Решение № 111 от 21.2.2024 г. на Апелативен съд - София по дело № 647/2023 г.

Производството е по чл. 258 от ГПК. С решение № 46 от 08.03.2023 г. поправено с решение № 60 от 15-06- 2023 г. по т. д. № 73/2021 г., ОС – Монтана е осъдил Г. К. С., ЕГН ••••••••••, в качеството му на ЕТ „Г. К.“, ЕИК111023250 да заплати на „Лионтурс 1991“ ЕООД, ЕИК 202672123 сумата в размер на 14 202, 61 лв. представляваща стойността на разходите по отстраняване на недостатъци /събаряне на баня – тоалетна и ограда/ за сметка на продавача – ответник в закупените от „Лионтурс 1991“ ЕООД недвижими имоти, придобити с нотариален акт № 29, т. 3, рег. 3772, дело № 246/2018 г. от 08.06.2018 г. съставен от нотариус с рег. № ••• на НК, подробно индивидуализирани в решението, като е отхвърлил иска над този размер до предявения от 96 514, 52 лв., като неоснователен. Недоволни от решението са останали и двете страни, които го обжалват с доводи за неправилност и необоснованост, подробно изложени в жалбите. Въззивните жалби са подадени срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, в установения от закона срок и от лица с право на жалба, поради което са допустими и следва да бъдат разгледани по същество. С предявените пред ОС – Монтана искове, ищецът „Лионтурс 1991“ ЕООД твърди, че на 08.06.2018 г. в качеството на купувач е сключил с ответника ЕТ „Г. К.“, като продавач договор за покупко – продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 29, том 3, рег. № 3773, дело № 246/ 2018 г. на нотариус Р. П. при РС – Монтана. Според нотариалния акт, ищецът е придобил поземлен имот с идентификатор № 48489.4.567 с площ от 3498 кв.м. и поземлен имот с идентификатор № 48489.4.567 с площ от 3026 кв.м. и двата, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за друг вид производствен, складов обект, както и сграда с идентификационен номер № 48489.4.495.1 със застроена площ от 179 кв.м., брой на нивата – едно и предназначение на сградата – хангар, депо, гараж, всичко за сумата от 33 889, 02 лв. Относно цената поддържа, че действителната продажна цена била в размер на 330 000лв., платена на различни вноски, в т. ч. и чрез погасяване на ипотечен кредит на продавача. Твърди, че към датата на сключване на договора, в имота е имало изградени плътна тухлена ограда с височина 2 м., както и изградени в северозападния ъгъл на ПИ № 567 баня и тоалетна, които били предмет на сделката и които, като купувач е заплатил. Твърди, че въз основа на подадени от Г. К. С. жалби до административните органи, узнал, че въпросните тухлена ограда, баня и тоалетна са незаконно построени и следва да бъдат премахнати. Така купувачът научил, че ответникът му е продал недвижими имоти с недостатъци /незаконни строежи, подлежащи на премахване/, като тези недостатъци съществено намалявали тяхната цена, както и тяхната годност за ползването им съгласно определеното предназначение. По предписание на административните органи, дружеството - купувач започнало доброволно да ги събаря и предприело действия по заменянето им с нови – съобразени със закона. Затова, ищецът моли съда, ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 96 514, 53 лв., представляваща стойността на разходите за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, а именно – за събаряне на незаконните „Баня и тоалетна“ и масивна ограда, както и разходите за изграждането на нови баня, тоалетна и масивна ограда, както и ВиК инсталация, в съответствие с предписанията на административните органи. При условието на евентуалност, моли действителната цена на договора да бъде намалена със сумата от 87 958, 52 лв., представляваща стойността на незаконно изградените строежи, както и ответникът да бъде осъден да му заплати тази сума по намалението, ведно със сумата от 8 556 лв., представляваща обезщетение за вреди по чл. 195, ал. 2 ЗЗД, в размер на стойността на разходите за премахване на процесните „Баня и тоалетна“ и масивна ограда. Ответникът ЕТ „Г. К.