задължения от ап. №* в размер на 959 лева се разпределят така: 50% се опрощават/50% се погасяват от собственика на апартамента със следващата месечна такса. Решение индивидуализирано в протокола пол т.7. буква „f“, което гласи следното: ОС опрощава старо задължение на ап. №53 от 297,66 лева. В срока съгласно чл.40, ал.2 от ЗУЕС оспорва Решение индивидуализирано в протокола под т.7, буква „е", в частта му в която се опрощават 50% от задължения в общ размер на 959 лева, дължими от собственика на ап. №3, както и Решение индивидуализирано в протокола под т.7, буква „f, в цялост, с което се опрощава старо задължение на собственика на ап. №53 в размер на 297,66 лева, тъй като същите са незаконосъобразни, по следните съображения: 1.На първо място оспорва процесните решения да са взети с предвиденото в ЗУЕС необходимо мнозинство. Решенията, които са предмет на оспорване по съществото си представляват такива за опрощаване на финансови задължения. Съгласно чл.17, ал.1, т.4 от ЗУЕС за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им общото събрание на собствениците приема решения с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части. Видно от съставения протокол за проведеното общо събрание в подкрепа на тези предложения са гласували собственици притежаващи 50,40% идеални части от общите части, който процент е под законоустановеното изискване за наличие на мнозинство от не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части, за да се счита че решението е прието. С оглед на гореизложеното счита, че поради неспазване на нормативно предвиденото мнозинство от 75 на сто идеални части от общите части, необходимо за вземане на решение от общото събрание на етажната собственост за опрощаване на финансови задължения, същите са незаконосъобразни. 2.Друго закононарушение е, че въпросите предложени за обсъждане, по отношение на които са взети решенията, които са предмет на оспорване с настоящата искова молба, са били подложени на гласуване без да са били включени в предварително обявения дневен ред, обективиран в поканата за свикване на общо събрание, проведено на 05.06.2025г. Това е нарушение на чл.16, ал.З от ЗУЕС, където е посочено че общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. Видно от представената покана за свикване на общо събрание за 05.06.2025г. от 18:30ч. дневният му ред е включвало разглеждането на следните въпроси: 1.Избор на протоколчик; 2.Одобряване на оферта за ремонт на асансьора; 3.Обсъждане на варианти за събиране на остатъчна сума за ремонт на асансьора (еднократно или разсрочено); 4.Обсъждане увеличението на фонд ремонт, след изплащане на ремонта на асансьора; 5.Обсъждане и избор на Контролен съвет; 6.Обсъждане актуализация на домовата книга; 7.Други/ организационни. В дневния ред посочен в поканата, не е предвидено обсъждането на въпроси относно опрощаване на финансови задължения. Видно от съставения протокол за проведеното общо събрание от 05.06.2025г. процесните решения, които са предмет на оспорване с настоящата искова молба са включени в т.7 от дневния ред, наименувана – „Други“. Въпросните предложения за опрощаване на задължения е трябвало да бъдат изрично посочени в дневния ред, обективиран в поканата и не могат да бъдат част от други въпроси, свързани с управлението на общите части. Аргумент за това са разпоредбите на чл.11 от ЗУЕС, в който са посочени правомощията на общото събрание и въпросите по които то е компетентно да взема решения. В чл.11, ал.1, т.10, буква „м" от ЗУЕС е посочено, че общото събрание може да приема решения по други въпроси, свързани с управлението на общите части, а в чл.11, ал.1, т.13 от ЗУЕС е посочено, че то може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им. С оглед на това приемането на решение в хипотезата на чл.11, ал.1, т. 13 от ЗУЕС - за опрощаване на финансови задължения е различна от приемането на решение по други въпроси, свързани с управлението на общите части, предвидена в чл.11, ал.1, т.10, буква „м" от ЗУЕС. В обобщение на гореизложеното, непосочването в дневния ред на поканата за провеждане на общо събрание за разглеждането на въпрос относно опрощаване на финансови задължения представлява нарушение на чл.16, ал.3 от ЗУЕС, тъй като тази хипотеза е различна от хипотезата за разглеждане на други въпроси, свързани с управлението на общите части, която в дневния ред е посочена като точка 7. За пълнота следва да бъде посочено, че съгласно чл.16, ал.3 от ЗУЕС общото събрание може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, само в неотложни случаи, която хипотеза не е налице, като се има предвид дефиницията за „неотложен случай" дадена в т.1б , § 1 от ДР към ЗУЕС и характера на взетите решения, които са предмет на оспорване. 3.На следващо място видно от съставения протокол за проведеното общо събрание в частта му относно присъствалите лица на ред 2,3 и 4 са изписани с един и същ почерк имената на С. К., Н. К. и П. Д., като срещу тях е положен един и същ подпис. Оспорва лицата Н. К. и П. Д. да са присъствали лично на проведеното общо събрание на 05.0б.2024г., както и подписът срещу името на всяка една от тях да е изпълнен от лицето срещу, чието име е положен, или да са упълномощили лица от кръга предвиден в чл.14, ал.1 от ЗУЕС или лице по чл.14, ал.3 от ЗУЕС в предвидената от закона форма. 4.