Решение № 36 от 4.1.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 41715/2025 г.

№ 20251110141715 по описа за 2025 година

Предявени са следните осъдителни искове от Д. К. С., ЕГН: ••••••••••, адрес: гр. П., ул. „И.“ № 5, срещу „Д. Т.“ ЕООД, ЕИК: ••••••••••, седалище и адрес на управление: гр. С, ул. „К. Б. I“ № 55, ет. 2, ап. 7, за заплащане на следните суми за ползването на недвижим имот – офис с площ от 120 кв. м, находящ се в гр. П., ул.„И.“ № 5, партер, по договор за наем от 25.10.2019 г. по:

1. Чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 25 лв. – неплатен остатък от наемна цена

за м.02.2025 г., ведно със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането (при извършено прихващане на основание чл. 6 от процесния договор

с депозит от 550 лв.);

2. Чл. 92 ЗЗД за сумата от 575 лв. – неустойка за прекратяване на процесния

договор без едномесечно предизвестие на основание чл. 26 от договора, ведно

със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането;

3. Чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за следните суми:

553,56 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.01.2025-

15.02.2025 г.;

263,44 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.02.2025-

01.03.2025 г.;

10,90 лв. - стойност на потребена вода за м. 02.2025 г.;

128 лв. – такса битови отпадъци за 2023 г.;

128 лв. - такса битови отпадъци за 2024 г.,

ведно със законната лихва от 03.04.2025 г. до изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че сключил процесния договор за наем с ответника, по силата на който предоставил на ответника посочения имот за ползване срещу месечно възнаграждение в размер на 550 лв., което било увеличено на 575 лв. с анекс считано от 01.10.2022 г. Ответникът поел задължение да заплаща и консумативни разходи за ток, вода и такса смет за имота, но го напуснал на 01.03.2025 г. без предизвестие, без да заплати съответни суми за наем и консумативи за ток, вода и такса смет, като съгласно чл. 26 от договора дължи и неустойка за прекратяване на договора без предизвестие в размер на 1 наем.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Не оспорва сключването на договора, но с оглед цялостно или частично уважаване на исковете прави възражение за прихващане на вземанията на ищеца за 128 лв. – такса битови отпадъци за 2023 г., 128 лв. – такса за битови отпадъци за 2024 г. и 319 лв. – част от цена на доставена ел. енегия за периода 16.01.2025 г. – 15.02.2025 г. със сумата от 575 лв. като дължима от ищеца неустойка по чл. 25 от договора, доколкото последният прекратил договора без едномесечно предизвестие. Описва битови проблеми, довели до обективна невъзможност за използването на имота съгласно уговореното предназначение и увеличаване на сметките за ток за съответен период.

Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД:

Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата. Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. За основателността на предявения иск по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че за процесния период и имот между страните е било налице валидно правоотношение по договор за наем, че въз основа на договора за наем е предоставил спокойното и безпрепятствено ползване на имота на ответника за срока на договора, както и размера и изискуемостта на претендираната месечна наемна цена.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения.

Между страните не се спори и съдът с доклада по чл. 146 ГПК, обявен за окончателен в проведеното на 01.10.2025 г. открито съдебно заседание, е отделил за ненуждаещо се от доказване, че на 25.10.2019 г. между страните е сключен процесният договор със соченото в исковата молба съдържание, прекратен на 01.03.2025 г., на която дата ответникът е напуснал процесния имот.

