Решение № 8375 от 7.5.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 14504/2025 г.

Производството е по общия съдопроизводствен ред на ГПК вр. чл. 42, ал. 1 ЗУЕС. Образувано е въз основа на Искова молба, вх. № 88981/13.03.2025г. на СРС. С Определение № 12167/13.03.2025г. по реда на чл. 40, ал. 3 ЗУЕС е спряно изпълнението на оспореното решение. Ищцата М. В. Ф. чрез адв. А. И. - АК-С., е предявила срещу съсобствениците от етажната собственост на сградата, находяща се в град С., бул. „•••••••••••••“ № 100, иск с правно основание по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решението на Общото събрание на етажната собственост по т. 4.1 от дневния ред на заседанието, проведено на 17.02.2025г., в частта му, с която се приема, считано от 01.03.2025г., месечните такси /таксите за управление и поддръжка на общите части/ за апартаментите, които се отдават под наем, ще са в размер на 80,00 лева. Ищцата твърди, че със съпруга си Е. Ф. са собственици на недвижими имоти – апартаменти 9, 20 и 21, находящи се в сградата в град С., бул. „•••••••••••••“ № 100. На 17.02.2025г. било проведено общо събрание на етажната собственост, като в т.4.1 от дневния ред било взето решение таксата за управление и поддръжка на общите части за апартаментите да остане 40,00 лева, а за апартаментите, които се отдават под наем, тя да бъде 80,00 лева. Според ищцата така взетото решение противоречало на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, според който подобна хипотеза била предвидена само за собственици, ползватели или обитатели, упражняващи професия или извършващи дейност в самостоятелен обект, която е свързана с достъп на външни лица. Ищцата отдавала под наем собствения си апартамент № 20, поради което имала интерес от предявяване на иска – предмет на делото. В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците – съсобствениците от етажната собственост на сградата, находяща се в град С., бул. „•••••••••••••“ № 100, чрез управителя по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС „••••••••••••“ ЕООД и адв. Г. М. – АК-С., са подали Отговор на исковата молба, вх. № 166556/13.05.2025г. на СРС, с който оспорват предявения иск като недопустим и неоснователен. Сочи се, че претенциите на ищцата са неясни и противоречиво заявени. Обосновава се, че липсва правен интерес от предявяване на иска и предмет на същия, тъй като на свое заседание, проведено на 27.03.2025г., Общото събрание на етажната собственост отменило оспореното решение от 17.02.2025г. Извън това по отношение на основателността на иска се изтъква, че оспореното решение е взето законосъобразно при надлежно свикано и проведено общо събрание и с необходимия за това кворум и мнозинство, като протоколът от заседанието бил надлежно оповестен. Аргументира, че не е налице противоречие с нормата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, не било ясно дали наемателите няма да осъществяват дейност, свързана с достъпа на външни лица, като решението било израз на свободната воля на съсобствениците от етажната собственост. Със становище, вх. № 222683/25.06.2025г. на СРС, ищцата М. В. Ф. чрез адв. А. И. – АК-С., заявява, че поддържа предявения иск, като същият е според нея допустим и основателен, а решението от 17.02.2025г. не било отменяно. В насрочените по делото публични съдебни заседания ищцата не се явява като или не изпраща представител, или се представлява от адв. И.. Предявеният иск се поддържа. Допълнителни съображения излага в Писмени бележки, вх. № 142344/05.05.2026г. на СРС, възможност за депозиране на каквито съдът не е давал възможност. В насрочените по делото открити съдебни заседания ответниците се представляват от адв. М., който поддържа изразената по делото позиция. Писмените бележки, вх. № 135188/28.04.2026г. на СРС, възможност за депозиране на каквито съдът е дал, са подадени извън предоставения за това петдневен срок, изтичащ на 27.04.2026г., поради което не следва да се вземат предвид. Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба и предявения с нея иск и становището и възраженията на ответниците, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното: Исковата молба е подадена от надлежно легитимирана страна при наличие на правен интерес от производството: Видно от Нотариален акт № 93/30.11.2015г., т. ІІ, рег. № 17243, дело № 267/2015г. на Нотариус № •••-Цв.