Също така счита, че по аналогия на чл.17, ал.2, т.2, изр.2 от ЗУЕС, където е посочено, че собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването, така и в този случай, когато се касае за опрощаване на финансови задължения, собственикът не трябва да участва в гласуването, поради което гласуването на собствениците на апартамент №3 и апартамент №53 не следва да се взема предвид при вземането на решение за опрощаване на собствените им финансови задължения. 5.Оспорва присъствалите лица, посочени в съставения протокол за проведеното общо събрание да са собственици на самостоятелни обекти във вход „Б" на жилищната сграда, находяща се на адрес: ••, или да са упълномощили свои представители от кръга лица посочен в чл.14, ал.1 от ЗУЕС или лице по чл.14, ал.3 от ЗУЕС в предвидената от закона форма, които да ги представляват на общото събрание. В срока за отговор на исковата молба, ответникът не депозира отговор. В съдебно заседание ищецът, чрез пълномощник адв.Д. поддържа иска. В хода по същество на делото адв.Д. моли за уважаване на иска и присъждане на сторените по делото разноски. В съдебно заседание ответникът редовно призован, не се явява, не изпраща представител. СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна: Няма спор между страните , а и от приетия по делото нот.акт №*,том *,рег.№*, дело №*/*год. на нотариус Ю. К. - К. с район на действие ВРС, вписан в регистъра на НК под №*, се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект – апартамент №*, на втори етаж в сграда, находяща се в •• от 15.05.2013год. Не е спорно между страните и обстоятелството, че сградата в •• е в режим на етажна собственост. Приобщена по делото е покана, носеща подписа на управителя на етажната собственост, съгласно която на 05.06.2025год. от 18.30часа на адрес: •• ще се проведе общо събрание на собствениците при дневен ред:1. Избор на протоколчик;2.Одобряване на оферта за ремонт на асансьора;3.Обсъждане на варианти за събиране на остатъчната сума за ремонта на асансьора/еднократно или разсрочено/;4.Обсъждане увеличението на фонд ремонт, след изплащане на ремонта на асансьора;5. Обсъждане и избор на Контролен съвет; 6.Обсъждане актуализация на домовата книга; 7.Други/организационни . В поканата е вписано, че е поставена на видно място в сградатаинформационно табло за обяви във входа на 28.05.2025год. в 18.15часа. Приобщени към доказателствата по делото са протокол от общо събрание проведено на 05.06.25год. в 18.30часа – л.8-11. Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ формулира следните изводи от правна страна: Съгласно разпоредбата на чл.40 , ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. /Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС /. В настоящия случай ищецът навежда твърдения за незаконосъобразност на решенията на етажната собственост, взети на 05.06.2025год. с оглед наличие на опорочена процедура по провеждането му и вземането на решения. Законосъобразността на решенията на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС , а не от ЗЗД. С Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС е прието, че решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 06.12.2002 г. по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК на ВКС, когато решенията на общото събрание противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби, или е налице процесуална незаконосъобразност под формата на неспазена процедура за свикване на общото събрание, реда и кворума за приемане на решения, тези решения ще са отменяеми като незаконосъобразни. Предвид така цитираното ТР наведените от страна на ищеца твърдения за наличие на опорочена процедура по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения на същото по същество, представляват факти и обстоятелства, които аргументират незаконосъобразност на решенията. С оглед спецификата на тези решения е уреден и специфичен контрол за спазването им, който е ограничен със срок за предявяване на иска , който като процесуален е преклузивен и тече от узнаване на решението / решение по гр.дело №567/2012год. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК / . Т.е. установеният в чл.40,ал.2 от ЗУЕС 30 дневен срок , който тече от датата на узнаване е преклузивен. Ищецът не навежда твърдения относно изготвянето на протокола и неговото обявяване. Исковата молба е подадена в 30д.срок след провеждане на общото събрание , предвид на което съдът намира искът за допустим, като предявен в установения преклузивен срок. Съобразно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС в редакцията на закона към 05.06.2025год. г. Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват ОС, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по – късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват ОС, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най- късно на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по – рано от 24 часа след поставянето й. В поканата се посочват дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на провеждането му /чл. 13, ал. 7 ЗУЕС/. Целта на посочената разпоредба е да гарантира от една страна своевременното узнаване за насроченото ОС, а от друга участието на всеки собственик при вземане на съответните решения. В настоящият случай липсва съставен протокол . Вписването в самата покана, че е поставена на видно място не установява изпълнение на установената в закона процедура за разгласа на поканата. Тези обстоятелства обаче не се оспорват от ищеца с оглед на което и съдът приема, че е надлежно свикано ОС на ЕС, в съответствие с императивните разпоредби на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Наведените от ищеца твърдения за опорочена процедура по провеждане на процесното общо събрание се изразяват в това, че оспорените решения не са вписани в дневния ред на поканата с която е обявено провеждането на общото събрание. Видно от представената покана за свикване на общото събрание, дневният му ред е включвал разглеждането на следните въпроси: 1. Избор на протоколчик;2.