“ - Г. К. С. оспорва исковете. Твърди, че процесните обекти – тухлена ограда, баня и тоалетна не са предмет на сделката по покупко – продажба на недвижимите имоти и видно от нотариалния акт, не са включени в него, поради което и не е налице продажба на недвижими имоти с недостатъци по смисъла на чл. 193 ЗЗД. Твърди, че обекта „Баня и тоалетна“ е за собствено ползване, изработен от ламарина и направена около нея конструкция от сандвич – панел, т. е. изработен е от материал лесен за разглобяване и премахване. Оградата също била поставена временно, за да не влизат животни. По тази причина, поддържа, че след като нямат статут на сгради по смисъла на ЗУТ и ЗКИР не може да се твърди, че продавачът съзнателно е премълчал недостатъци. Твърди още, че ищецът е запознат със статута на процесните обекти, като временни, тъй като ползвал имота от 2010 г. Оспорва наведеното, че действителната продажна цена е 330 000 лв. Твърди, че реално изплатената цена за прехвърлените имоти е общо 198 311, 40 лв., от които 164 422, 38 лв. за погасяване на кредит на ответника и 33 889, 02 лв. изплатена сума по фактури. Прави възражение за изтекла погасителна давност за отговорност на продавача на основание чл. 197, ал. 1 ЗЗД. С допълнителната искова молба, ищецът твърди, че заснемането или незаснемането на един обект в кадастралната карта не се отразява на правния му статут. Твърди, че с прехвърлянето на терена се считали за прехвърлени всички обекти и подобрения намиращи се върху него, независимо дали са описани или не. Оспорва твърдението на ответника, че „Баня и тоалетна“ има статут на преместваем обект с временен статут, както и твърденията, че ищецът се е настанил в имота преди изповядване на сделката и че исковете са погасени по давност. С отговора на допълнителната искова молба ответникът поддържа, че по делото не е спорно, че с процесната сделка в патримониума на ищеца са преминали както законните сгради, така и тези с временен статут, но за последните, като временни обекти, не можело да бъде ангажирана отговорността на ответника за недостатъци. Поддържа твърдението, че ищецът е установил търговска дейност в обекта, една година преди датата на сделката, като е започнал да издава фактури за услуги за тир – паркинг, автомивка и ремонт на гуми още от м. май 2017 г. Съдът въз основа на наведените от страните доводи и доказателствата по делото, намира за установено следното: Съобразно чл. 197 ЗЗД исковете на купувача се погасяват с изтичане на една година при продажбата на недвижими имоти и на шест месеца при продажбата на движими вещи. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен. Предвид естеството на релевираните недостатъци – незаконно строителство, което може да бъде установено от купувача, обективно е невъзможно премълчаването му от продавача, поради което и правото на ищеца да иска обезщетение за недостатъците, респективно намаление на цената е погасено с изтичане на една година, считано от датата на договора за продажба на имота – 18.06.2018 г. Исковете са предявени с получена на 28.04.2021 г. в ОС –Монтана искова молба, т.е. след датата 18.06.2019 г. поради което и същите само на това основание, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни, поради погасяване по давност на правото на иск. Но дори и в обратната хипотеза, по същество предявените искове са неоснователни по следните съображения: Първият въпрос на който съдът дължи отговор е какви вещи са продадени с договора от 18.06.2018 г. Първоинстанционният съд е разгледал процесния обект „Баня и тоалетна“ като сграда, която има статут на подобрение в имота. Съобразно констатациите в приетите по делото съдебно-технически експертизи, обекта „Баня и тоалетна“, разположен в северозападния ъгъл на имот ПИ – 567 представлява преместваем обект с външни геометрични размери 4.14 х2.11х2.60 м., с площ от 8, 74 кв.м., монтиран върху бетонна настилка /стр. 434/. Според вещите лица Б. Н. и А. Л., това е преместваем обект, представляващ стоманена пространствена конструкция от стоманени кутиеобразно студено огънати профили, която е външно оградена със заводски стандартно произведени „сандвич термо – паН.