Обстоятелството, че между ищеца като наемодател и ответника като наемател е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем се установява и от приложения по делото договор за наем от 25.10.2019 г. Видно от чл. 1 и чл. 4 от същия ищецът е предоставил на ответника за възмездно ползване недвижим имот – офис с площ от 120 кв.м., находящ се в гр. П., ул. „И.“ № 5, партер, а ответникът от своя страна се задължил да заплаща наемна цена в размер на 550 лв. месечно, платима от първо до пето число на текущия месец по посочената в договора банкова сметка на наемодателя, а считано от 01.10.2022 г. – в размер на 575 лв. съгласно сключения към договора анекс от 01.10.2022 г. От приложения по делото приемо-предавателен протокол от 28.10.2019 г. се установява, че на посочената дата ищецът е предал на ответника фактическата власт върху недвижимия имот, обект на сключения между страните договор за наем, като между страните не се спори, че ответникът е напуснал имота на 01.03.2025 г. Следователно ищецът е изпълнил задължението си да предостави на ответника за възмездно ползване процесния имот, като ползването е продължило до 01.03.2025 г. от ответника.

С оглед изложеното, доколкото по делото няма спор, че през исковия период между страните по делото е съществувало валидно облигационно правоотношение, възникнало по силата на договор за наем, прекратено на 01.03.2025 г., за ответника на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД е възникнало задължение за плащане на наемната цена за м. 02.2025 г. в размер на 575 лв., като по делото не се твърди и не се установява ответникът да е заплатил посочената сума.

Между страните не се спори, а и видно от чл. 6 от договора, страните са уговорили, че при подписването му наемателят заплаща на наемодателя депозит в размер на 550 лв. като гаранция за навременното заплащане на наема, консуматуивните разноски и за обезщетяване на евентуални повреди в наетия имот, като договорът служи за разписка за плащането на посочената сума. Видно от съдържането на договора действителната обща воля на страните е с предаването на паричната сума в размер на 550 лв. да се обезпечи изпълнението на определени задължения на наемателя - тези по чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 233, ал. 1 изр. 2 ЗЗД. Договорът за наем е прекратен на 01.03.2025 г., към която дата съществува непогасено задължение на ответника за наем за м. 02.2025 г. в размер на 575 лв. и предвид изявлението на ищеца в исковата молба, връчена на ответника на 13.05.2025 г., с внесения депозит е погасено чрез прихващане задължението на ответника за наем за м. 02.2025 г. до размера на 550 лв. – арг. чл. 103 вр. чл. 104, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД., и остава непогасен остатък от 25 лв.

С оглед изложеното, искът по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е доказан по основание и размер.

По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД:

По иска по чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: възникване на облигационно правоотношение между страните по силата на валиден договор за наем; че е изпълнил точно задълженията си по сключения договор; наличието на неустоечна клауза с твърдяното в исковата молба съдържание; настъпване на условията за начисляване на договорна неустойка, както и размера на претендираното неустоечно вземане.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения.

В клаузата на чл. 24, б. „г“ от договора за наем е предвидено, че същият може да бъде прекратен от всяка страна, без да е налице виновно неизпълнение с едномесечно писмено предизвестие, а съгласно чл. 26, в случай на прекратяване на същия от страна на наемателя без едномесечно писмено предизвестие до наемодателя същият дължи неустойка в размер на един месечен наем. Следователно е налице писмена клауза, уреждаща компенсаторна неустойка за вредите от предсрочно прекратяване на договора по инициатива на наемателя, без да спазва срока на предизвестието.

От събраните по делото доказателства не се установява по безспорен начин, че процесният договор за наем е бил прекратен именно от страна на наемателя ответник. Както се посочи по-горе, между страните няма спор за това, че сключеният между тях договор е прекратил действието си на 01.03.2025 г., на която дата ответникът е освободил имота, като спорът се концентрира върху това по чия инициатива е станало прекратяването. За установяване посоченото обстоятелство по делото от страна на ответника са ангажирани писмени доказателства – ел. кореспонденция, която ищецът в молбата от 30.09.2025 г. и в съдебно заседание на 0.10.2025 г. признава, че е водена между страните с обективираното в нея съдържание, от която се установява, че на 11.02.2025 г. ищецът е заявил на ответника, че с платения от последния депозит ще бъде погасено задължението му за наем за месец февруари и че считано от месец март трябва да освободи имота, както се потвърждава и от показанията на свид. Георгиев, които съдът цени като правдоподобни и житейски логични. Именно с напускането на имота от ответника на 01.03.2025 г. по искане на ищеца процесният договор е прекратен без спазване на едномесечно предизвестие от негова страна при липса на каквито и да е данни по делото в противоположен смисъл.