Г., М. В. Ф. е закупила недвижими имоти – апартаменти № 9, № 20 и № 21 в изградената в груб строеж сграда в УПИ ІІ, кв. 1033, по плана на град С., м. „••••••••••••“, която сграда понастоящем, видно от удостоверението на л. 65 от делото, е с адрес – град С., бул. „•••••••••••••“ № 100. С оглед наличието на сключен от ищцата на 06.01.2015г. граждански брак, за който няма данни да е прекратен, и липсата на доказателства в противна насока, следва да се приеме, че апартаментът се притежава от ищцата в режим на съпружеска имуществена общност с Е. Б. Ф. /л.14/. За ищцата съществува интерес от предявяване на иска, независимо от приетото решение по т. 1 по Протокола от заседанието на ОС на ЕС, проведено на 27.03.2025г. Това е така, тъй като с това решение не е отменено решението по т.4.1 по протокола от заседанието от 17.02.2025г., а са определени и актуализирани отново размерите на месечните такси. Ирелевантно е в какъв точно размер са събирани те, тъй като в крайна сметка за периода от приемането си до 27.03.2025г. оспореното решение формално е налице и съществува като основание за задължение за заплащане на суми в определения с него размер – 80,00 лева. Искът е предявен в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Протоколът от заседанието, в което е прието решението – предмет на настоящото дело, е обявен по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС на 18.02.2025г. /протокол на л. 48/. Исковата молба е подадена на 13.03.2025г., т.е. в рамките на определения от закона 30-дневен срок. Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е и за двете страни. Ищецът следва пълно и главно да докаже, че решенията, чиято отмяна се иска, са били взети, както и че е собственик на самостоятелен обект в сградата-етажна собственост. В тежест на ответника е да установи законосъобразността на приетите решения. Извън това в тежест на всяка от страните е да установи фактите и обстоятелствата, от които черпи благоприятни за себе си правни последици. Видно от представения по делото Протокол от проведено общо събрание на етажна собственост, на 17.02.2025г. е проведено заседание на ОС на ЕС на сградата, находяща се в град С., бул. „•••••••••••••“ № 100. По т.4.1 от дневния ред общото събрание с 48,1% гласа „за“ и 10.083% гласа „против“ е приело да се увеличат месечните такси, като те се заплащат на апартамент, а не на човек, като е прието предложението за собствениците, живеещи в сградата, таксата да е 40,00 лева, за апартаментите, отдавани под наем – 80,00 лева, а за апартаментите ползвани като „Airbnb“ – 120,00 лева. Съгласно чл. 51, ал. 1 и ал. 5 ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на общото събрание. Ал. 9 допуска тези разходи да се определят и поравно на самостоятелен обект. Видно от посочената норма, законът допуска от собственик, ползвател или обитател да се изисква заплащане на разноски за управление и поддръжка на общите части в размер, по-висок от този, заплащане от останалите собственици, ползватели или обитатели, но само тогава, когато в обекта се упражнява дейност или професия, свързана с достъп на външни лица в етажната собственост. Законодателят не предвижда възможност да се изисква по-висока сума в случаите, когато самостоятелният обект се отдава под наем, само поради самото отдаване под наем на обекта. По-висок размер на месечните такси в този случай би могъл да се изисква, но само ако наемателят упражнява професия или дейност в наетия обект, свързана с достъп на външни лица /например лекар-наемател, който организира в този имот преглед/лечение на пациенти/. Но, тогава той ще дължи заплащането на разходи в увеличен размер не защото апартаментът се отдава под наем, а защото в него се осъществява съответната посочена от закона дейност, налагаща достъп на външни лица. Това противоречие на взетото решение с нормата на закона е достатъчно то да бъде прието за незаконосъобразно и отменено. Обсъждането на други доводи относно законосъобразността на свикването и провеждането на общото събрание се явява безпредметно, а и такива са заявени едва в хода на процеса и след подаване на исковата молба – вж. Молба, вх. № 100658/30.03.2026г. на СРС. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като оспореното с него решение на общото събрание на етажната собственост бъде отменено. По разноските: Съгласно чл. 78, ал. 1, ал. 3 ГПК право на разноски има само страната, в полза на която е постановен съдебният акт. Съобразно изхода от спора право на разноски има само ищцата, която своевременно е заявила претенция в тази насока, като е депозиран и списък по чл. 80 ГПК. Ищцата е доказала и в нейна полза следва да се присъдят разноски по делото в размер на 409,03 евро /880,00 лева/. Водим от горното и на основание чл. 42, ал. 2 ЗУЕС, съдът