“ с дебелина 50 мм. Вертикалните стоманени профили /колони/ са анкерирани в бетонната настилка, по такъв начин, че може да се разглоби /отдели/ по всяко време от бетоновата настилка. В допълнението към основното заключение, вещите лица Г. Л. и С. Р. са определили обекта „Баня и тоалетна“, като идентичен по конструкция с готовите санитарни контейнери /стр. 371/. Съгласно дадената с §75, т. 80 ДР на ЗУТ дефиниция за „преместваем обект“, по смисъла на закона, това е обект който няма характеристиките на строеж и може след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместен в пространството, без да губи своята индивидуализация и /или възможността да бъде ползван на друго място със същото или с подобно предназначение на това, за което е ползван на мястото от което е отделен, като поставянето му и /или премахването му не изменя трайно субстанцията или начина на ползване на земята, както и на обекта, върху който се поставя или отделя. От изложеното става ясно, че обекта „Баня и тоалетна“ не е надземна сграда /строеж /, а движима вещ - преместваем обект. В практиката е прието, че подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността му. Но ако последните са движимости, които могат да бъдат отделени без съществено увреждане, то за тях с т. II.8 от ППВС № 6/ 74 г. е дадено разрешението, че те не представляват подобрение и не подлежат на заплащане като такива. Ето защо, обекта „Баня и тоалетна“, като движима вещ, не представлява подобрение в поземления имот. Неоснователно е и поддържаното с допълнителната искова молба възражение, че процесната движима вещ е придобита като приращение по реда на чл. 92 ЗС към закупения от ищеца имот. За да е налице приращение по смисъла законовата разпоредба, не е достатъчно наличието на прикрепване на една движима вещ към чужд недвижим имот – необходимо е то да бъде трайно. Липсва трайно прикрепване при поставянето върху чужд имот на движима вещ, която представлява разглобяема или преместваема конструкция и която може да бъде демонтирана без значително увреждане на почвата под нея или на самата вещ, а точно такава, според съдебно – техническите експертизи по делото е и процесния обект – преместваем обект, който може да се разглоби /отдели/ по всяко време от бетонната настилка. Сключеният между страните договор от 08.06.2018 г. е за покупко – продажба на недвижими имоти и поражда вещноправно, прехвърлително действие само относно вписаните в него имоти, но не и за движимите вещи, каквато, съобразно изложеното по – горе, представлява обект „Баня и тоалетна“. Има разлика между продажба на търговско предприятие и на недвижимо имоти. Само в първата хипотеза, при продажба на търговското предприятие по реда на чл. 15 ТЗ, когато предмет на договора е прехвърлянето на всички права и задълженията, формиращи активите на предприятието е допустимо, движимите вещи, без специален режим относно формата на договора за прехвърляне, да не бъдат описани изрично. В случая, налице е договор с вещноправен ефект и той има прехвърлително действие единствено по отношение на описаните в него недвижими вещи. При сключването на договора в нотариална форма, не са вписани обстоятелства по споразумение между страните относно прехвърлянето и на движими вещи, в частност и на намиращия се в имота обект „Баня и тоалетна“, поради което и недоказано е твърдението на ищеца, че е придобил този обект, заедно с имота. Затова, като движима вещ, за която няма данни да е продадена, процесната вещ не може да е обект на иска за реализиране отговорността на продавача за недостатъци на прехвърлените с процесния договор вещи и в тази част, иска следва да бъде отхвърлен, като неоснователен. Другият спорен обект е оградата. Според изложеното в СТЕ на в.л. Н. и в.л. Л., това е масивна ограда с надземна част от плътна зидария, с варираща височина от 1.85 м до 2.20 м., зидана конструкция от кухообразни бетонни тела с размери 40х20х15 см. върху ивични стоманобетонни фундаменти с неизвестна ширина и фундирани на неизвестна дълбочина. От описанието става ясно, че оградата е трайно прикрепена, след като се държи на основи вкопани в земята. Трайният характер на прикрепването се доказва и с факта, че ако вещта бъде отделена, това ще възпрепятства използването й съгласно нейното предназначение. Ето защо, съдът приема, че оградата на основание чл. 92 ЗС, като приращение към закупения имот е придобита от ответника на основание договора за покупко – продажба от 08.06.2018 г. и продавачът отговаря по реда на чл. 193 ЗЗД за всички недостатъци на вещта. В съдената доктрина е прието, че недостатък е всяко неблагоприятно за купувача отклонение от нормативно установени, общоприети и уговорени качествени показатели на продадената вещ, вследствие на което съществено намалена се оказва било цената й, било годността й за нейното обикновено или уговорено употребление. Прието е, че недостатък е налице не само когато намалената годност или цена се дължат на накърнени физически свойства на продадената вещ, но и когато е налице правен недостатък. Поддържаните от ищеца твърдения са, че оградата е построена в разрез със строителните правила, поради което и подлежи на събаряне, т.е. твърди се правен недостатък. Според съдебно техническите експертизи по делото, оградата е изградена без необходимите строителни книжа /одобрен проект, конструктивно становище по чл. 147 ЗУТ от инженер конструктор с указания за изпълнението и проект по част Геодезия/. Вещите лица изтъкват също, че плътни огради с височина 2.20 м. като процесната следва да отговарят на изискванията по чл. 48 ЗУТ и могат да се строят само в урегулирани поземлени имоти. В случая, за м. Лъката, общ. Монтана с решение № 659 от 23.11.2017 г. имало одобрен устройствен план, като също за процесния имот имало данни за започната процедура за одобряване на ПУП – ПЗ, но нямало данни тя да е приключила и имота да представлява УПИ. Затова, според допълнителното заключение на в.л. Л. и в.л. Р., около процесния имот на този етап, може да бъде изградена само прозирна ограда, съобразно чл. 48, ал. 8 ЗУТ. По мнение на в.л. Н. и в.л. Л., възможно е всеки реализиран в минало време строеж в собствен имот без строителни книжа при изпълнение на определени условия и по определени процедури да бъде премахнат или да бъде обявен за търпим по определен от законодателя ред. Поначало, незаконен строеж подлежи на премахване, когато има издадено предписание за това от компетентните органи, като в някой съдебни решения дори се настоява, че за премахването на дадено строителство като незаконно, следва да има не само констативен протокол за незаконно строителство /без строително разрешение/, но и издадена и влязла в сила заповед за събаряне /решение № 315/ 25.10.2012 г. по гр. д. № 1189/2011 г. на ВКС, ТК/. В случая е налице само констативен протокол от 14.12.2020 г., в който е упоменато, че за строеж „плътна ограда“ не са представени строителни книжа и на място е установено, че е започнало доброволно премахване на част от плътната ограда. Не се спори, че заповед за премахване на строежа не е издавана. Доколкото съобразно настоящия статут на поземления имот в него не може да бъде построена масивна ограда, то според цитираното по – горе от съдените експертизи, за имота има подадени документи за промяната му в УПИ, но е неясно, кога тази процедура може да приключи. Но дори и в обратната хипотеза, ако приемем, че не съществува никаква правна възможност за узаконяване на оградата, тъй като по правило, за търпими могат да бъдат обявени само строежи, изградени до 31.03.2001 г., когато е влязъл в сила новия ЗУТ, а според показанията на свидетелите, оградата е изградена през 2015 -2016 г., и оградата подлежи на събаряне, т.е. налице е правен недостатък, то релевантен е само този недостатък, който е съществен. Съществен по смисъла на чл. 193, ал. 1 ЗЗД е недостатък, който чувствително намалява цената или годността на продадената вещ, но в цялост, в случая, като поземлен имот, съставен от два съседни поземлени имота, ведно с изградена върху единия стопанска сграда. Според заключението на в.л. Н. и в.л. Л., при оценка извършвана от независим оценител, определящи, основни фактори за стойността на един недвижим имот са правния статут на имота, местоположение и локация, степен на изграденост на инженерната инфраструктура в района, елементи на социалната инфраструктура, транспортна достъпност и др. В случая, според вещите лица, стойността на имота се е покачила от обединяването на двата поземлени имота и може да бъде предмет на сделки, да бъде годно обезпечение пред различни банки. Съдът като отчита мнението на вещите лица, ведно с факта, че към днешна дата, съобразно статута на поземления имот, като такъв извън регулационните граници, в който законът не позволява да се изгражда масивна ограда, намира, че този недостатък, не се отразява съществено нито на цената на имота, нито на годността му за обикновеното или за предвиденото в договора употребление, поради което при липсата на елемент от фактическия състав за отговорността на продавача за недостатъци, отговорността на ответника не може да бъде ангажирана. Но дори и в обратната хипотеза, ако се приеме, че незаконно изградената масивна ограда представлява съществен недостатък по смисъла на чл. 193, ал.1 ЗЗД, то съобразно втората алинея на тази разпоредба и с оглед поддържаното от ответника възражение, следва да бъде даден отговор и на въпроса, отговаря ли продавача, ако недостатъкът е бил известен на купувача. Не се спори по делото, че ищецът, като купувач, преди да сключи договора е имал възможност да огледа имота и да установи реално фактическото състояние на имота, а също така и устройствения статут на всички обекти, в т.ч. на оградата. С оглед съществуването на масивната ограда към момента на сделката, ищецът е имал не само правото, но и задължението да прегледа – в широк смисъл да проучи начина на благоустрояване на имота, неговото предназначение, издадените строителни книжа и документи. Видно от скицата за поземления имот, за която не се спори, да е различна, от тази представена на ищеца при изповядване на сделката, оградата не е нанесена в кадастралната карта, поради което и същата не е отбелязана в съставения нотариалния акт, като самостоятелна масивна постройка. Обстоятелството, че оградата липсва в кадастралната карта, еднозначно сочи, че за нея няма данни в службата по вписванията и в регистрите към картите и плановете, където са вписват всички законни строежи. Обикновената грижа и внимание на добрия търговец за собствените си дела предполага, купувачът да се информира за проблема поради която, оградата, макар да е масивна не е нанесена в кадастралната карта, особено при общоизвестния факт, че най – често срещаната причина за това е незаконно строителство. Това той е могъл да направи и е бил длъжен, както с помощта на адвокат, така и сам, тъй като информацията и в имотния регистър и за кадастралните данни е публична и достъпна, но не го е сторил, поради което и ако не е знаел, че оградата е незаконно построена, сам трябва да носи последиците от собственото си незнание. От друга страна, с показанията на двама от свидетелите се установява, че ищецът е участвал в изграждането на оградата и затова при закупуването на имота е знаел, че оградата е изградена без каквито и да било строителни документи. Св. И. К. Т. заявява, че през 2015 - 2016 г. по поръчка на ответника е изградил около 40 м. от оградата, но после същата ограда я продължил надолу към имота на ищеца, по поръчка на ищеца и той му е платил за тази част от оградата. Св. Ш. потвърждава, че оградата е изградена с негово съдействие, под негов контрол, логистика, снабдяване с материали и заплащане на работниците. Първоначалният разговор за строежа свидетелят провел и с двамата, и с ответника и с ищеца. Двамата /ответника и ищеца/ решили оградата да не се построи точно по границата на имотите, а 2 м. навътре в имота на ответника, заради тир паркинг. Свидетелите са категорични, че не им е показвана никаква строителна документация. В обобщение, логическо следствие от изложеното е извода, че процесният недостатък е бил известен на купувача при продажбата, поради което и продавачът не отговаря за последиците от недостатъка. В допълнение, съгласно чл. 194 ЗЗД след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи, и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. Правилото не търпи изключение, поради което от момента на сключване на процесния договор 08.06.2018 г. ищецът отново е имал задължението, вече като собственик на имота да извърши всички и всякакви справки и необходими проверки относно строителните книжа и документи, като незабавно уведоми продавача за евентуални недостатъци на имота и сградите в него, каквито може да се считат липсата на строителни книжа за оградата. По делото няма данни ищецът да е уведомил своевременно ответника, поради което и при недостатък, който може да бъде забелязан, съобразно второто предложение на чл. 194 ЗЗД, вещта се смята за одобрена. С оглед горното, спрямо ответника, не е налице основание, да бъде проведен нито един от посочените в чл. 195 ЗЗД три начина за осъществяване на договорната му отговорност. Ето защо, искът за заплащане на сумата от 96 514, 52 лв., претендирана като обезщетение в размер на стойността на разходите за отстраняване на недостатъците, описани от ищеца като разходи за събаряне и изграждане наново на ограда и тоалетна, предявен като главен и конститутивния иск за намаляване на заплатената цена по сключения на 08.06.2018 г. договор със сумата в размер на 87 958, 52 лв., представляваща стойността на незаконно изградените процесни обекти, предявен като евентуален, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Като евентуален, ищецът е предявил и иск за сумата от 8 556 лв. представляваща стойността на разходите за премахване на процесните обекти, претендирана като обезщетение за вреди по чл. 195, ал. 2 ЗЗД. За разлика от уредбата на чл. 193 и сл. ЗЗД, където е регламентирана договорната отговорност за вреди при продажба на вещ, отговорността по чл. 195, ал. 2 ЗЗД е по общите правила за обезщетение от неизпълнение на задължения и препраща към чл. 82 ЗЗД. По правилото на тази разпоредба, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Следователно, към основанието на иска са относими няколко факта: пропускане на твърдените ползи и претърпените загуби, предвидими към момента на пораждане на задължението, недобросъвестност на длъжника /при която той отговаря за всички преки и непосредствени вреди/ и причинна връзка между посочените вреди и виновното неизпълнение от страна на длъжника. Трайно в съдебната практика е установено разбирането, че загуба по смисъла на чл. 82 ЗЗД е налице тогава, когато в резултат на договорното неизпълнение, имуществото на длъжника е намаляло реално, а не е очаквано, предполагаеми и хипотетично. Само налагането на предписание за събаряне на оградата, включително и предприемането на действия за принудително реализиране на предписанието не съставлява основание за присъждане на обезщетение, след като в патримониума на ищеца не е настъпила реална вреда, изразяваща се в загуба с конкретни параметри за притежаваното от ищеца имущество. Доколкото в исковата молба се твърди, че ищецът е предприел действия сам да събаря оградата, то по делото не са представени доказателства за направени във връзка със събарянето разходи от „Лион турс 1991“ ЕООД. Претендираната сума от 8 556 лв. не е реален разход, а предполагаем, формиран, съобразно оферта на дружеството „ВиКСтрой“ ЕООД, Монтана, с която, в отговор на запитване на ищеца, са предложени цени за дейности свързани със събарянето на оградата, като разваляне, разбиване на бетон, натоварване на отпадъци с багер и извозване на отпадъци. Ето защо, евентуалната загуба за имуществото на ищеца, очаквана като резултат от събарянето на оградата има само предполагаем характер и до реалното й проявление не би могла да бъде предмет на обезщетяване по силата на чл. 195, ал. 1 вр. с чл. 82 ЗЗД/в т.см. решение № 173 от 06.12.2012 г. на ВКС по т.д. № 1156/ 2011 г., ТК, определение № 1 от 04.01.2016 г. на ВКС по т.д. № 216/2015 г., ТК/, поради което, и само на това основание, без да бъдат обсъждани останалите елементи от фактическия състав на отговорността на продавача по общия ред, предявения иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. По изложените мотиви, в частта, в която иска по чл. 195, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за сумата от 14 202, 61 лв., представляваща стойността на разходите по отстраняване на недостатъците – събаряне на баня - тоалетна и ограда, е уважен, обжалваното решение е неправилно и следва да бъде отменено. В останалата част, в която за сумата до пълния размер от 96 514, 52 лв., иска по чл. 195, ал. 1 предл. 3 ЗЗД е отхвърлен, макар, че са изложени правни изводи, които САС не споделя, с оглед крайния резултат от спора, решението следва да бъде потвърдено. По направените по делото разноски: При този изхода на спора, ищецът следва да заплати на ответника сумата в размер на 12 924, 04 лв., представляваща разноски за производствата пред ОС – Монтана и пред САС. Водим от горното, Софийският апелативен съд,