Действително в чл. 29 от договора са посочени адресите за кореспонденция между страните, а именно за наемодателя – в писмена форма на адрес: гр. П., ул. „И.“ № 5 или на email: * ••••••••••••••, а за наемателя – гр. С, ул. „Г.С. Р.“ № 86 или на email: * ••••••••••••••••• . Независимо от това, доколкото изявлението на ищеца за прекратяване на договора е било получено от ответника, от значение е, че ответникът реално е получил изявлението на ищеца за прекратяване на договора, макар и на адрес, различен от адреса, посочен за кореспонденция с него в договора. В случай на отправено изявление на една от страните до насрещната страна за прекратяване на договора на адрес, който е различен от посочения за кореспонденция в договора, то единствено последната може да оспори валидността на получаването на изявлението. С оглед изложеното, за ищеца не е възникнало вземане за неустойка по чл. 26 от договора в претендирания размер, поради което искът е изцяло неоснователен и подлежи на отхвърляне.

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД:

По иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи възникнало за ответника задължение за заплащане на консумативни разходи за ток, вода и такса смет в претендирания размер за посочените периоди.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга, както и своите искания и възражения, а по възражението за съдебно прихващане - че има насрещно изискуемо вземане за неустойка към ищеца в твърдения размер поради прекратяване на процесния договор от ищеца без спазване на едномесечно предизвестие.

Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. Несъмнено разходите за ел. енергия, вода и такса битови отпадъци са такива, свързани с позлването на вещта.

В случая освен нормативно, задължението на наемателя да заплаща разходите, свързани с ползване на вещта, е изрично уговорено и в договора. Видно от клаузата на чл. 16 от договора за наем в същата е предвидено задължение на наемателя да заплаща дължимите консумативни разноски за ток и вода в сроковете, посочени в известията на съответните дружества доставчици, както и дължимата за имота такса за битови отпадъци. В тази връзка като писмени доказателства от страна на ищеца са представени и са приети по делото разписка № ••••••••••••••/17.03.2025 г. и фактура № 1326807000/23.03.2025 г., издадена от „ЕВН България Електроснабдяване“ АД. Видно от посочената фактура същата е на стойност 263,44 лв. за доставена в периода 16.02.2025 г.-15.03.2025 г. ел. енергия в недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр. П., ул. „И.“ 5, с клиентски номер ••••••••••••••и място на потребление (ИТН) 1370204. От посочената разписка се установява заплащането на сумата от 553,56 лв., представляваща цена на доставена ел. енергия за периода 16.01.2025 г.-15.02.2025 г., съгласно фактура № 1325033166/23.02.2025 г., издадена от „ЕВН България Електроснабдяване“ АД с получател К. Д. С., клиентски номер •••••••••••••••••и ИТН (измервателна точка номер) •••••••••.

Процесният недвижим имот в договора за наем от 25.10.2019 г. е описан като офис с площ 120 кв.м. и адрес гр. П., ул. „И.“ № 5, партер, а недвижимият имот в посочената фактура и разписка представлява апартамент № 1 с адрес гр. П., ул. „И.“ 5, като нито в договора за наем, нито в приемо-предавателния протокол има други данни за индивидуализацията на процесния недвижим имот, за да може въз основа на посочените доказателства да бъде направен извод за идентичност на същия с този, посочен във фактурата от 23.03.2025 г. и разписката от 17.03.2025 г. По делото от страна на ищеца не са ангажирани други доказателства посоченият във фактурата от 23.03.2025 г. и разписката от 17.03.2025 г. имот да е идентичен с имота, обект на сключения между страните договор за наем. Същевременно ответникът е представил доказателства за плащане на дължимите за процесния имот суми за ел. енергия за предходни периоди – 3 бр. разписки за извършено плащане от 19.11.2024г., 07.01.2025г. и 27.01.2025г., от които е видно, че плащанията са извършени за погасяване на задължения по фактури № 1318419725/23.10.2024г., № ••••••••••/23.12.2024г. и № 1323361974/23.01.2025 г. с получател К. Д. С., клиентски номер ••••••••••••••••••и същия ИТН (измервателна точка номер) 1370204. Предвид идентичността на ИТН (измервателна точка номер) в представените от страните писмени доказателства и обстоятелството, че същият е уникален код, който се отнася за обекта, за разлика от клиентския номер, съдът приема, че посочените писмени доказателства се отнасят за процесния недвижим имот.

Неоснователно е възражението на ответника, че не дължи същата сума, тъй като задълженията за електроенергия за наетия имот били завишени заради изричните указания на наемодателя климатикът в имота да работи непрестанно заради появилия се мухъл, чието наличие се потвърждава и от показанията на свид. Георгиев, при липса на доказателства по делото, ангажирани от ответника в тази насока, а именно експертно заключение, че е налице пряка причинно-следствена връзка между постоянната работа на климатика за съответен период и завишеното количество електроенергия за същия период.

С оглед изложеното, претенцията на ищеца за сумата от 553,56 лв., представляваща стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.01.2025 г.- 15.02.2025 г., е доказана по основание и размер.

Неоснователна е претенцията за сумата от 263,44 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.02.2025 г.-01.03.2025 г. Няма спор по делото, че договорът за наем е прекратен на 01.03.2025 г. и на посочената дата ответникът е напуснал имота, както се установява и от показанията на свид. Георгиев, че ищецът е уведомил управителя на ответника за това да напусне имота на същата дата, поради което ответникът дължи заплащане на стойността на доставената до тази дата ел. енергия. Видно от приложената по делото фактура от 23.03.2025 г. същата е за отчетен период 16.02.2025г.-15.03.2025 г., но издадената фактура не представлява доказателство за плащане на процесната сума без представени по делото други доказателства за плащане на посочената в нея процесна сума.

От приходна квитанция № 66090004425/09.01.2024 г. се установява заплащането от ищеца на сумата от 270,08 лв. – данък недвижим имот, такса битови отпадъци и мораторни лихви за недвижим имот - апаратамент, находящ се в гр. П., ул. „И.“ № 5, ет. 1, данъчен обект •••••••••••••••••••••и партида ••••••••••••••••; квитанция без номер и дата, от която се установява заплащането на сумата от 184,68 лв. - данък недвижим имот, такса битови отпадъци и мораторни лихви; приходна квитанция № ••••••••••••••/25.02.2025 г., от която се установява заплащането на сумата от 273,26 лв. – данък недвижим имот, такса битови отпадъци и мораторни лихви за недвижим имот - апаратамент, находящ се в гр. П., ул. „И.“ № 5, ет. 1, данъчен обект •••••••••••••••и партида •••••••••••и приходна квитанция № ••••••••••••••••/25.02.2025 г. , от която се установява заплащането на суми за данък недвижим имот, такса битови отпадъци и мораторни лихви за недвижим имот – земя и сграда, находящи се в гр. П., ул. „И.“ № 5, данъчен обект ••••••••••••, партида ••••••••••••••.

Според неоспорените от ответника квитанции от 09.01.2024 и от 25.02.2025 г. ищецът е заплатил такса битови отпадъци за процесния имот от 128,85 лв. за 2023 г. и от 128,13 лв. за 2024 г., но с оглед диспозитивното начало нему се дължат сумите за такси за битови отпадъци в поискания размер от 128 лв. за съответната година.

С оглед изложеното, ищецът е доказал при условията на пълно доказване (което създава у съда сигурно убеждение) всички кумулативно изискуеми предпоставки за уважаване на предявения иск по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД съобразно възложената му с доклада доказателствена тежест за сумите 128 лв. - такса битови отпадъци за 2023 г.; 128 лв. - такса битови отпадъци за 2024 г., поради което претенциите за посочените суми са основателни с изключение на сумата от 10,90 лв. - стойност на потребена вода за м. 02.2025 г., чието заплащане не е установено по делото, въпреки че с доклада по чл. 146 ГПК на ищеца е изрично указано, че не сочи доказателства в тази насока.

По възражението на ответника за съдебно прихващане:

Съгласно чл. 103 ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си.

Прихващането се извършва чрез изявление на едната страна, отправено до другата. То не може да бъде направено под срок или под условие освен под условието, че предявеното в съд вземане ще бъде уважено. Двете насрещни вземания се смятат погасени до размера на по-малкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се извърши – чл. 104, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.

В клаузата на чл. 24, б. „г“ от договора е предвидено, че същият може да бъде прекратен от всяка страна, без да е налице виновно неизпълнение с едномесечно писмено предизвестие, а съгласно чл. 25, в случай на прекратяване на договора от страна на наемодателя без едномесечно писмено предизвестие същият дължи неустойка в размер на един месечен наем. Следователно е налице писмена клауза, уреждаща компенсаторна неустойка за вредите от предсрочно прекратяване на договора по инициатива на наемодателя, без да спазва на срока на предизвестието. Предсрочното прекратяване на договора по инициатива на наемодателя без предизвестие нарушава интереса на наемателя, доколкото последният се лишава от възможността да ползва имота и му се налага да намери предсрочно друг имот за осъществяване на стопанската си дейност.

В настоящия случай, както се посочи по-горе, договорът е бил прекратен едностранно без писмено едномесечно предизвестие от страна на ищеца наемодател, поради което същият на основание чл. 25, вр. чл. 24, б. „г“ от договора дължи на ответника неустойка в размер на един месечен наем, т.е. сумата от 575 лв., с която с оглед уточнението на ответника, направено в молбата от 30.09.2025 г., следва да бъдат погасени установените по делото вземания на ищеца по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в следната последователност: вземането на ищеца за сумата от 256 лв. – такса битови отпадъци за 2023-2024 г., а ищцовото вземане за сумата от 553,56 лв., представляваща стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.01.2025- 15.02.2025 г. се погасява частично до размера на сумата от 319 лв. и след извършеното съдебно прихващане остава непогасен остатък в размер на 234,56 лв.

Претенцията на ищеца по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 263,44 лв. - стойност на потребена електрическа енергия за периода 16.02.2025-01.03.2025 г., следва да бъде отхвърлена като недоказана.

По разноските

С оглед изхода на делото право на разноски имат и двете страни, които своевременно са направили искане за присъждане на такива.

В настоящото исково производство ищецът е сторил разноски за държавна такса в размер на 150 лв. и за адвокатско възнаграждение в размер на 450 лв.

Съобразно задължителните разяснения, дадени с т. 5 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, направените от страните в обезпечителното производство разноски се присъждат с окончателното съдебно решение по съществото на спора, с оглед крайния му изход. В случая ищецът е сторил разноски за държавна такса за издаване на обезпечителна заповед в размер на 5,00 лв., като от платежно нареждане от 09.05.2025 г., фактура и сметка от 18.05.2025 г. се установява, че е заплатил такса от 102 лв. в производството по налагане на обезпечителната мярка по изп. дело № 2757/2025 по описа на ЧСИ Галин Костов при липса на доказателства, че изпълнителното дело е образувано въз основа на процесната обезпечителна заповед. Т.е. ищецът е сторил разноски в общ размер на 605 лв., като на основание чл. 78, ал. 1 ГПК съобразно уважената част от исковете ответникът му дължи сумата от 185,23 лв.

Ответникът е сторил разноски в общ размер на 400 лв. за адвокатско възнаграждение съгласно платежно нареждане от 25.08.2025 г., като на основание чл. 78, ал. 3 ГПК съобразно отхвърлената част от исковете ищецът му дължи сумата от 277,53 лв.

По изложените съображения, съдът