Одобряване на оферта за ремонт на асансьора;3.Обсъждане на варианти за събиране на остатъчната сума за ремонта на асансьора/еднократно или разсрочено/;4.Обсъждане увеличението на фонд ремонт, след изплащане на ремонта на асансьора;5. Обсъждане и избор на Контролен съвет; 6.Обсъждане актуализация на домовата книга; 7.Други/организационни . Т.е в дневния ред посочен в поканата, не е предвидено обсъждането на въпроси относно опрощаване на финансови задължения. Видно от съставения протокол за проведеното общо събрание на 05.06.2025год. процесните решения, които са предмет на оспорване с настоящата искова молба са включени в т.7 от дневния ред, наименована- „Други“. Въпросните предложения за опрощаване на задължения съдът счита, че не могат да бъдат част от други въпроси, свързани с управлението на общите части. В разпоредбите на чл.11 от ЗУЕС са посочени правомощията на общото събрание и въпросите по които то е компетентно да взема решения, като съгласно чл.11,ал.1,т.10,буква“м“ от ЗУЕС, общото събрание може да приема решения по други въпроси, свързани с управлението на общите части, като приемането на решения за опрощаване на финансови задължения, предвидени в чл.11,ал.1,т.13 от ЗУЕС е хипотеза, която е различна от приемането на решение по други въпроси , свързани с управлението на общите части. С оглед горното,съдът приема, че непосочването в дневния ред на поканата за провеждане на общо събрание за разглеждането на въпрос, относно опрощаване на финансови задължения представлява нарушение на чл.16,ал.3 от ЗУЕС. Това е така, защото хипотезата по чл.11,ал.1,т.13 от ЗУЕС е различна от хипотезата за разглеждане на други въпроси, свързани с управлението на общите части, съгласно чл.11,ал.1,т.10,буква“м“ от ЗУЕС , която в дневния ред е посочена като точка 7 от една страна и от друга страна , защото липсва „неотложен случай“, съгласно дефиницията, която е дадена в т.16,параграф 1 от ДР към ЗУЕС, който се явява предпоставка съгласно чл.16,ал.3 от ЗУЕС, която обосновава правото на общото събрание да може да приема решения по въпроси извън обявения дневен ред. Така установеното нарушения опорочава обжалваните решения и води до тяхната незаконосъобразност. Обжалваните решение по същество са за опрощаване на финансови задължения. Съдът изцяло споделя аргументите на ищеца за незаконосъобразност на атакуваните решения, предвид липсата на установения в закона кворум за приемането им. Съгласно чл.17, ал.1, т.4 от ЗУЕС за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им общото събрание на собствениците приема решения с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части. Видно от съставения протокол за проведеното общо събрание в подкрепа на тези предложения са гласували собственици притежаващи 50,40% идеални части от общите части, който процент е под законоустановеното изискване за наличие на мнозинство от не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части, за да се счита че решението е прието. С оглед на гореизложеното се извежда извод, че поради неспазване на нормативно предвиденото мнозинство от 75 на сто идеални части от общите части, необходимо за вземане на решение от общото събрание на етажната собственост за опрощаване на финансови задължения, същите са незаконосъобразни. Незаконосъобразност на оспорените решения влечи и обстоятелството ,че в гласуването на процесните решения участие имат и собствениците на ап.3 и ап.53, чиито задължения към етажната собственост се опрощават.Това е така , защото по аналогия на чл.17, ал.2, т.2, изр.2 от ЗУЕС, където е посочено, че собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването, така и в този случай, когато се касае за опрощаване на финансови задължения, собственикът не трябва да участва в гласуването, поради което гласуването на собствениците на апартамент №3 и апартамент №53 не следва да се взема предвид при вземането на решение за опрощаване на собствените им финансови задължения. Освен гореизложените пороци, атакуваните решения са незаконосъобразни и поради следното: По предприетото от ищеца оспорване , ответникът не ангажира доказателства, че посочените в съставения протокол за проведеното общо събрание лица са собственици на самостоятелни обекти във вход „*" на жилищната сграда, находяща се на адрес: ••, или са упълномощили свои представители от кръга лица посочен в чл.14, ал.1 от ЗУЕС или лице по чл.14, ал.3 от ЗУЕС в предвидената от закона форма, които да ги представляват на общото събрание. С оглед гореизложеното съдът намира, че твърденията на ищеца за незаконосъобразност на решенията взети на общо събрание на етажната собственост – ответник, проведено на 05.06.2025год. се явяват доказани и постановява решение с което уважава иска. С оглед изхода от настоящото дело ищецът има право на разноски.Същите възлизат в размер от 552.19евро и се изразяват в следното: 40.90евро държавна такса и 511.29евро адвокатско възнаграждение. Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд